Lekkage in de VvE: wie is aansprakelijk en wie betaalt?

Kort antwoord: bij een lekkage in een VvE-gebouw bepaalt de plaats van het lek wie herstelt en wie betaalt. Zit de oorzaak in een gemeenschappelijk gedeelte, zoals het dak, de gevel of de standleiding, dan herstelt de VvE en is de gevolgschade in je woning voor de gezamenlijke eigenaars. Dat volgt uit de risicoregel in de modelreglementen (artikel 21 modelreglement 1992, artikel 30 modelreglement 2006, artikel 32 modelreglement 2017) en is bevestigd door het Gerechtshof Den Haag op 5 september 2023. Zit de oorzaak in een privégedeelte, zoals je eigen badkamer of cv-installatie, dan herstel je zelf en ben je aansprakelijk voor de schade bij de buren als het lek aan jou is toe te rekenen (artikel 6:162 BW, artikel 3 modelreglement 2006 en 2017). De opstalverzekering van de VvE vergoedt meestal de gevolgschade aan het gebouw, je inboedelverzekering je spullen; het herstel van de lekkende leiding zelf valt er in de regel buiten.

Hieronder: gemeenschappelijk of privé, zeven situaties, aansprakelijkheid, verzekering, eigen risico en stappenplan.

Gemeenschappelijk of privé: daar begint elke lekkagevraag

De wet verplicht dat het reglement bij de splitsingsakte vastlegt welke kosten voor de gezamenlijke eigenaars zijn, hoe het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten is geregeld en tegen welke gevaren het gebouw verzekerd moet zijn (artikel 5:112 lid 1 onder a, c en d BW). De VvE beheert de gemeenschap, met uitzondering van de privégedeelten (artikel 5:126 lid 1 BW). Bijna elke akte verwijst naar een modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Zie Splitsingsakte uitgelegd en Het modelreglement binnen de splitsingsakte.

Gemeenschappelijk zijn de gevels, de balkonconstructies, de daken inclusief waterkerende lagen en dakbedekking, en de leidingen voor hemelwater, riolering, water en gas die niet uitsluitend één privégedeelte bedienen (artikel 9 lid 1 modelreglement 1992, artikel 17 lid 1 modelreglement 2006, artikel 11.1 modelreglement 2017). Privé zijn tegel-, kit- en stucwerk, sanitair en de leidingen die alleen jouw woning bedienen (artikel 18 lid 1 modelreglement 1992, artikel 17 lid 2 en 28 lid 1 modelreglement 2006, artikel 12 en 30.1 modelreglement 2017). Bij twijfel beslist de vergadering (artikel 10 modelreglement 1992, artikel 18 modelreglement 2006) of geldt de objectief meest aannemelijke uitleg (artikel 22 modelreglement 2017). Jouw akte kan afwijken en gaat dan voor.

Een leiding die je alleen bereikt door een vloer of wand open te hakken, geldt niet als "in" jouw appartement. De Rechtbank Den Haag oordeelde op 11 juli 2012 over een lekkende loden afvoer onder de vloer van een bovenwoning: is de leiding niet bereikbaar zonder hak- en breekwerk, dan ligt de onderhoudsplicht bij de VvE, die dan aansprakelijk is voor de schade bij de onderbuur. Het modelreglement 2017 nam die toets over: leidingen in een vloer of wand zijn alleen privé als ze bereikbaar zijn zonder schade van betekenis (artikel 12 (ii) onder g).

