Balkononderhoud VvE: gemeenschappelijk of privé en kosten

Kort antwoord: de balkonconstructie, het balkonhek en de balkondeur zijn in vrijwel elke VvE gemeenschappelijk: onderhoud en herstel betaalt de VvE, ook voor eigenaars zonder balkon. Voor de afwerklaag van de balkonvloer hangt het af van je modelreglement: onder het reglement van 1992 onderhoud jij de tegels zelf (artikel 18 lid 1), onder de reglementen van 2006 en 2017 zijn ook afwerklaag en balkonplafond gemeenschappelijk (artikel 17 lid 1 onder c respectievelijk artikel 11.1 onder c), tenzij je die zelf hebt aangebracht. De splitsingsakte kan afwijken en gaat dan voor. Voor de veiligheid geldt sinds 1 januari 2024 de zorgplicht van artikel 3.5 van het Besluit bouwwerken leefomgeving: wie weet of kan vermoeden dat een balkon gevaar oplevert, moet maatregelen nemen. Uitkragende betonnen balkons van flats van voor 1975 zijn de grootste risicogroep.

Je leest hier per onderdeel of het balkon gemeenschappelijk of privé is, wie onderhoud en herstel betaalt, wat de wet zegt over uitkragende balkons, hoe een balkoninspectie werkt, wat je bij scheuren of roest doet en wat je op je balkon mag plaatsen.

Balkon gemeenschappelijk of privé: zo bepaal je het

De wet zegt niets over balkons, maar verplicht wel dat het reglement bij de splitsingsakte regelt welke kosten voor de gezamenlijke eigenaars zijn en hoe gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten zijn geregeld (artikel 5:112 lid 1 onder a en c BW). Vrijwel elke akte verwijst daarvoor naar een modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Welk reglement voor jouw gebouw geldt, lees je in Splitsingsakte uitgelegd en Het modelreglement binnen de splitsingsakte.

Bij een geschil leidt de rechter de bedoeling van de splitser naar objectieve maatstaven af uit akte, splitsingstekening en reglement samen (Hoge Raad 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, en 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337). Zo oordeelde de Rechtbank Limburg op 2 december 2020 dat balkons privé waren, omdat de akte de "balkonconstructies" uit de gemeenschappelijke zaken had geschrapt en de balkons op de tekening binnen de dikke lijn van de woningen stonden. Lees dus altijd je eigen akte.

Per onderdeel: wat de modelreglementen zeggen

De artikelen in de tabel zijn letterlijk nagelezen in de tekst van de drie meest gebruikte modelreglementen.

Onderdeel	Modelreglement 1992	Modelreglement 2006	Modelreglement 2017
Dragende balkonplaat en bevestiging	Gemeenschappelijk: "balkonconstructies" (art. 9 lid 1 onder a)	Gemeenschappelijk: "balkonconstructies" (art. 17 lid 1 onder a)	Gemeenschappelijk: "de balkons" (art. 11.1 onder a)
Balkonhek, borstwering	Gemeenschappelijk (art. 9 lid 1 onder a)	Gemeenschappelijk (art. 17 lid 1 onder b)	Gemeenschappelijk (art. 11.1 onder b)
Afwerklaag balkonvloer: tegels, coating	Privé: eigenaar onderhoudt "de afwerklagen van vloeren en balkons" (art. 18 lid 1)	Gemeenschappelijk, ook binnen een privégedeelte (art. 17 lid 1 onder c); inpandig balkon privé (art. 28 lid 1)	Gemeenschappelijk, tenzij zelf aangebracht of balkon na de bouw gerealiseerd (art. 11.1 onder c, art. 12 (ii) onder b)
Balkonplafond	Niet apart genoemd; onderzijde van de plaat hoort bij de constructie	Gemeenschappelijk (art. 17 lid 1 onder c)	Gemeenschappelijk, tenzij zelf aangebracht (art. 11.1 onder c)
Balkondeur, kozijn, glas	Gemeenschappelijk; binnenzijde eigenaar (art. 9 lid 1 onder a, art. 18 lid 1)	Gemeenschappelijk; binnenzijde eigenaar (art. 17 lid 1 onder d, art. 28 lid 1)	Gemeenschappelijk; binnenzijde eigenaar (art. 11.1 onder d, art. 30.1)
Hemelwaterafvoer	Gemeenschappelijk voor zover niet uitsluitend voor één privégedeelte (art. 9 lid 1 onder b)	Idem (art. 17 lid 1 onder g)	Idem; afvoer voor alleen jouw balkon kan privé zijn (art. 11.1 onder g, art. 12 (ii) onder g)
Losse vlonders, kunstgras, meubels, plantenbakken	Eigenaar	Eigenaar	Eigenaar; bij herstel van dakbedekking eronder verwijdert en herstelt de eigenaar tegels of vlonders zelf (art. 30.6)

