De opstalverzekering voor VvE’s uitgelegd: wat je echt moet weten

Een opstalverzekering (ook wel gebouwenverzekering) is een verzekering die schade dekt aan het gebouw zelf — muren, dak, vloeren, gevels, funderingen, vaste installaties zoals leidingen, verwarmingssystemen, dakbedekking etc.

Als er bijvoorbeeld brand uitbreekt, een storm schade veroorzaakt of een inbraak plaatsvindt, dan vergoedt de opstalverzekering de kosten om het gebouw te herstellen of opnieuw op te bouwen (binnen de grenzen van de polisvoorwaarden). 

Omdat een appartementencomplex vaak uit meerdere woonunits en gemeenschappelijke ruimtes bestaat, is het belangrijk dat de opstalverzekering op naam van de Vereniging van Eigenaars (VvE) staat. 

---

Wie moet de opstalverzekering afsluiten?

De opstalverzekering moet door de VvE worden afgesloten. In de praktijk betekent dit:

• De VvE als collectief sluit de verzekering voor het gehele gebouw (inclusief gemeenschappelijke gedeelten) op haar naam. 

• Individuele appartementseigenaren zijn (in principe) niet afzonderlijk verantwoordelijk voor de hoofdstructuur van het gebouw — dat valt onder de VvE-polis. 

• Wel kunnen eigenaren extra verzekeringen nodig hebben voor wat niet onder de standaard VvE-opstalpolis valt (zie verderop).

Als een VvE dit niet regelt en er bijvoorbeeld door gebrek aan verzekering schade optreedt, dan kunnen de eigenaren gezamenlijk aansprakelijk zijn. Ook is er vaak in het splitsingsreglement of de vestigingsakte vastgelegd dat de opstalverzekering verplicht is. 

---

Wat dekt (en wat dekt niet) de VvE-opstalverzekering bijvoorbeeld bij Centraal Beheer?

Hier volgt een overzicht op basis van de informatie van Centraal Beheer en wat gebruikelijk is:

Wat wél verzekerd is

Volgens Centraal Beheer worden onder andere de volgende schades gedekt:

• Schade aan gevels, muren, vloeren door brand, storm, lekkage etc. 

• Schade door inbraak (bij schade aan het gebouw) 

• Schade door neerslag, als die plotseling het gebouw binnendringt (bijvoorbeeld via lekkende dakconstructies) 

• Bereddingskosten: kosten die je maakt om schade te voorkomen of erger te maken 

• Opruimingskosten na een verzekerde gebeurtenis 

• Soms huurdersderving (als delen van het gebouw tijdelijk onbruikbaar zijn)

• Isolatie, dakbedekking, zonnepanelen (meeverzekerd onder specifieke voorwaarden) 

Daarnaast vermeldt Centraal Beheer dat je kunt kiezen uit extra dekkingen, aanpassingen of uitbreidingen. 

Wat (meestal) niet verzekerd is

Niet alles valt zomaar onder de dekking. Enkele standaard uitsluitingen:

• Schade door opzet, roekeloosheid of grove schuld van de verzekerde partij. 

• Schade door natuurrampen, zoals overstromingen, aardbevingen, vulkaanuitbarstingen — tenzij daar expliciet dekking voor is. 

• Schade aan gebouwen in aanbouw of nog niet opgeleverde gedeelten. 

• Schade aan zaken die duidelijk niet tot het bouwkundige deel behoren (bijv. losse inboedel, meubels) — die horen bij de inboedelverzekering.

• Kosten van regulier onderhoud of slijtage: de verzekering dekt doorgaans plotselinge, onverwachte schade, niet slijtage door gebruik.

• Soms beperkingen op meeverzekerde installaties of aanpassingen die achteraf zijn aangebracht.

Om precies te weten wat onder jouw verzekeringspolis valt, is het van belang de polisvoorwaarden van Centraal Beheer te raadplegen. 

---

Mogelijke aanvullende dekkingen & bijverzekeringen

De standaard opstalpolis dekt veel, maar er zijn situaties waarin je extra dekking wilt:

• Eigenaarsbelang (of interieurverbetering): als een eigenaar zelf verbeteringen heeft aangebracht binnen de woning (bijv. een luxe keuken, vloerafwerking, extra wandindelingen), dan vallen die soms buiten de standaard opstalverzekering. Je kunt dit laten meeverzekeren als eigenaarsbelang. 

• Glas- of ruitbreuk: sommige polissen bieden ruitdekking of glasverzekering als extra optie.

• All-risk of uitgebreidere dekking: in plaats van enkel standaard schades, kan je dekking uitbreiden naar breder “all risks”-niveau (binnen de polisgrenzen).

• Verhoogd verzekerd bedrag: als je denkt dat de herbouwwaarde van het gebouw hoger is dan standaard ingeschat, kun je bijverzekering aanvragen.

• Vervangende woonruimte / huurdersderving extra: als delen van het gebouw niet bewoonbaar zijn na schade, kan je extra vergoeding krijgen voor alternatieve huisvesting.

• Installaties en voorzieningen: uitbreiding voor bijvoorbeeld zonnepanelen, liftinstallaties, PV-installaties, beveiligingssystemen, antennes etc.

Bij Centraal Beheer kun je kiezen om de dekkingen aan te passen, toevoegen of verwijderen. 

---

Onderverzekering: wat is dat en waarom gevaarlijk?

Een van de grootste risico’s in de wereld van opstalverzekeringen is onderverzekering. Dit betekent dat de verzekerde waarde (het bedrag dat je hebt opgegeven/wat de verzekeraar aanneemt) te laag is ten opzichte van de werkelijke waarde van het pand.

Als er schade optreedt, kan de verzekeraar dan een deel van de schade weigeren of proportioneel vergoeden — bijvoorbeeld door “verrekende verhouding”: je krijgt dan alleen een deel van de schade, in verhouding tot de onderverzekering.

Sommige verzekeraars (zoals bij zakelijke verzekeringen) bieden “garantie tegen onderverzekering” — als bij een (totale) schade blijkt dat het pand meer waard was, zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering. Centraal Beheer biedt dit voor zakelijke gebouwenverzekeringen.

Bij VvE’s is het dus cruciaal dat je de herbouwwaarde (niet alleen marktwaarde) goed inschat via een taxatie of bouwkundige berekening, en dat deze waarde actueel gehouden wordt (rekening houdend met stijgende bouwkosten).

---

Praktische tips bij het afsluiten van een VvE-opstalverzekering

1. Laat een professionele taxatie / herbouwwaardeberekening maken
   Zorg dat je basisbedrag realistisch is en houd rekening met inflatie en bouwkostenstijging.

2. Controleer regelmatig (jaarlijks) de verzekerde waarde
   Omdat bouwkosten stijgen, kan na enkele jaren onderverzekering ontstaan.

3. Controleer de polisvoorwaarden goed
   Let op uitsluitingen, eigen risico, mogelijke aanvullende dekkingen en bepalingen zoals onderverzekering.

4. Communiceer met de leden van de VvE
   Zorg dat alle eigenaren weten welke schades gedekt zijn en welke niet — met name wat betreft eigenaarsbelang.

5. Gebruik aanvullende dekkingen waar nodig
   Denk aan ruiten-, eigenaarsbelang-, all-risk-opties, installaties zoals zonnepanelen, etc.

6. Kies een verzekeraar die garantie tegen onderverzekering biedt
   Dit voorkomt verrassingen bij grote schades.

7. Vergelijk offertes
   Niet elke verzekeraar biedt dezelfde dekking of voorwaarden. Controleer wat inbegrepen is en wat niet.