Splitsingsakte VvE: wat erin staat en hoe je hem opvraagt

Kort antwoord: de splitsingsakte is de notariële akte waarmee een gebouw is opgedeeld in appartementsrechten en waarmee je VvE is opgericht. Erin staan de ligging van het gebouw, de omschrijving van elk privégedeelte met de splitsingstekening, de kadastrale aanduiding, de breukdelen waarmee je meebetaalt, het aantal stemmen per appartement en het reglement, meestal via verwijzing naar een modelreglement met jaartal (artikel 5:111 en 5:112 BW). Ben je de akte kwijt, dan vraag je een kopie op bij het Kadaster: € 19,85 per e-mail of € 22,25 per post, inclusief btw en inclusief splitsingstekening, binnen twee werkdagen (kadaster.nl, geraadpleegd 13 september 2026). Bij strijdigheid gaat de wet voor de akte, en de akte voor het huishoudelijk reglement.

Hieronder lees je wat er in de akte staat, het verschil met splitsingsreglement, modelreglement en huishoudelijk reglement, welk document voorgaat, hoe breukdelen en stemmen werken, waar je de akte opvraagt, hoe je hem in zes stappen leest en wanneer een wijziging nodig is.

Wat is een splitsingsakte?

Wie eigenaar is van een gebouw met grond, mag dat recht splitsen in appartementsrechten (artikel 5:106 lid 1 BW). Een appartementsrecht is een aandeel in het hele gebouw en de grond, gekoppeld aan het exclusieve gebruiksrecht van één gedeelte, zoals jouw woning met berging (artikel 5:106 lid 4 BW). De splitsing gebeurt door een notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster (artikel 5:109 lid 1 BW): de splitsingsakte, ook wel akte van splitsing. Met de akte ontstaat tegelijk de vereniging van eigenaars, want het reglement in de akte moet de oprichting en de statuten van de VvE bevatten (artikel 5:112 lid 1 onder e BW). Iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid (artikel 5:125 lid 2 BW). Zie ook Wat is een VvE?

Wat staat er in de splitsingsakte?

De wet schrijft de minimale inhoud voor (artikel 5:111 BW): de plaatselijke ligging van het gebouw, een nauwkeurige omschrijving van de gedeelten die als afzonderlijk geheel worden gebruikt (de privégedeelten), meestal door verwijzing naar de splitsingstekening, de kadastrale aanduiding van de appartementsrechten met de naam van de eigenaar, en een reglement, waarbij naar een ingeschreven modelreglement mag worden verwezen.

Het reglement regelt welke kosten gezamenlijk zijn, de exploitatierekening en bijdragen, gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten, de verzekering en de statuten van de VvE, met daarin het aantal stemmen per eigenaar (artikel 5:112 lid 1 en 2 BW). Het mag ook regels bevatten over het gebruik van de privégedeelten (artikel 5:112 lid 4 BW).

De splitsingstekening

Aan de akte is een tekening gehecht die de grenzen aangeeft van de privégedeelten (artikel 5:109 lid 2 BW). Per verdieping zie je welke ruimten bij welk appartementsrecht horen, met een indexnummer per appartement, en welke delen gemeenschappelijk zijn. Waar de wet "akte van splitsing" zegt, hoort de tekening daar juridisch bij (artikel 5:109 lid 3 BW). Het Kadaster levert de tekening daarom standaard mee met een kopie van de akte en verkoopt hem niet los.

Breukdelen: jouw aandeel in het gebouw en in de kosten

De aandelen zijn gelijk, tenzij de akte een andere verhouding bepaalt; dan noemt de akte de grondslag, bijvoorbeeld de vloeroppervlakte (artikel 5:113 lid 1 BW). Die verhouding staat in breukdelen, zoals 145/10.000. Met dat breukdeel ben je mede-eigenaar en draag je bij in de gezamenlijke kosten, tenzij het reglement een andere kostenverdeling geeft (artikel 5:113 lid 2 BW; artikel 2 modelreglement 1992; artikel 8 en 10 modelreglement 2017). Bij 145/10.000 betaal je dus 1,45 procent van de gezamenlijke kosten, inclusief de dotatie aan het reservefonds. Sommige akten kennen voor bepaalde posten een afwijkende sleutel, bijvoorbeeld liftkosten alleen voor de bovenliggende woningen.

