Het aangepaste MJOP in uw VvE: wat betekent dit voor uw liquiditeitsplanning?

Veel VvE-besturen hebben de afgelopen periode te maken gehad met een aangepast Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Gestegen bouwkosten, nieuwe verduurzamingseisen en verouderde conditiemetingen zorgen ervoor dat het onderhoudsplan van vijf jaar geleden vaak niet meer aansluit bij de werkelijkheid. Maar een bijgewerkt MJOP is pas de helft van het verhaal. De vraag die daarna volgt, is minstens zo belangrijk: heeft uw VvE straks wel voldoende geld op het juiste moment?

Waarom wordt het MJOP eigenlijk aangepast?

Een MJOP is geen document dat je één keer opstelt en daarna jarenlang laat liggen. Diverse ontwikkelingen maken periodieke herziening noodzakelijk:

• Gestegen prijzen. Materialen en arbeid zijn de afgelopen jaren fors duurder geworden, in veel gevallen 20 tot 30 procent ten opzichte van eerdere ramingen.
• Verduurzaming. Isolatie, zonnepanelen, warmtepompen en laadpalen voor elektrische auto's staan steeds vaker op de agenda, en vragen om extra investeringen die niet in oudere MJOP's waren opgenomen.
• Nieuwe conditiemeting. Regelmatig wordt gecontroleerd hoe goed het gebouw er nog bij staat. Dat gebeurt volgens een vaste, landelijke norm (NEN 2767). Komt daar iets anders uit dan verwacht, dan wordt het onderhoudsplan daarop aangepast.
• Wettelijke verplichtingen. VvE's zijn verplicht een reservefonds aan te houden, gebaseerd op een MJOP of een vastgesteld minimumbedrag. Een verouderd plan voldoet daar mogelijk niet meer aan.

MJOP en liquiditeitsplanning: twee verschillende dingen

Het is een veelgemaakte denkfout om het MJOP en de financiële planning van de VvE als hetzelfde te beschouwen. Dat zijn ze niet.

Het MJOP is een technisch document: het beschrijft wélk onderhoud wanneer nodig is, van dakbedekking tot liftinstallaties. De liquiditeitsplanning is de financiële vertaling daarvan: heeft de VvE op het moment dat de rekening komt daadwerkelijk voldoende geld beschikbaar?

Een technisch perfect MJOP heeft weinig waarde als de bijbehorende financiële planning ontbreekt of verouderd is. Andersom geldt: een VvE die alleen naar de huidige kassaldo kijkt zonder rekening te houden met toekomstige onderhoudspieken, loopt het risico voor onaangename verrassingen te komen staan.

Hoe ziet een goede liquiditeitsprognose eruit?

Een liquiditeitsprognose voor de VvE brengt in kaart:

1. Het huidige saldo van het reservefonds.
2. De geplande uitgaven per jaar, rechtstreeks afgeleid uit het (aangepaste) MJOP.
3. De benodigde bijdrage per lid, op maand- of jaarbasis, om die uitgaven te kunnen dekken.
4. Een buffer voor onvoorziene kosten, zoals acute reparaties die niet in het MJOP waren voorzien.

Door deze elementen naast elkaar te leggen, ontstaat een helder beeld van eventuele tekorten in de tijd — vaak jaren voordat het probleem zich daadwerkelijk voordoet.

Wat kost uitstel?

Besturen die de aanpassing van de liquiditeitsplanning voor zich uit schuiven, lopen een aantal risico's:

• Achterstallig onderhoud wordt duurder. Uitgesteld onderhoud leidt vaak tot verder verval, waardoor de uiteindelijke kosten hoger uitvallen dan wanneer tijdig was ingegrepen.
• Noodzaak tot lenen. Zonder voldoende reserves rest de VvE soms weinig anders dan een lening af te sluiten, met bijkomende rentelasten voor alle eigenaren.
• Waardedaling van appartementen. Een zwak reservefonds en een gebrekkig onderhouden gebouw werken door in de waarde van de individuele woningen.

Financieringsopties op een rij

Er zijn verschillende manieren waarop een VvE de financiële gevolgen van een aangepast MJOP kan opvangen:

• Sparen via het reservefonds, door de maandelijkse bijdrage geleidelijk te verhogen.
• Een eenmalige heffing onder de eigenaren, bijvoorbeeld voorafgaand aan een groot project.
• Een VvE-lening, vaak passend bij grotere investeringen zoals gevelrenovatie of verduurzaming.
• Subsidies, met name voor verduurzamingsmaatregelen. Denk aan de ISDE-regeling of gemeentelijke subsidiepotten, die de financiële last kunnen verlichten.

Besluitvorming: hoe pakt u dit aan als bestuur?

Een aangepast MJOP en de bijbehorende liquiditeitsplanning moeten worden voorgelegd aan de Algemene Ledenvergadering. Een paar aandachtspunten voor het bestuur:

• Ga na welke meerderheid vereist is voor goedkeuring, dit kan afhangen van de aard en omvang van de voorgestelde maatregelen.
• Zorg voor tijdige en heldere communicatie naar alle eigenaren, inclusief een onderbouwing van de voorgestelde bijdrageverhoging.
• Betrek waar nodig een VvE-beheerder of technisch adviseur om het plan financieel en technisch te onderbouwen.

Ook relevant bij verkoop

Een aangepast MJOP met een sluitende liquiditeitsplanning is niet alleen belangrijk voor het onderhoud van het gebouw. Ook kopers en hypotheekverstrekkers vragen hier steeds vaker naar. Een gezond reservefonds en een actueel MJOP werken in het voordeel van de verkoopbaarheid van appartementen binnen de VvE.

Tot slot

Een MJOP dat niet regelmatig wordt herzien, verliest zijn waarde. Hetzelfde geldt voor een liquiditeitsplanning die niet is afgestemd op de laatste versie van het onderhoudsplan. Beoordeel het MJOP idealiter elke vijf jaar, of eerder bij grote wijzigingen in bouwkosten of regelgeving, en laat de financiële planning daar steeds op aansluiten.

Twijfelt u of de liquiditeitsplanning van uw VvE nog aansluit bij het huidige MJOP? Laat dit tijdig doorrekenen, zodat uw bestuur niet voor verrassingen komt te staan.