Intercom VvE: wie betaalt reparatie, storing en vervanging?

Kort antwoord: de intercom van een appartementencomplex is in alle vijf modelreglementen van de notarissen (1973, 1983, 1992, 2006 en 2017) een gemeenschappelijke installatie. Sinds het Modelreglement 2006 staat er letterlijk bij dat ook de binnenposten in de appartementen gemeenschappelijk zijn. Reparatie en vervanging betaalt de VvE dus uit de gezamenlijke pot, verdeeld over de eigenaren naar breukdeel (artikel 5:113 BW). Storingen meld je bij het bestuur of de beheerder; het bestuur mag onderhoud dat op de begroting staat direct laten uitvoeren. Een nieuw systeem dat niet in het meerjarenonderhoudsplan staat, vraagt onder Modelreglement 2017 twee derde van de stemmen. Check altijd je eigen splitsingsakte: die kan afwijken van het modelreglement.

In dit artikel lees je wat de modelreglementen zeggen over de intercom, wie welke kosten draagt, welke klachten het vaakst voorkomen, hoe je een storing opgelost krijgt, wanneer vervangen slimmer is dan repareren, welke systemen er zijn (analoog, 2-draads, IP, video, app) en hoe de besluitvorming over een nieuw systeem werkt.

Is de intercom gemeenschappelijk of privé?

De wet laat die verdeling over aan de splitsingsakte. Artikel 5:112 BW bepaalt dat het reglement regelt welke kosten voor de gezamenlijke eigenaars zijn en hoe gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten geregeld is. Bijna elke akte verwijst naar een van de modelreglementen van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Alle vijf noemen de intercom bij de gemeenschappelijke zaken.

Modelreglement	Artikel	Wat er staat
1973	art. 2 onder b	"de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners" horen bij de gemeenschappelijke technische installaties
1983	art. 9 lid 1 onder b	"de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners"; wie zelf iets verandert aan installaties in zijn privégedeelte draagt kosten en risico (lid 2)
1992	art. 9 lid 1 onder b	"de systemen voor oproep en deuropeners, alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken"
2006	art. 17 lid 1 onder h	"de huisbel- en deuropenerinstallatie (centrale panelen voorzien van drukknoppen, intercom, videofoon, naamkaarthouders) ook voor zover deze zich in de privé gedeelten bevinden"
2017	art. 11.1 onder h	"de huisbel- en deuropenerinstallatie (inclusief de centrale panelen voorzien van drukknoppen, intercom, videofoon, videobewakingssysteem en naambordhouders), ook voor zover deze zich in de Privé-gedeelten bevinden, met de daarbij behorende leidingen"

Het bellentableau bij de voordeur, de deuropener, de centrale, de bekabeling door het gebouw én de binnenpost in je woning vormen dus samen één gemeenschappelijke installatie. Het misverstand dat de binnenpost privé is omdat hij in je appartement hangt, sluiten de reglementen van 2006 en 2017 uitdrukkelijk uit. Het reglement van 1992 hanteert als criterium of de installatie meer dan één woning bedient, en een intercom bedient alle woningen aan dezelfde entree.

Twee uitzonderingen. Je eigen splitsingsakte kan afwijken van het modelreglement; de akte gaat voor. En onder Modelreglement 1992 is een extra intercom die alleen jouw woning bedient wel privé. Hoe je de akte leest, staat in Splitsingsakte uitgelegd en Het modelreglement binnen de splitsingsakte.

Wie betaalt reparatie en vervanging?

Omdat de intercom gemeenschappelijk is, komen onderhoud, herstel en vervanging voor rekening van de gezamenlijke eigenaars (artikel 10.2 Modelreglement 2017: kosten van onderhoud en behoud van de gemeenschappelijke zaken en van noodzakelijke herstelwerkzaamheden, vernieuwingen en vervangingen). De VvE betaalt uit de begroting of, bij vervanging, uit het reservefonds. Iedere eigenaar draagt bij naar zijn breukdeel (artikel 5:113 lid 2 BW en artikel 8 en 10.1 Modelreglement 2017). Wie vier procent van het gebouw bezit, betaalt vier procent van de nieuwe intercom, ook als hij nooit bezoek krijgt.