Het reglement en het modelreglement

Bijna geen notaris schrijft het reglement helemaal zelf. De akte verwijst naar een van de modelreglementen van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB), die in de openbare registers zijn ingeschreven, en noemt daarna de afwijkingen voor dit gebouw (artikel 5:111 onder d BW). Er zijn zes modelreglementen:

Modelreglement	Vastgesteld bij akte van
1973 (pdf)	22 februari 1973
1983 (pdf)	22 november 1983
1992 (pdf)	2 januari 1992
2006 (pdf)	17 januari 2006
2017 (pdf)	19 december 2017
Kleine VvE 2021 (pdf)	16 augustus 2021

Welk modelreglement geldt, staat letterlijk in de akte, in een zin als "van toepassing is het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, vastgesteld bij akte op 17 januari 2006". Lees daarna de afwijkingen die de notaris direct na die verwijzing heeft opgenomen: die gaan voor de modeltekst. Een toelichting per reglement staat in Het modelreglement binnen de splitsingsakte van een VvE.

Splitsingsakte, splitsingsreglement, modelreglement en huishoudelijk reglement

De splitsingsakte is het geheel: de notariële akte met de tekening. Het splitsingsreglement is het onderdeel van de akte met de spelregels en de statuten. Het modelreglement is de KNB-standaardtekst waarnaar het splitsingsreglement verwijst. Het huishoudelijk reglement is een apart document dat de vergadering zelf vaststelt voor praktische regels; het hoort niet bij de akte. Welke vraag beantwoordt welk document?

Je vraag	Kijk in	Grondslag
Hoort de berging, het dakterras of de parkeerplaats bij mijn appartement?	Splitsingstekening en omschrijving in de akte	Artikel 5:109 lid 2 BW
Welk percentage van de kosten betaal ik?	Breukdelen in de akte, plus een eventuele afwijkende kostenverdeling	Artikel 5:113 BW
Hoeveel stemmen heb ik?	Statuten in de akte	Artikel 5:112 lid 2 onder d BW
Is de gevel, het dak of een leiding gemeenschappelijk of van mij?	Modelreglement, met de afwijkingen in de akte	Artikel 5:112 lid 1 onder c BW
Mag ik verhuren, een bedrijf beginnen of de bestemming wijzigen?	Bestemming in de akte en modelreglement	Artikel 5:112 lid 4 BW; artikel 17 lid 4 modelreglement 1992
Waar moet de fiets staan, welke vloer mag ik leggen, wanneer mag ik boren?	Huishoudelijk reglement	Artikel 5:128 lid 1 BW

Het huishoudelijk reglement wordt door de vergadering vastgesteld, onder de modelreglementen met ten minste twee derde van de uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin ten minste twee derde van alle stemmen aanwezig is (artikel 44 lid 2 modelreglement 1992; artikel 59 lid 4 modelreglement 2006; artikel 64.4 modelreglement 2017). Meer in Het huishoudelijk reglement uitgelegd.

Rangorde bij strijdigheid: wat gaat voor?

De wet. Titel 9 van Boek 5 BW bevat de regels voor appartementsrechten. Een bepaling in de akte die met dwingend recht strijdt, is nietig (artikel 3:40 lid 2 BW).
De splitsingsakte, inclusief tekening en reglement. Voor de VvE geldt de akte als de statuten (artikel 5:129 lid 1 BW). Een besluit van de vergadering dat in strijd is met de akte is daarom nietig, ook maanden later nog (artikel 2:14 lid 1 BW). Het reglement in de akte, dus ook het modelreglement waarnaar wordt verwezen, deelt in die status (artikel 5:129 lid 2 BW).
Het huishoudelijk reglement. Dat mag alleen regelen wat de akte niet regelt (artikel 5:128 lid 1 BW). Bepalingen die strijden met de wet of het splitsingsreglement worden voor niet geschreven gehouden (artikel 44 lid 1 modelreglement 1992; artikel 59 lid 3 modelreglement 2006; artikel 64.3 modelreglement 2017). Een besluit in strijd met het huishoudelijk reglement is niet nietig maar vernietigbaar, binnen een maand na kennisname bij de kantonrechter (artikel 2:15 lid 1 onder c en artikel 5:130 lid 2 BW).

Breukdelen en stemverhouding

Breukdeel en stemrecht vallen vaak, maar niet altijd, samen. Het breukdeel bepaalt je aandeel in eigendom en kosten (artikel 5:113 BW). Het aantal stemmen staat apart in de statuten (artikel 5:112 lid 2 onder d BW) en wordt onder de modelreglementen in de akte bepaald (artikel 34 lid 2 modelreglement 1992; artikel 47 lid 2 modelreglement 2006; artikel 51.2 modelreglement 2017). Veel akten koppelen de stemmen aan het breukdeel, bijvoorbeeld 145 stemmen bij 145/10.000, maar er zijn ook akten met één stem per appartement. Besluiten vallen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten anders bepalen (artikel 5:127 lid 1 BW). Bij een ondersplitsing brengt het bestuur van de ondervereniging de stemmen uit (artikel 5:127 lid 3 BW). Zie VvE stemrecht.

