Splitsingsakte wijzigen: wanneer nodig, hoe en wat het kost

Kort antwoord: de splitsingsakte wijzig je op twee manieren: met medewerking van alle eigenaars (artikel 5:139 lid 1 BW) of met medewerking van het bestuur na een vergaderbesluit met ten minste vier vijfde van alle stemmen, tenzij je akte een grotere meerderheid eist (artikel 5:139 lid 2 BW). Unanimiteit is dus sinds 1 mei 2005 niet meer altijd nodig. Wie zonder redelijke grond weigert, kan worden gepasseerd met een machtiging van de kantonrechter (artikel 5:140 BW). Hypotheekhouders moeten toestemmen en de wijziging gaat via een notariële akte die wordt ingeschreven bij het Kadaster (artikel 5:139 lid 3 en 5 BW). Een wijziging is alleen nodig als de goederenrechtelijke situatie verandert: grenzen van privégedeelten, breukdelen, stemmen, bestemming of het reglement zelf (Hoge Raad 7 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5405).

Hieronder lees je wanneer een wijziging nodig is, hoe de twee routes werken, wat je doet als een eigenaar weigert, wat notaris en Kadaster doen, wat het kost, hoe lang het duurt en welke fouten je moet vermijden. Wat er in de akte staat en hoe je hem opvraagt, lees je in Splitsingsakte VvE: wat erin staat en hoe je hem opvraagt.

Wanneer moet je de splitsingsakte wijzigen?

De akte en de splitsingstekening moeten een juist beeld geven van de rechten en plichten van de eigenaars. Alleen veranderingen die de goederenrechtelijke toestand van een appartement raken, dwingen tot een aktewijziging; een tijdelijke, herstelbare verandering in constructie of indeling niet (ECLI:NL:HR:2000:AA5405). In de praktijk gaat het om:

• Grenzen van privégedeelten. Twee appartementen blijvend samenvoegen, één appartement splitsen, of een stuk gang, zolder of kelder bij een woning trekken. De tekening klopt dan niet meer (artikel 5:139 lid 5 jo. 5:109 lid 2 BW).
• Een gemeenschappelijk gedeelte wordt privé. Een dakterras op het gemeenschappelijke dak, een berging in een gemeenschappelijke ruimte of een stuk tuin exclusief bij één woning. Dat is toedeling van een gemeenschappelijk gedeelte en vergt de medewerking van alle eigenaars (Hoge Raad 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286).
• Breukdelen. De verdeling van eigendom en kosten staat in de akte (artikel 5:113 BW).
• Stemverhouding. Het aantal stemmen per eigenaar staat in de statuten in de akte (artikel 5:112 lid 2 onder d BW). Zie VvE stemrecht.
• Bestemming. Van woning naar kantoor of van berging naar woonruimte. Blijvend anders gebruiken vergt een aktewijziging; voor afwijkend gebruik door de huidige eigenaar volstaat toestemming van de vergadering (artikel 17 lid 4 modelreglement 1992; artikel 16 lid 4 modelreglement 1983, toegepast in ECLI:NL:HR:2000:AA5405).
• Nieuw modelreglement. Het reglement is onderdeel van de akte (artikel 5:111 onder d BW); overstappen van 1973 of 1983 naar 2017 is een aktewijziging die alleen het reglement betreft. Zie Het modelreglement binnen de splitsingsakte.
• Ondersplitsing. Bij hoofd- en ondersplitsing raakt een wijziging soms beide akten.

Aktewijziging, vergaderbesluit of huishoudelijk reglement?

