Dakterras in een VvE: van wie is het en wie betaalt?

Kort antwoord: Een dakterras in een VvE is niet automatisch privé omdat alleen één appartementseigenaar het gebruikt. De splitsingsakte en splitsingstekening bepalen welke gedeelten privé en gemeenschappelijk zijn. Het dak en de dakbedekking zijn vaak gemeenschappelijk, terwijl het gebruik van het terras aan één eigenaar kan zijn toegewezen. Wie betaalt voor onderhoud aan de dakbedekking, tegels, vlonders of het hekwerk, hangt af van de splitsingsakte, het toepasselijke splitsingsreglement en eventuele rechtsgeldige aanvullende afspraken.

Een dakterras is een aantrekkelijke toevoeging aan een appartement. Je kunt buiten zitten, planten neerzetten en genieten van extra leefruimte. Maar bij een Vereniging van Eigenaars (VvE) ontstaan ook juridische en praktische vragen.

Mag je bijvoorbeeld een jacuzzi plaatsen? Wie betaalt als de dakbedekking moet worden vervangen? En mag de VvE het terras betreden voor onderhoud?

Het antwoord hangt niet alleen af van wie het terras gebruikt. Ook de constructie van het gebouw, de eigendomsgrenzen en de afspraken binnen de VvE zijn belangrijk.

Is je dakterras privé of gemeenschappelijk?

Bij een dakterras moet je onderscheid maken tussen het privégedeelte, het gemeenschappelijke gedeelte en het eventuele exclusieve gebruiksrecht.

Die begrippen lijken op elkaar, maar betekenen juridisch iets anders.

Een privé dakterras volgens de splitsingsakte

Een dakterras kan onderdeel zijn van het privégedeelte van een appartementsrecht.

Dat moet blijken uit de juridische splitsing van het gebouw.

De splitsingsakte en splitsingstekening laten zien welke ruimten en gedeelten bestemd zijn voor exclusief gebruik door een bepaalde eigenaar.

Staat het dakterras als privégedeelte aangegeven? Dan mag de betreffende eigenaar het in beginsel gebruiken volgens de bestemming en de toepasselijke regels.

Maar daarmee is niet gezegd dat alle onderdelen van het terras privé zijn.

De dakconstructie en de waterdichte laag kunnen bijvoorbeeld gemeenschappelijk blijven.

Belangrijk: een privé dakterras betekent dus niet automatisch dat je eigenaar bent van alle bouwkundige onderdelen waarop het terras ligt.

Een gemeenschappelijk dak met exclusief gebruik

Het komt ook voor dat een dakterras op een gemeenschappelijk dak ligt.

Eén appartementseigenaar mag het terras gebruiken, terwijl de onderliggende dakconstructie gemeenschappelijk blijft.

Dat gebruik kan juridisch op verschillende manieren zijn geregeld.

Soms staat het exclusieve gebruiksrecht in de splitsingsakte. In andere situaties bestaat er een afspraak of toestemming van de VvE.

Het verschil is belangrijk.

Een gebruiksafspraak geeft niet zonder meer dezelfde rechten als een in de splitsingsakte vastgelegde bestemming of begrenzing.

Bij verkoop of een geschil kan dat grote gevolgen hebben.

Wat als het dakterras niet op de splitsingstekening staat?

Dan is extra onderzoek nodig.

Een terras kan later zijn aangelegd zonder dat de juridische documenten zijn aangepast.

Misschien heeft de VvE ooit toestemming gegeven. Maar het kan ook zijn dat het terras zonder de vereiste toestemming is gebouwd.

Controleer daarom:

• De oorspronkelijke splitsingsakte.

• De splitsingstekening.

• Eventuele wijzigingsakten.

• Oude vergaderbesluiten en notulen.

• Schriftelijke afspraken over gebruik en onderhoud.

• Eventuele vergunningen.

Ga er niet vanuit dat langdurig gebruik automatisch een exclusief juridisch recht oplevert.

Meer informatie over het lezen van de juridische documenten vind je in Splitsingsakte VvE: wat staat erin?.

Wie betaalt het onderhoud van een dakterras in een VvE?

