VvE onderhoud: wie betaalt wat? Tabel per bouwdeel

Kort antwoord: de VvE betaalt het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten, jij dat van je privégedeelte. Welke bouwdelen gemeenschappelijk zijn, staat niet in de wet maar in het reglement bij de splitsingsakte, meestal het modelreglement van 1992, 2006 of 2017 (artikel 5:112 lid 1 onder a BW). De gezamenlijke kosten draag je naar het breukdeel uit de akte, tenzij het reglement een andere verhouding geeft (artikel 5:113 lid 2 BW). Onder alle drie de modelreglementen zijn dak, gevel, balkonconstructie, lift, standleiding en de raamkozijnen in de buitengevel inclusief het glas daarin gemeenschappelijk; vloerafwerking, sanitair, binnendeuren en een eigen cv-ketel zijn privé.

Hieronder: waar de grens ligt, hoe de verdeling via breukdelen werkt, wie welk bouwdeel betaalt in een tabel van dak tot vloer, waar de modelreglementen afwijken, wie schade uit een privégedeelte betaalt, wat de VvE op één eigenaar mag verhalen en wat je doet bij onenigheid.

De hoofdregel: gemeenschappelijk of privé

Een appartementsrecht geeft je een aandeel in het hele gebouw plus het exclusieve gebruik van één gedeelte. Alles wat niet als privégedeelte is aangewezen, is gemeenschappelijk. De eigenaars moeten het gebouw in stand houden zoals de akte voorschrijft (artikel 5:108 lid 1 BW), en de VvE voert het beheer over de gemeenschap, behalve over de privégedeelten (artikel 5:126 lid 1 BW).

De wet zegt niet welk bouwdeel waar valt. Die keuze ligt bij het reglement: dat bepaalt welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen en hoe beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten geregeld zijn (artikel 5:112 lid 1 onder a en c BW). Verwijst de akte naar een modelreglement, dan staat het jaartal daarvan letterlijk in de akte. Zie Splitsingsakte uitgelegd en Het modelreglement binnen de splitsingsakte.

De zoekvolgorde is dus: wet, akte met tekening en reglement, de afwijkingen die de notaris direct na de verwijzing opnam, en pas daarna het huishoudelijk reglement en de vergaderbesluiten. De vergadering mag alleen regels stellen over wat het reglement openlaat (artikel 5:128 lid 1 BW), en een besluit dat met de akte strijdt is nietig, want de akte geldt als de statuten (artikel 5:129 lid 1 BW en artikel 2:14 lid 1 BW).

Hoe de kostenverdeling werkt

De aandelen die door de splitsing ontstaan zijn gelijk, tenzij de akte een andere verhouding bepaalt; dan noemt de akte de grondslag, bijvoorbeeld de vloeroppervlakte (artikel 5:113 lid 1 BW). Die verhouding staat in breukdelen, zoals 145/10.000. In de gezamenlijke kosten draag je voor elk appartementsrecht een gelijk deel bij, tenzij het reglement anders bepaalt (artikel 5:113 lid 2 BW). De modelreglementen koppelen de bijdrage aan het breukdeel (artikel 2 lid 3 modelreglement 1992, artikel 10.1 modelreglement 2017). Bij 145/10.000 betaal je 1,45 procent van alles wat gezamenlijk is.

Wat onder die gezamenlijke kosten valt, staat opgesomd in artikel 3 modelreglement 1992, artikel 9 lid 1 modelreglement 2006 en artikel 10.2 modelreglement 2017: onderhoud, gebruik en behoud van de gemeenschappelijke gedeelten, noodzakelijke herstelwerkzaamheden en vervangingen, verzekeringspremies, de kosten van de vereniging, collectieve verwarmings- en waterkosten en, sinds 2017, het opstellen van het meerjarenonderhoudsplan. De akte mag voor bepaalde bouwdelen een afwijkende sleutel kennen of die kosten bij een deel van de eigenaars leggen (artikel 10.3 modelreglement 2017); staat zo'n bepaling er niet, dan geldt het breukdeel.

Groot onderhoud betaal je uit het reservefonds. De VvE moet dat fonds in stand houden en reserveert per jaar minimaal het bedrag uit een vastgesteld meerjarenonderhoudsplan van hoogstens vijf jaar oud dat over minstens tien jaar loopt, of anders minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde, op een aparte rekening op naam van de VvE (artikel 5:126 lid 1, 2 en 3 BW). Meer in Reservefonds VvE uitgelegd, Hier moet een MJOP aan voldoen en Servicekosten VvE uitgelegd.

