Als VvE-bestuur krijgt u vroeg of laat te maken met juridische kwesties: een conflict met een aannemer, een huurder die zich niet aan het huishoudelijk reglement houdt, of een eigenaar die zijn bijdrage niet betaalt. Juridische procedures kunnen complex en kostbaar zijn. Daarom kiezen steeds meer Verenigingen van Eigenaren ervoor om een rechtsbijstandsverzekering af te sluiten.
Wat is een rechtsbijstandsverzekering?
Een rechtsbijstandsverzekering is een verzekering die juridische hulp en ondersteuning biedt bij geschillen. Dat kan variëren van telefonisch juridisch advies tot daadwerkelijke bijstand bij een rechtszaak. Voor VvE’s is het een zakelijke verzekering die dekking biedt voor geschillen die ontstaan binnen de uitoefening van het VvE-beheer en de gemeenschappelijke belangen van de leden.
De verzekering vergoedt meestal niet alleen de kosten van een advocaat of juridisch adviseur, maar ook bijkomende kosten zoals griffierechten, deurwaarderskosten of kosten van een externe expert. Afhankelijk van de dekking kan de verzekeraar ook bemiddelen bij geschillen of onderhandelingen namens de VvE voeren.
Waarom zou een VvE een rechtsbijstandsverzekering afsluiten?
Een rechtsbijstandsverzekering is geen wettelijke verplichting voor een VvE, maar het kan wél veel rust en zekerheid geven. Er zijn meerdere redenen waarom een rechtsbijstandsverzekering voor uw VvE verstandig kan zijn:
1. Bescherming tegen hoge juridische kosten
Een juridische procedure kan snel duizenden euro’s kosten. Denk aan een conflict met een aannemer over gebrekkig onderhoud, of een rechtszaak om een wanbetaler te dwingen zijn achterstallige bijdragen te voldoen. Met een verzekering voorkomt u dat de kosten op het bord van de individuele eigenaren of het reservefonds terechtkomen.
2. Snelle toegang tot juridische expertise
VvE-bestuurders zijn meestal geen juristen. Toch krijgen ze regelmatig te maken met complexe regelgeving, het splitsingsreglement, de modelreglementen en andere juridische documenten. Met een rechtsbijstandsverzekering heeft u direct toegang tot juridisch advies, zonder dat u eerst een dure advocaat hoeft in te schakelen.
3. Dekking voor uiteenlopende conflicten
Een goede polis dekt conflicten met leveranciers, aannemers, onderhoudsbedrijven, overheden, buren en zelfs met eigen leden. Het is een vangnet voor de momenten waarop u er met overleg niet uitkomt.
4. Gemoedsrust voor het bestuur én de leden
Een rechtsbijstandsverzekering straalt professionaliteit en zorgvuldigheid uit. Het geeft zowel het bestuur als de eigenaren het vertrouwen dat juridische problemen adequaat worden aangepakt zonder dat het financiële consequenties heeft voor individuele bewoners.
Wat is wél verzekerd?
Wat precies verzekerd is, verschilt per aanbieder, maar doorgaans vallen de volgende zaken onder de dekking:
Contractuele geschillen met leveranciers, aannemers of onderhoudspartijen.
Geschillen met overheden, bijvoorbeeld over vergunningen of gemeentelijke besluiten.
Conflicten met bewoners of appartementseigenaren, bijvoorbeeld bij overtredingen van het splitsings- of huishoudelijk reglement.
Geschillen rondom wanbetaling, bijvoorbeeld het afdwingen van betaling van de VvE-bijdrage via een gerechtelijke procedure.
Burenruzies of conflicten met aangrenzende VvE’s.
Telefonisch juridisch advies over uiteenlopende kwesties die met het VvE-beheer te maken hebben.
Soms zijn ook arbeidsrechtelijke geschillen (bijvoorbeeld met een conciërge in dienst van de VvE) meeverzekerd, afhankelijk van de dekking.
Wat is níet verzekerd?
Een rechtsbijstandsverzekering kent ook uitsluitingen. Dit zijn de meest voorkomende:
Geschillen die al speelden voordat de verzekering is afgesloten.
Intern geschil binnen de VvE, bijvoorbeeld tussen leden onderling of tussen leden en het bestuur (tenzij expliciet meeverzekerd).
Strafzaken, tenzij het gaat om verweer tegen een ongegronde strafvervolging.
Conflicten die vallen onder een andere verzekering, zoals een aansprakelijkheidsverzekering.
Hoge bouwkosten of schadeclaims, waarvoor een CAR-verzekering of opstalverzekering bedoeld is.
Conflicten over privé-eigendom, dus geen gemeenschappelijk belang van de VvE.
Let goed op de polisvoorwaarden: wat in de ene polis is meeverzekerd, kan bij een andere verzekeraar zijn uitgesloten.
Waar moet u op letten bij het afsluiten?
Een rechtsbijstandsverzekering voor een VvE is maatwerk. Let bij het afsluiten op de volgende punten:
1. Dekking en modules
Controleer welke modules u kunt kiezen. Standaarddekking is vaak beperkt tot contractuele conflicten en geschillen met leveranciers. Wilt u ook conflicten met overheden of buren meeverzekeren? Dan is vaak een aanvullende module nodig.
2. Eigen risico en maximum vergoedingen
Sommige verzekeraars hanteren een eigen risico per zaak, of een maximumvergoeding per kalenderjaar. Weeg deze af tegen de premie.
3. Wachttijd
Veel rechtsbijstandsverzekeringen kennen een wachttijd van bijvoorbeeld drie maanden: u kunt in die periode nog geen gebruik maken van de verzekering. Dit voorkomt dat VvE’s pas een polis afsluiten wanneer er al een geschil is.
4. Vrije advocaatkeuze
In principe behandelt de verzekeraar de zaak zelf of via een vaste jurist, maar bij gerechtelijke procedures heeft u in veel gevallen recht op een eigen advocaat. Controleer of dit recht expliciet wordt erkend en onder welke voorwaarden.
5. Meeverzekerde rechtspersonen
Zorg dat de verzekering op naam van de VvE staat en dat ook het bestuur en de leden die namens de VvE handelen zijn meeverzekerd. Bij sommige verzekeraars kunt u ook de kascommissie of technische commissie meeverzekeren.
Tot slot: neem rechtsbijstand op in uw verzekeringspakket
Veel VvE’s sluiten hun verzekeringen (opstal, aansprakelijkheid, bestuurdersaansprakelijkheid) bij dezelfde aanbieder af. Vaak biedt die aanbieder ook een rechtsbijstandsverzekering aan. Overweeg of het voordeliger is om een rechtsbijstandspolis los af te sluiten of als onderdeel van een totaalpakket. Een verzekeringsadviseur kan hierbij helpen.
Zorg er in elk geval voor dat de dekking aansluit op de risico’s van úw VvE. Een kleine VvE zonder personeel heeft andere juridische risico’s dan een groot complex met liften, technische installaties en een actieve bewonerscommissie.
Conclusie
Een rechtsbijstandsverzekering is voor elke VvE het overwegen waard. Juridische problemen kunnen zich onverwachts aandienen en de kosten lopen al snel op. Met een passende rechtsbijstandspolis bent u als VvE voorbereid, houdt u grip op de kosten en staat u sterker in uw recht.
