Is een VvE btw-plichtig? Wanneer wel en niet in 2026

Kort antwoord: voor haar gewone werk is een VvE geen ondernemer voor de btw. De staatssecretaris van Financiën schrijft dat sinds 25 augustus 2026 met zoveel woorden: een vereniging van eigenaren kwalificeert voor de btw-heffing niet als ondernemer voor zover het reguliere taken betreft zoals het beheer en onderhoud van gemeenschappelijke delen (besluit van 20 augustus 2026, Staatscourant 2026, 29217, onderdeel 5.2.3). De bijdragen van de eigen leden zijn dus geen btw-omzet: de VvE rekent geen btw en trekt ook geen btw af. Levert de VvE daarnaast tegen betaling aan anderen, bijvoorbeeld verhuur van parkeerplaatsen, exploitatie van laadpalen of teruglevering van zonnestroom, dan is zij voor die activiteit wel ondernemer. Blijft die omzet onder € 20.000 per kalenderjaar, dan kan de VvE kiezen voor de kleineondernemersregeling en hoeft zij geen btw-aangifte te doen (artikel 25a Wet op de omzetbelasting 1968).

Hieronder lees je wanneer een VvE wel en niet ondernemer is, hoe de bijdragen van de leden fiscaal worden gezien, welke activiteiten btw-plicht kunnen veroorzaken, hoe de kleineondernemersregeling werkt, wat aanmelden of afzien daarvan betekent, wat een btw-plichtige VvE administratief moet regelen en waarom de btw op inkoopfacturen voor een gewone VvE kostprijs is. Elke VvE is anders: de uitkomst hangt af van wat er precies is afgesproken en met wie. Laat een twijfelgeval beoordelen door de Belastingdienst of een fiscalist; dit artikel is uitleg van de regels, geen fiscaal advies.

Waarom de bijdragen van de eigen leden buiten de btw vallen

Ondernemer voor de btw is ieder die een bedrijf zelfstandig uitoefent, en onder bedrijf valt ook het exploiteren van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengst uit te krijgen (artikel 7 lid 1 en 2 Wet op de omzetbelasting 1968). Winst maken hoeft niet: de Belastingdienst schrijft bij stichtingen en verenigingen uitdrukkelijk dat het niet uitmaakt of de organisatie winst wil maken.

Toch valt het gewone werk van een VvE daarbuiten. Beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen is niet een economische activiteit die de vereniging als ondernemer verricht, maar de taak waarvoor zij bij de splitsing is ontstaan. De bijdragen van de eigenaren zijn dan ook geen vergoeding voor een dienst aan een klant, maar een omslag van de gezamenlijke kosten over de leden. Het beleidsbesluit van 20 augustus 2026 zegt het in onderdeel 5.2.3 in één zin: de VvE kwalificeert niet als ondernemer voor zover het reguliere taken betreft zoals het beheer en onderhoud van gemeenschappelijke delen van onroerende zaken.

Praktisch betekent dat drie dingen. Er komt geen btw op de nota voor de maandelijkse bijdrage of op de afrekening van de servicekosten. De VvE kan de btw op haar eigen facturen niet terugvragen. En zij doet geen btw-aangifte.

Wanneer een VvE wel btw-ondernemer wordt

Het wordt anders zodra de VvE structureel iets levert of ter beschikking stelt tegen betaling, meestal aan derden en soms aan de eigen leden. De toelichting bij het besluit van 20 augustus 2026 stelt vast dat VvE's in de praktijk steeds vaker als ondernemer worden aangemerkt, en noemt daarbij de exploitatie van laadpalen en de verhuur van ruimten. Belangrijk: de VvE is dan ondernemer voor die activiteit, niet ineens voor het hele beheer.

Activiteit	Gevolg voor de btw	Grondslag
Parkeerplaatsen of garageboxen verhuren aan derden	Altijd belast met 21 procent; parkeerruimte is uitgezonderd van de vrijstelling voor verhuur	Artikel 11 lid 1 onderdeel b onder 3 Wet OB 1968
Een ruimte of een plek op het dak verhuren, bijvoorbeeld een opstelpunt voor een antenne	Verhuur van een onroerende zaak is in beginsel vrijgesteld: wel ondernemer, geen btw en geen aftrek. Partijen kunnen onder voorwaarden kiezen voor belaste verhuur	Artikel 11 lid 1 onderdeel b, met de keuze in onderdeel b onder 5
Laadpalen exploiteren en stroom verkopen aan gebruikers	Voor die activiteit in beginsel ondernemer	Besluit 20 augustus 2026, Staatscourant 2026, 29217, onderdeel 5.2.3
Zonnestroom terugleveren aan de energieleverancier	De vergoeding voor teruggeleverde stroom bevat btw; daarmee is de VvE ondernemer	Belastingdienst, Eigenaren van zonnepanelen; een VvE met zonnepanelen op het dak is daar zelf het voorbeeld
Warmte doorbelasten aan de eigen leden per meterstand	Kan een belaste levering van goederen zijn; een lidstaat mag warmtelevering door zo'n vereniging aan haar leden niet vrijstellen	HvJ EU 17 december 2020, C-449/19 (WEG Tevesstraße)
Kosten omslaan over de leden volgens de verdeelsleutel	Geen btw; dit is de reguliere taak van de vereniging	Besluit 20 augustus 2026, onderdeel 5.2.3

