Stemmen in de VvE: stemrecht, machtiging en meerderheid

Kort antwoord: in de VvE stemmen de appartementseigenaars, met het aantal stemmen dat de splitsingsakte vastlegt (artikel 5:112 lid 2 onder d BW); een huurder stemt niet. Besluiten vallen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij je reglement iets anders bepaalt (artikel 5:127 lid 1 BW), en blanco stemmen tellen in de modelreglementen daarvoor niet mee. Zwaardere besluiten vragen twee derde of drie vierde, een wijziging van de splitsingsakte vier vijfde van alle stemmen of ieders medewerking (artikel 5:139 BW). Kun je niet komen, dan machtig je iemand schriftelijk (model 2017: ook per e-mail); geen modelreglement noemt een maximum aantal volmachten. Staken de stemmen over een voorstel, dan is het verworpen.

Dit artikel behandelt wie stemt, machtigen, meerderheden, staking, het bestuur en misbruik van meerderheid. De opkomsteis staat in het quorum in de VvE-vergadering, stemmen op afstand in online stemmen in de VvE. Dit is uitleg, geen juridisch advies: wat in jouw VvE geldt, staat in je splitsingsakte en het modelreglement waar die naar verwijst.

Wie heeft stemrecht in de VvE?

Iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid van de VvE; wie verkoopt, is dat niet meer (artikel 5:125 lid 2 BW). Alle modelreglementen noemen de eigenaars als stemgerechtigden. Bijzondere gevallen:

Situatie	Wie stemt	Bron
Meer eigenaars van één appartement	Eén van hen of een derde die zij schriftelijk aanwijzen; bij onenigheid wijst de kantonrechter iemand aan	1992 artikel 35; 2006 artikel 48; 2017 artikel 52
Vruchtgebruik	De vruchtgebruiker, tenzij bij de vestiging anders bepaald	Artikel 5:123 lid 3 BW
Erfpacht	De erfpachter, tenzij anders bepaald	Artikel 5:118a lid 3 BW
Opstal	De eigenaar, tenzij anders bepaald	Artikel 5:118a lid 3 BW
Recht van gebruik en bewoning	De gebruiker, tenzij anders bepaald	2006 artikel 47 lid 1; 2017 artikel 51.1
Huurder	Geen stemrecht; wel mogelijk als gevolmachtigde	Artikel 5:125 lid 2 BW
Ondersplitsing	Het bestuur van de onder-VvE	Artikel 5:127 lid 3 BW

Ligt het stemrecht bij de beperkt gerechtigde, dan stemt de eigenaar zelf niet (2017, artikel 53.1). In het model voor kleine VvE's bepaalt de akte van vestiging wie stemt (artikel 31 lid 1).

Anders dan in een gewone vereniging

In een gewone vereniging heeft elk lid één stem en machtig je alleen een ander lid, tenzij de statuten anders bepalen (artikel 2:38 lid 1 en 4 BW). Die verenigingsregels gelden niet voor de VvE (artikel 5:124 lid 3 BW).

Hoeveel stemmen heb je? Het stemgewicht

Hoeveel stemmen iedere eigenaar heeft, staat in de akte (artikel 5:112 lid 2 onder d BW; 2017, artikel 51.2). Een groot appartement kan meer stemmen hebben dan een klein, en wie drie appartementen bezit, brengt de stemmen van drie appartementsrechten uit. Je breukdeel (artikel 5:113 lid 1 BW) en je aantal stemmen staan los van elkaar in de akte. Ze kunnen gelijk zijn, maar dat hoeft niet.

Stemmen bij ondersplitsing

Is een appartementsrecht verder gesplitst, dan horen de stemmen van dat recht bij de eigenaars in de ondersplitsing. Het bestuur van de onder-VvE brengt ze uit in de hoofdvergadering en hoeft ze niet allemaal dezelfde kant op uit te brengen; de ondereigenaars mogen de vergadering bijwonen (artikel 5:127 lid 3 BW). Meer in stemverhoudingen bij hoofd- en ondersplitsing.

Machtiging of volmacht: stemmen als je niet kunt komen

Machtiging en volmacht betekenen hier hetzelfde: een ander mag namens jou aanwezig zijn en stemmen. Boek 5 BW stelt daar geen vormeis aan; die staat in het reglement.

