Conflict met VvE of bestuur: van gesprek tot kantonrechter

Kort antwoord: een conflict in de VvE los je stap voor stap op: eerst een gesprek, dan het bestuur, dan de vergadering, daarna bemiddeling of mediation en pas als laatste de rechter. Is een besluit van de vergadering in strijd met de regels of onredelijk, dan kun je de kantonrechter vragen het te vernietigen, maar alleen binnen een maand nadat je van het besluit kennis nam of kon nemen (artikel 5:130 BW). Weigert de VvE zonder redelijke grond toestemming, dan kan de kantonrechter die vervangen door een machtiging (artikel 5:121 BW). Bij de kantonrechter is een advocaat niet verplicht (artikelen 79 en 278 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering), en een particulier betaalt in 2026 € 93 griffierecht voor een verzoek dat niet in geld is uit te drukken. Ruim 40 procent van de appartementseigenaren die Vereniging Eigen Huis in 2024 ondervroeg, had te maken met een conflict in de VvE.

Hieronder lees je waar conflicten in een VvE over gaan, welke stappen er zijn, hoe de rechter een besluit toetst, wanneer juridische hulp verplicht of gebruikelijk is en wat een procedure kost. Dit artikel legt uit hoe het werkt; voor je eigen situatie heb je juridisch advies nodig. Gaat je conflict over de beheerder, lees dan Klachten over VvE-beheerders: wat kun je doen?

Waar conflicten in een VvE over gaan

Vereniging Eigen Huis noemde in haar onderzoek uit 2024 onder meer deze factoren die een geschil veroorzaken of verharden: leden kennen hun rechten en plichten niet goed, bewoners voelen zich minder met elkaar verbonden en het vertrouwen in het bestuur maakt het verschil. Loopt een conflict op, dan stapt het bestuur vaak op, waarna het lastig is nieuwe bestuurders te vinden.

Soort conflict	Voorbeelden	Waar de regel staat
Onderhoud en kosten	Hoogte van de bijdrage, bijzondere uitgave, uitgesteld onderhoud	Splitsingsreglement en begroting; reservefonds in artikel 5:126 BW
Overlast en gebruik	Geluid, harde vloer, fietsen in de hal, airco-buitenunit	Huishoudelijk reglement; artikel 5:112 lid 4 BW (privégedeelten) en 5:128 BW (gemeenschappelijke gedeelten)
Besluiten van de vergadering	Verduurzaming, verbouwing, toestemming voor een aanbouw	Akte van splitsing; artikelen 5:121 en 5:130 BW
Het bestuur	Geen informatie, besluiten die blijven liggen, decharge	Artikel 5:131 BW en het modelreglement
De beheerder	Bereikbaarheid, administratie, kosten	De afspraken tussen VvE en beheerder

Aparte artikelen gaan over een niet betaalde bijdrage, een VvE die geen onderhoud uitvoert, loopgeluiden van de bovenburen en conflicten over de airco-buitenunit.

Cijfers over conflicten in VvE's

Cijfer	Bron	Meetjaar
Ruim 40 procent van de ondervraagde appartementseigenaren had een conflict in de VvE	Vereniging Eigen Huis, steekproef onder leden	2024
125 rechtszaken over onderhoudskosten, appartementsrecht, achterstallige betalingen, overlast en het besluitproces	Vereniging Eigen Huis, onderzoek naar zaken bij de rechter	2023
62 procent ziet meer conflicten als groot of zeer groot risico van een lagere meerderheidseis	Vereniging Eigen Huis, vragenlijst onder 444 leden	Juli 2026

De cijfers meten iets anders. De percentages komen uit een steekproef en een vragenlijst onder leden van één belangenvereniging, niet uit een telling onder alle VvE's. De rechtszaken laten alleen zien wat de rechter bereikte; volgens de vereniging is dat "pas het topje van de ijsberg".

Besluiten over onderhoud en verduurzaming blijven een bron van discussie. Het kabinet startte op 2 juli 2026 de consultatie van een wetsvoorstel waarmee daarvoor een gewone meerderheid van 50 procent plus één van de aanwezige stemmen voldoende wordt; nu geldt in veel VvE's twee derde of drie vierde. Het is een voorstel, geen geldende wet.