Om de laatste twee rijen draait het in de praktijk. Slaat de VvE de energierekening van de gemeenschappelijke ruimtes om over de breukdelen, dan is dat geen levering aan een klant. Meet zij per appartement af en rekent zij per verbruikte eenheid af, dan lijkt dat op een verkoop en komt de btw in beeld. Over die omslag gaat wie betaalt de elektriciteit van de gemeenschappelijke ruimtes; over laadpalen btw en laadpalen bij de VvE.

De kleineondernemersregeling: de grens van € 20.000

Is de VvE voor één activiteit ondernemer geworden, dan hoeft dat nog geen btw-administratie te betekenen. De kleineondernemersregeling, kortweg KOR, is een vrijstelling voor ondernemers met een kleine omzet en staat uitdrukkelijk ook open voor rechtspersonen zoals stichtingen en verenigingen, dus ook voor een VvE. De artikelen in de tabel hieronder staan in de Wet op de omzetbelasting 1968.

Regel	Wat er geldt	Bron
Drempel	Jaaromzet in Nederland niet meer dan € 20.000	Artikel 25a lid 1, geldend vanaf 1 januari 2026
Peiljaren en overige voorwaarden	De grens geldt voor het kalenderjaar van aanmelding én het jaar daarvoor. De VvE is in Nederland gevestigd en levert prestaties die belast zijn met btw	Belastingdienst, voorwaarden KOR
Gevolg	Geen btw op de factuur, geen btw-aangifte, geen recht op aftrek	Artikel 25a lid 4
Ingangsdatum	Op zijn vroegst het eerstvolgende aangiftetijdvak dat minstens vier weken na de melding begint	Artikel 25a lid 5
Boven de grens	De vrijstelling vervalt meteen; ook de transactie waarmee de grens wordt overschreden is volledig belast	Artikel 25a lid 9
Vrijwillig afmelden	Kan, ingaand op de eerste dag van het eerstvolgende kwartaal dat minstens vier weken na de opzegging begint	Artikel 25a lid 7
Wachttijd na afmelden	Pas weer toe te passen na afloop van het jaar van beëindiging en het jaar daarna	Artikel 25a lid 7

Er bestaat daarnaast een registratiedrempel van € 2.200, waarbij helemaal geen aanmelding als btw-ondernemer nodig is. Die geldt alleen voor ondernemers die niet verplicht zijn hun onderneming bij de KVK in te schrijven. Een vereniging van eigenaars moet volgens artikel 6 lid 1 onderdeel b van de Handelsregisterwet 2007 wel in het handelsregister staan, dus voor een VvE is de KOR in de praktijk de route en niet de registratiedrempel. Hoe die inschrijving werkt, staat in VvE inschrijven bij de KVK.

Aanmelden voor de KOR of juist niet

Aanmelden gaat online. Een vereniging meldt zich sinds 1 oktober 2024 aan met het formulier Melding omzetbelasting kleineondernemersregeling via Inloggen voor ondernemers; het papieren formulier wordt niet meer verwerkt. Daarvoor is een omzetbelastingnummer nodig: heeft de VvE dat nog niet, dan moet zij zich eerst als btw-ondernemer laten registreren. Tot de ingangsdatum blijft de VvE btw rekenen, een btw-administratie bijhouden en aangifte doen. De Belastingdienst bevestigt de definitieve ingangsdatum binnen acht weken.