Wie betaalt wat per bouwdeel

De tabel volgt het modelreglement 2017, dat de verdeling het uitgebreidst omschrijft: artikel 11 voor de gezamenlijke eigenaars, artikel 12 voor de individuele eigenaar. Werkt jouw VvE met 1992 of 2006, lees dan ook de sectie daarna. Staat er in je eigen akte iets anders, dan gaat de akte voor.

Bouwdeel	Wie betaalt	Grondslag 2017
Fundering, dragende muren, kolommen, geraamte	VvE	Art. 11.1 a
Dak, dakbedekking, waterkerende laag, dakkapel, schoorsteen	VvE	Art. 11.1 a
Gevel, gevelbeplating, puien, galerijen	VvE	Art. 11.1 a
Raamkozijnen, ramen en het glas daarin in de buitengevel, plus standaard hang- en sluitwerk	VvE	Art. 11.1 d
Schilderwerk aan de binnenzijde van die kozijnen en ramen	Eigenaar	Art. 12 (ii) d, 30.1
Binnendeuren, inpandige kozijnen en het glas daarin	Eigenaar	Art. 12 (ii) c
Balkonconstructie, borstwering, plafond onder het balkon	VvE	Art. 11.1 a en c
Afwerklaag van de balkon- of terrasvloer	VvE, tenzij de eigenaar of een voorganger die zelf aanbracht	Art. 11.1 c
Tegels of vlonders weghalen en terugleggen bij dakherstel onder een privéterras	Eigenaar, zonder schadevergoeding	Art. 30.6
Tuin bij een privégedeelte, met erfafscheiding, schuur en berging	Eigenaar, tenzij de akte het bij de VvE legt	Art. 33.1
Gemeenschappelijke tuin, entree, hal, trappenhuis, fietsenberging	VvE	Art. 11.1 b
Lift en liftmachine	VvE	Art. 11.1 b en f
Blokverwarming of stadsverwarming, inclusief radiatoren en warmtemeters in de woning	VvE	Art. 11.1 f
Eigen cv-ketel, warmtepomp of airco voor alleen jouw woning	Eigenaar	Art. 12 (ii) h
Standleiding, riolering, hemelwaterafvoer, leidingschachten	VvE	Art. 11.1 a en g
Leiding vanaf de meterkast die alleen jouw woning bedient	Eigenaar, ook in vloer of wand als die bereikbaar is zonder schade van betekenis	Art. 12 (ii) g
Ontstoppen van eigen sanitair en afvoer tot de grens van het privégedeelte	Eigenaar	Art. 12 (ii) f, 30.1
Intercom, videofoon, deuropener en brievenbussen, ook het paneel in de woning	VvE	Art. 11.1 h
Vloer tussen twee woningen of tussen woning en gemeenschappelijke ruimte	VvE	Art. 11.1 a
Dekvloer, tegelwerk, laminaat en parket in de woning	Eigenaar	Art. 12 (ii) b
Niet-dragende wanden, plafonds, stucwerk, behang, schilderwerk binnen	Eigenaar	Art. 12 (ii) a en b
Douche, bad, wastafel, toilet, kranen en keuken	Eigenaar	Art. 12 (ii) e

Per bouwdeel gaan we dieper in op de praktijk bij dakonderhoud, gevelonderhoud, ramen en kozijnen, betonrot in balkons, tuinonderhoud, liftonderhoud, rioolleidingen, elektra, de intercom en funderingsproblemen.

Waar de modelreglementen 1992, 2006 en 2017 verschillen

De grote lijn is gelijk, maar op deze punten niet. Het zijn precies de onderdelen waar VvE's over botsen.