In drie situaties betaal je zelf:

• Je hebt de storing zelf veroorzaakt. Een binnenpost die van de muur is getrokken of een zelf aangesloten ander toestel. Modelreglement 1983 zegt het al: wie zelf verandering aanbrengt aan installaties in zijn privégedeelte, draagt kosten en risico.
• Je wilt iets extra's. Een videobinnenpost of app-koppeling terwijl de rest van het gebouw audio houdt, kan alleen met toestemming van de vergadering (artikel 24.4 Modelreglement 2017: geen veranderingen aan gemeenschappelijke gedeelten zonder toestemming, ook niet als ze in je privégedeelte zitten). De kosten zijn dan voor jou.
• Je akte zegt iets anders. Sommige aktes leggen de binnenpost bij de eigenaar. Dan geldt dat.

Ben je huurder? Dan meld je de storing bij je verhuurder, die volgens artikel 7:206 BW gebreken aan het gehuurde moet verhelpen. De verhuurder is als eigenaar lid van de VvE en zet de melding daar door. Je bent als huurder ook gebonden aan de reglementsregels over gebruik, beheer en onderhoud (artikel 5:120 lid 2 BW). Zie De positie van huurders binnen een VvE-complex.

Voor de grens tussen gemeenschappelijk en privé bij andere onderdelen van het gebouw, zie Wie betaalt de onderhoudskosten: de VvE of jij? en voor bedrading en groepenkasten Elektra in de VvE.

Veelvoorkomende klachten en hun oorzaak

Intercoms in complexen uit de jaren tachtig en negentig zijn vaak nog origineel. De klachten zijn dan voorspelbaar.

Klacht	Waarschijnlijke oorzaak	Eerste check
Slecht geluid, stemmen vervormd of te zacht	Versleten microfoon of luidspreker, oxidatie op contacten, echo in de entree	Bij meerdere woningen? Dan buitenpost of centrale
Bel gaat niet	Kabelbreuk, losse aansluiting, defecte centrale	Werkt hij bij de buren wel? Dan jouw aansluiting of binnenpost
Je hoort de bezoeker, de deur opent niet	Defecte deuropener, sluitplaat of te strakke deurdranger	Opent hij bij niemand? Dan het slot, niet de binnenpost
Beeld valt weg of blijft zwart	Camera of monitor defect, videosignaal over ongeschikte bekabeling	Alleen bij jou of overal
Storingen na regen	Vocht in de buitenpost of aansluitdoos	Condens achter het paneel
Eén woning valt steeds uit	Zelf vervangen binnenpost van een ander merk of verkeerd aangesloten	Is er in die woning iets veranderd?

Voor oudere en minder mobiele bewoners is een kapotte intercom meer dan ongemak: ze laten iemand binnen zonder te weten wie. Laat storingen daarom niet liggen tot de volgende ledenvergadering. Zie ook Geef inbrekers geen kans.

Stappenplan: zo krijg je een intercomstoring opgelost

1. Controleer je eigen binnenpost. Hoorn goed op de haak, volume niet op stil, aansluitsnoer vast. Veel binnenposten hebben een schakelaar die oproepen dempt.
2. Vraag twee buren. Hebben zij dezelfde klacht, dan zit het in de buitenpost, centrale of bekabeling. Dat maakt de melding voor de installateur gerichter.
3. Meld schriftelijk bij bestuur of beheerder. Wat gaat er mis, sinds wanneer, hoe vaak, bij welke woningen. Een mail of melding in de VvE-app volstaat; een belletje wordt vergeten.
4. Het bestuur schakelt de installateur in. Onder Modelreglement 2017 beslist het bestuur zelf over onderhoud dat op de begroting staat (artikel 56.2); daar is geen vergadering voor nodig. Bij spoed mag het bestuur ook zonder opdracht van de vergadering handelen, boven 5.000 euro met machtiging van de voorzitter (artikel 57.6).
5. Vraag agendering als er niets gebeurt. Vraag schriftelijk om het punt op de agenda van de eerstvolgende vergadering te zetten, zie Het inbrengen van agendapunten. Wijs op artikel 5:126 lid 1 BW (de VvE voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten) en artikel 5:108 BW (de eigenaars moeten het gebouw in stand houden overeenkomstig de akte).
6. Laatste stap: de kantonrechter. Weigert de vergadering zonder redelijke grond, dan kan een eigenaar een vervangende machtiging vragen (artikel 5:121 BW). Ben je het oneens met een besluit, dan kun je binnen een maand vernietiging vragen (artikel 5:130 lid 2 BW). Bij intercoms komt het zelden zover.

Repareren of vervangen?