Meedoen is niet altijd voordelig. De afweging in het kort:

• Meedoen ligt voor de hand bij kleine belaste omzet en lage bijbehorende kosten, zoals één verhuurde parkeerplaats of wat teruggeleverde stroom. Dat scheelt vier aangiftes per jaar en er is weinig aftrek om te missen.
• Niet meedoen ligt voor de hand als de VvE een grote investering doet die met 21 procent is belast en die voor de belaste activiteit wordt gebruikt. Wie in de KOR zit, kan die btw niet aftrekken.
• Let op bij zonnepanelen. Voor de levering en installatie van zonnepanelen op of vlak bij woningen geldt het nultarief (tabel II onderdeel a post 10 en onderdeel b post 7). Er is dan geen btw betaald en dus ook niets terug te vragen; het aftrekargument om buiten de KOR te blijven vervalt daarmee voor veel VvE's.
• Let op bij verhuur. Wie meedoet aan de KOR kan niet kiezen voor belaste verhuur aan een ondernemer. Liep die keuze al, dan vervalt zij bij aanmelding.
• Denk aan de wachttijd. Afmelden kan op elk moment, maar daarna is de KOR pas weer mogelijk na het lopende jaar en het jaar daarna. Heen en weer schakelen kan niet.

Wat een btw-plichtige VvE moet regelen: acht stappen

Wordt de VvE wel btw-plichtig en doet zij niet mee aan de KOR, dan gelden de gewone regels. Dit is de volgorde die het bestuur of de administrateur aanhoudt.

1. Leg het besluit vast. Verhuur aan derden of exploitatie van een voorziening is een besluit van de vergadering. Noteer in de notulen wat er wordt geleverd, aan wie en tegen welke prijs.
2. Meld de VvE aan bij de Belastingdienst en wacht op de brief met het omzetbelastingnummer en het btw-identificatienummer. Zonder die registratie kan de VvE zich ook niet voor de KOR aanmelden.
3. Kies bewust voor wel of geen KOR en leg die afweging met de reden vast in het bestuursbesluit. De keuze werkt door in de volgende jaren.
4. Pas het juiste tarief toe. Het algemene tarief is 21 procent (artikel 9 lid 1 Wet OB 1968). Verhuur van parkeerruimte is altijd belast; verhuur van andere onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld.
5. Factureer volgens de eisen: naam en adres van de VvE en van de afnemer, het btw-identificatienummer met NL ervoor, het KVK-nummer, de factuurdatum, een uniek opeenvolgend factuurnummer, de prestatie en de omvang ervan, de leverdatum, het bedrag exclusief btw, het tarief en het btw-bedrag.
6. Houd een btw-administratie bij met per aangiftetijdvak een overzicht van uitgaande facturen, ontvangen facturen en ontvangsten, en registreer ontvangsten per tarief apart. Dat is wat een boekhouding met grootboek al doet, mits de btw-codes zijn ingericht.
7. Doe op tijd aangifte. De meeste ondernemers doen aangifte per kwartaal, uiterlijk op de laatste dag van de maand daarna. Ook zonder omzet komt er een aangifte, een zogenoemde nihilaangifte. Te laat betekent een naheffingsaanslag met een schatting en een boete.
8. Bewaar de stukken: zeven jaar, en tien jaar voor gegevens over onroerende zaken en rechten daarop. Neem het btw-bedrag zichtbaar op in de jaarrekening, zodat de kascommissie de aansluiting met de aangiftes kan controleren.

Houd btw-vorderingen en btw-schulden apart van het reservefonds: btw die nog moet worden afgedragen is geen spaargeld. Bij het openen van rekeningen helpt een bankrekening openen als VvE.

Btw op de inkoopfacturen van de VvE

De schilder, de liftmonteur, de schoonmaker en de verzekeraar sturen hun facturen aan de VvE. Zolang de VvE geen btw-ondernemer is, kan zij die btw niet terugvragen: de btw is dan geen doorlopende post maar onderdeel van de prijs. Dat heeft één concrete consequentie voor het bestuur: reken in de begroting en het meerjarenonderhoudsplan altijd met bedragen inclusief btw. Een offerte exclusief btw valt 21 procent hoger uit dan de post in de begroting.

Daar staat iets tegenover dat veel VvE's laten liggen. Een deel van het werk aan een woongebouw valt onder het verlaagde tarief van 9 procent (artikel 9 lid 2 onderdeel a Wet OB 1968 en tabel I). De Belastingdienst rekent gemeenschappelijke ruimtes in gebouwen die door meer mensen bewoond worden uitdrukkelijk tot het begrip woning, dus trappenhuis, portiek en hal tellen mee. Zitten er in het complex ook winkels of kantoren, dan geldt het verlaagde tarief alleen voor het woongedeelte; laat de aannemer dat op de factuur splitsen.