Bedient een afvoer meer dan één appartement, dan is hij van de VvE; zie Verstopping in een VvE-appartement: wie betaalt de kosten?

Wie betaalt onderhoud en herstel van het balkon

Is een onderdeel gemeenschappelijk, dan betaalt de VvE en dragen alle eigenaars bij volgens de breukdelen in de akte (artikel 5:113 lid 2 BW), ook wie zelf geen balkon heeft. De kantonrechter in Amsterdam bevestigde dat op 20 oktober 2023: een eigenaar op de begane grond zonder balkon moest 9.000 euro bijdragen aan een vervanging van de balkonconstructie van 36.000 euro, omdat die constructie gemeenschappelijk was en de vergadering rechtsgeldig had besloten.

Is een onderdeel privé, dan betaal je zelf: onder het reglement van 1992 de tegelvloer, onder alle reglementen wat je zelf hebt aangebracht en onder het reglement van 2017 ook een balkon dat na de bouw is toegevoegd (artikel 12 (ii) onder b en 24.2). Groot herstel van de constructie komt uit het reservefonds of, als dat niet toereikend is, uit een extra bijdrage waarover de vergadering besluit. De algemene verdeling staat in Wie betaalt de onderhoudskosten: de VvE of jij?; lekkage via een balkon in Wie is verantwoordelijk voor lekkageschade binnen de VvE?

Constructieve veiligheid: uitkragende balkons en galerijen

Een uitkragend balkon is een betonplaat die zonder kolommen of consoles uit de gevel steekt en in het werk aan de verdiepingsvloer is gestort, meestal alleen aan de bovenzijde gewapend. Het ministerie van Binnenlandse Zaken noemt in zijn infoblad twee problemen: onvoldoende of te laag aangebrachte wapening, en putcorrosie van de wapening door ingedrongen chloriden, meestal uit dooizout. Putcorrosie is aan het oppervlak vaak onzichtbaar en kan leiden tot spontane breuk zonder waarschuwing. Het gaat vermoedelijk om enkele honderden flatgebouwen, vooral galerijflats van voor 1975. Aanleiding was het bezwijken van een galerijvloer van de Antillenflat in Leeuwarden in 2011; bij vervolgonderzoek voldeden 6 van de 11 onderzochte flats niet aan de minimumeisen. Een bestaande vloer moet volgens NEN 8700, waarnaar het Bbl verwijst, naast het eigen gewicht een vlakbelasting van 200 kg per m2, een puntlast van 300 kg of een lijnlast van 500 kg per meter dragen.

Twee incidenten

• Maastricht, 24 april 2003. Bij het nieuwbouwcomplex Patio Sevilla stortten meerdere balkons in; twee mensen kwamen om. De Rechtbank Maastricht veroordeelde op 13 maart 2007 de hoofdconstructeur tot een geldboete wegens dood door schuld: de belasting uit de balkonconstructie kon niet goed naar de fundering worden afgevoerd.
• Zeist, november 2025. Bij de L-flat en de Geroflat voldeden de balkonplaten van bijna 1.200 appartementen niet aan de bouwnormen: maximaal drie personen per balkon, zware spullen weg en stempels onder de platen.

