Wat kun je doen als een VvE geen onderhoud uitvoert?

Het dak lekt, maar de VvE stelt de reparatie al twee jaar uit. Bij de volgende regenbui staat er weer een emmer in de bergkast en tijdens de vergadering wordt het onderwerp opnieuw doorgeschoven naar ‘volgend jaar’.

Herkenbaar? Achterstallig onderhoud kan binnen een Vereniging van Eigenaars (VvE) voor veel frustratie zorgen. Zeker als de schade steeds groter wordt, maar actie uitblijft. Gelukkig hoef je als appartementseigenaar niet alleen maar af te wachten. In dit artikel leggen we stap voor stap uit wat je kunt doen.

Wie is verantwoordelijk voor het onderhoud?

Allereerst is het belangrijk om vast te stellen wie verantwoordelijk is voor het onderhoud. In het algemeen zorgt de VvE voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Denk bijvoorbeeld aan het dak, de gevel, fundering, gemeenschappelijke ruimten en bepaalde leidingen en installaties.

Welke onderdelen precies gemeenschappelijk zijn, verschilt echter per VvE. De splitsingsakte, splitsingstekening en het toepasselijke splitsingsreglement zijn daarbij bepalend.

Controleer deze documenten dus altijd eerst. Een onderdeel zoals een kozijn, balkon of leiding kan in de ene VvE gemeenschappelijk zijn, terwijl dit bij een andere VvE anders is geregeld.

Waarom voert de VvE geen onderhoud uit?

Als duidelijk is dat de VvE verantwoordelijk is, is de volgende vraag waarom het onderhoud niet wordt uitgevoerd. Daar kunnen verschillende redenen voor zijn:

• Er zit onvoldoende geld in het reservefonds.
• Eigenaren zijn het niet eens over de noodzaak of kosten.
• Besluitvorming wordt steeds uitgesteld.
• Het bestuur onderneemt geen actie.

Probeer eerst te achterhalen waar het probleem zit. De oplossing voor onvoldoende financiële middelen is namelijk anders dan wanneer er al een besluit ligt, maar het bestuur dit niet uitvoert.

Bekijk het MJOP en het reservefonds

Heeft de VvE een meerjarenonderhoudsplan (MJOP)? Controleer dan of het betreffende onderhoud daarin staat, wanneer het gepland is en welk bedrag ervoor is begroot.

Bekijk daarnaast de financiële situatie van de VvE. VvE’s moeten een reservefonds aanhouden voor onder meer toekomstig groot onderhoud. Dat betekent echter niet automatisch dat er voldoende geld beschikbaar is voor iedere noodzakelijke reparatie.

Is er onvoldoende geld? Dan zal de VvE moeten bekijken hoe het onderhoud toch kan worden gefinancierd. Afhankelijk van de situatie kan bijvoorbeeld een extra bijdrage van de eigenaren of een aanpassing van de periodieke bijdragen nodig zijn.

Een tekort aan geld betekent niet dat noodzakelijk onderhoud zonder meer onbeperkt kan worden uitgesteld. Uitstel kan uiteindelijk juist leiden tot grotere schade en hogere kosten.

Meld achterstallig onderhoud schriftelijk

Heb je een concreet onderhoudsprobleem geconstateerd? Meld dit dan schriftelijk bij het bestuur, ook als je het probleem al mondeling hebt besproken.

Beschrijf wat er aan de hand is, waar het probleem zich bevindt en welke schade of risico’s hierdoor ontstaan. Voeg indien mogelijk foto’s toe en vraag het bestuur om een reactie.

Een schriftelijke melding zorgt bovendien voor een dossier. Mocht er later discussie ontstaan, dan kun je aantonen wanneer je het probleem hebt gemeld en welke actie je hebt gevraagd.

Breng het onderhoud in tijdens de VvE-vergadering

Komt er onvoldoende actie vanuit het bestuur? Probeer het onderhoud dan als concreet onderwerp in de vergadering van eigenaars te laten behandelen. Welke mogelijkheden je daarvoor precies hebt, hangt mede af van de splitsingsakte en het toepasselijke reglement.

Zorg voor een goede onderbouwing. Denk aan foto’s, offertes of een bouwkundig rapport. Een concreet voorstel maakt besluitvorming gemakkelijker.