Onderdeel	1992	2006	2017
Afwerklaag balkonvloer	Privéonderhoud (art. 18 lid 1)	Gemeenschappelijk, ook binnen privé (art. 17 lid 1 c)	Gemeenschappelijk, behalve zelf aangebracht (art. 11.1 c)
Leiding die één woning bedient	Gemeenschappelijk alleen als hij niet uitsluitend één privégedeelte dient (art. 9 lid 1 b)	Uitdrukkelijk privé (art. 17 lid 2 en 3)	Privé, ook in vloer of wand, mits bereikbaar zonder schade van betekenis (art. 12 (ii) g)
Glasschade in of aan privé	Eigenaar, tenzij er een verzekering is; dan regelt het bestuur het herstel (art. 18 lid 6)	Zelfde regel (art. 28 lid 6)	Zelfde regel (art. 30.7)
Harde vloer en contactgeluid	Alleen als het bestuur geen onredelijke hinder verwacht (art. 17 lid 5)	Norm via huishoudelijk reglement (art. 26)	Zonder eigen norm: isolatie-index meer dan tien decibel beter (art. 28.1)
Twijfel over de indeling	De vergadering beslist (art. 10)	De vergadering beslist (art. 18)	Vergadering, maar de akte wordt objectief uitgelegd (art. 11.3 en 22.1)

Wel in alle drie gelijk: raamkozijnen met glas in de buitengevel zijn gemeenschappelijk (art. 9 lid 1 a modelreglement 1992, art. 17 lid 1 d modelreglement 2006, art. 11.1 d modelreglement 2017), en niemand mag zonder toestemming van de vergadering iets veranderen aan gemeenschappelijke gedeelten, ook niet in de eigen woning (art. 9 lid 2 modelreglement 1992, art. 24.4 modelreglement 2017). Zie Verbouwen in een VvE en Burenleed door loopgeluiden.

Schade uit een privégedeelte: wie draait ervoor op

Bij schade geldt een andere reeks artikelen dan bij onderhoud. Alle drie de modelreglementen hanteren dezelfde drietrapsregel (art. 21 modelreglement 1992, art. 30 modelreglement 2006, art. 32 modelreglement 2017):

1. Schade aan je privégedeelte is voor jouw rekening en risico. Je eigen keuken, vloer en afwerking dus.
2. Kwam de oorzaak van buiten je privégedeelte, dan is de schade voor de eigenaars gezamenlijk, met behoud van verhaal op wie aansprakelijk is. Een lekkend dak of een gesprongen standleiding valt hieronder.
3. Schade aan gemeenschappelijke gedeelten die in een privégedeelte zitten, is voor de eigenaars gezamenlijk, opnieuw met behoud van verhaal.

Voor werk aan gemeenschappelijke delen moet je toegang verlenen als het bestuur dat nodig vindt; schade daaruit vergoedt de VvE of de eigenaar van het andere appartement (art. 18 lid 3 modelreglement 1992, art. 30.3 modelreglement 2017). Bij herstel van de dakbedekking onder een privéterras geldt een uitzondering: dan haal je het beloopbare oppervlak zelf weg en leg je het terug, zonder schadevergoeding (art. 30.6 modelreglement 2017). Zie Moet een bewoner toegang verlenen bij schade of renovatie? Drie veelvoorkomende gevallen hebben een eigen artikel: lekkageschade, een verstopping en glasbreuk.

Wat de VvE op één eigenaar mag verhalen

De VvE ziet toe op naleving van wet en reglement en kan daarvoor tegen een eigenaar procederen (artikel 5:126 lid 6 BW). Deze posten mag zij bij één eigenaar neerleggen:

• Schade door eigen schuld aan gemeenschappelijke gedeelten, veroorzaakt door de eigenaar zelf, huisgenoten of personeel (art. 16 modelreglement 1992). Draagt de VvE de schade eerst, dan blijft het verhaal bestaan (art. 32.2 en 32.3 modelreglement 2017).
• Een hogere verzekeringspremie door een verandering in je woning; het verschil komt voor rekening van jou en je rechtsopvolgers (artikel 5:119 lid 2 BW). Hetzelfde geldt als het gebruik van je privégedeelte de premie verhoogt (art. 8 lid 9 modelreglement 1992).
• Een aan-, op- of bijbouw: aanleg, onderhoud en vernieuwing komen ten laste van de eigenaar voor wie die bedoeld is, ook als hij onderdeel van het gebouw wordt (art. 24.2 modelreglement 2017).
• Incassokosten, inclusief rechtsbijstand (art. 6 lid 3 modelreglement 1992). Blijft de schuld zes maanden staan, dan wordt hij over de andere eigenaars omgeslagen, met behoud van verhaal (art. 6 lid 2).