Oorzaak en gevolgschade: de risicoregel

Een lekkage kost twee keer geld: de oorzaak en de gevolgschade. Voor de gevolgschade zeggen de reglementen: schade aan een privégedeelte is voor de eigenaar, behalve als die is veroorzaakt door een gebeurtenis buiten dat privégedeelte. Dan is de schade voor de eigenaars gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die aansprakelijk is (artikel 21 modelreglement 1992, artikel 30 modelreglement 2006, artikel 32 modelreglement 2017). Water uit een lek dak in jouw slaapkamer: de gezamenlijke eigenaars dragen de schade aan jouw plafond. Water uit jouw douche: de schade in jouw badkamer is voor jou, de schade bij de onderbuur eerst voor de gezamenlijke eigenaars, met verhaal op jou als het lek je is toe te rekenen. Let op: rechters hebben deze risicoregel tot nu toe vooral toegepast bij gebreken aan gemeenschappelijke gedeelten; bij een lek uit het privégedeelte van een buur is de uitkomst mede afhankelijk van jouw akte en de precieze feiten.

Wie herstelt en wie betaalt in zeven situaties

Bron van het lek	Wie herstelt de oorzaak	Wie draagt de gevolgschade	Welke verzekering
Dak of dakbedekking	De VvE	Gezamenlijke eigenaars	Opstalverzekering VvE; jouw inboedelverzekering voor je spullen
Gevel, voegwerk, dakrand	De VvE	Gezamenlijke eigenaars (Hof Den Haag 2023)	Opstalverzekering VvE, tenzij achterstallig onderhoud; dan de VvE-kas
Standleiding of andere gemeenschappelijke leiding, ook door jouw woning	De VvE	Gezamenlijke eigenaars	Opstalverzekering VvE voor de gevolgschade; de leiding zelf meestal niet
Eigen badkamer: kitrand, tegelwerk, douchebak, afvoer tot de standleiding	Jij	Jouw woning: jij. Onderbuur: eerst de gezamenlijke eigenaars, met verhaal op jou als het lek je is toe te rekenen	Opstalverzekering VvE, vaak met eigen risico voor jou; jouw AVP bij verhaal
Bovenburen: privéleiding of installatie in hun woning	De bovenbuur	Eerst de gezamenlijke eigenaars, met verhaal op de bovenbuur als hem iets te verwijten valt	Opstalverzekering VvE en jouw inboedelverzekering; AVP van de bovenbuur bij verhaal
Dakterras of balkon boven een andere woning	De VvE voor dakbedekking en constructie; de eigenaar voor zijn eigen tegels of vlonders	Gezamenlijke eigenaars	Opstalverzekering VvE
Cv-leiding of radiator	De VvE bij blok- of stadsverwarming, de eigenaar bij een eigen cv-installatie (artikel 9 lid 1 onder b MR 1992; artikel 17 lid 1 onder f en lid 2 onder b MR 2006; artikel 11.1 onder f en 12 (ii) onder h MR 2017)	Volgt de leiding	Opstalverzekering VvE; eigen risico bij een privéleiding kan voor de eigenaar zijn (Rechtbank Noord-Holland 2023)

Betalen de gezamenlijke eigenaars, dan betaal jij mee via je VvE-bijdrage naar breukdeel (artikel 5:113 lid 2 BW). De kostenverdeling buiten lekkages staat in Wie betaalt de onderhoudskosten: de VvE of jij?

Aansprakelijkheid: VvE, eigenaar of veroorzaker

1. De risicoregel uit het reglement. Het Gerechtshof Den Haag paste die op 5 september 2023 toe op een Rotterdams gebouw waar water via een gebrekkige betonnen dakrand en slecht voegwerk binnendrong. Lekkage door gebreken aan gemeenschappelijke gedeelten is een gebeurtenis buiten het privégedeelte; de VvE moest de vochtschade in de appartementen vergoeden.
2. Opstalaansprakelijkheid. De bezitter van een gebouw dat niet voldoet aan de eisen die je eraan mag stellen, is aansprakelijk als het gevaar zich verwezenlijkt (artikel 6:174 lid 1 BW); de Rechtbank Den Haag noemde verrotte loden aansluitingen in 2012 zo'n gebrek. Je spreekt de VvE aan, die voor die gezamenlijke schuld hoofdelijk verbonden is (artikel 5:113 lid 4 BW).
3. Onrechtmatige daad. Wie een ander toerekenbaar schade toebrengt, moet die vergoeden (artikel 6:162 BW). Iedere eigenaar en gebruiker is bovendien aansprakelijk voor schade aan het gebouw die aan hemzelf, zijn huisgenoten of personeel is toe te rekenen, onder het reglement van 2017 ook aan bezoekers (artikel 16 modelreglement 1992, artikel 3 modelreglement 2006 en 2017).