Wat de wet van een VvE vraagt

Sinds 1 januari 2024 staan de regels voor bestaande gebouwen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl):

• Zorgplicht (artikel 3.5 Bbl). Wie weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat de staat van een bouwwerk gevaar voor gezondheid of veiligheid kan opleveren, moet alle maatregelen nemen die redelijkerwijs kunnen worden gevraagd om dat gevaar te voorkomen of te beëindigen. Voor de balkonconstructie is dat de VvE; de gemeente ziet toe en kan handhaven.
• Onderzoeksplicht (artikel 3.6 Bbl). De eigenaar moet de staat van een bouwwerk onderzoeken als het tot een bij ministeriële regeling aangewezen categorie behoort; de Omgevingsregeling wijst nu alleen gebouwen met breedplaatvloeren aan (artikel 5.61). De eerdere plicht in artikel 5.11 van de Regeling Bouwbesluit 2012 (op grond van artikel 1a lid 3 Woningwet) gold voor galerijflats met uitkragende betonnen galerij- of balkonvloeren die monoliet aan de verdiepingsvloer zijn verbonden: onderzoek volgens SBR-publicatie 248, rapport voor 1 juli 2017. Die regeling is per 1 januari 2024 vervallen.

Balkons vielen buiten die plicht: op balkons wordt minder dooizout gebruikt en het gebrek is daar vaker een te diep liggende wapening zonder risico op spontaan bezwijken, aldus de minister op 6 maart 2019 in antwoord op Kamervragen. Het ministerie raadt wel aan om bij problemen met galerijvloeren ook de balkons na te kijken, en de zorgplicht van artikel 3.5 geldt altijd.

Hoe een balkoninspectie werkt en wat die kost

Een constructief onderzoek doet een onafhankelijk ingenieursbureau, meestal volgens CUR-Aanbeveling 248 (SBRCURnet, tweede herziene uitgave 2014), in stappen die steeds dieper gaan:

1. Archief- en visuele inspectie. Tekeningen en eerdere rapporten opzoeken; platen bekijken op scheuren, roest, doorbuiging en afwatering.
2. Wapening meten. Met een dekkingsmeter of door kleine stukken open te hakken vaststellen hoeveel wapening er ligt en hoe diep.
3. Chloride-onderzoek. Boorkernen op chloridegehalte om putcorrosie op te sporen; extra belangrijk tot ongeveer 10 km van de kust.
4. Berekening. Toetsing van wapening en dekking aan de belastingen uit NEN 8700.
5. Advies. Het ministerie hanteert een stoplichtmodel: rood is direct stempelen, geel is stempelen of belasting beperken, groen is geen gevaar. Voor een aanpassing van de draagconstructie is een omgevingsvergunning nodig.

Wat een inspectie kost, hangt af van het aantal balkons, de bereikbaarheid, het aantal boorkernen en of er meteen een herstelplan wordt gevraagd. Een openbare bron met een onderbouwde prijsopgave is er niet; daarom noemen we geen bedragen. Vraag twee offertes met de stappen van CUR 248 apart geprijsd.

Stappenplan bij scheuren, roest of doorbuiging

1. Leg vast wat je ziet. Foto's met datum van scheuren, roestsporen, afbrokkelend beton, doorbuiging of water tegen de gevel.
2. Meld het direct bij bestuur of beheerder. Bij onmiddellijk dreigend gevaar voor gemeenschappelijke gedeelten ben je bevoegd en verplicht maatregelen te nemen en moet je het bestuur direct waarschuwen (artikel 13 lid 4 modelreglement 1992; artikel 4 modelreglement 2006; artikel 5 modelreglement 2017).
3. Beperk de belasting. Haal zware plantenbakken en opslag weg en gebruik het balkon niet met een groep tot een deskundige heeft gekeken.
4. Bestuur schakelt een constructeur in. Een blik van een aannemer is geen constructief oordeel. Vraag onderzoek volgens CUR 248 en informeer de gemeente.
5. Bij acuut gevaar: stempelen en afzetten. De zorgplicht van artikel 3.5 Bbl verplicht tot maatregelen zodra het gevaar bekend is; het bestuur wacht daarvoor niet op de vergadering.
6. Vergadering besluit over herstel en financiering, uit het reservefonds of via een extra bijdrage. Zie Groot onderhoud buiten het MJOP.
7. Werk het MJOP bij met balkons, galerijen en hemelwaterafvoer als aparte posten en een inspectie-interval.