Wat niet mag: een kostenpost die volgens de akte gemeenschappelijk is met een vergaderbesluit naar één eigenaar schuiven. Dat besluit is nietig (artikel 5:129 lid 1 BW en artikel 2:14 lid 1 BW). Andersom houdt een besluit om privékosten uit de gezamenlijke kas te betalen evenmin stand.

Zo zoek je in zeven stappen uit wie betaalt

1. Bepaal of het bouwdeel binnen of buiten je privégedeelte ligt. Zoek je indexnummer op de splitsingstekening. Wat daar niet als privé is ingetekend, is gemeenschappelijk.
2. Zoek in de akte welk modelreglement geldt en download die tekst.
3. Lees de afwijkingen in de akte. Die staan direct na de verwijzing en gaan voor de modeltekst.
4. Sla de lijst van gemeenschappelijke onderdelen op: artikel 9 (1992), artikel 17 (2006) of artikel 11 (2017). Staat je bouwdeel erin, dan betaalt de VvE.
5. Sla de lijst van privékosten op: artikel 18 (1992), artikel 28 (2006) of de artikelen 12 en 30 (2017).
6. Controleer of een afwijkende verdeelsleutel geldt (artikel 5:113 lid 2 BW, art. 10.3 modelreglement 2017).
7. Leg het geval schriftelijk voor aan het bestuur met de artikelnummers erbij. Blijft er twijfel, dan beslist de vergadering (art. 10 van 1992, art. 18 van 2006, art. 11.3 van 2017).

Wat je doet bij onenigheid met de VvE

Agendeer het punt. De vergadering beslist over onderhoud en over de vraag of iets gemeenschappelijk is. Zie Hoe gaat de besluitvorming in een VvE?

Laat een besluit vernietigen. Een besluit dat strijdt met het huishoudelijk reglement of met de redelijkheid en billijkheid kan de kantonrechter vernietigen. Het verzoek moet binnen een maand nadat je van het besluit kennis hebt genomen of had kunnen nemen (artikel 5:130 lid 1 en 2 BW). Voor een nietig besluit geldt die termijn niet.

Vraag een vervangende machtiging. Weigert de vergadering of een andere eigenaar zonder redelijke grond mee te werken, dan kan de kantonrechter die toestemming vervangen en meteen bepalen wie in welke verhouding de kosten draagt, ook het toekomstige onderhoud van een nieuwe voorziening (artikel 5:121 lid 1, 2 en 3 BW).

Schakel de gemeente in bij achterstallig onderhoud. Voldoet het gebouw niet aan de regels voor het in stand houden van bouwwerken uit artikel 4.3 van de Omgevingswet, of dreigt dat ernstig, dan kan ook de gemeente die machtiging vragen, mits eigenaars met minstens de helft van de stemmen al instemden (artikel 5:121 lid 4 BW). Stappen in Wat kun je doen als een VvE geen onderhoud uitvoert?

Veelgestelde vragen over onderhoudskosten in de VvE

Vallen kozijnen onder de VvE?

Ja, voor raamkozijnen en ramen in de buitengevel of in een wand naar een gemeenschappelijke ruimte. Die zijn onder alle drie de modelreglementen gemeenschappelijk, inclusief het glas en het standaard hang- en sluitwerk (art. 9 lid 1 a modelreglement 1992, art. 17 lid 1 d modelreglement 2006, art. 11.1 d modelreglement 2017). Kozijnen en deuren binnen de woning zijn privé, net als het schilderwerk aan de binnenkant van een gevelkozijn (art. 12 (ii) d modelreglement 2017).

Wie betaalt het balkon in een VvE?

De balkonconstructie en het plafond eronder zijn gemeenschappelijk, dus betonherstel betaalt de VvE (art. 11.1 a en c modelreglement 2017). Over de afwerklaag verschillen de reglementen: onder 1992 betaal je die zelf, onder 2006 en 2017 is die gemeenschappelijk, in 2017 behalve als je de tegels of vlonders zelf hebt gelegd. Wordt de dakbedekking onder je terras vervangen, dan haal je die bestrating op eigen kosten weg en leg je haar terug (art. 30.6 modelreglement 2017).

Betaalt de VvE mijn cv-ketel?