Verhaal staat of valt met bewijs: laat de loodgieter of de expert de oorzaak schriftelijk vastleggen, met foto's. Over de polis van de VvE zelf: De aansprakelijkheidsverzekering van de VvE.

Lekkage vanuit de bovenburen

Zoek eerst de bron, niet de schuldige. Water uit een gemeenschappelijke stand- of waterleiding die door de bovenwoning loopt, is een zaak van de VvE. Water uit hun douche, wasmachine, kitrand of eigen cv-installatie is een privézaak van de bovenbuur, die de oorzaak herstelt. Jouw vaste afwerking loopt via de gezamenlijke eigenaars, in de praktijk de opstalverzekering van de VvE, met verhaal op de bovenbuur als het lek hem is toe te rekenen (artikel 3 modelreglement 2006 en 2017, artikel 6:162 BW). Je spullen claim je bij je inboedelverzekeraar. Woont er een huurder, meld het dan ook bij de eigenaar.

Werkt de bovenbuur niet mee? Iedere eigenaar en gebruiker moet toegang verlenen als het bestuur dat nodig oordeelt voor werk aan een ander privégedeelte of aan gemeenschappelijke gedeelten (artikel 18 lid 3 en 4 modelreglement 1992, artikel 28 lid 3 modelreglement 2006, artikel 30.3 modelreglement 2017); anders kan de kantonrechter een machtiging geven (artikel 5:121 BW). Zie Moet een bewoner toegang verlenen bij schade of renovatie?

Lekkage via dakterras of balkon

Het gebruik is privé, de constructie gemeenschappelijk. Balkonconstructie, dak, dakbedekking en waterkerende lagen herstelt de VvE (artikel 9 lid 1 onder a modelreglement 1992, artikel 17 lid 1 onder a modelreglement 2006, artikel 11.1 onder a modelreglement 2017). Onder de reglementen van 2006 en 2017 zijn ook de afwerklagen van balkon- en terrasvloeren gemeenschappelijk, tenzij de eigenaar die zelf heeft aangebracht (artikel 17 lid 1 onder c respectievelijk 11.1 onder c). Wordt de dakbedekking onder een privéterras vervangen, dan verwijdert en herstelt de eigenaar zijn tegels of vlonders op eigen kosten, zonder recht op schadevergoeding (artikel 28 lid 4 modelreglement 2006, artikel 30.6 modelreglement 2017). De schade bij de onderbuur is voor de gezamenlijke eigenaars. Zie ook Dakonderhoud en dakveiligheid en Waar een MJOP aan moet voldoen.

Welke verzekering betaalt: opstal, inboedel en eigen risico

Het bestuur moet het gebouw verzekeren tegen water-, storm-, brand- en ontploffingsschade en een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten (artikel 8 lid 1 modelreglement 1992, artikel 15 lid 1 modelreglement 2006, artikel 19.1 modelreglement 2017). Die opstalverzekering dekt in de regel het hele gebouw, ook de privégedeelten; controleer dat op het polisblad.

• Gevolgschade aan gebouw en vaste afwerking: opstalverzekering van de VvE. Regenwater via het dak en een gesprongen leiding zijn gedekt, mits plotseling en onvoorzien (Verbond van Verzekeraars; Consumentenbond, 2 juni 2026).
• Je spullen: jouw inboedelverzekering, ook bij een lek van de buren.
• Zelf aangebrachte luxe afwerking: eigenaarsbelang, een aanvullende verzekering die het reglement toestaat (artikel 8 lid 8 modelreglement 1992, artikel 15 lid 8 modelreglement 2006, artikel 19.8 modelreglement 2017).
• Herstel van de lekkende leiding of dakbedekking zelf: in de regel niemand, dat is onderhoud. Een opstalverzekering dekt geen achterstallig onderhoud en geen schade die langzaam ontstaat (Consumentenbond, 2 juni 2026); sommige uitgebreide polissen dekken wel de opsporingskosten van een leidingbreuk (Verbond van Verzekeraars).