Situatie	Wat is nodig	Grondslag
Appartementen blijvend samenvoegen of één appartement splitsen	Wijziging akte en tekening	Artikel 5:139 lid 5 jo. 5:109 lid 2 BW
Tijdelijke, herstelbare doorbraak tussen twee woningen van dezelfde eigenaar	Toestemming vergadering	ECLI:NL:HR:2000:AA5405
Dakterras of berging op een gemeenschappelijk gedeelte exclusief aan één eigenaar	Wijziging akte met alle eigenaars	ECLI:NL:HR:2023:286; artikel 5:139 lid 1 BW
Uitbouw of constructiewijziging binnen het eigen privégedeelte, zonder gevolg voor grenzen of breukdelen	Toestemming vergadering	Artikel 23 lid 1 modelreglement 2006; artikel 24.4 modelreglement 2017
Breukdelen of stemmen anders verdelen	Wijziging akte	Artikel 5:113 en 5:112 lid 2 onder d BW
Woning blijvend als kantoor gebruiken	Wijziging akte (bestemming)	Artikel 5:112 lid 4 BW
Nieuw modelreglement van toepassing verklaren	Wijziging akte (alleen reglement)	Artikel 5:111 onder d en 5:139 lid 4 BW
Fietsen in de hal, boortijden, vloeren, gebruik van de tuin	Huishoudelijk reglement	Artikel 5:128 lid 1 BW

Het huishoudelijk reglement regelt alleen wat de akte niet regelt (artikel 5:128 lid 1 BW); bepalingen die met de akte strijden, gelden als niet geschreven (artikel 44 lid 1 modelreglement 1992; artikel 64.3 modelreglement 2017). Breukdelen, stemmen of grenzen kun je er dus niet mee veranderen. Zie Het huishoudelijk reglement uitgelegd.

Twee routes om de akte te wijzigen

Route 1: medewerking van alle eigenaars

De hoofdregel: de akte wordt gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars (artikel 5:139 lid 1 BW). Iedere eigenaar verschijnt bij de notaris of geeft een volmacht. Een vergaderbesluit is niet vereist; het enige vereiste is dat alle eigenaars meewerken (hof Amsterdam 29 juli 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:1962). In de praktijk neemt de vergadering wel een principebesluit over de opdracht aan de notaris en de kosten.

Route 2: vier vijfde van alle stemmen plus het bestuur

Sinds 1 mei 2005 kan de wijziging ook met medewerking van het bestuur, als de vergadering het wijzigingsbesluit heeft genomen met ten minste vier vijfde van het totale aantal stemmen dat aan de eigenaars toekomt, of met een grotere meerderheid als de akte die eist (artikel 5:139 lid 2 BW; ECLI:NL:HR:2023:286, overweging 3.4.2). Het gaat om vier vijfde van alle stemmen, niet van de aanwezige: bij 100 stemmen zijn 80 voorstemmen nodig, ook als er maar 85 aanwezig zijn. Formaliteiten (artikel 5:139 lid 2 BW, met artikel 2:42 lid 1, 2 en 3 BW van overeenkomstige toepassing):

• de oproeping vermeldt dat een wijziging van de akte wordt voorgesteld;
• de oproepingstermijn is ten minste vijftien dagen;
• de woordelijke tekst van de wijziging ligt ten minste vijf dagen voor de vergadering ter inzage tot na afloop van de vergaderdag;
• deze eisen vervallen als alle stemgerechtigden aanwezig of vertegenwoordigd zijn en het besluit met algemene stemmen valt.

De modelreglementen 2006 (artikel 60) en 2017 (artikel 65) herhalen deze regeling en eisen dat tekst of tekening van de wijziging bij de oproeping zit. Het modelreglement 2017 noemt veertien dagen (artikel 65.4); de wet eist vijftien en gaat voor. Oudere modelreglementen hebben geen eigen artikel hierover; daar geldt de wet rechtstreeks. Zie Hoe gaat de besluitvorming in een VvE en wanneer is deze geldig?

Wat kan niet via route 2?

Wordt een gemeenschappelijk gedeelte toegedeeld aan één eigenaar, dan is dat een daad van beschikking waarvoor levering nodig is, en de VvE vertegenwoordigt de eigenaars alleen bij het beheer (artikel 5:126 BW). Zo'n wijziging kan alleen via route 1, zo nodig met een machtiging van de kantonrechter (ECLI:NL:HR:2023:286, overweging 3.4.3). De routes zijn wel inwisselbaar: een VvE die eerst route 2 koos en daarna route 1 volgde, mocht dat (ECLI:NL:GHAMS:2025:1962, overweging 4.7).