Alleen bij een collectieve installatie. Blokverwarming, stadsverwarming en een WKO-installatie zijn gemeenschappelijk, inclusief de radiatoren, radiatorkranen en warmtemeters in je woning (art. 11.1 f modelreglement 2017). Een eigen cv-ketel, warmtepomp of airco die alleen jouw woning verwarmt of koelt, betaal je zelf (art. 12 (ii) h).

Wie betaalt het tuinonderhoud?

Hoort de tuin bij een privégedeelte, dan leg je die zelf aan en onderhoud je die zelf, inclusief erfafscheiding, schuur en berging, tenzij de akte anders bepaalt (art. 22 lid 1 modelreglement 1992, art. 33.1 modelreglement 2017). Een gemeenschappelijke tuin betaalt de VvE.

Moet ik meebetalen aan de lift als ik op de begane grond woon?

In beginsel wel: de lift is gemeenschappelijk en je draagt naar je breukdeel bij in alle gezamenlijke kosten (artikel 5:113 lid 2 BW, art. 11.1 f modelreglement 2017). Alleen als de akte een afwijkende verdeling voor liftkosten bevat, betaal je niet mee (art. 10.3 modelreglement 2017). De vergadering kan zo'n uitzondering niet zelf invoeren.

Betaalt een huurder mee aan het VvE-onderhoud?

Nee, de bijdrage aan de VvE is een verplichting van de eigenaar (artikel 5:112 lid 2 onder c BW). Een verhuurder mag alleen de vergoeding voor geleverde zaken en diensten als servicekosten doorberekenen (artikel 7:237 lid 3 BW); de VvE-bijdrage zelf, inclusief de reservering voor groot onderhoud, blijft voor rekening van de eigenaar. De voorschriften uit het reglement over gebruik, beheer en onderhoud gelden wel voor de huurder (artikel 5:120 lid 2 BW). Zie De positie van huurders binnen een VvE-complex.

Mag de vergadering besluiten dat ik mijn eigen kozijnen betaal?

Niet als de akte die kozijnen als gemeenschappelijk aanmerkt. De akte geldt als de statuten, en een besluit dat daarmee strijdt is nietig (artikel 5:129 lid 1 BW en artikel 2:14 lid 1 BW). De verdeling veranderen kan alleen door de akte te wijzigen.

Wat als de VvE het onderhoud jarenlang niet uitvoert?

De verplichting blijft: de eigenaars moeten het gebouw in stand houden zoals de akte voorschrijft (artikel 5:108 lid 1 BW) en de VvE moet een reservefonds aanhouden (artikel 5:126 lid 1 BW). Agendeer een actueel meerjarenonderhoudsplan en gebruik zo nodig de machtiging van de kantonrechter (artikel 5:121 BW). Bij een gevaarlijke staat kan de gemeente meedoen (artikel 5:121 lid 4 BW).

Onderhoudskosten bijhouden in de VvE-app

In de VvE-app van VvE.nl staan de splitsingsakte en de reglementen bij de documenten, zodat elke eigenaar de verdeling kan nakijken. Het MJOP koppelt bouwdelen aan jaren en bedragen, begroting en reservefonds laten zien of de reservering toereikend is, en de boekhouding verdeelt de kosten volgens de verdeelsleutel uit de akte. Bekijk hoe de VvE-app werkt.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, titel 9, artikelen 5:106, 5:108, 5:112, 5:113, 5:119, 5:120, 5:121, 5:126, 5:128, 5:129 en 5:130, wetten.overheid.nl, geldend vanaf 1 januari 2024, geraadpleegd 14 september 2026.
• Burgerlijk Wetboek Boek 2, artikel 2:14, wetten.overheid.nl, geraadpleegd 14 september 2026.
• Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 7:237 lid 3, wetten.overheid.nl, geldend vanaf 1 januari 2026, geraadpleegd 14 september 2026.
• Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, Modelreglement 2017, akte van 19 december 2017, artikelen 8, 10, 11, 12, 22, 24, 28, 30, 32 en 33.
• Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, Modelreglement 2006, akte van 17 januari 2006, artikelen 9, 17, 18, 26, 28 en 30.
• Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, Modelreglement 1992, akte van 2 januari 1992, artikelen 2, 3, 6, 8, 9, 10, 16, 17, 18, 21 en 22.
• Rijksoverheid, Hoeveel geld moeten vve's reserveren voor groot onderhoud?, geraadpleegd 14 september 2026.