Wie betaalt het eigen risico

Het reglement zwijgt over het eigen risico, dus beslist de vergadering. De Rechtbank Noord-Holland oordeelde op 11 september 2023 over een VvE waar het eigen risico per waterschade was gestegen van € 250 naar € 1.500 en de vergadering had besloten dat het bij een lekkage uit een privéleiding voor de betreffende eigenaar is. De kantonrechter vond dat geldig: het reglement verbiedt het niet, en anders betalen alle eigenaars mee aan schade die niet uit een gemeenschappelijk deel komt. Vraag dus na welk eigen risico jouw VvE heeft en of daar een besluit over is. Meer in De opstalverzekering voor VvE's uitgelegd en Is waterschade aan mijn VvE-appartement goed verzekerd?

Lekkage: dit doe je in zeven stappen

1. Beperk de schade. Hoofdkraan dicht, emmers, spullen weg, stroom uit bij natte stopcontacten. Je bent verplicht maatregelen te nemen tegen onmiddellijk dreigend gevaar (artikel 4 modelreglement 2006, artikel 5 modelreglement 2017).
2. Meld het schriftelijk bij bestuur of beheerder. Bij belangrijke of dreigende schade in een privégedeelte moet je het bestuur onverwijld waarschuwen (artikel 18 lid 5 modelreglement 1992, artikel 5 modelreglement 2006, artikel 4 modelreglement 2017).
3. Leg bewijs vast. Foto's en video van de plek waar het water binnenkomt en van de schade per dag; bewaar beschadigde spullen tot de expert is geweest.
4. Waarschuw boven- en onderburen. Vraag de bovenburen naar een lek; waarschuw de onderburen als het water verder kan zakken.
5. Geef toegang. Gemeenschappelijke gedeelten in je woning moeten altijd bereikbaar zijn en toegang die het bestuur nodig oordeelt moet je verlenen; schade daardoor vergoedt de VvE of de andere eigenaar (artikel 28 lid 2 en 3 modelreglement 2006, artikel 30.2 en 30.3 modelreglement 2017).
6. Bepaal wie de loodgieter inschakelt. Is de bron onduidelijk of gemeenschappelijk, laat dan de VvE opdracht geven (artikel 5:126 lid 1 BW); lekdetectie in een gemeenschappelijk deel is voor de gezamenlijke eigenaars. Ligt de bron aantoonbaar in jouw privégedeelte, dan bel je zelf. Wie zonder overleg opdracht geeft voor een gemeenschappelijk deel, riskeert dat de VvE de rekening niet overneemt.
7. Meld bij de verzekeraars en regel het verhaal. Gebouwschade meldt het bestuur bij de opstalverzekeraar, je spullen meld je bij je inboedelverzekeraar. Vraag de expert de oorzaak in het rapport op te nemen; daarmee verhaalt de VvE kosten en eigen risico op een aansprakelijke eigenaar.

Wat als de VvE het lek niet laat herstellen

De eigenaars zijn tegenover elkaar verplicht het gebouw in stand te houden overeenkomstig de akte (artikel 5:108 lid 1 BW). Toch kun je de VvE niet met een gewone vordering dwingen het dak te repareren (Hof Den Haag 2023). Weigert de vergadering het herstel, dan vraag je binnen een maand vernietiging van dat besluit aan de kantonrechter (artikel 5:130 BW), of een machtiging om het werk zelf te laten uitvoeren op kosten van de gezamenlijke eigenaars (artikel 5:121 BW). Wat je wel kunt vorderen is de vochtschade in je woning; in die zaak mocht de eigenaar zijn VvE-bijdrage opschorten tot het bedrag van zijn schade. Zie ook VvE-bestuur: taken, plichten en aansprakelijkheid.