Bij het onderhoud van een dakterras ontstaan vaak de meeste discussies.

De ene eigenaar vindt dat de VvE verantwoordelijk is omdat het terras op het dak ligt. De andere eigenaar vindt dat degene die het terras gebruikt alle kosten moet betalen.

Beide standpunten kunnen te eenvoudig zijn.

De juiste kostenverdeling hangt af van welk onderdeel wordt onderhouden en wat de splitsingsakte daarover bepaalt.

Dakconstructie en dakbedekking onder het dakterras

De dragende dakconstructie en de dakbedekking zijn in veel appartementencomplexen gemeenschappelijke onderdelen.

Als dat volgens de splitsingsakte en het reglement zo is, komen het beheer en onderhoud daarvan in beginsel voor rekening van de VvE, volgens de geldende kostenverdeling.

Denk aan:

• Reparatie van de waterdichte daklaag.

• Vervanging van dakbedekking.

• Herstel van gemeenschappelijke dakisolatie.

• Onderhoud aan gemeenschappelijke hemelwaterafvoeren.

• Herstel van de dragende dakconstructie.

Maar er kunnen uitzonderingen gelden.

Zo kan de splitsingsakte een bijzondere kostenverdeling bevatten. Ook kan schade zijn ontstaan doordat een eigenaar zonder toestemming werkzaamheden heeft uitgevoerd.

In dat geval kan aansprakelijkheid of een verplichting tot vergoeding van schade aan de orde zijn.

De VvE moet dus eerst vaststellen wat de oorzaak van de schade is en welke juridische bepalingen gelden.

Tegels en vlonders op het dakterras

Tegels, houten vlonders en andere losse terrasafwerkingen hebben vaak een andere functie dan de dakbedekking.

Ze zijn bedoeld om het terras te kunnen gebruiken en om prettig op te lopen.

Of deze onderdelen privé of gemeenschappelijk zijn, hangt af van de splitsingsakte, het reglement en de wijze waarop ze zijn aangebracht.

Soms is de eigenaar verantwoordelijk voor de terrasafwerking.

In andere gevallen behoort deze tot een gemeenschappelijke voorziening.

Ook kan de VvE bij het verlenen van toestemming afspraken hebben gemaakt over onderhoud, vervanging en verwijdering.

Praktijkvoorbeeld: de VvE moet de dakbedekking vervangen. Daarvoor moeten de vlonders tijdelijk worden weggehaald.

Wie betaalt het verwijderen en terugplaatsen van de vlonders?

Dat volgt niet automatisch uit het feit dat de dakbedekking gemeenschappelijk is. De splitsingsakte, het reglement en eventuele geldige afspraken moeten hierover uitsluitsel geven.

Laat dit bij voorkeur vaststellen voordat de werkzaamheden beginnen.

Hekwerk en balustrade: wie is verantwoordelijk?

Een hekwerk of balustrade heeft niet alleen een gebruiksfunctie. Het is ook een veiligheidsvoorziening.

Daarom is het belangrijk om vast te stellen of het hekwerk onderdeel is van de gemeenschappelijke bouwkundige constructie.

In veel gevallen is dat zo, maar het is geen algemene regel.

Ook de manier waarop het hekwerk aan het dak of de gevel is bevestigd, speelt een rol.

Is het hekwerk gemeenschappelijk? Dan moet de VvE zorgen voor het beheer en onderhoud volgens de geldende regels.

Is het een particuliere toevoeging waarvoor toestemming is verleend? Dan kunnen andere afspraken gelden.

Veiligheid staat altijd voorop. Een beschadigd of instabiel hekwerk moet snel worden onderzocht, ongeacht een lopende discussie over de kosten.

Voor vergelijkbare veiligheidsvragen bij buitenruimten kun je ook het artikel Balkononderhoud binnen de VvE lezen.

Wie betaalt als het terras open moet voor dakonderhoud?

Een dakterras kan onderhoud aan het onderliggende dak ingewikkelder maken.

Tegels, plantenbakken of vlonders kunnen de toegang tot de dakbedekking beperken.

