Een appartement kopen met een niet-actieve VvE: waar moet je op letten?

Je hebt een appartement gevonden dat helemaal aan je wensen voldoet. De locatie is goed, de prijs past binnen je budget en je ziet jezelf er al wonen. Dan blijkt tijdens het aankoopproces dat de Vereniging van Eigenaars (VvE) nauwelijks actief is. Er wordt weinig vergaderd, er is geen duidelijk onderhoudsplan en misschien wordt er zelfs geen maandelijkse bijdrage geïnd.

Is dat een reden om direct van de koop af te zien? Niet per se. Maar het is wél een reden om extra goed onderzoek te doen voordat je tekent.

Wat betekent een niet-actieve VvE?

Wanneer je een appartement koopt, koop je niet alleen je eigen woning. Je wordt ook mede-eigenaar van het gebouw en automatisch lid van de VvE. Die VvE is onder andere verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, zoals het dak, de gevel, het trappenhuis en soms liften, kozijnen of andere voorzieningen.

Bij een actieve VvE worden hierover afspraken gemaakt, wordt vergaderd, is er een administratie en wordt geld gereserveerd voor toekomstig onderhoud.

Bij een niet-actieve of ‘slapende’ VvE gebeurt dit onvoldoende of soms vrijwel helemaal niet.

Waarom kan dat een probleem zijn?

Een lage of zelfs ontbrekende VvE-bijdrage klinkt misschien aantrekkelijk. Je maandelijkse woonlasten zijn immers lager. Maar dat voordeel kan snel verdwijnen wanneer er groot onderhoud nodig is.

Stel dat het dak vervangen moet worden en de VvE heeft nauwelijks geld in kas. De eigenaren zullen de rekening dan mogelijk gezamenlijk moeten betalen via een extra bijdrage. Afhankelijk van het gebouw kan dat per eigenaar om duizenden of zelfs tienduizenden euro’s gaan.

Daarnaast kan een niet-actieve VvE problemen opleveren bij de financiering van het appartement. Een hypotheekverstrekker kan eisen stellen aan het functioneren en de financiële positie van de VvE.

Wat moet je controleren vóór de aankoop?

Vraag voordat je het appartement koopt zoveel mogelijk informatie over de VvE op. Kijk daarbij in ieder geval naar:

• De financiële reserves. Hoeveel geld staat er op de rekening van de VvE en is dat voldoende gezien de leeftijd en staat van het gebouw?
• De maandelijkse VvE-bijdrage. Wordt er daadwerkelijk een bijdrage geïnd en hoe is de hoogte daarvan bepaald?
• Het onderhoudsplan. Is er een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en is dit nog actueel?
• De jaarstukken. Zijn er recente jaarrekeningen, begrotingen en financiële overzichten?
• De vergaderingen. Zijn er recente notulen van de Algemene Ledenvergadering (ALV)? Hierin kun je vaak zien welke problemen of grote uitgaven eraan komen.
• Achterstanden. Zijn er eigenaren die hun VvE-bijdrage niet betalen?
• Gepland onderhoud. Zijn er plannen voor bijvoorbeeld het dak, schilderwerk, gevelherstel, verduurzaming of de lift?
• Verzekeringen. Controleer of de VvE de benodigde verzekeringen voor het gebouw heeft geregeld.

Bekijk daarnaast de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Daarin staat onder andere welke onderdelen privé zijn en welke voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komen.

Laat ook het gebouw zelf goed beoordelen

Bij een niet-actieve VvE is het extra belangrijk om niet alleen naar de administratie te kijken, maar ook naar het gebouw.

Een kleine VvE kan bijvoorbeeld nauwelijks reserves hebben, terwijl het pand er technisch uitstekend voor staat. Andersom kan er geld op de rekening staan, terwijl grote werkzaamheden aan dak, gevel of fundering noodzakelijk zijn.

Overweeg daarom een bouwkundige keuring. Vraag daarbij specifiek aandacht voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw en voor onderhoud dat de komende jaren waarschijnlijk nodig zal zijn.

Kun je de VvE na aankoop weer actief maken?

Vaak wel. Zeker bij kleinere VvE’s kan een vereniging in de loop der jaren minder actief zijn geworden omdat eigenaren onderling alles informeel regelden.

Als nieuwe eigenaar kun je samen met de andere eigenaren proberen de VvE weer goed te organiseren. Denk aan het organiseren van een vergadering, het op orde brengen van de administratie, het vaststellen van een begroting, het innen van periodieke bijdragen en het maken of actualiseren van een MJOP.

Realiseer je wel dat je hiervoor afhankelijk bent van de andere appartementseigenaren. Als zij niet willen meewerken aan hogere bijdragen of noodzakelijk onderhoud, kan dat tot lastige discussies leiden.

Een goedkope VvE is niet automatisch een goede VvE

Bij de aankoop van een appartement wordt vaak vooral gekeken naar de hoogte van de maandelijkse VvE-bijdrage. Een lage bijdrage lijkt gunstig, maar zegt weinig over de financiële gezondheid van de vereniging.

Een hogere bijdrage kan juist betekenen dat de VvE vooruitkijkt en voldoende reserveert voor toekomstig onderhoud.

Kijk daarom niet alleen naar wat je iedere maand betaalt, maar vooral naar wat je daarvoor terugkrijgt en welke financiële verplichtingen er in de toekomst kunnen ontstaan.

Conclusie

Een appartement kopen binnen een niet-actieve VvE hoeft geen slechte keuze te zijn. Het vraagt alleen om meer onderzoek.

Breng vóór de koop de financiële situatie, het onderhoud, de documenten en de bereidheid van de andere eigenaren om de VvE te activeren goed in kaart. Probeer daarnaast een inschatting te maken van de kosten die de komende jaren op de VvE afkomen.

Want bij een appartement koop je niet alleen vier muren en een voordeur. Je koopt ook een aandeel in het gebouw én in de financiële verantwoordelijkheid die daarbij hoort.