Ondergelopen kelder bij de VvE? Wat kunt u doen en hoe voorkomt u schade?

Een ondergelopen kelder is voor veel VvE’s geen incident meer, maar een terugkerend probleem. Hevige regenval, verouderde bouwconstructies en falende pompsystemen zorgen jaarlijks voor duizenden euro’s schade. Naast praktische overlast voor bewoners kan een natte kelder ook leiden tot discussies over aansprakelijkheid en verzekering.

In deze blog leest u wat de oorzaken zijn, wie verantwoordelijk is en – belangrijker nog – hoe u als VvE schade voorkomt.

Waarom lopen kelders steeds vaker onder?

1. Extreme neerslag en overbelasting van het riool

Door steeds intensere piekbuien kan het gemeentelijke riool de hoeveelheid water niet altijd verwerken. Het water zoekt dan een uitweg via de laagste punten van het gebouw: de kelder, parkeergarage of kruipruimte. Vooral gebouwen met een lager gelegen ingang of hellingbaan lopen risico.

2. Bouwkundige gebreken

Veel appartementencomplexen hebben te maken met verouderde kelderafdichtingen. Scheuren in betonwanden, poreuze kimnaden of lekkende doorvoeren zorgen ervoor dat grondwater binnendringt. Kleine haarscheuren kunnen bij hoge grondwaterdruk al grote gevolgen hebben.

3. Technische mankementen

Een defecte pompput, verstopte afvoer of kapotte terugslagklep kan ervoor zorgen dat water niet wordt afgevoerd – of zelfs terugstroomt het gebouw in. Regelmatig onderhoud voorkomt veel van deze problemen.

Wie is verantwoordelijk binnen de VvE?

Bij wateroverlast ontstaat vaak discussie: is dit een gemeenschappelijk probleem of privé-schade?

In de meeste splitsingsakten behoren keldervloeren, funderingen en technische installaties tot de gemeenschappelijke delen. Dat betekent dat de VvE verantwoordelijk is voor onderhoud en herstel. Schade aan privé-opslag of persoonlijke eigendommen valt meestal onder de inboedelverzekering van de bewoner.

Belangrijk: als blijkt dat achterstallig onderhoud de oorzaak is, kan de VvE aansprakelijk worden gesteld. Goed vastgelegd onderhoud is dus essentieel.

Wat dekt de verzekering?

Opstalverzekering van de VvE

De opstalverzekering dekt doorgaans schade aan het gebouw zelf door water. Let wel: schade door achterstallig onderhoud of constructiefouten kan worden uitgesloten.

Inboedelverzekering bewoners

Persoonlijke eigendommen in bergingen vallen onder de privéverzekering van de eigenaar of huurder.

Het is verstandig om de polisvoorwaarden periodiek te controleren en wateroverlast expliciet te bespreken met de verzekeraar of beheerder.

Wat te doen bij een acute ondergelopen kelder?

Zorg voor veiligheid – Schakel indien nodig de stroom uit.
Laat het water wegpompen – Schakel een gespecialiseerd bedrijf in.
Documenteer de schade – Maak foto’s en video’s.
Meld schade direct bij de verzekeraar.
Start een oorzaakonderzoek – Zonder structurele oplossing komt het probleem terug.

Snel handelen beperkt gevolgschade zoals schimmelvorming en aantasting van installaties.

Preventieve maatregelen voor VvE’s

Voorkomen is aanzienlijk goedkoper dan herstellen. Dit zijn effectieve maatregelen:

Bouwkundig

Injecteren van scheuren in kelderwanden
Aanbrengen van waterdichte coatings
Verbeteren van drainage rondom het gebouw

Technisch

Installeren van een dubbele pompopstelling (hoofd- en reservepomp)
Plaatsen van terugslagkleppen
Watermelders met alarm of doormelding

Onderhoud en MJOP

Neem inspecties van kelderafdichting, pompputten en afvoeren op in het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Reserveer jaarlijks budget voor preventief onderhoud. Dit voorkomt onverwachte aanslagen op het reservefonds.

Wat kost een ondergelopen kelder?

De kosten lopen sterk uiteen. Denk aan:

Wegpompen en drogen: €1.000 – €5.000
Herstel beton en stucwerk: €2.000 – €10.000
Schade aan installaties of liftinstallaties: aanzienlijk hoger
Mogelijke eigen risico’s en premieverhoging

Bij terugkerende schade kunnen de totale kosten oplopen tot tienduizenden euro’s. Investeren in preventie is vrijwel altijd voordeliger.

Praktijkvoorbeeld

Bij een appartementencomplex uit de jaren ’80 liep de parkeerkelder meerdere keren per jaar onder water. De oorzaak bleek een combinatie van een verouderde afdichting en een falende terugslagklep. Na structurele aanpak – inclusief injectiewerk en vervanging van het pompsysteem – bleef verdere schade uit. De investering was fors, maar voorkwam jaarlijkse herstelkosten én spanningen binnen de VvE.

Conclusie: proactief beheer voorkomt problemen

Een ondergelopen kelder is zelden puur “pech”. In veel gevallen spelen onderhoud, technische installaties en preventieve maatregelen een grote rol. Door tijdig te inspecteren, het MJOP aan te passen en duidelijke afspraken te maken over verantwoordelijkheid en verzekering, voorkomt de VvE hoge kosten en aansprakelijkheidsdiscussies.

Wilt u weten hoe kwetsbaar uw complex is voor wateroverlast? Laat dan een bouwkundige inspectie uitvoeren en bespreek de uitkomsten tijdens de eerstvolgende ALV. Preventief handelen is altijd goedkoper dan herstellen.