Als de VvE het gemeenschappelijke dak moet inspecteren of repareren, kan het nodig zijn om onderdelen van het terras tijdelijk te verwijderen.

De vraag wie de kosten daarvan draagt, hangt af van de juridische situatie.

Controleer daarom of het splitsingsreglement regels bevat over toegang voor onderhoud en het verwijderen van aangebrachte voorzieningen.

Zijn er bij de aanleg afspraken gemaakt over toekomstige onderhoudskosten? Dan moeten die ook worden beoordeeld.

Het is verstandig om vóór grote werkzaamheden schriftelijk vast te leggen welke onderdelen worden verwijderd, wie dat uitvoert en wie de kosten draagt.

Voor onderhoud aan het dak als geheel verwijzen we naar Dakonderhoud en dakveiligheid bij appartementencomplexen.

Wat als het dakterras lekkage veroorzaakt?

Lekkage via een dakterras kan verschillende oorzaken hebben.

Denk aan beschadigde dakbedekking, slecht uitgevoerde aansluitingen, verstopte afvoeren of werkzaamheden waarbij de waterdichte laag is geraakt.

De oorzaak moet eerst worden onderzocht.

Daarna kan worden vastgesteld wie verantwoordelijk is voor herstel en eventuele gevolgschade.

Een lekkage betekent niet automatisch dat de gebruiker van het dakterras aansprakelijk is. Maar ook niet dat de VvE altijd alle kosten moet dragen.

Lees voor de verdere afhandeling Wie is verantwoordelijk voor lekkageschade binnen de VvE?.

Wat mag je op je dakterras plaatsen?

Een dakterras biedt extra buitenruimte, maar je kunt er niet zonder meer alles plaatsen.

Een dak is namelijk niet altijd berekend op zware belasting, extra installaties of wijzigingen aan de constructie.

Ook kunnen regels gelden over het uiterlijk van het gebouw, geluid en het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten.

Gewicht en draagkracht van het dakterras

Het maximale gewicht dat een dakterras kan dragen, hangt af van de constructie.

Daarbij gaat het niet alleen om het totale gewicht.

Ook de verdeling van de belasting is belangrijk.

Een zware plantenbak op een klein oppervlak kan bijvoorbeeld een andere belasting veroorzaken dan meerdere lichte meubels die over het terras zijn verdeeld.

De draagkracht moet worden beoordeeld aan de hand van constructieve gegevens en de toepasselijke bouwtechnische voorschriften.

Ga niet uit van een algemeen maximaal aantal kilo's per vierkante meter.

Vraag bij twijfel een constructeur om advies.

Mag je een jacuzzi of zwembad op een dakterras zetten?

Een jacuzzi of opblaasbaar zwembad kan een grote belasting veroorzaken.

Water is zwaar. Eén kubieke meter water weegt ongeveer 1.000 kilogram.

Daar komen het gewicht van de bak, de gebruikers en eventuele apparatuur nog bij.

Ook kan wateroverlast ontstaan als de afvoer onvoldoende capaciteit heeft of wanneer water ongecontroleerd wordt geloosd.

Plaats daarom nooit zomaar een jacuzzi of zwembad op een dakterras.

Controleer vooraf:

1. Of het gebruik volgens de splitsingsakte en het reglement is toegestaan.

2. Of toestemming van de VvE nodig is.

3. Of een constructeur de belasting veilig acht.

4. Of een vergunning of andere publiekrechtelijke toestemming nodig is.

5. Of de waterafvoer, elektrische installatie en verzekeringsdekking geschikt zijn.

Zonder deze controles kan een jacuzzi een veiligheidsrisico vormen.

Barbecueën op een dakterras

Of je mag barbecueën, hangt af van de regels binnen de VvE en eventuele gemeentelijke voorschriften.

Een huishoudelijk reglement kan bijvoorbeeld beperkingen bevatten voor open vuur, rookontwikkeling of hinder.

Daarnaast moet je rekening houden met brandveiligheid.

Een houtskoolbarbecue vlak bij brandbare gevelbekleding, vlonders of een dakopbouw kan gevaarlijk zijn.