Veelgestelde vragen over lekkage in een VvE

Wie is verantwoordelijk voor lekkageschade in een VvE?

De VvE als de oorzaak in een gemeenschappelijk gedeelte ligt (dak, gevel, standleiding), de eigenaar als de oorzaak in zijn privégedeelte ligt. Gevolgschade door een gebeurtenis buiten het privégedeelte is voor de gezamenlijke eigenaars, met verhaal op wie aansprakelijk is (artikel 21 modelreglement 1992, artikel 30 modelreglement 2006, artikel 32 modelreglement 2017).

Valt lekkage onder de opstalverzekering van de VvE?

De gevolgschade aan het gebouw meestal wel, als de schade plotseling en onvoorzien is. Het herstel van de lekkende leiding zelf en achterstallig onderhoud vallen er in de regel buiten (Consumentenbond, 2 juni 2026). Je spullen vallen onder je inboedelverzekering.

Wie betaalt het eigen risico van de opstalverzekering bij een lekkage?

Dat staat niet in het modelreglement; de vergadering beslist. Een besluit dat het eigen risico voor de eigenaar is als de oorzaak in zijn privégedeelte ligt, is volgens de Rechtbank Noord-Holland (11 september 2023) geldig. Kijk in de notulen van jouw VvE.

Mijn bovenburen veroorzaken een lekkage. Wie betaalt mijn schade?

Je vaste afwerking via de opstalverzekering van de VvE, je spullen via je inboedelverzekering. Is het lek aan de bovenbuur toe te rekenen, dan verhalen VvE en verzekeraars de kosten op hem (artikel 3 modelreglement 2006 en 2017, artikel 6:162 BW). Water uit een gemeenschappelijke leiding door zijn woning is een zaak van de VvE.

Wie betaalt de lekkage bij een dakterras?

De VvE herstelt de dakbedekking en de constructie; de eigenaar van het terras verwijdert en herstelt zelf de tegels of vlonders (artikel 28 lid 4 modelreglement 2006, artikel 30.6 modelreglement 2017). De schade bij de onderbuur is voor de gezamenlijke eigenaars.

Lekkages melden en vastleggen in de VvE-app

In de VvE-app van VvE.nl meld je een lekkage als storing, met foto's, zodat bestuur of beheerder direct ziet waar het water vandaan komt en de opvolging vastligt. Splitsingsakte, modelreglement en polis staan bij de documenten van je VvE; het onderhoud aan dak, gevel en leidingen plan je in het MJOP met het reservefonds. Bekijk hoe de VvE-app werkt.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 5:108, 5:112, 5:113, 5:121, 5:126 en 5:130, wetten.overheid.nl, geldend vanaf 1 januari 2024.
• Burgerlijk Wetboek Boek 6, artikelen 6:162 en 6:174, wetten.overheid.nl, geldend vanaf 1 januari 2024.
• Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, Modelreglement 2017.
• Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, Modelreglement 2006, vastgesteld 17 januari 2006.
• Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, Modelreglement 1992, vastgesteld 2 januari 1992.
• Gerechtshof Den Haag, 5 september 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1760, vochtschade door dakrand en voegwerk.
• Rechtbank Noord-Holland, 11 september 2023, ECLI:NL:RBNHO:2023:10236, eigen risico opstalverzekering bij lekkage uit privéleiding.
• Rechtbank 's-Gravenhage, 11 juli 2012, ECLI:NL:RBSGR:2012:BX1942, lekkende loden afvoer, hak- en breekwerk.
• Consumentenbond, Wat dekt een opstalverzekering?, bijgewerkt 2 juni 2026.
• Verbond van Verzekeraars, VanAtotZekerheid: waterschade, geraadpleegd 13 september 2026.

Meer weten over verzekeringen?

Centraal Beheer, partner van VvE.nl, helpt je graag verder: www.centraalbeheer.nl/vve