Stappenplan: van gesprek tot kantonrechter

1. Zoek uit wat de regels zeggen. Lees de splitsingsakte met het modelreglement, het huishoudelijk reglement en eerdere notulen. Veel conflicten gaan over de vraag of iets van jou is of van de VvE, en wie toestemming geeft. Zie Splitsingsakte uitgelegd, welk modelreglement geldt en het huishoudelijk reglement.
2. Praat eerst met de ander. Het Juridisch Loket adviseert bij overlast eerst het gesprek aan te gaan, afspraken te maken en de woonregels van de VvE erbij te pakken. Zet de afspraken op papier.
3. Leg het schriftelijk voor aan het bestuur. De VvE ziet toe op de naleving van wet en reglement en kan daarvoor tegen eigenaren en gebruikers in rechte optreden (artikel 5:126 lid 6 BW). Beschrijf feiten, data en wat je vraagt. Het huishoudelijk reglement kan een klachtenregeling bevatten (artikel 64.1 onder f Modelreglement 2017).
4. Breng het in de vergadering. Vraag om een agendapunt; zie agendapunten inbrengen. Eigenaren met samen ten minste tien procent van de stemmen kunnen schriftelijk om een extra vergadering vragen. Houdt het bestuur die niet op tijd, dan mogen zij dat zelf doen: na een maand (Modelreglement 1992, artikel 33), drie weken (2006, artikel 45) of 21 dagen (2017, artikel 49.3).
5. Schakel een bemiddelaar in. Buurtbemiddeling via de gemeente is volgens het Juridisch Loket meestal gratis; zie Buurtbemiddeling voor VvE's. Mediation is niet gratis en kan alleen als alle partijen het willen. De modelreglementen van 2006 (artikel 62) en 2017 (artikel 67) noemen arbitrage, bindend advies of mediation als eigenaren en VvE daar samen voor kiezen.
6. Gebruik voorRecht-rechtspraak of de regelrechter. VoorRecht-rechtspraak is een initiatief van de Rechtspraak dat begon voor VvE-conflicten: een verkenner en een chatbot die uitspraken toegankelijk maken, en zo nodig een zaakbegeleider. In november 2025 was het beschikbaar bij de rechtbanken Amsterdam, Noord-Holland en Oost-Brabant. De regelrechter zoekt met beide partijen naar een oplossing en beslist als dat niet lukt; gaat het conflict niet over een geldbedrag tot € 5.000, dan moet de andere partij ook willen.
7. Vraag de kantonrechter om een beslissing. Bijvoorbeeld om vernietiging van een besluit (artikel 5:130 BW) of een vervangende machtiging (artikel 5:121 BW). De maandtermijn voor vernietiging is een vervaltermijn en schuift niet op tijdens gesprekken of mediation (artikel 5:130 lid 2 BW; artikel 55 Modelreglement 2017). Mediation kan ook nog als de zaak al bij de rechter ligt; de rechter legt de procedure dan tijdelijk stil.

Niet eens met een besluit van de vergadering

In de VvE beslist de meerderheid: besluiten worden genomen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten iets anders bepalen (artikel 5:127 lid 1 BW). Wie tegenstemde, is er in beginsel ook aan gebonden, overwoog de kantonrechter in Amsterdam in 2021. Wel moet de VvE rekening houden met de belangen van alle eigenaren, schrijft de Rijksoverheid; een eigenaar kan de kantonrechter vragen een onredelijk genomen besluit te vernietigen. Zie ook Hoe gaat de besluitvorming in een VvE?

