Besluitvorming VvE: geldig, nietig of vernietigbaar besluit

Kort antwoord: een besluit van de VvE wordt genomen in de vergadering van eigenaars, met een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij je splitsingsreglement iets anders bepaalt (artikel 5:127 lid 1 BW). Het besluit is geldig als de vergadering volgens je reglement is opgeroepen, het onderwerp op de agenda stond en de vereiste meerderheid en eventueel het quorum zijn gehaald. De wet noemt geen algemene oproeptermijn; de modelreglementen van 1992, 2006 en 2017 eisen minstens vijftien dagen. Is de inhoud van een besluit in strijd met de wet of de splitsingsakte, dan is het nietig (artikelen 2:14 en 5:129 BW). Ging er iets mis in de procedure of is het besluit onredelijk, dan is het vernietigbaar en moet je binnen een maand na kennisname de kantonrechter om vernietiging vragen (artikel 5:130 BW).

Hieronder lees je wat elk modelreglement zegt over oproeping, agenda en notulen, wanneer een besluit nietig of vernietigbaar is en wanneer de termijn begint, met een checklist voor het bestuur. Dit is uitleg van de wet en de modelteksten, geen juridisch advies. Wat in jouw VvE geldt, staat in de splitsingsakte en het modelreglement waar die naar verwijst; de akte kan afwijken.

Vier voorwaarden voor een geldig VvE-besluit

• Het juiste orgaan beslist. De vergadering heeft alle bevoegdheden die niet aan een ander orgaan zijn gegeven (artikel 5:125 lid 1 BW); het bestuur voert uit (artikel 5:131 lid 3 BW). Zie VvE-bestuur: taken en plichten.
• De vergadering is goed bijeengeroepen, door het bestuur of de voorzitter (artikel 5:127 lid 2 BW) en op de manier die de statuten in je reglement voorschrijven (artikel 5:112 lid 2 onder d BW).
• Het onderwerp stond op de agenda. In alle modelreglementen hoort de agenda bij de oproeping.
• De vereiste meerderheid is gehaald, en waar nodig het quorum. Het oordeel van de voorzitter over de uitslag is beslissend; wordt het direct betwist, dan volgt onder voorwaarden een nieuwe stemming (artikel 2:13 lid 3 en 4 BW, via artikel 5:124 lid 2 BW).

Volgens de modelreglementen is er jaarlijks een vergadering binnen vijf maanden (1973, artikel 32 lid 2) of zes maanden (1983 en 1992, artikel 33 lid 2; 2006, artikel 45 lid 2; 2017, artikel 49.1) na afloop van het boekjaar.

Oproeping en agenda per modelreglement

De wet noemt geen algemene oproeptermijn. Alleen voor een besluit tot wijziging van de splitsingsakte eist de wet minstens vijftien dagen (artikel 5:139 lid 2 BW). Verder geldt je reglement.

Model	Oproeptermijn	In de oproeping	Eigenaar zet punt op agenda
1973	Acht vrije dagen (artikel 32 lid 6)	Agendapunten en plaats	Niet geregeld
1983	Acht dagen (artikel 33 lid 6)	Agendapunten en plaats	Niet geregeld
1992	Vijftien dagen (artikel 33 lid 8)	Agendapunten, plaats en tijdstip	Niet geregeld
2006	Vijftien dagen, schriftelijk (artikel 45 lid 8)	Agendapunten, plaats en tijdstip	Tot zeven dagen vooraf
2017	Vijftien dagen, schriftelijk of per e-mail (artikel 50.2)	Agenda met vergaderstukken, plaats en tijdstip	Tot zeven dagen vooraf
Kleine VvE 2021	Vijftien dagen, schriftelijk of per e-mail (artikel 30 lid 3)	Agenda met vergaderstukken, plaats en tijdstip	Tot zeven dagen vooraf

Waarom je elders iets anders leest: veel sites, ook een eerdere versie van dit artikel, noemen "veertien dagen volgens de wet". Dat staat niet in de wet. In de modellen vanaf 1983 tellen de dag van oproeping en die van de vergadering niet mee: een oproeping op 1 maart past onder 1992 tot en met 2021 bij een vergadering op 17 maart of later.

Een onderwerp dat niet op de agenda staat

Onder het Modelreglement 2017 kan een voorstel buiten de agenda alleen worden behandeld als alle stemgerechtigden, ook wie er niet is, instemmen (artikel 50.2). Besluit de vergadering toch over een niet-geagendeerd punt, dan is dat vernietigbaar wegens strijd met een regel over de totstandkoming (artikel 2:15 lid 1 onder a BW); de rechtbank Amsterdam rekende agendering in 2012 uitdrukkelijk daartoe (ECLI:NL:RBAMS:2012:BX8761).