Model	Vorm	Wie mag gevolmachtigde zijn
1973	Schriftelijk (artikel 35)	Geen beperking genoemd
1983 en 1992	Schriftelijk (artikel 36)	Ook een niet-lid
2006	Schriftelijk (artikel 49)	Ook een niet-lid, geen bestuurder
2017	Schriftelijk of per e-mail (artikel 53.1)	Ook een niet-lid, geen bestuurder
Kleine VvE 2021	Schriftelijk of per e-mail (artikel 32 lid 1)	Ook een niet-lid

• Geen maximum. Geen modelreglement noemt een maximum aantal volmachten per persoon. Kijk voor een grens in je eigen akte en huishoudelijk reglement.
• Geen eigenaar nodig. Ook je huurder, partner of een buur kan gevolmachtigde zijn. Onder 2006 en 2017 kan een bestuurder het niet; de beheerder staat niet in dat verbod, tenzij die zelf bestuurder is.

Zet de naam van de gevolmachtigde op de volmacht. In een zaak in Eindhoven ontbrak die; de machtiging bleef overeind omdat de gevolmachtigde ter zitting verklaarde dat ze aan hem was gegeven en de tegenpartij niet aanbood het tegendeel te bewijzen (ECLI:NL:RBOBR:2017:4507).

Twee andere machtigingen

• Vervangende machtiging. Weigert de VvE of een eigenaar zonder redelijke grond toestemming die je nodig hebt voor een handeling aan de gemeenschappelijke gedeelten, dan kan de kantonrechter die vervangen (artikel 5:121 lid 1 BW).
• Machtiging van het bestuur. Het bestuur heeft toestemming van de vergadering nodig om bijvoorbeeld te procederen of grote verplichtingen aan te gaan (2006, artikel 53 lid 5; 2017, artikel 57.5).

Mag je iemand meenemen naar de vergadering?

Onder 2006 en 2017 mag je een jurist of accountant meenemen, die het woord mag voeren (artikel 49 en 53.1). Voor anderen zonder volmacht, zoals een familielid, regelen wet en modelreglementen niets. Kijk in je reglement of vraag het vooraf aan het bestuur.

Welke meerderheid is nodig?

De wet: besluiten worden genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, voor zover de statuten niet anders bepalen (artikel 5:127 lid 1 BW). Dat heet ook gewone of absolute meerderheid. De modellen van 2006 en 2017 omschrijven het als meer dan de helft van de uitgebrachte stemmen, waarbij blanco en ongeldige stemmen en onthoudingen niet meetellen (artikel 50 lid 1 en 54.1; kleine VvE 2021, artikel 33 lid 1). Onder 1983 en 1992 tellen blanco stemmen alleen voor het quorum (artikel 37 lid 3), onder 1973 zijn ze van onwaarde (artikel 36 lid 2).

• Meer dan de helft is niet de helft plus één. Bij 39 uitgebrachte stemmen is de helft 19,5, dus 20 stemmen voor is genoeg.
• Uitgebracht is niet aanwezig. Wie blanco stemt, telt niet mee voor de meerderheid. Het wetsvoorstel van 2026 noemt voor onderhoud en verduurzaming 50 procent plus één van de aanwezige stemmen. Dat is nog geen wet; het ministerie verwacht het in het najaar van 2027 (zie nieuwe VvE-regels).

Meerderheden per soort besluit

Besluit	Vereiste	Bron
Gewoon besluit	Volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen	Artikel 5:127 lid 1 BW; alle modellen
Onder meer uitgaven buiten het onderhoud of boven een vastgesteld bedrag, verbouwing en nieuwe installaties	Drie vierde (1973, 1983) of twee derde (1992, 2006, 2017) van de uitgebrachte stemmen, quorum twee derde	1973 artikel 37; 1983 en 1992 artikel 38; 2006 artikel 52; 2017 artikel 56.5
Uitgaven uit het reservefonds (2006; 2017: buiten het MJOP), huishoudelijk reglement (2017)	Twee derde, quorum twee derde	2006 artikel 52 lid 5; 2017 artikel 56.5
Splitsingsakte wijzigen via het bestuur; reservefonds niet op een aparte rekening	Vier vijfde van alle stemmen	Artikel 5:139 lid 2 en 5:126 lid 3 BW
Splitsingsakte wijzigen zonder vergaderbesluit	Medewerking van alle eigenaars	Artikel 5:139 lid 1 BW
Besluit buiten de vergadering	Instemming van alle stemgerechtigden	Artikel 5:125 lid 3 BW met 2:40 lid 2 BW; 2017 artikel 54.3
Voorstel dat niet op de agenda staat	Goedkeuring van alle stemgerechtigden	2017 artikel 50.2

Waarom je elders andere getallen leest: veel sites noemen "de helft plus één van de aanwezige stemmen" of een quorum van 50 procent voor elk besluit. Dat zijn vereenvoudigingen of regels uit oudere modellen, en je akte kan van het model afwijken (1992, artikel 45).

Rekenvoorbeeld

Een VvE volgt het Modelreglement 2017 en heeft volgens de akte 60 stemmen, ongelijk verdeeld. Op de vergadering zijn 45 stemmen aanwezig of vertegenwoordigd.