Werk aan het gebouw	Tarief	Voorwaarde
Schilderen en stukadoren	9 procent	Woning ouder dan twee jaar, gerekend vanaf het eerste gebruik als woning (tabel I onderdeel b post 8)
Isolatiemateriaal aanbrengen aan vloeren, muren en daken	9 procent over het arbeidsdeel	Woning ouder dan twee jaar; de materialen zelf vallen erbuiten (tabel I onderdeel b post 19)
Schoonmaakwerk binnen de woning en de gemeenschappelijke ruimtes	9 procent	Geen leeftijdseis (tabel I onderdeel b post 20)
Schoonmaak aan de buitenkant, schoorsteenvegen, portieken reinigen met een hogedrukreiniger	21 procent	Belastingdienst, Btw-tarief schoonmaken in woningen
Kozijnen of ramen vervangen, voegwerk herstellen, betonreparatie, glas aanbrengen	21 procent	Staat te ver van het schilderwerk af (Belastingdienst, Btw-tarief schilderen)
Zonnepanelen leveren en installeren op of vlak bij woningen	0 procent	Tabel II onderdeel a post 10 en onderdeel b post 7

Twijfelt de aannemer of het gebouw ouder is dan twee jaar, dan kan hij dat nagaan in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen of de VvE laten tekenen voor een schriftelijke verklaring. Controleer bij offertes voor schilderwerk, stukadoorwerk en schoonmaak dus welk tarief er is gerekend; op een schilderbeurt van enkele tienduizenden euro's is het verschil tussen 9 en 21 procent geen detail.

Ondernemer met een appartement in de VvE? Dan kun je de btw wel aftrekken

Dit is de uitzondering die vaak wordt gemist. Heeft de VvE leden die zelf ondernemer zijn en btw-belaste prestaties verrichten, bijvoorbeeld een winkel of kantoor in het complex, dan zou de btw op het onderhoud dubbel blijven hangen. Om die cumulatie te voorkomen keurt de staatssecretaris met een beroep op de hardheidsclausule goed dat de leden-ondernemers de btw die de VvE niet in aftrek heeft gebracht, zelf aftrekken. De voorwaarden staan in onderdeel 5.2.3 van het besluit, zoals dat luidt sinds 25 augustus 2026:

• De VvE heeft de goederen en diensten niet als ondernemer aangeschaft. Deze voorwaarde verving per 20 augustus 2026 de oudere eis dat de VvE helemaal geen ondernemer mocht zijn, zodat de goedkeuring ook geldt voor een VvE die bijvoorbeeld laadpalen exploiteert.
• De aftrek gebeurt naar rato van de financiële bijdrage van die ondernemer aan de vereniging, met inachtneming van de gewone wettelijke aftrekregels.
• Het lid-ondernemer neemt alle rechten en plichten op zich alsof de btw aan hem in rekening was gebracht, inclusief de herzieningsregels voor investeringsgoederen en investeringsdiensten.
• De aftrek geldt alleen voor zover het lid die goederen en diensten gebruikt voor belaste handelingen.

Voor het bestuur betekent dit vooral: geef leden-ondernemers desgevraagd een onderbouwd overzicht van de btw op de gemeenschappelijke kosten en van hun aandeel in de bijdragen. De goedkeuring loopt via de eigen aangifte van dat lid, niet via de VvE.

Veelgestelde vragen over btw en de VvE

Is een VvE btw-plichtig?

Voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen niet. Het beleidsbesluit over de aftrek van omzetbelasting stelt in onderdeel 5.2.3 dat een vereniging van eigenaren voor die reguliere taken niet als ondernemer kwalificeert. Verricht de VvE daarnaast een economische activiteit tegen vergoeding, zoals het exploiteren van laadpalen of het verhuren van ruimten, dan is zij voor die activiteit wel ondernemer.

Zit er btw op de VvE-bijdrage of de servicekosten?

Nee. De bijdragen zijn een omslag van de gezamenlijke kosten over de leden en geen vergoeding voor een prestatie aan een klant. Een VvE die niet als ondernemer optreedt, mag geen btw op de nota zetten. Staat er toch btw op een VvE-nota, vraag het bestuur dan waarop dat is gebaseerd.

Heeft een VvE een btw-nummer?

De meeste VvE's niet. Een btw-identificatienummer krijgt een VvE pas als zij zich als btw-ondernemer registreert bij de Belastingdienst. Wel heeft elke VvE een KVK-nummer, want een vereniging van eigenaars moet in het handelsregister worden ingeschreven (artikel 6 lid 1 onderdeel b Handelsregisterwet 2007). Een KVK-nummer is geen btw-nummer.

Kan een VvE de btw op onderhoud terugvragen?

Niet voor kosten die zij niet als ondernemer heeft afgenomen. Aftrek van voorbelasting bestaat alleen voor goederen en diensten die worden gebruikt voor btw-belaste prestaties. Heeft de VvE wel een belaste activiteit, dan kan zij de btw aftrekken die op die activiteit drukt, mits zij niet meedoet aan de kleineondernemersregeling.