Meerderheid, quorum en stemmen

• Gewone besluiten: volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen (artikel 5:127 lid 1 BW). Onder 2006 en 2017 is dat meer dan de helft; blanco en ongeldige stemmen en onthoudingen tellen niet mee (artikel 50 lid 1 en 54.1). Bij 45 uitgebrachte stemmen is 23 genoeg, niet "de helft plus één".
• Stemgewicht: het aantal stemmen per eigenaar staat in de akte en hoeft niet één per appartement te zijn; zie VvE stemrecht.
• Zwaardere besluiten, zoals uitgaven buiten het onderhoud: twee derde (1992, 2006, 2017) of drie vierde (1973, 1983) van de uitgebrachte stemmen, met een quorum van twee derde van alle stemmen. Ook verbouwingen en nieuwe installaties vallen daaronder (2006, artikel 52 lid 8; 2017, artikel 56.5), onder 2017 ook het huishoudelijk reglement.
• Quorum: 1973, 1983 en 1992 eisen voor gewone besluiten de helft van alle stemmen, 2006 en 2017 niet. Zie het quorum en de tweede vergadering.
• Splitsingsakte wijzigen hoeft niet unaniem: met medewerking van alle eigenaars, of met vier vijfde van alle stemmen plus medewerking van het bestuur (artikel 5:139 lid 1 en 2 BW); zie de splitsingsakte wijzigen.
• Volmacht: schriftelijk, onder 2017 ook per e-mail (artikel 53.1); onder 2006 en 2017 kan een bestuurder geen gevolmachtigde zijn (artikel 49 en 53.1).

Een wetsvoorstel wil besluiten over onderhoud, verduurzaming en de financiering daarvan mogelijk maken met 50 procent plus één van de aanwezige stemmen, met hetzelfde quorum; het ministerie verwacht de wet in het najaar van 2027. Zie nieuwe VvE-regels in 2026.

Besluiten buiten de vergadering en op afstand

Een besluit zonder vergadering, zoals een schriftelijke stemronde, vraagt in alle modelreglementen de instemming van alle eigenaars of stemgerechtigden: schriftelijk (1973, artikel 36 lid 3; 1983 en 1992, artikel 37 lid 4), ook per e-mail (2006, artikel 50 lid 3) of via een door de vergadering gekozen elektronisch middel (2017, artikel 54.3). Stemmen vóór de vergadering regelt alleen het Modelreglement 2017 (artikel 53.2), en vanaf 1 januari 2027 mag de vergadering ook digitaal (artikel 5:127 lid 4 BW). Zie online stemmen in de VvE en digitaal vergaderen.

Belangenverstrengeling en misbruik van meerderheid

De wet sluit niemand automatisch uit van stemmen. De statuten mogen het stemrecht wel ontzeggen aan wie door een besluit, anders dan als lid, rechten krijgt of verplichtingen kwijtgescholden krijgt, en aan diens echtgenoot, geregistreerd partner en bloedverwanten in de rechte lijn (artikel 2:12 BW). Het Modelreglement 2006 doet dat voor stemgerechtigden en bestuurders (artikel 47 lid 4 en 53 lid 9), dat van 2017 alleen voor bestuurders (artikel 57.9); de andere modellen niet.

Daarnaast moet de VvE rekening houden met de belangen van alle eigenaren. Dat moet volgens de Rijksoverheid voorkomen dat één eigenaar met veel appartementen alleen zijn eigen belangen veiligstelt. Een onredelijk genomen besluit is vernietigbaar (artikelen 2:8 en 2:15 lid 1 onder b BW).

Notulen: bewijs van het besluit, geen voorwaarde

De wet regelt de notulen van de VvE niet. Een besluit komt tot stand door de stemming in de vergadering, en het oordeel van de voorzitter over de uitslag is beslissend (artikel 2:13 lid 3 BW). De notulen leggen vast wat is besloten; volgens het Modelreglement 1973 bepaalt de rechter hun bewijskracht (artikel 39 lid 2).

Model	Wie ondertekent	Vaststellen	Toesturen
1973 (artikel 39)	Voorzitter en administrateur	Niet geregeld	Niet geregeld
1983 en 1992 (artikel 40)	Voorzitter en bestuur (1983), voorzitter (1992)	Dezelfde of volgende vergadering	Niet geregeld
2006 (artikel 46)	Voorzitter en bestuur	Dezelfde of volgende vergadering	Binnen twee weken
2017 (artikel 50.4 en 50.5)	Voorzitter en bestuur	Dezelfde of volgende vergadering	Binnen twee weken, ook per e-mail
Kleine VvE 2021 (artikel 30 lid 4 en 5)	Alle aanwezige stemgerechtigden	Dezelfde vergadering	Binnen twee weken

Een ontbrekend detail maakt een besluit niet vanzelf ongeldig: in de Amsterdamse zaak uit 2012 stond de stemverhouding niet in de notulen, en omdat het reglement dat niet eiste, was dat geen gebrek. Bezwaar tegen de tekst breng je in voordat de notulen worden vastgesteld.