Ook rookoverlast voor andere bewoners kan aanleiding geven tot klachten.

Controleer daarom altijd de VvE-regels voordat je een barbecue gebruikt.

Plantenbakken en groen op het dakterras

Plantenbakken lijken onschuldig, maar kunnen behoorlijk zwaar worden.

Vooral grote bakken met natte aarde en volwassen bomen veroorzaken een aanzienlijke belasting.

Daarnaast kunnen wortels, irrigatiesystemen en langdurig stilstaand water schade veroorzaken als de dakopbouw daarvoor niet geschikt is.

Zet zware bakken niet zonder constructieve beoordeling op het dak.

Houd ook afvoeren, inspectiepunten en vluchtwegen vrij.

Schuttingen, privacyschermen en afscheidingen

Een privacyscherm kan prettig zijn, maar verandert mogelijk het uiterlijk van het gebouw.

Bovendien kan een scherm veel windbelasting veroorzaken.

Dat is vooral relevant op hogere verdiepingen en open daken.

Bevestig daarom geen schutting of scherm aan de gevel, dakconstructie of balustrade zonder te controleren of dit is toegestaan.

Toestemming van de VvE en een constructieve beoordeling kunnen nodig zijn.

Een dakterras aanleggen op het gemeenschappelijke dak

Wil je een nieuw dakterras maken op een plat dak van het appartementencomplex?

Dan is dat meer dan een gewone verbouwing binnen je appartement.

Je verandert mogelijk het gebruik van een gemeenschappelijk gedeelte en brengt nieuwe voorzieningen aan op de dakconstructie.

Daarom moet je vooraf zorgvuldig onderzoeken of het plan juridisch en technisch uitvoerbaar is.

Eerst controleren of de VvE toestemming kan geven

De eerste stap is de splitsingsakte controleren.

Is het dak gemeenschappelijk? Dan kun je niet zelfstandig besluiten om daarop een privé dakterras aan te leggen.

De vergadering van eigenaars moet mogelijk toestemming geven.

Maar toestemming van de vergadering is niet in iedere situatie voldoende.

Als het plan de juridische begrenzing of bestemming van de appartementsrechten verandert, kan ook een wijziging van de splitsingsakte nodig zijn.

Een gewoon vergaderbesluit kan zo'n wijziging niet vervangen.

Is een vergunning nodig voor een dakterras?

Voor de aanleg van een dakterras kan een omgevingsvergunning nodig zijn.

Dat hangt onder meer af van de locatie, het gebouw, de werkzaamheden en de geldende regels onder de Omgevingswet en het Besluit bouwwerken leefomgeving.

Bij de beoordeling kunnen verschillende onderwerpen een rol spelen:

• De draagkracht van de dakconstructie.

• De veiligheid van de balustrade.

• De toegang tot het dakterras.

• Brandveiligheid en vluchtmogelijkheden.

• Het uiterlijk van het gebouw.

• De gevolgen voor omwonenden.

Controleer de vergunningsplicht via het Omgevingsloket en overleg zo nodig met de gemeente.

Toestemming van de VvE vervangt geen omgevingsvergunning. Andersom geeft een vergunning je niet automatisch het recht om het gemeenschappelijke dak te gebruiken.

Leg de afspraken over aanleg en onderhoud schriftelijk vast

Als de VvE bereid is toestemming te geven, moeten de afspraken duidelijk zijn.

Leg in ieder geval vast:

• Wie de aanleg betaalt.

• Wie verantwoordelijk is voor constructieve berekeningen en vergunningen.

• Wie de dakbedekking en aansluitingen mag aanpassen.

• Wie de nieuwe terrasafwerking onderhoudt.

• Wie de balustrade inspecteert en onderhoudt.

• Wie betaalt als onderdelen voor dakonderhoud moeten worden verwijderd.

• Wie aansprakelijk kan zijn bij schade door de aanleg of het gebruik.

• Wat er gebeurt bij verkoop van het appartement.

Controleer ook of deze afspraken alleen contractueel kunnen worden vastgelegd of dat een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is.

Voor de juridische procedure lees je Wanneer en hoe wijzig je de splitsingsakte van je VvE?.

