Bij veel VvE’s bestaat de indruk dat er één overzichtelijke vereniging is waarin alle appartementseigenaren deelnemen aan besluitvorming. Maar in de praktijk komt het regelmatig voor dat een appartementencomplex bestaat uit meerdere VvE’s. Bijvoorbeeld omdat het gebouw naast woningen ook bedrijfsruimtes en parkeerplaatsen bevat. In zulke situaties is sprake van een zogenoemde hoofd- en ondersplitsing. Dit heeft belangrijke gevolgen voor de stemverhoudingen binnen de verschillende vergaderingen. In deze blog leggen we uit hoe het zit.
Wat is een hoofd- en ondersplitsing?
Een hoofdsplitsing is de oorspronkelijke splitsing van het gebouw in appartementsrechten. In de akte van hoofdsplitsing worden de verschillende gedeelten van het complex onderscheiden, bijvoorbeeld woningen, winkels, kantoren en parkeerplaatsen. Iedere eigenaar van een appartementsrecht is automatisch lid van de VvE die bij de hoofdsplitsing hoort: de hoofdsplitsingsvereniging.
Als er binnen een van die hoofdappartementen vervolgens een verdere onderverdeling plaatsvindt, spreken we van een ondersplitsing. Zo kan een appartementsrecht dat in de hoofdsplitsing is aangeduid als “woningcomplex”, via een aparte akte worden onderverdeeld in individuele woonappartementen. Die nieuwe eenheden vormen samen een ondersplitsings-VvE, met een eigen bestuur, eigen vergadering en eigen besluiten.
Wat regelt de hoofdsplitsings-VvE?
De hoofdsplitsings-VvE is verantwoordelijk voor het beheer van alle gemeenschappelijke gedeelten die door alle ondersplitsingen gezamenlijk worden gebruikt. Denk aan het dak, de lift, de buitenmuren en de fundering. De bijbehorende kosten worden verdeeld over de verschillende hoofdappartementen, volgens de breukdelen die zijn opgenomen in de akte van hoofdsplitsing.
Wie stemt er in de hoofdsplitsingsvergadering?
Een veelgestelde vraag is: wie mag er stemmen in de vergadering van eigenaars van de hoofdsplitsing?
Volgens artikel 5:127 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek voert het bestuur van de ondersplitsing het woord én brengt het de stemmen uit namens alle leden van de ondersplitsing in de hoofdsplitsingsvergadering. Dat betekent dat individuele bewoners of eigenaren binnen een ondersplitsing wel aanwezig mogen zijn, maar niet zelf mogen stemmen in de hoofdsplitsingsvergadering. Dat doet het bestuur van hun ondersplitsing namens hen.
Hoe weet het bestuur van de ondersplitsing hoe het moet stemmen?
En hier komt de crux. Het bestuur van de ondersplitsing moet een stem uitbrengen in de hoofdsplitsingsvergadering, maar op welke manier doet het dat? Daar bestaan twee modellen voor:
1. Het stelsel van evenredige vertegenwoordiging
Bij dit systeem worden de stemmen van de ondersplitsing proportioneel verdeeld over de leden. Stel dat een ondersplitsing recht heeft op 10 stemmen in de hoofdsplitsing en dat binnen die ondersplitsing 60% van de eigenaren vóór en 40% tegen een voorstel stemmen, dan zou het bestuur 6 stemmen vóór en 4 stemmen tegen moeten uitbrengen in de hoofdsplitsingsvergadering.
2. Het districtenstelsel
Bij het districtenstelsel geldt: de meerderheid beslist. Als binnen de ondersplitsing meer dan 50% vóór een voorstel stemt, dan worden alle stemmen van die ondersplitsing in de hoofdsplitsing in die richting uitgebracht. In het voorbeeld van 10 stemmen betekent dat: 10 keer vóór. Minderheidsstemmen tellen dan dus niet mee in de hoofdsplitsing.
Wat als er niets is geregeld?
In de praktijk staat in lang niet alle akten van ondersplitsing welk systeem moet worden gehanteerd. Wat dan?
De jurisprudentie biedt uitkomst. Volgens vaste rechtspraak moet in dat geval het districtenstelsel worden gevolgd. Dat betekent dat binnen de ondersplitsing eerst intern een stemming moet plaatsvinden. Het bestuur brengt vervolgens alle stemmen in de hoofdsplitsing uit conform de uitslag van die interne stemming.
Wat zijn de gevolgen?
Het is belangrijk dat VvE’s zich realiseren wat dit betekent. Een ondersplitsing met veel stemmen in de hoofdsplitsing (bijvoorbeeld omdat het complex veel woningen bevat), kan met een interne meerderheid een doorslaggevende stem hebben op beslissingen die iedereen in het gebouw aangaan. Denk aan groot onderhoud, verzekeringen of het wijzigen van het huishoudelijk reglement.
Tegelijkertijd kunnen stemmen van minderheidsleden binnen een ondersplitsing bij het districtenstelsel dus volledig ondergesneeuwd raken. Transparante besluitvorming en goede interne communicatie zijn daarom essentieel.
Samenvatting
Bij een VvE met hoofd- en ondersplitsing:
Is er een hoofdsplitsing (voor het totale gebouw) én één of meer ondersplitsingen (per type gebruik).
Voert het bestuur van de ondersplitsing het woord en brengt het de stemmen uit in de hoofdsplitsingsvergadering.
Kan het stemmen op basis van evenredige vertegenwoordiging of via het districtenstelsel.
Geldt het districtenstelsel als standaard, tenzij de akte van ondersplitsing anders bepaalt.
Tip voor VvE-besturen
Controleer wat er in de akte van ondersplitsing is opgenomen over stemprocedures. Is het onduidelijk of ontbreekt de regeling? Dan is het verstandig om dit expliciet te regelen in het huishoudelijk reglement of tijdens een ALV te bespreken. Heldere afspraken voorkomen verwarring en onenigheid bij belangrijke beslissingen in de hoofdsplitsing.