Als een eigenaar weigert: vervangende machtiging

Verklaart een eigenaar of hypotheekhouder zich niet, of weigert hij zonder redelijke grond, dan kan de kantonrechter van de rechtbank waar het gebouw ligt zijn medewerking of toestemming vervangen door een machtiging (artikel 5:140 lid 1 BW). Het verzoek komt van eigenaars met samen ten minste de helft van de stemmen (lid 2). Gaat het alleen om de onderlinge grens tussen twee appartementen, eventueel met aanpassing van hun breukdelen, dan kunnen die twee eigenaars het samen verzoeken (lid 3). De rechter toetst volledig of de weigering een redelijke grond heeft; bezwaren over uitzicht en inkijk wogen in de Amsterdamse zaak niet op tegen het belang van de uitbouw (ECLI:NL:GHAMS:2025:1962, overwegingen 4.11 tot 4.13). Klopt de akte niet meer met de werkelijke indeling, dan kan de kantonrechter ook bevelen dat de akte wordt gewijzigd (artikel 5:144 lid 1 onder c BW).

Bescherming van de minderheid bij route 2

Een eigenaar die niet voor het vier vijfde besluit stemde, kan bij de rechter vernietiging van dat besluit vorderen (artikel 5:140b lid 1 BW). Die bevoegdheid verjaart drie maanden na de dag waarop de vergadering het besluit nam (lid 2); dat is langer dan de maand voor gewone VvE-besluiten (artikel 5:130 lid 2 BW). De rechter wijst de vordering af als de eiser geen schade lijdt of een redelijke schadeloosstelling met zekerheid krijgt aangeboden (lid 3). Schade beoordeel je door de akte na de wijziging te vergelijken met de akte ervoor; ook de kosten van de aktewijziging tellen als schade als ze worden omgeslagen over eigenaars zonder belang (ECLI:NL:HR:2023:286, overwegingen 3.5.2 en 3.5.3). Daarom passeert de notaris zo'n akte pas als vaststaat dat het besluit niet meer kan worden vernietigd (artikel 60 lid 8 modelreglement 2006; artikel 65.10 modelreglement 2017). Een wijziging die zonder de vereiste toestemming is ingeschreven, kan de gepasseerde partij tot een jaar na kennisname laten vernietigen (artikel 5:141 BW).

Toestemming van hypotheekhouders en andere gerechtigden

Een wijziging behoeft de toestemming van iedereen met een beperkt recht op een appartementsrecht, vooral de hypotheekbanken van alle eigenaars, van beslagleggers en, bij erfpacht of opstal, van de grondeigenaar (artikel 5:139 lid 3 BW). Betreft de wijziging alleen het reglement, dan is toestemming van beslagleggers niet nodig (lid 4). De notaris vraagt deze toestemmingen op; bij veel eigenaars en banken is dit vaak de langste stap. Na de wijziging rusten hypotheken en beslagen op de gewijzigde appartementsrechten (artikel 5:142 lid 1 BW).

Notaris, splitsingstekening en Kadaster

De wijziging gebeurt door een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers van het Kadaster (artikel 5:139 lid 5 BW). Veranderen de grenzen van privégedeelten, dan hoort bij de akte een nieuwe splitsingstekening (artikel 5:139 lid 5 jo. 5:109 lid 2 BW), gemaakt door een tekenaar of architect volgens de eisen van het Kadaster. De notaris controleert de bestaande akte, stelt de conceptakte op, vraagt de toestemmingen, controleert bij route 1 de volmachten en bij route 2 oproeping, notulen en stemuitslag, en biedt de akte met tekening ter inschrijving aan. Pas na inschrijving werkt de wijziging tegenover iedereen.

Wat kost het wijzigen van de splitsingsakte?