Balkons in het MJOP en het reservefonds

De VvE houdt een reservefonds aan voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten. De jaarlijkse reservering is minimaal het bedrag uit een meerjarenonderhoudsplan van maximaal vijf jaar oud dat minstens tien jaar vooruitkijkt, of 0,5 procent van de herbouwwaarde (artikel 5:126 lid 1 en 2 BW). Balkons horen in dat plan als eigen post: coating of tegelwerk, hekwerk, betonherstel, hemelwaterafvoer en een periodieke constructieve inspectie. Zie Waar een MJOP aan moet voldoen en Reservefonds VvE uitgelegd. Betonrot als schadebeeld staat in Betonrot en het belang van onderhoud voor VvE's.

Wat mag je op je balkon?

• Zonnescherm, windscherm, schotelantenne, zonnepanelen, wasgoed in het zicht. Alleen met toestemming van de vergadering of volgens het huishoudelijk reglement (artikel 13 lid 2 modelreglement 1992; artikel 22 lid 2 modelreglement 2006; artikel 24.3 modelreglement 2017, ook voor buitenruimten bij een privégedeelte). Zie Is het plaatsen van een zonnescherm toegestaan binnen een VvE?
• Airco-buitenunit. Valt in dezelfde artikelen onder luchtbehandelings- en koelinstallaties: toestemming nodig. Zie Airco installeren binnen een VvE.
• Planten. Geen zware plantenbakken, aarde of bassins die het draagvermogen overschrijden en geen beplanting die het licht van anderen wegneemt (artikel 31 lid 2 modelreglement 2006; artikel 33.2 modelreglement 2017).
• Barbecue. Onder het reglement van 2017 is vuur stoken op een balkon zonder toestemming verboden, maar barbecueën op houtskool, gas of elektriciteit valt daar niet onder, tenzij het huishoudelijk reglement anders bepaalt (artikel 33.5).
• Balkon dichtmaken of beglazen. Wijzigt het uiterlijk en vaak de constructie: toestemming van de vergadering is verplicht en is uitgesloten als de hechtheid van het gebouw in gevaar komt (artikel 14 modelreglement 1992; artikel 23 lid 1 modelreglement 2006; artikel 25.1 modelreglement 2017).
• Laadpaal. Hoort niet op een balkon. Het modelreglement 2017 geeft alleen de eigenaar van een parkeerplaats het recht om zonder toestemming een oplaadpunt binnen dat privégedeelte te laten plaatsen (artikel 28.3). Zie Parkeerregels VvE.

De praktische afspraken staan meestal in het huishoudelijk reglement; zie Het huishoudelijk reglement van de VvE.

Veelgestelde vragen over balkons in de VvE

Is mijn balkon gemeenschappelijk of privé?

Het gebruik is privé, de constructie is in de modelreglementen van 1992, 2006 en 2017 gemeenschappelijk (artikel 9 lid 1 onder a, artikel 17 lid 1 onder a, artikel 11.1 onder a), tenzij je splitsingsakte de balkons uitdrukkelijk uit de gemeenschappelijke zaken haalt.

Wie betaalt nieuwe tegels op het balkon?

Onder het modelreglement van 1992 jijzelf (artikel 18 lid 1). Onder de reglementen van 2006 en 2017 de VvE, behalve bij een inpandig balkon (2006) of als jij of je voorganger de afwerklaag zelf heeft aangebracht (2017).

Ik heb geen balkon. Moet ik meebetalen aan balkonherstel?