Stemming	Telling	Uitkomst
Gewoon besluit: 20 voor, 19 tegen, 6 blanco	39 uitgebracht; meer dan 19,5 nodig	Aangenomen
Uitgave buiten het onderhoud: 26 voor, 13 tegen, 6 blanco	Quorum: 45 van 60, minstens 40 nodig; 26 van 39 is precies twee derde, en ten minste twee derde is genoeg	Aangenomen
Akte wijzigen via het bestuur	48 voorstemmen nodig: vier vijfde van 60	Onmogelijk, ook als alle 45 aanwezige stemmen voor zijn

Unanimiteit

Iedereen moet meewerken bij een wijziging van de splitsingsakte zonder vergaderbesluit (artikel 5:139 lid 1 BW); via het bestuur volstaat vier vijfde van alle stemmen (lid 2). In beide gevallen moeten ook onder meer hypotheekhouders toestemmen (lid 3). Wie niet voor een vier-vijfdebesluit stemde, kan binnen drie maanden vernietiging vorderen (artikel 5:140b BW). Zie de splitsingsakte wijzigen.

Wat als de stemmen staken?

Staken de stemmen over een voorstel, dan is het verworpen (1973, artikel 36 lid 2; 1983 en 1992, artikel 37 lid 2; 2006, artikel 50 lid 2; 2017, artikel 54.2). Een beslissende stem voor de voorzitter kent geen van deze modellen, en de wet regelt staking niet. Bij een verkiezing van personen wordt herstemd en beslist zo nodig het lot. Onder het model voor kleine VvE's kan een eigenaar de beheerder of een andere deskundige laten beslissen (artikel 33 lid 2).

Het oordeel van de voorzitter over de uitslag is beslissend; wordt het direct betwist, dan kan een nieuwe stemming volgen (artikel 2:13 lid 3 en 4 BW).

Mag het bestuur stemmen?

Het bestuur heeft als bestuur geen stemmen in de vergadering: die horen bij de eigenaars (artikel 5:112 lid 2 onder d BW). Een bestuurder die eigenaar is, stemt gewoon mee met zijn eigen stemmen; wet en modelreglementen verbieden dat niet, behalve bij belangenverstrengeling (zie hieronder). Wel geldt:

• onder 2006 en 2017 kan een bestuurder geen volmacht van een andere eigenaar aannemen (artikel 49 en 53.1);
• een bestuurder die geen eigenaar is, zoals een beheerder die tot bestuurder is benoemd, heeft geen stemrecht (artikel 5:131 lid 2 BW: bestuur "al dan niet uit de leden");
• bij ondersplitsing brengt het bestuur van de onder-VvE wel de stemmen uit in de hoofdvergadering (artikel 5:127 lid 3 BW).

Meer over het bestuur: taken van het VvE-bestuur.

Belangenverstrengeling

Volgens de wet kunnen de statuten iemand het stemrecht ontzeggen bij besluiten waarbij hij, zijn echtgenoot, geregistreerd partner of bloedverwanten in de rechte lijn, anders dan als lid, rechten krijgen of verplichtingen kwijtgescholden krijgen (artikel 2:12 BW, via artikel 5:124 lid 2 BW). Het Modelreglement 2006 doet dat voor de vergadering, ook bij vennootschappen waarin zij een meerderheidsbelang hebben (artikel 47 lid 4). Denk aan een opdracht aan het bedrijf van een eigenaar. Het model van 2017 regelt het alleen voor bestuurders in de bestuursvergadering (artikel 57.9), de andere modellen niet.

Misbruik van meerderheid

In de VvE beslist de meerderheid, ook als één eigenaar veel stemmen heeft. Maar de VvE en de eigenaars moeten zich tegenover elkaar gedragen naar redelijkheid en billijkheid (artikel 2:8 lid 1 BW, via artikel 5:124 lid 2 BW). Volgens de Rijksoverheid moet de VvE bij een besluit rekening houden met de belangen van alle eigenaren, zodat één eigenaar met veel appartementen niet alleen zijn eigen belangen veiligstelt.

Een besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid, of met de regels over hoe besluiten tot stand komen, zoals oproeping en stemming, is vernietigbaar (artikel 2:15 lid 1 BW). Een besluit in strijd met de wet of de akte is nietig (artikel 2:14 en 5:129 lid 1 BW). Vernietiging vraag je aan bij de kantonrechter, binnen een maand na de dag waarop je van het besluit kennis nam of kon nemen (artikel 5:130 BW). Tot de rechter het vernietigt, geldt het besluit. Meer in conflicten in een VvE en besluitvorming in de VvE.

