Wat appartementskopers vaak niet weten over VvE’s

Wie een appartement koopt, kijkt meestal vooral naar de woning zelf: de ligging, de grootte, de staat van de keuken en badkamer en natuurlijk de prijs. Toch kopen appartementseigenaren niet alleen hun woning. Ze worden automatisch ook lid van een Vereniging van Eigenaars (VvE).

Voor veel kopers is dat een onderdeel waar ze pas later echt mee te maken krijgen. En dat kan soms tot verrassingen leiden. In dit artikel bespreken we een aantal zaken die appartementskopers vaak niet weten over VvE’s, maar die wel belangrijk zijn om rekening mee te houden.

Een appartement kopen betekent samen eigenaar zijn

Bij een appartement hoort altijd een VvE. Dat komt doordat het gebouw gezamenlijk eigendom is van alle appartementseigenaren. Denk bijvoorbeeld aan onderdelen zoals:

• het dak

• de gevels

• de fundering

• de lift

• de gemeenschappelijke hal en trappenhuizen

Deze onderdelen worden het gemeenschappelijke gedeelte van het gebouw genoemd. Alle eigenaren zijn hier samen verantwoordelijk voor. Daarom bestaat er een VvE die het beheer en onderhoud van deze delen organiseert.

Wie een appartement koopt, wordt automatisch lid van de VvE en moet zich ook houden aan de regels die daar gelden.

Servicekosten zijn meer dan alleen schoonmaak

Veel kopers weten dat ze maandelijks servicekosten moeten betalen aan de VvE. Toch is het niet altijd duidelijk waar deze kosten precies voor worden gebruikt.

De servicekosten worden onder andere gebruikt voor:

• onderhoud aan het gebouw

• schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes

• verzekeringen van het gebouw

• reserveringen voor toekomstig onderhoud

• energiekosten voor algemene ruimtes

De hoogte van de servicekosten kan per gebouw sterk verschillen. Bij een complex met een lift, parkeergarage of veel voorzieningen liggen de kosten vaak hoger dan bij een klein gebouw zonder extra faciliteiten.

Een VvE moet sparen voor onderhoud

Een belangrijk onderdeel van een goed functionerende VvE is het reserveren voor groot onderhoud. Denk bijvoorbeeld aan:

• het vervangen van het dak

• schilderwerk aan de buitenkant

• onderhoud aan liften

• gevelherstel

Veel VvE’s gebruiken hiervoor een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). In zo’n plan staat welk onderhoud er de komende jaren wordt verwacht en hoeveel geld daarvoor nodig is.

Voor kopers is het belangrijk om te controleren of een VvE voldoende reserve heeft. Als er te weinig geld in kas is, kan het gebeuren dat eigenaren ineens een extra bijdrage moeten betalen wanneer groot onderhoud nodig is.

Beslissingen worden samen genomen

Binnen een VvE worden belangrijke besluiten genomen tijdens de vergadering van eigenaars. Tijdens deze vergadering stemmen de eigenaren bijvoorbeeld over:

• onderhoudswerkzaamheden

• de begroting

• de hoogte van de servicekosten

• verduurzamingsmaatregelen

Dat betekent dat niet één persoon alles kan beslissen. Vaak is er een meerderheid van stemmen nodig om een besluit te nemen.

Voor sommige kopers kan dat wennen zijn. Wie in een appartement woont, heeft namelijk minder vrijheid dan bij een vrijstaande woning. Veel zaken moeten gezamenlijk worden besproken en besloten.

Er gelden regels binnen een VvE

Naast financiële afspraken gelden er binnen een VvE ook regels over het gebruik van het gebouw. Deze regels staan meestal in het huishoudelijk reglement.

Daarin kunnen bijvoorbeeld afspraken staan over:

• geluidsoverlast

• het plaatsen van zonwering

• huisdieren

• het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes

• het verhuren van appartementen

Het is daarom verstandig voor kopers om deze regels vooraf goed door te lezen. Zo weten zij wat er wel en niet is toegestaan binnen het gebouw.

De kwaliteit van de VvE verschilt per gebouw

Niet elke VvE functioneert hetzelfde. Sommige verenigingen zijn goed georganiseerd en hebben een duidelijke planning voor onderhoud en financiën. Andere VvE’s hebben minder structuur of sparen te weinig voor toekomstige kosten.

Daarom is het bij de aankoop van een appartement verstandig om niet alleen naar de woning te kijken, maar ook naar de gezondheid van de VvE. Zaken die kopers kunnen controleren zijn bijvoorbeeld:

• de hoogte van de reserves

• het bestaan van een MJOP

• recente notulen van vergaderingen

• de hoogte van de servicekosten

Deze informatie kan vaak worden opgevraagd via de makelaar of de beheerder van de VvE.

Een actieve VvE is belangrijk

Een goed functionerende VvE is belangrijk voor het onderhoud van het gebouw en uiteindelijk ook voor de waarde van de appartementen. Wanneer onderhoud goed wordt uitgevoerd en er voldoende geld wordt gereserveerd, blijft het gebouw in goede staat.

Daarom is het voor eigenaren ook belangrijk om betrokken te blijven bij de VvE. Door vergaderingen bij te wonen en mee te denken over belangrijke beslissingen, kunnen bewoners bijdragen aan een gezonde vereniging.

Tot slot

Een appartement kopen betekent dus meer dan alleen eigenaar worden van een woning. Het betekent ook dat u deel uitmaakt van een vereniging die samen verantwoordelijk is voor het gebouw.

Door vooraf goed te kijken naar de financiële situatie, de regels en het onderhoudsbeleid van de VvE, kunnen kopers beter inschatten wat ze kunnen verwachten. Zo voorkomt u verrassingen en weet u waar u aan toe bent wanneer u in een appartementencomplex gaat wonen.