Hoe vraag je de splitsingsakte op?

Bij aankoop krijg je de akte via de notaris. Ben je hem kwijt, of wil je hem inzien voordat je koopt, dan zijn er drie routes.

Kadaster. Je bestelt online op adres een kopie van de akte met de splitsingstekening. Per e-mail als pdf kost dat € 19,85, per post € 22,25, inclusief btw; levering per e-mail binnen twee werkdagen, per post binnen twee tot vijf werkdagen (kadaster.nl, geraadpleegd 13 september 2026). Is je gebouw eerst als geheel gesplitst en daarna per bouwdeel, dan heb je twee akten nodig, zie Hoofd- en ondersplitsing in een VvE-complex.
Notaris. De notaris die de splitsingsakte heeft gepasseerd bewaart de minuut, en de notaris van jouw leveringsakte heeft de akte in het dossier. De kosten van een kopie verschillen per kantoor.
Bestuur of beheerder. Het bestuur of de beheerder heeft de akte en de reglementen in het archief en kan ze je toesturen (KVK, bijgewerkt 7 januari 2026). Veel VvE's zetten ze in een digitaal documentenarchief.

Zo lees je je splitsingsakte in 6 stappen

Zoek datum, notaris en inschrijving. Die staan op de eerste bladzijde. Kijk ook of er latere wijzigingsakten zijn.
Zoek jouw index op de tekening. Controleer of woning, berging, parkeerplaats en eventueel dakterras of tuin als privégedeelte bij jouw indexnummer zijn ingetekend. Wat niet als privé is ingetekend, is gemeenschappelijk.
Lees omschrijving en bestemming. De akte zegt per index wat het is en welke bestemming geldt. Anders gebruiken mag alleen met toestemming van de vergadering (artikel 17 lid 4 modelreglement 1992) of na wijziging van de akte.
Noteer je breukdeel en je stemmen. Controleer of de grondslag klopt met je appartement. Een fout hierin kost je elk jaar geld.
Zoek het modelreglement en de afwijkingen. Noteer het jaartal, download de tekst en lees de bladzijden direct na de verwijzing: daar staan de afwijkingen.
Leg de akte naast het huishoudelijk reglement en de praktijk. Regelt het huishoudelijk reglement iets dat de akte al regelt of verbiedt? Klopt de feitelijke situatie met de tekening? Afwijkingen zijn een reden om het bestuur aan te spreken.

Wat als de praktijk afwijkt van de akte?

Een berging die door de verkeerde eigenaar wordt gebruikt, een dakterras op een gemeenschappelijk dak, twee samengevoegde woningen, of een kostenverdeling die het bestuur "altijd zo" doet maar die niet in de akte staat. De eigenaars zijn tegenover elkaar verplicht het gebouw in stand te houden overeenkomstig de akte (artikel 5:108 lid 1 BW). Een besluit dat de afwijking goedkeurt maar met de akte strijdt, is nietig (artikel 5:129 lid 1 en 2:14 lid 1 BW). Veranderingen aan gemeenschappelijke gedeelten zonder toestemming van de vergadering zijn verboden, ook in je eigen woning (artikel 24.4 modelreglement 2017).

Bij twijfel over de betekenis van de akte geldt een objectieve uitleg: bepalend is wat derden uit de akte en de tekening kunnen opmaken, niet wat eigenaars later hebben afgesproken (artikel 22.1 modelreglement 2017). Bij een echte afwijking zijn er twee opties: terug naar de akte, of de akte aanpassen aan de praktijk. Wie intussen welk onderhoud betaalt, lees je in Wie betaalt de onderhoudskosten: de VvE of jij?

Wanneer moet de splitsingsakte gewijzigd worden?

Een wijziging is nodig als de grenzen van privégedeelten veranderen, als breukdelen of stemmen anders moeten, als een bestemming wijzigt of als de VvE wil overstappen op een nieuwer modelreglement. De akte kan worden gewijzigd met medewerking van alle eigenaars, of met medewerking van het bestuur na een vergaderbesluit met ten minste vier vijfde van het totale aantal stemmen, tenzij de akte een grotere meerderheid eist (artikel 5:139 lid 1 en 2 BW). Wie zonder redelijke grond weigert, kan worden gepasseerd met een machtiging van de kantonrechter (artikel 5:140 lid 1 BW). Hypotheekhouders moeten toestemmen (artikel 5:139 lid 3 BW) en de wijziging gebeurt bij notariële akte met inschrijving in de openbare registers (artikel 5:139 lid 5 BW). De procedure en de valkuilen staan in Wanneer en hoe wijzig je de splitsingsakte van je VvE? Gaat het om een pand dat nog niet gesplitst is, lees dan Een woning splitsen in appartementen: hoe werkt dat?