Een appartement met dakterras kopen of verkopen: waar let je op?

Een dakterras kan de aantrekkelijkheid van een appartement vergroten.

Maar als koper moet je weten welke rechten je precies krijgt.

Een mooi ingericht terras betekent niet automatisch dat je een juridisch vastgelegd exclusief gebruiksrecht hebt.

Controleer of het dakterras juridisch bij het appartement hoort

Vraag vóór aankoop naar de splitsingsakte en splitsingstekening.

Controleer of het dakterras daarop staat en welke bestemming het heeft.

Is het terras later aangelegd? Vraag dan naar de toestemming van de VvE en eventuele wijzigingsakten.

Ook moet duidelijk zijn of een exclusief gebruiksrecht rechtsgeldig is vastgelegd en onder welke voorwaarden het geldt.

Onderzoek de staat van de dakbedekking

Een dakterras kan de inspectie van het onderliggende dak lastiger maken.

Vraag daarom naar de leeftijd en onderhoudsstaat van de dakbedekking.

Bekijk ook het meerjarenonderhoudsplan van de VvE.

Staat er binnenkort een dakrenovatie gepland? Dan kan dat gevolgen hebben voor het gebruik van het terras.

Mogelijk moeten tegels, vlonders of andere voorzieningen tijdelijk worden verwijderd.

Controleer wie daarvoor betaalt.

Vraag naar eerdere problemen en afspraken

Vraag bij aankoop of verkoop naar:

• Eerdere lekkages of reparaties.

• Vergunningen voor de aanleg.

• Constructieve berekeningen.

• VvE-besluiten over het terras.

• Onderhoudsafspraken over tegels, vlonders en hekwerk.

• Eventuele klachten over geluid of hinder.

• Geplande werkzaamheden aan het dak.

• De verdeling van kosten bij herstel en vervanging.

Voor verkopers geldt: zorg dat relevante documenten beschikbaar zijn en geef geen ruimere rechten aan dan juridisch vaststaan.

Een koper moet kunnen beoordelen welke rechten en verplichtingen met het appartement samenhangen.

Veelgestelde vragen over het dakterras in een VvE

1. Is een dakterras automatisch privé als alleen ik het kan bereiken?

Nee. De toegang tot een dakterras bepaalt niet automatisch de juridische status. De splitsingsakte en splitsingstekening zijn bepalend voor de begrenzing van privégedeelten en gemeenschappelijke gedeelten. Er kan ook sprake zijn van een afzonderlijk gebruiksrecht.

2. Wie betaalt de dakbedekking onder een privé dakterras?

Als de dakbedekking volgens de splitsingsakte gemeenschappelijk is, komen de kosten van regulier onderhoud in beginsel voor rekening van de VvE volgens de geldende kostenverdeling. Bij schade door een eigenaar of bijzondere afspraken kan de uitkomst anders zijn.

3. Moet ik mijn vlonders verwijderen als de VvE het dak wil repareren?

Dat kan nodig zijn om de gemeenschappelijke dakbedekking te bereiken. Wie de verwijdering en terugplaatsing betaalt, hangt af van het splitsingsreglement en eventuele geldige afspraken. Maak hierover vooraf duidelijke afspraken.

4. Mag ik een jacuzzi op mijn dakterras plaatsen?

Niet zonder voorafgaande controle. Een jacuzzi kan een grote belasting veroorzaken. Laat de draagkracht beoordelen door een constructeur en controleer of toestemming van de VvE en eventueel een vergunning nodig zijn.

5. Mag de VvE mijn dakterras betreden voor onderhoud?

Als toegang nodig is voor inspectie of onderhoud van gemeenschappelijke onderdelen, kan het splitsingsreglement een verplichting bevatten om die toegang te verlenen. De VvE moet daarbij de toepasselijke voorwaarden respecteren en zorgvuldig handelen.

6. Wie is verantwoordelijk voor het hekwerk van mijn dakterras?

Dat hangt af van de splitsingsakte en het reglement. Een balustrade kan gemeenschappelijk zijn, maar er kunnen ook bijzondere bepalingen gelden. Omdat het een veiligheidsvoorziening is, moet een gebrek snel worden onderzocht.