Soort gebrek	Wat de wet zegt	Artikel
Nietig	In strijd met de wet of de statuten. Bij een VvE geldt de akte van splitsing als statuten, inclusief het splitsingsreglement dat deel van de akte is.	2:14 en 5:129 lid 1 BW
Vernietigbaar	In strijd met de regels over hoe besluiten tot stand komen (zoals oproeping en stemming), met de redelijkheid en billijkheid, of met een reglement zoals het huishoudelijk reglement. Het splitsingsreglement valt hier niet onder, want dat hoort bij de akte (zie de rij hierboven).	2:15 lid 1, 2:8 en 5:129 lid 2 BW

De termijn van een maand

Het verzoek tot vernietiging gaat naar de kantonrechter van het arrondissement waar het gebouw staat, binnen een maand na de dag waarop je van het besluit kennis nam of kon nemen (artikel 5:130 lid 1 en 2 BW). Bij andere rechtspersonen, zoals een gewone vereniging, is dat een jaar (artikel 2:15 lid 5 BW). De modelreglementen van 2006 (artikel 51) en 2017 (artikel 55) herhalen de maandtermijn. Alle andere stemgerechtigden en de VvE worden opgeroepen, de rechter kan het besluit schorsen tot er onherroepelijk is beslist, en hoger beroep moet binnen een maand (artikel 5:130 lid 3 en 4 BW).

Hoe streng die termijn is, laat een zaak bij de kantonrechter in Noord-Holland zien (12 juni 2023, ECLI:NL:RBNHO:2023:6528). Een eigenaar was op de vergadering van 13 juli 2022 waarin toestemming voor een dakopbouw werd geweigerd, maar diende pas op 24 januari 2023 een verzoek in. Te laat, ook al ontving hij de notulen veel later. Omdat het besluit daarmee vaststond, wees de rechter ook zijn verzoek om vervangende machtiging af.

Een vernietigbaar besluit geldt zolang de rechter het niet heeft vernietigd. Je bijdrage inhouden omdat je het oneens bent, is geen oplossing. Het Modelreglement 2017 sluit dat uitdrukkelijk uit: de voorschotbijdrage kan niet worden verrekend of opgeschort vanwege een (vermeende) vordering op de VvE (artikel 15.3).

Toestemming geweigerd: vervangende machtiging

Heb je voor een verandering toestemming nodig van de vergadering, het bestuur of andere eigenaren, en wordt die zonder redelijke grond geweigerd of komt er geen antwoord, dan kan de kantonrechter de toestemming vervangen door een machtiging (artikel 5:121 lid 1 BW). Brengt de verandering kosten mee, dan kan de rechter ook de verdeling bepalen (lid 2). Dat geldt voor gemeenschappelijke gedeelten, en voor privégedeelten als het reglement een regeling over het gebruik daarvan bevat (artikel 5:112 lid 4 BW).

De rechter kijkt naar alle omstandigheden. In Amsterdam (16 april 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:1920) wilde een eigenaar een aanbouw op zijn dakterras. De vergadering stemde tegen en niemand vroeg om vernietiging. De rechter wees de vervangende machtiging af: de VvE had al jaren onopgeloste lekkages vanuit het dak, de aannemer zou geen garantie meer geven als een ander aan het dak werkte, en er waren bezwaren over aanzicht, geluid en zicht. De eigenaar moest ook de proceskosten van de VvE betalen.

Conflict met het bestuur

De vergadering benoemt het bestuur en kan het op elk moment schorsen of ontslaan (artikel 5:131 lid 2 BW; artikel 57.3 Modelreglement 2017). Ze kan het bestuur ook aanwijzingen geven (artikel 5:131 lid 4 BW). Een conflict met het bestuur hoort dus in de eerste plaats in de vergadering; met tien procent van de stemmen kun je die laten bijeenroepen (stap 4).

Voor informatie hoef je niet op de vergadering te wachten: het Modelreglement 2017 verplicht het bestuur elke eigenaar op verzoek inlichtingen en inzage te geven over de administratie en de fondsen (artikel 58.1). Over de jaarrekening lees je meer in Bezwaar tegen decharge. Wat het bestuur mag, staat in VvE-bestuur: taken, plichten en aansprakelijkheid. Houdt één eigenaar zich na waarschuwingen niet aan de regels, zie Kan het gebruiksrecht worden ontzegd?

Wanneer schakel je een advocaat in?

Of een advocaat verplicht is, hangt af van de rechter die de zaak behandelt.