Ik huur of koop een appartement voor mijn bedrijf. Kan ik de btw over de VvE-kosten aftrekken?

Dat kan onder voorwaarden. De staatssecretaris keurt goed dat leden-ondernemers de btw die de VvE niet in aftrek heeft gebracht, zelf aftrekken naar rato van hun financiële bijdrage aan de vereniging, voor zover zij de goederen en diensten voor belaste handelingen gebruiken. Sinds 20 augustus 2026 geldt daarbij als voorwaarde dat de VvE de goederen en diensten niet als ondernemer heeft aangeschaft. Bespreek de toepassing met de eigen boekhouder.

Welke btw geldt op schilderwerk en schoonmaak in het trappenhuis?

Schilderen en stukadoren van woningen ouder dan twee jaar valt onder 9 procent, schoonmaakwerk binnen woningen ook. De Belastingdienst rekent gemeenschappelijke ruimtes in gebouwen die door meer mensen bewoond worden tot het begrip woning. Schoonmaak aan de buitenkant, schoorsteenvegen en het reinigen van portieken met een hogedrukreiniger vallen onder 21 procent.

Wat gebeurt er als de omzet boven € 20.000 komt?

Dan vervalt de vrijstelling van de kleineondernemersregeling direct en moet de VvE zich meteen afmelden. Ook de levering of dienst waarmee de grens wordt overschreden is volledig belast met btw. Daarna gelden weer de normale regels: facturen met btw, een btw-administratie en aangifte per tijdvak.

Moet de VvE ook vennootschapsbelasting betalen?

Dat is een andere belasting met een eigen toets: vennootschapsbelasting speelt als een vereniging een onderneming drijft. Twijfel je, dan kun je de Belastingdienst om een beoordeling vragen met de check voor stichtingen en verenigingen. Over jouw eigen aangifte inkomstenbelasting en het aandeel in het vermogen van de VvE gaat belastingaangifte voor VvE-leden.

Wat de VvE-app hierin biedt

De boekhoudmodule van de VvE-app werkt met een grootboek, btw-codes per kostenrekening en vastgelegde inkoopfacturen, zodat je per periode kunt zien hoeveel btw er op de kosten drukte en welk deel onder het lage tarief viel. Begroting, reservefonds en MJOP staan in dezelfde omgeving, zodat bedragen inclusief btw consequent doorwerken, en de documenten en notulen waarin een besluit over verhuur of laadpalen is vastgelegd staan erbij. Bekijk de VvE-app.

Bronnen

• Wet op de omzetbelasting 1968, artikelen 7, 9, 11, 25 en 25a en de tabellen I en II, wetten.overheid.nl, geldend vanaf 1 januari 2026, geraadpleegd 14 september 2026.
• Besluit van de Staatssecretaris van Financiën van 20 augustus 2026, nr. 2026-14418, tot wijziging van het besluit Omzetbelasting. Aftrek van omzetbelasting, Staatscourant 2026, 29217, gepubliceerd 24 augustus 2026, in werking 25 augustus 2026; onderdeel 5.2.3 en de toelichting bij artikel I onderdeel G.
• Besluit van 24 november 2020, nr. 2020-167584, Omzetbelasting. Aftrek van omzetbelasting, Staatscourant 2020, 63000.
• Belastingdienst, Stichtingen en verenigingen: omzet en btw en Stichtingen en verenigingen: de kleineondernemersregeling, geraadpleegd 14 september 2026.
• Belastingdienst, KOR: voorwaarden, aanmelden, afmelden en de registratiedrempel voor kleine ondernemers.
• Belastingdienst, Verhuur die altijd belast is met btw en Eigenaren van zonnepanelen.
• Belastingdienst, tarieven: werkzaamheden aan woningen ouder dan 2 jaar, schilderen en schoonmaken in woningen.
• Belastingdienst, administratie: btw-aangifte, factuureisen, wat je administreert, bewaarplicht en belastingplicht van stichtingen en verenigingen. Alle pagina's geraadpleegd 14 september 2026.
• Handelsregisterwet 2007, artikel 6, wetten.overheid.nl, geldend vanaf 16 juli 2025, geraadpleegd 14 september 2026.
• Hof van Justitie van de Europese Unie 17 december 2020, zaak C-449/19 (WEG Tevesstraße), ECLI:EU:C:2020:1038, eur-lex.europa.eu, tekst geraadpleegd via het Publicatiebureau van de EU op 14 september 2026.