Veelgestelde vragen over de splitsingsakte

Kan ik de splitsingsakte gratis opvragen?

Bij het bestuur of de beheerder van je VvE in de regel wel. Bij het Kadaster betaal je € 19,85 voor een pdf per e-mail of € 22,25 per post, inclusief btw en inclusief splitsingstekening (kadaster.nl, geraadpleegd 13 september 2026). Een notaris rekent eigen kosten voor een kopie.

Is er een voorbeeld van een splitsingsakte?

Een complete voorbeeldakte bestaat niet, omdat elke akte op één gebouw is toegesneden. Het grootste deel van elke akte is het modelreglement; die teksten staan hierboven. Een echte akte met tekening vraag je bij het Kadaster op.

Hoe weet ik welk modelreglement op mijn VvE van toepassing is?

Dat staat letterlijk in de akte, in de bepaling waarin de notaris het reglement vaststelt: het modelreglement van een bepaald jaartal is van toepassing, gevolgd door de afwijkingen voor jouw gebouw. Staat er geen verwijzing, dan bevat de akte een eigen reglement.

Wat kost het opstellen van een nieuwe splitsingsakte?

Daar bestaat geen vaste prijs of openbare bron voor. De kostenposten zijn het notarishonorarium, de splitsingstekening door een tekenaar of architect, de inschrijving bij het Kadaster en eventueel een splitsingsvergunning van de gemeente. Vraag offertes bij twee of drie notarissen.

Mijn dakterras staat niet op de splitsingstekening. Is het dan van de VvE?

Ja. Alleen gedeelten die op de tekening als privégedeelte zijn begrensd, horen bij een appartementsrecht (artikel 5:109 lid 2 BW). Een dak dat niet als privé is ingetekend, is gemeenschappelijk; veranderingen vergen toestemming van de vergadering (artikel 24.4 modelreglement 2017) en een exclusief gebruiksrecht vergt een wijziging van de akte.

Wanneer heb ik een advocaat nodig bij een conflict over de splitsingsakte?

Bij een geschil over de uitleg van de akte, een besluit dat je wilt laten vernietigen, of een wijziging waaraan eigenaars niet meewerken. Let op: een verzoek tot vernietiging van een besluit moet binnen een maand na kennisname bij de kantonrechter liggen (artikel 5:130 lid 2 BW).

De splitsingsakte in de VvE-app

In de VvE-app van VvE.nl zet het bestuur de splitsingsakte, de tekening en de reglementen bij de documenten, zodat iedere eigenaar ze kan inzien. De boekhouding verdeelt de kosten volgens de verdeelsleutel uit de akte en bij vergaderingen stem je met de stemverhouding uit de akte. Bekijk hoe de VvE-app werkt.

Bronnen

Burgerlijk Wetboek Boek 5, titel 9, artikelen 5:106, 5:108, 5:109, 5:111, 5:112, 5:113, 5:125, 5:127, 5:128, 5:129, 5:130, 5:139 en 5:140, wetten.overheid.nl, geldend vanaf 1 januari 2024, geraadpleegd 13 september 2026.
Burgerlijk Wetboek Boek 2, artikelen 2:14 en 2:15, wetten.overheid.nl, geraadpleegd 13 september 2026.
Kadaster, Splitsingsakte opvragen (tarieven, levertijd, inhoud) en Wat is een splitsingsakte?, geraadpleegd 13 september 2026.
KVK, Over een vve, een splitsingsakte en een beheerder, bijgewerkt 7 januari 2026.
Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, Modelreglement 2017 (akte van 19 december 2017, artikelen 8, 10, 22, 24, 51, 64 en 65), Modelreglement 2006 (akte van 17 januari 2006, artikelen 47, 52 en 59) en Modelreglement 1992 (akte van 2 januari 1992, artikelen 2, 17, 34 en 44).
Modelreglementen 1973 (akte van 22 februari 1973), 1983 (akte van 22 november 1983) en kleine VvE 2021 (akte van 16 augustus 2021), pdf's in de tabel hierboven, geraadpleegd 13 september 2026.