• Bij de kantonrechter niet verplicht. Je mag daar zelf procederen (artikel 79 lid 1 Rv) en je laten bijstaan of vertegenwoordigen door een gemachtigde (artikel 80 Rv). Een verzoekschrift bij de kantonrechter hoeft niet door een advocaat te worden ondertekend (artikel 278 lid 3 Rv). De wet legt vernietiging van een besluit (5:130), vervangende machtiging (5:121) en gebruiksregels voor gebruikers (5:128) bij de kantonrechter.
• Bij andere civiele rechters wel verplicht. Daar procedeer je alleen via een advocaat (artikel 79 lid 2 Rv). Rechtspraak.nl noemt als voorbeeld een burenruzie waarin je eist dat de buren iets doen of ergens mee stoppen: die gaat naar de civiele rechter, met advocaat. Een geldvordering boven € 25.000 hoort ook niet bij de kantonrechter (artikel 93 Rv).
• Ook zonder plicht kun je hulp inschakelen. In beide uitspraken in dit artikel lieten eigenaar en VvE zich bijstaan door een gemachtigde. De Rechtspraak geeft zelf geen juridisch advies en verwijst voor hulp met je situatie of stukken naar een advocaat of juridisch adviseur.

Zoek je een advocaat met ervaring in appartementsrecht, dan vind je kantoren die voor VvE's werken in de bedrijvengids onder Advocaat, en kun je vrijblijvend offertes aanvragen bij een advocaat. Met een laag inkomen en weinig spaargeld krijg je bij het Juridisch Loket gratis advies; een advocaat kan dan een toevoeging aanvragen, waarna je alleen een eigen bijdrage betaalt.

Wat een conflict kost

Bij de kantonrechter betaalt alleen wie de procedure start griffierecht. Het tarief hangt af van de waarde van het verzoek en of je particulier bent of rechtspersoon, zoals de VvE.

Waarde van het verzoek (tarieven 2026)	Particulier	Rechtspersoon, zoals de VvE
Onbepaalde waarde (niet in geld uit te drukken) of tot € 500	€ 93	€ 139
€ 500 tot € 1.500	€ 233	€ 350
€ 1.500 tot € 2.500	€ 265	€ 397
€ 2.500 tot € 12.500	€ 265	€ 529 tot € 559
Meer dan € 12.500	€ 753	€ 1.504

Bron: Rechtspraak, griffierecht kanton 2026. Met een laag inkomen geldt het tarief voor onvermogenden van € 93. De rechter kan wie ongelijk krijgt veroordelen in de kosten van de andere partij; in de Amsterdamse zaak was dat € 480 salaris gemachtigde plus nakosten.

Mediation betalen de partijen samen, meestal ieder de helft. Verwijst de rechter je naar een mediator die is aangemeld voor de subsidieregeling startbijdrage, dan zijn de eerste 2,5 uur gratis. Een mediator vind je onder meer via het register van de Mediatorsfederatie Nederland. Heb je een rechtsbijstandsverzekering, dan raadt het Juridisch Loket aan daar eerst aan te kloppen. Ook de VvE kan zich verzekeren; zie rechtsbijstand voor de VvE.

Conflicten voorkomen

• Praat met elkaar. Zeg het als je je ergens aan stoort, voordat de irritatie zich opstapelt.
• Besluit samen. Stuur voorstellen ruim voor de vergadering rond en zoek bij grote uitgaven een compromis dat een brede meerderheid kan dragen.
• Wees open over geld. Een begroting, jaarrekening en onderhoudsplan die iedereen kan inzien, voorkomen wantrouwen.
• Leg regels vast. Zet afspraken over geluid, vloeren, fietsen en gemeenschappelijke ruimtes in het huishoudelijk reglement, met een klachtenregeling.
• Stuur notulen snel rond. Dan weet ook wie afwezig was op tijd wat er is besloten.
• Zorg voor een goede sfeer. Af en toe iets samen doen maakt lastige gesprekken later makkelijker.

Meer over communicatie bij klachten lees je in Heldere communicatie in de VvE.

Veelgestelde vragen over conflicten in de VvE

Hoe lang heb ik om een VvE-besluit aan te vechten?

Een maand na de dag waarop je van het besluit kennis nam of kon nemen (artikel 5:130 lid 2 BW). In een zaak uit 2023 liet de kantonrechter in Noord-Holland de termijn lopen vanaf de vergadering waar de eigenaar bij was, ook al kreeg hij de notulen pas veel later.