Voor het notarishonorarium bestaat geen openbare bron met methode en jaartal; het hangt af van het aantal eigenaars en hypotheekhouders en de omvang van de wijziging. Vraag offertes bij twee of drie notarissen met ervaring in appartementsrecht. De kostenposten:

• honorarium van de notaris voor onderzoek, conceptakte, toestemmingen, volmachten en passeren;
• nieuwe splitsingstekening, alleen als grenzen veranderen;
• inschrijving bij het Kadaster: € 181 per akte bij elektronische aanbieding buiten KIK, € 215 op papier, vrij van btw (Kadaster, tarieven 2026);
• afschrift van de bestaande akte als de VvE die niet heeft: € 19,85 per e-mail (Kadaster, geraadpleegd 13 september 2026);
• eventueel griffierecht en advocaatkosten bij een verzoek aan de kantonrechter, en een schadeloosstelling voor tegenstemmers (artikel 5:140b lid 3 BW).

Wie betaalt, beslist de vergadering. Heeft één eigenaar belang bij de wijziging, dan draagt die in de regel de kosten. Omslaan over eigenaars zonder belang kan bij route 2 schade zijn die tot vernietiging leidt (ECLI:NL:HR:2023:286, overweging 3.5.3).

Hoe lang duurt het?

De wet geeft geen totale doorlooptijd, wel minimumtermijnen. Bij route 2: vijftien dagen oproepingstermijn, daarna drie maanden waarin een tegenstemmer vernietiging kan vorderen, en pas dan passeren en inschrijven. Daar komen conceptakte, tekening en de toestemming van alle hypotheekhouders bij. Bij route 1 vervalt de wachttermijn, maar één ontbrekende volmacht betekent een procedure bij de kantonrechter. Reken in maanden, niet in weken.

Stappenplan: de splitsingsakte wijzigen in 9 stappen

1. Stel vast of een aktewijziging nodig is. Gebruik de tabel hierboven; volstaat een besluit of het huishoudelijk reglement, dan bespaar je de hele procedure.
2. Verzamel de stukken. Huidige akte met tekening, eerdere wijzigingsakten en het modelreglement. Controleer of de akte een grotere meerderheid dan vier vijfde eist.
3. Kies de route. Gaat een gemeenschappelijk gedeelte naar één eigenaar, dan alleen route 1. Anders route 1 als iedereen meewerkt, route 2 als je op vier vijfde van alle stemmen kunt rekenen.
4. Neem een principebesluit. De vergadering besluit de wijziging voor te bereiden, de notaris opdracht te geven en wie de kosten draagt.
5. Laat conceptakte en tekening maken. De notaris stelt de conceptakte op; bij nieuwe grenzen maakt een tekenaar de splitsingstekening.
6. Roep de vergadering op volgens de regels. Bij route 2 ten minste vijftien dagen vooraf, met vermelding van de aktewijziging en de woordelijke tekst en tekening bijgevoegd en ter inzage.
7. Stem en notuleer precies. Leg vast hoeveel stemmen er in totaal zijn, hoeveel aanwezig waren en hoeveel voor, tegen en blanco, en wie niet voor stemde.
8. Regel toestemmingen en volmachten. De notaris vraagt hypotheekhouders om toestemming; bij route 1 tekent iedere eigenaar een volmacht. Weigert iemand zonder redelijke grond, verzoek dan een machtiging (artikel 5:140 BW).
9. Passeren, inschrijven en administratie bijwerken. Bij route 2 pas na drie maanden. Bewaar het afschrift en pas verdeelsleutel en stemlijst aan.

Veelgemaakte fouten

• Rekenen met vier vijfde van de aanwezige stemmen in plaats van alle stemmen (artikel 5:139 lid 2 BW).
• Een gemeenschappelijk gedeelte met een meerderheidsbesluit aan één eigenaar toedelen (ECLI:NL:HR:2023:286).
• De oproepingseisen overslaan: geen vermelding van de aktewijziging, korter dan vijftien dagen, of geen tekst ter inzage.
• De akte laten passeren binnen drie maanden na een vier vijfde besluit (artikel 65.10 modelreglement 2017).
• Hypotheekhouders vergeten; zonder hun toestemming is de wijziging vernietigbaar (artikel 5:139 lid 3 en 5:141 BW).

Veelgestelde vragen over het wijzigen van de splitsingsakte

Is unanimiteit nodig om de splitsingsakte te wijzigen?