Nietig of vernietigbaar: het verschil

Via artikel 5:124 lid 2 BW gelden de regels over besluiten uit Boek 2; de akte van splitsing, inclusief het reglement, geldt daarbij als de statuten (artikelen 5:111 onder d en 5:129 lid 1 BW).

	Nietig	Vernietigbaar
Wanneer	De inhoud is in strijd met de wet of de akte van splitsing (artikel 2:14 lid 1 BW)	Strijd met regels over de totstandkoming, zoals oproeping, agenda en stemming; met de redelijkheid en billijkheid; of met een reglement zoals het huishoudelijk reglement (artikelen 2:15 lid 1 en 5:129 lid 2 BW)
Voorbeeld	Kosten anders verdelen dan het reglement in de akte toestaat (artikel 5:113 lid 2 BW)	Te late oproeping; een besluit dat één eigenaar onredelijk benadeelt
Gevolg en termijn	Geen rechtsgevolg; de wet noemt geen termijn	Geldt tot de rechter het vernietigt; verzoek binnen een maand (artikel 5:130 BW)
Herstel	Bekrachtiging alleen als een handeling of mededeling van een ander ontbrak (artikel 2:14 lid 2 BW)	Bij een fout in de totstandkoming: bevestigen met een nieuw besluit dat aan dezelfde eisen voldoet (artikel 2:15 lid 6 BW)

De grens is niet altijd scherp. De rechtbank Amsterdam vond in 2012 dat een te korte oproeptermijn een besluit alleen vernietigbaar maakt, maar een "fundamenteel totstandkomingsgebrek, zoals het niet voldoen aan de quorumeis" nietig (ECLI:NL:RBAMS:2012:BX8761). De kantonrechter in Noord-Holland kon in 2023 niet uitsluiten dat een besluit met onduidelijke stemverhoudingen nietig was (ECLI:NL:RBNHO:2023:6528). Reken bij twijfel niet op nietigheid.

Een besluit laten vernietigen: de termijn van een maand

Vernietiging vraag je aan bij de kantonrechter van het arrondissement waar het gebouw staat, binnen een maand na de dag waarop je van het besluit kennis nam of kon nemen (artikel 5:130 lid 1 en 2 BW; 2006, artikel 51; 2017, artikel 55). Dat kan iemand met een redelijk belang bij naleving van de geschonden regel, meestal een eigenaar (artikel 2:15 lid 3 BW). Wanneer de maand begint:

• Je was bij de vergadering: vanaf de vergadering, ook als je de notulen pas later krijgt (ECLI:NL:RBNHO:2023:6528).
• Je was er niet en de VvE verspreidt gewoonlijk notulen of een besluitenlijst: in beginsel vanaf die verspreiding (Hoge Raad 21 juni 2019, ECLI:NL:HR:2019:1022).
• Je was er niet en er is geen vast gebruik: wist je of kon je weten wanneer de vergadering was en wat er op de agenda stond, dan wordt verwacht dat je binnen een week navraagt wat is besloten; de maand begint uiterlijk de dag na die week (zelfde arrest).
• Je wist het eerder: dan telt dat moment (zelfde arrest).

Tegen een besluit tot wijziging van de splitsingsakte kan een eigenaar die niet vóór stemde binnen drie maanden na het besluit vernietiging vorderen (artikel 5:140b BW). Voor nietigheid geldt de maandtermijn niet: in de Amsterdamse zaak beriep een eigenaar zich erop toen de VvE later servicekosten vorderde. Om nietigheid vast te stellen was de kantonrechter in de Noord-Hollandse zaak in beginsel niet bevoegd; welke procedure past, is een vraag voor een jurist. Met een laag inkomen en weinig spaargeld krijg je gratis advies bij het Juridisch Loket. Route en kosten staan in Conflict met VvE of bestuur.