7. Mag ik zonder toestemming een dakterras op het platte dak maken?

In beginsel niet wanneer het om een gemeenschappelijk dak gaat. Toestemming van de VvE kan nodig zijn. Afhankelijk van de juridische wijziging kan ook een aangepaste splitsingsakte vereist zijn. Daarnaast kunnen bouwtechnische eisen en een vergunningsplicht gelden.

8. Wat als mijn dakterras niet op de splitsingstekening staat?

Onderzoek dan of het terras later is aangelegd en welke toestemming daarvoor is gegeven. Vraag de VvE om oude besluiten, vergunningen en eventuele wijzigingsakten. Langdurig gebruik betekent niet automatisch dat het terras juridisch bij jouw appartement hoort.

Praktische checklist voor een dakterras binnen de VvE

Heb je een dakterras of overweeg je er een aan te leggen? Gebruik deze checklist voordat je grote uitgaven doet of wijzigingen aanbrengt.

• Controleer de splitsingsakte en splitsingstekening.
• Stel vast of het terras privé, gemeenschappelijk of op basis van een gebruiksrecht wordt gebruikt.
• Controleer welke onderdelen van de dakconstructie gemeenschappelijk zijn.
• Leg vast wie de dakbedekking, tegels, vlonders en balustrade onderhoudt.
• Bekijk of er schriftelijke afspraken over aanleg en kosten bestaan.
• Controleer de draagkracht voordat je zware objecten plaatst.
• Vraag toestemming voordat je veranderingen aanbrengt aan gemeenschappelijke onderdelen.
• Controleer of een omgevingsvergunning nodig is.
• Zorg dat hemelwaterafvoeren en inspectiepunten bereikbaar blijven.
• Maak afspraken over het verwijderen van terrasvoorzieningen bij dakonderhoud.
• Controleer de staat van de dakbedekking en het MJOP.
• Bewaar alle toestemmingen, besluiten en technische documenten centraal.

Deze controles helpen om schade, onduidelijke kostenverdelingen en juridische conflicten te voorkomen.

Bronnen

Relevante wettelijke en inhoudelijke bronnen voor dit artikel, peildatum 13 oktober 2026:

1. Burgerlijk Wetboek Boek 5, titel 9. Met name artikel 5:106 BW over appartementsrechten, artikel 5:111 BW over de splitsingsakte, artikel 5:112 BW over het splitsingsreglement, artikel 5:113 BW over aandelen en bijdragen, artikel 5:126 BW over het reservefonds en artikel 5:139 BW over wijziging van de splitsingsakte.

2. Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 5:37, over hinder tussen naburige erven, in samenhang met artikel 6:162 BW.

3. Omgevingsloket, voor controle van de vergunningsplicht bij de aanleg of wijziging van een dakterras.

4. Besluit bouwwerken leefomgeving, voor de toepasselijke bouwtechnische voorschriften.

5. De splitsingsakte, splitsingstekening en het toepasselijke splitsingsreglement van de betreffende VvE. Deze documenten bepalen de juridische situatie van het specifieke dakterras.

Juridische disclaimer

Wij stellen onze artikelen met zorg samen en baseren de informatie op relevante wet- en regelgeving en betrouwbare bronnen. Ondanks deze zorgvuldigheid kunnen wij niet garanderen dat alle informatie volledig, actueel of op iedere specifieke situatie van toepassing is. Aan de inhoud van dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend.

Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene informatie en vormt geen juridisch advies. Heb je een juridische vraag of een geschil binnen je VvE? Raadpleeg dan een jurist of advocaat die gespecialiseerd is in appartementsrecht.

Documenten en afspraken over je dakterras overzichtelijk bewaren

Bij een dakterras is het belangrijk dat de splitsingsakte, onderhoudsafspraken, technische rapporten en VvE-besluiten gemakkelijk terug te vinden zijn. Met de VvE-app kun je deze documenten centraal bewaren en delen met appartementseigenaren. Zo weet iedereen welke afspraken gelden voor het gebruik en onderhoud van het dakterras.