Nee, niet altijd. Naast de route met alle eigenaars (artikel 5:139 lid 1 BW) bestaat sinds 1 mei 2005 de route met een vergaderbesluit van ten minste vier vijfde van alle stemmen plus medewerking van het bestuur (artikel 5:139 lid 2 BW). Alleen als een gemeenschappelijk gedeelte aan één eigenaar wordt toegedeeld, moeten alle eigenaars meewerken (ECLI:NL:HR:2023:286).

Wat kost het wijzigen van de splitsingsakte?

Er is geen vaste prijs. De Kadaster-inschrijving kost € 181 per akte bij elektronische aanbieding buiten KIK en € 215 op papier, vrij van btw (tarieven 2026). Daar komen het notarishonorarium, eventueel een nieuwe splitsingstekening en eventueel proceskosten bij. Vraag offertes bij meerdere notarissen.

Kan één eigenaar de wijziging blokkeren?

Bij route 1 kan de kantonrechter een weigering zonder redelijke grond vervangen door een machtiging, als de verzoekers ten minste de helft van de stemmen hebben (artikel 5:140 lid 1 en 2 BW). Bij route 2 kan een tegenstemmer binnen drie maanden vernietiging vorderen, maar de rechter wijst dat af als hij geen schade lijdt of een redelijke schadeloosstelling krijgt (artikel 5:140b BW).

Heb ik een aktewijziging nodig voor een dakterras?

Ligt het dakterras op een gemeenschappelijk dak en wil je een exclusief recht, dan wordt een gemeenschappelijk gedeelte privégedeelte. Dat vergt een wijziging van akte en tekening met medewerking van alle eigenaars (artikel 5:139 lid 1 en 5 BW; ECLI:NL:HR:2023:286). Alleen toestemming van de vergadering voor gebruik door de huidige eigenaar is een besluit zonder aktewijziging, maar geeft geen eigendomsrecht en gaat niet vanzelf over op een koper.

Kunnen we appartementen samenvoegen of splitsen zonder de akte te wijzigen?

Blijvend samenvoegen of splitsen verandert de grenzen van de privégedeelten en dus de goederenrechtelijke situatie: akte en tekening moeten mee (ECLI:NL:HR:2000:AA5405). Een tijdelijke, herstelbare doorbraak kan met toestemming van de vergadering. Lees ook Mag je een appartement in een VvE splitsen? en, voor een pand dat nog niet gesplitst is, Een woning splitsen in appartementen: hoe werkt dat?

De aktewijziging in de VvE-app

In de VvE-app van VvE.nl bewaart het bestuur akte, tekening, wijzigingsakte en modelreglement bij de documenten, zodat iedere eigenaar ze kan inzien. De vergadering met stemmen legt de stemuitslag per eigenaar vast, zodat je de vier vijfde toets kunt aantonen. Na een wijziging van de breukdelen pas je de verdeelsleutel in de boekhouding en de begroting aan. Bekijk hoe de VvE-app werkt.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, titel 9, artikelen 5:109, 5:111, 5:112, 5:113, 5:126, 5:128, 5:130, 5:139, 5:140, 5:140b, 5:141, 5:142 en 5:144, wetten.overheid.nl, geldend vanaf 1 januari 2024, geraadpleegd 13 september 2026.
• Burgerlijk Wetboek Boek 2, artikel 2:42, wetten.overheid.nl, geraadpleegd 13 september 2026.
• Hoge Raad 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286, gelezen 13 september 2026.
• Hoge Raad 7 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5405, gelezen 13 september 2026.
• Gerechtshof Amsterdam 29 juli 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:1962, gelezen 13 september 2026.
• Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, Modelreglement 2017 (artikelen 24.4, 64.3 en 65), Modelreglement 2006 (artikelen 23 en 60) en Modelreglement 1992 (artikelen 17 lid 4 en 44 lid 1), geraadpleegd 13 september 2026.
• Kadaster, Tarieven 2026 zakelijk en Splitsingsakte opvragen, geraadpleegd 13 september 2026.