Dus niet alleen: “Het dak moet worden gerepareerd”, maar bijvoorbeeld: “We stellen voor om het dak volgens deze offerte te laten herstellen en hiervoor het benodigde bedrag beschikbaar te stellen.”

Wat als andere eigenaren niet willen meewerken?

Soms vindt een meerderheid het onderhoud te duur of niet noodzakelijk. Ook kan een beslissing steeds opnieuw worden uitgesteld.

Probeer dan duidelijk te maken wat de gevolgen van uitstel zijn. Een bouwkundig rapport kan bijvoorbeeld aantonen dat onderhoud noodzakelijk is en dat wachten tot hogere kosten of verdere schade kan leiden.

Loopt de besluitvorming volledig vast? Dan kan een eigenaar onder bepaalde omstandigheden juridische mogelijkheden hebben. Zo kan in bepaalde situaties bij de kantonrechter om een vervangende machtiging worden gevraagd.

Of dat mogelijk is, hangt af van de concrete situatie. Win daarom juridisch advies in voordat je deze stap zet.

Wat als het bestuur niets doet?

Het maakt verschil of de vergadering al een besluit heeft genomen.

Heeft de VvE bijvoorbeeld besloten dat het dak wordt gerepareerd en is hiervoor budget beschikbaar gesteld? Vraag het bestuur dan schriftelijk wanneer het besluit wordt uitgevoerd.

Is er nog helemaal geen besluit genomen? Dan kan het bestuur niet altijd zelfstandig opdracht geven voor omvangrijke werkzaamheden. Welke bevoegdheden het bestuur heeft, hangt onder andere af van de splitsingsstukken en eerdere besluiten van de vergadering.

In dat geval moet eerst worden bekeken welke besluitvorming binnen de VvE nodig is.

Wat kun je doen bij spoedeisend onderhoud?

Bij een ernstige lekkage, loszittende geveldelen of een andere situatie waarbij verdere schade of gevaar dreigt, is snel handelen belangrijk.

Meld het probleem direct schriftelijk bij het bestuur en benadruk de urgentie. Vraag indien nodig om besluitvorming op korte termijn en leg de situatie goed vast met foto’s, correspondentie en eventueel een deskundigenrapport.

Geef niet zomaar zelf een aannemer opdracht voor werkzaamheden aan gemeenschappelijke delen. Je loopt dan het risico dat de VvE de kosten niet vergoedt. Ook in een noodsituatie is vergoeding niet automatisch gegarandeerd.

Schade door achterstallig onderhoud

Een lekkend gemeenschappelijk dak kan bijvoorbeeld schade veroorzaken aan het plafond of de vloer van een appartement. Het is dan belangrijk om onderscheid te maken tussen de verantwoordelijkheid voor het onderhoud, eventuele aansprakelijkheid en verzekeringsdekking.

Meld schade daarom zo snel mogelijk bij het bestuur en, waar nodig, bij de verzekeraar. Maak foto’s en bewaar eerdere correspondentie over het onderhoudsprobleem.

Dat de VvE verantwoordelijk is voor het onderhoud van een gemeenschappelijk onderdeel betekent namelijk niet automatisch dat iedere vorm van gevolgschade door de VvE moet worden vergoed.

Wanneer kun je naar de kantonrechter?

Als overleg en besluitvorming niets opleveren, kunnen er juridische mogelijkheden zijn. Afhankelijk van de situatie kan bijvoorbeeld een vervangende machtiging worden gevraagd of kan een VvE-besluit worden aangevochten.

Daarbij kunnen wettelijke termijnen gelden. Overweeg je juridische stappen? Wacht dan niet te lang en laat een specialist beoordelen welke mogelijkheden er in jouw situatie zijn.

Voorkomen is beter dan oplossen

Achterstallig onderhoud is vaak niet alleen een technisch probleem, maar ook een gevolg van gebrekkige planning of besluitvorming.

Een goed functionerende VvE zorgt daarom voor een actueel MJOP, voldoende reserveringen, periodieke inspecties en tijdige besluitvorming.

Dit artikel bevat algemene informatie en is geen juridisch advies. De regels en mogelijkheden kunnen per VvE en situatie verschillen.