Checklist: stemmen in de vergadering

1. Zoek in je akte welk modelreglement geldt en hoeveel stemmen bij je appartement horen.
2. Regel wie stemt: bij mede-eigendom één van jullie; meld een vruchtgebruik of erfpacht aan het bestuur (2017, artikel 43.5 en 44.5).
3. Kun je niet komen, geef een schriftelijke volmacht met je naam, je appartement, de naam van de gevolmachtigde en de datum. Onder 2006 en 2017 geen bestuurder.
4. Spreek met je gevolmachtigde af hoe hij per agendapunt stemt.
5. Controleer als voorzitter bij de opening de presentielijst, de volmachten en per agendapunt de vereiste meerderheid en het quorum.
6. Tel de uitgebrachte stemmen zonder blanco (onder 2006 en 2017 ook zonder ongeldige stemmen en onthoudingen) en zet de uitslag in de notulen.
7. Lees de notulen meteen: onder 2006 en 2017 komen ze binnen twee weken (artikel 46 lid 2 en 50.5), en voor vernietiging heb je een maand.

Veelgestelde vragen over stemrecht in de VvE

Wie heeft stemrecht in een VvE?

De appartementseigenaars, met het aantal stemmen uit de akte (artikel 5:112 lid 2 onder d BW). Bij vruchtgebruik of erfpacht stemt in de regel de vruchtgebruiker of erfpachter (artikel 5:123 lid 3 en 5:118a lid 3 BW).

Mag een huurder stemmen in de VvE?

Nee, alleen eigenaars zijn lid (artikel 5:125 lid 2 BW). De eigenaar kan zijn huurder wel machtigen, want een gevolmachtigde hoeft geen lid te zijn.

Hoeveel volmachten mag één persoon hebben?

De wet en de modelreglementen noemen geen maximum. Kijk voor een grens in je eigen akte en huishoudelijk reglement.

Mag een bestuurslid stemmen of een volmacht aannemen?

Een bestuurder die eigenaar is, stemt mee met zijn eigen stemmen. Een volmacht aannemen kan onder de modellen van 2006 en 2017 niet (artikel 49 en 53.1).

Wat is een gekwalificeerde meerderheid in een VvE?

Een zwaardere meerderheid: twee derde van de uitgebrachte stemmen (1992, 2006, 2017) of drie vierde (1973, 1983), met een quorum van twee derde. Een aktewijziging via het bestuur vraagt vier vijfde van alle stemmen (artikel 5:139 lid 2 BW).

Kan ik mijn stemrecht in de VvE verliezen?

Niet door een betalingsachterstand; wet en modelreglementen kennen dat niet. Je stemrecht eindigt als je geen eigenaar meer bent, en gaat bij vruchtgebruik of erfpacht naar de beperkt gerechtigde, tenzij anders bepaald.

Wat als ik niet naar de VvE-vergadering kan?

Machtig iemand schriftelijk, onder het model van 2017 ook per e-mail, of stem online als je reglement dat regelt. De besluiten gelden ook voor jou: iedere eigenaar werkt mee aan de uitvoering (2017, artikel 56.4).

Stemmen en machtigen met de VvE-app

In de VvE-app plan je een vergadering met agenda en oproeping. Eigenaren machtigen een ander lid van de VvE, voor één vergadering of doorlopend tot ze het intrekken, en de gemachtigde stemt in de stemronde ook voor dat appartement. In de vergaderinstellingen leg je een maximum aantal machtigingen per persoon vast. Stemrondes tellen per appartement, met of zonder stemgewicht, en na afloop zet je besluiten, presentielijst en stemmingen in een PDF-verslag. Of een stemming geldig is, bepaalt je reglement, niet de app. Bekijk de VvE-app.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 5:112, 5:113, 5:118a, 5:121, 5:123 tot en met 5:127, 5:129 tot en met 5:131, 5:139 en 5:140b (geldend vanaf 1 januari 2024), en Boek 2, artikelen 2:8, 2:12 tot en met 2:15, 2:38 en 2:40 (geldend vanaf 1 juli 2026). Geraadpleegd 29 september 2026.
• KNB, modelreglementen bij splitsing in appartementsrechten 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 en kleine VvE 2021. Geraadpleegd 29 september 2026.
• Rechtbank Oost-Brabant, kantonrechter Eindhoven, 24 augustus 2017, ECLI:NL:RBOBR:2017:4507, rechtsoverweging 5.4. Geraadpleegd 29 september 2026.
• Rijksoverheid, Wat houdt een vereniging van eigenaren (vve) in? Geraadpleegd 29 september 2026.
• Internetconsultatie wetsvoorstel versnelling verduurzaming en onderhoud VvE's (1 juli tot en met 20 september 2026) en Ministerie van BZK, VvE-versnellingsagenda Verduurzaming. Geraadpleegd 29 september 2026.