Ja, als de balkonconstructie gemeenschappelijk is: de kosten worden over alle eigenaars verdeeld volgens de breukdelen (artikel 5:113 lid 2 BW). De kantonrechter in Amsterdam wees op 20 oktober 2023 een vordering van 9.000 euro tegen een eigenaar zonder balkon toe.

Is een balkoninspectie verplicht?

Er is geen algemene inspectieplicht voor balkons. De plicht voor galerijflats (Regeling Bouwbesluit 2012, artikel 5.11, rapport voor 1 juli 2017) is per 1 januari 2024 vervallen. Wel geldt de zorgplicht van artikel 3.5 Bbl: bij een vermoeden van gevaar moet de VvE onderzoek laten doen en maatregelen nemen.

Wie is aansprakelijk als een balkon afbreekt?

De VvE als beheerder van de gemeenschappelijke gedeelten (artikel 5:126 lid 1 BW) en onder de zorgplicht van artikel 3.5 Bbl. Bij een ontwerp- of bouwfout kunnen ook constructeur en aannemer worden aangesproken, zoals in Maastricht.

Mag ik een zonnescherm of schotel op mijn balkon plaatsen?

Alleen met toestemming van de vergadering of volgens het huishoudelijk reglement (artikel 13 lid 2 modelreglement 1992; artikel 22 lid 2 modelreglement 2006; artikel 24.3 modelreglement 2017). Veel VvE's leggen kleur, maat en montage vast in het huishoudelijk reglement.

Hoeveel gewicht kan een balkon dragen?

Voor bestaande bouw geldt volgens NEN 8700 minimaal een vlakbelasting van 200 kg per m2, een puntlast van 300 kg of een lijnlast van 500 kg per meter, naast het eigen gewicht. Een balkon met aangetaste wapening haalt dat niet.

Balkons beheren in de VvE-app

In de VvE-app van VvE.nl zet je balkons en galerijen als eigen posten in het MJOP, zodat de reservering in begroting en reservefonds meeloopt. Bewoners melden scheuren of loszittend beton als storing met foto en het bestuur legt de opvolging vast. Inspectierapporten, splitsingsakte en modelreglement staan bij de documenten; het herstelbesluit leg je vast in de vergadering. Bekijk hoe de VvE-app werkt.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 5:108, 5:112, 5:113 en 5:126, wetten.overheid.nl, geldend vanaf 1 januari 2024, geraadpleegd 13 september 2026.
• Besluit bouwwerken leefomgeving, artikelen 3.5, 3.6 en 3.6a, wetten.overheid.nl, geldend vanaf 1 juli 2026; Omgevingsregeling, artikel 5.61, wetten.overheid.nl, beide geraadpleegd 13 september 2026.
• Regeling Bouwbesluit 2012, artikel 5.11 (vervallen 1 januari 2024), wetten.overheid.nl; Woningwet artikel 1a lid 3, wetten.overheid.nl, geraadpleegd 13 september 2026.
• Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, infoblad Onderzoek galerijvloeren bij flatgebouwen, 20 augustus 2024.
• KNB, modelreglementen 2017 (art. 5, 11, 12, 24, 25, 28, 30, 33), 2006 (art. 4, 17, 22, 23, 28, 31) en 1992 (art. 9, 13, 14, 18).
• Rechtbank Amsterdam, 20 oktober 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:6684.
• Rechtbank Limburg, 2 december 2020, ECLI:NL:RBLIM:2020:9599.
• Rechtbank Maastricht, 13 maart 2007, ECLI:NL:RBMAA:2007:BA0569.
• Minister van BZK, antwoord op Kamervragen over onveilige balkons, 6 maart 2019 (Aanhangsel Handelingen 2018-2019 nr. 1738), via omgevingsweb.nl.
• Cement, Duidelijkheid over onderzoeksverplichting galerijflats, 23 mei 2016.
• NOS en RTV Utrecht, Balkons flats Zeist niet veilig, 15 november 2025.