Mag ik mijn VvE-bijdrage inhouden zolang het conflict loopt?

Niet als je akte naar het Modelreglement 2017 verwijst: dat sluit verrekenen en opschorten van de voorschotbijdrage vanwege een (vermeende) vordering op de VvE uitdrukkelijk uit (artikel 15.3). Een vernietigbaar besluit geldt bovendien tot de rechter het vernietigt.

Heb ik een advocaat nodig bij de kantonrechter?

Nee. Je mag zelf procederen of een gemachtigde inschakelen (artikelen 79 en 80 Rv), en een verzoekschrift hoeft niet door een advocaat te worden ondertekend (artikel 278 lid 3 Rv). Bij andere civiele rechters is een advocaat wel verplicht.

Wat kost een procedure bij de kantonrechter?

In 2026 betaalt een particulier € 93 tot € 753 griffierecht, een VvE € 139 tot € 1.504, afhankelijk van de waarde van het verzoek. Daar komen eigen kosten bij, en wie ongelijk krijgt, kan de proceskosten van de ander moeten betalen.

Kan ik het VvE-bestuur laten ontslaan?

Dat beslist de vergadering, die het bestuur op elk moment kan schorsen of ontslaan (artikel 5:131 lid 2 BW). Met samen tien procent van de stemmen kun je om zo'n vergadering vragen.

Is mediation verplicht voordat je naar de rechter gaat?

Nee. Mediation kan alleen als iedereen die betrokken is het wil. Ook tijdens een rechtszaak kunnen de rechter of een partij mediation voorstellen.

Wat kan ik doen als de VvE niet meewerkt?

Bij een weigering zonder redelijke grond kun je de kantonrechter om een vervangende machtiging vragen (artikel 5:121 BW); tegen een besluit geldt de maandtermijn van artikel 5:130 BW. Blijft onderhoud liggen, lees dan Wat kun je doen als een VvE geen onderhoud uitvoert?

Afspraken en besluiten vastleggen in de VvE-app

Veel conflicten gaan over wat er precies is besloten en wie wat wist. In de VvE-app van VvE.nl organiseer je vergaderingen en stemmingen, deel je akte, reglementen en notulen met de leden bij de documenten, en beheer je begroting, reservefonds, MJOP en boekhouding op één plek. Bewoners melden storingen met een foto en volgen de afhandeling. Bekijk hoe de VvE-app werkt.

Bronnen

• Wetten.overheid.nl, Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 5:112, 5:121, 5:126 tot en met 5:131 (geldend vanaf 1 januari 2024); Boek 2, artikelen 2:8, 2:14 en 2:15 (geldend vanaf 1 juli 2026); Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, artikelen 79, 80, 93 en 278 (geldend vanaf 14 juli 2026). Geraadpleegd 29 september 2026.
• KNB, modelreglementen bij splitsing in appartementsrechten 1992, 2006 en 2017.
• Rechtspraak, Griffierecht bij kantonzaken, tarieven 2026, Mediation in een rechtszaak, Mediation zonder rechtszaak, Burenruzie, Procedures bij burenruzie, De regelrechter en Conflict voorleggen aan de regelrechter (geraadpleegd 29 september 2026).
• Raad voor de rechtspraak, VoorRecht-rechtspraak is beste overheidsinnovatie van het jaar, 28 november 2025.
• Rechtbank Noord-Holland, 12 juni 2023, ECLI:NL:RBNHO:2023:6528; Rechtbank Amsterdam, 16 april 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:1920.
• Rijksoverheid, Wat houdt een vereniging van eigenaren (vve) in? (geraadpleegd 29 september 2026).
• Het Juridisch Loket, Burenoverlast, Tips voor een gesprek, Mediator nodig? en Advocaat nodig? (geraadpleegd 29 september 2026).
• Vereniging Eigen Huis, persberichten Landelijke oplossing noodzakelijk voor conflicten VvE's (9 juli 2024) en Slechts 36 procent verwacht snellere verduurzaming door nieuwe VvE-regels (18 september 2026).
• Ministerie van BZK, Wetsvoorstel versnelling verduurzaming en onderhoud VvE's in consultatie, 2 juli 2026.