Checklist: een besluit dat standhoudt

1. Zoek op welk modelreglement je akte volgt en welke afwijkingen erin staan. Noteer per soort besluit oproeptermijn, quorum en meerderheid.
2. Controleer of het voorstel past binnen wet en akte. Een besluit tegen de akte in is nietig, hoe groot de meerderheid ook is.
3. Zet elk voorstel als apart agendapunt in de oproeping, met de stukken erbij, en roep op tijd op.
4. Stuur agendapunten die eigenaars indienen direct door aan de andere eigenaars (2006, 2017).
5. Laat de presentielijst tekenen en controleer volmachten vóór de opening.
6. Tel met het stemgewicht uit de akte en laat wie een tegenstrijdig belang heeft niet meestemmen als je reglement dat eist.
7. Laat de voorzitter per besluit de uitslag uitspreken, zodat die direct kan worden betwist.
8. Noteer per besluit de tekst en de stemmen voor, tegen en blanco, en verspreid notulen of een besluitenlijst altijd op dezelfde manier. Dan is duidelijk wanneer de maandtermijn begint.
9. Twijfel je achteraf over oproeping of stemming? Laat de vergadering het besluit bevestigen (artikel 2:15 lid 6 BW).

Veelgestelde vragen over besluitvorming in de VvE

Wanneer is een VvE-besluit rechtsgeldig?

Als oproeping en agenda kloppen met je reglement, de vereiste meerderheid en eventueel het quorum zijn gehaald en de inhoud past binnen wet en splitsingsakte.

Hoeveel dagen van tevoren moet de VvE-vergadering worden aangekondigd?

De wet noemt geen algemene termijn. De modelreglementen van 1992 tot en met 2021 eisen minstens vijftien dagen, die van 1973 en 1983 acht. Voor een aktewijziging eist de wet vijftien dagen (artikel 5:139 lid 2 BW).

Mag de vergadering besluiten over een punt dat niet op de agenda staat?

Onder het Modelreglement 2017 alleen als alle stemgerechtigden instemmen (artikel 50.2). Anders is zo'n besluit vernietigbaar (artikel 2:15 lid 1 onder a BW).

Zijn notulen nodig voor een geldig besluit?

Nee. Het besluit wordt genomen in de vergadering; de notulen zijn het verslag en bewijs daarvan.

Wat is het verschil tussen een nietig en een vernietigbaar VvE-besluit?

Een nietig besluit is in strijd met de wet of de splitsingsakte en heeft geen gevolg. Een vernietigbaar besluit, bijvoorbeeld na een fout in de oproeping, geldt tot de kantonrechter het vernietigt.

Hoe lang heb ik om een VvE-besluit aan te vechten?

Een maand na de dag waarop je van het besluit kennis nam of kon nemen (artikel 5:130 lid 2 BW). Voor een aktewijziging geldt drie maanden (artikel 5:140b BW).

Kan de VvE schriftelijk besluiten zonder vergadering?

Alleen als alle eigenaars of stemgerechtigden met het voorstel instemmen (2006, artikel 50 lid 3; 2017, artikel 54.3).

Wat betekent machtiging bij de VvE?

Meestal een volmacht: je laat een ander namens jou stemmen. Een vervangende machtiging is iets anders: dan vervangt de kantonrechter een toestemming die zonder redelijke grond wordt geweigerd (artikel 5:121 BW).

Besluiten vastleggen met de VvE-app

In de VvE-app plan je een vergadering met agendapunten en bijlagen en verstuur je de uitnodiging; de app waarschuwt als de vergadering dichterbij ligt dan de oproeptermijn die je hebt ingesteld. Leden melden zich present vanuit hun eigen account, eigenaren kunnen een machtiging afgeven en stemrondes tellen per appartement, met of zonder stemgewicht. Besluiten, notulen, presentielijst en stemmingen zet je in één PDF-verslag, en alle besluiten staan in een doorzoekbare besluitenlijst die je per jaar exporteert. Of een besluit geldig is, hangt af van de wet en je reglement, niet van de app. Bekijk de VvE-app.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 5:111 tot en met 5:113, 5:121, 5:124, 5:125, 5:127, 5:129 tot en met 5:131, 5:139 en 5:140b, en Boek 2, artikelen 2:8 en 2:12 tot en met 2:15.
• Staatsblad 2026, 161 en Staatsblad 2026, 259 (digitaal vergaderen vanaf 1 januari 2027).
• KNB, modelreglementen bij splitsing in appartementsrechten 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 en kleine VvE 2021.
• Hoge Raad 21 juni 2019, ECLI:NL:HR:2019:1022; Rechtbank Amsterdam 8 augustus 2012, ECLI:NL:RBAMS:2012:BX8761; Rechtbank Noord-Holland 12 juni 2023, ECLI:NL:RBNHO:2023:6528.
• Rijksoverheid, Wat houdt een vereniging van eigenaren (vve) in?; internetconsultatie wetsvoorstel versnelling verduurzaming en onderhoud VvE's (1 juli tot en met 20 september 2026); Ministerie van BZK, VvE-versnellingsagenda Verduurzaming; Het Juridisch Loket, Advocaat nodig?
• Alle bronnen geraadpleegd op 29 september 2026.