Zolang onderdelen leverbaar zijn en storingen incidenteel, is repareren logisch. Installateurs rekenen voor een intercominstallatie op een levensduur van ongeveer vijftien tot twintig jaar. Vervangen wordt verstandiger als storingen terugkeren bij verschillende woningen, als passende onderdelen of binnenposten niet meer leverbaar zijn zodat een mengeling van merken ontstaat, als de jaarlijkse reparatiekosten oplopen, of als bewoners behoeften hebben waar het systeem niet in voorziet, zoals beeld of bediening zonder hoorn.

De vervanging hoort in het meerjarenonderhoudsplan. Artikel 5:126 lid 2 BW eist dat een VvE reserveert op basis van een onderhoudsplan van maximaal vijf jaar oud dat minstens tien jaar vooruitkijkt en de geplande vernieuwingen bevat, of anders minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar spaart. Staat de intercom in het MJOP met een vervangingsjaar, dan is het geld er op tijd en is het besluit eenvoudig. Zie Hier moet een MJOP aan voldoen en Reservefonds VvE verplicht.

Welk intercomsysteem past bij je VvE?

Begin bij je eigen gebouw, niet bij de folder van een leverancier.

Stap 1: breng de huidige situatie in kaart

• Welk systeem hangt er nu (merk, bouwjaar) en welke bekabeling ligt er (aantal aders, type)?
• Welke randapparatuur hangt eraan: deuropener, postkasten met tableau, toegangscontrole met tags, camera's, automatische deuren?
• Hoeveel entrees, hoeveel woningen per entree, welke klachten bij welke woningen?
• Staat vervanging in het MJOP en voor welk jaar?

Stap 2: bepaal de eisen en wensen

In een complex wonen jong en oud door elkaar. De een wil de deur openen vanaf zijn telefoon, de ander wil een toestel met één grote knop. Een goed systeem kan beide. Peil de wensen vooraf bij de bewoners en leg de uitkomst vast voor de offerteaanvraag.

De technieken op een rij

Techniek	Bekabeling	Bestaande kabels hergebruiken	Video	App	Aandachtspunt
Analoog (klassiek, 4 of meer aders)	Eigen ader per functie	Dit is het oude systeem	Beperkt	Nee	Verouderd, onderdelen schaars
2-draads bus	Twee aders voor voeding, spraak en beeld	Ja, in de meeste bestaande complexen	Ja	Ja, via koppeling op het thuisnetwerk	Capaciteit van de centrale bepaalt de uitbreidbaarheid
IP (netwerk)	UTP-netwerkkabel per woning	Nee	Ja, hoge kwaliteit	Ja	Hak- en breekwerk in bestaande bouw, netwerkbeheer nodig
Draadloos (wifi of gsm)	Geen	n.v.t.	Afhankelijk van type	Ja	Gevoelig voor storing en bereik; gsm-varianten hebben abonnementskosten

Voor bestaande complexen is 2-draads de meest gekozen route: de stamleiding door het trappenhuis blijft liggen en per woning wordt alleen een nieuwe binnenpost aangesloten. IP is de logische keuze bij nieuwbouw of grote renovatie waar toch nieuwe kabels worden getrokken. Laat een installateur altijd eerst de bestaande bedrading per opgang beoordelen voordat je offertes vergelijkt.

Waar je verder op let

• Video of audio. Beeld verhoogt de veiligheid. Een video-voorbereid systeem laat woningen kiezen tussen een beeldscherm en een audiotoestel.
• App en cloud. Handig voor wie vaak weg is, maar vraag hoe het systeem werkt als de clouddienst wegvalt en of er doorlopende kosten zijn.
• Eigendom. Een intercom voor het hele gebouw is normaal een aankoop van de VvE, geen abonnement. Na oplevering is het systeem eigendom van de VvE en wordt de investering naar breukdeel omgeslagen.
• Toegangscontrole. Tags, codes en sleutelbeheer zitten steeds vaker in hetzelfde systeem. Bedenk vooraf hoe je omgaat met verhuizingen en verloren tags.
• Bediening voor ouderen. Grote knoppen, duidelijke belsignalen, geen menu's. Voor een bewoner die door een handicap of chronische ziekte een aanpassing nodig heeft, kan de vergadering toestemming niet zomaar weigeren (artikel 23.4 en 23.5 Modelreglement 2017, met verwijzing naar de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte); de kosten van zo'n individuele voorziening zijn voor de bewoner.
• Uitvoering. Bij elke woning moet een monteur binnen. Vraag of de installateur de afsprakenplanning en communicatie met bewoners verzorgt; bij grotere complexen is dat het meeste werk. Zie Is je intercom aan vervanging toe?

Is een intercom wettelijk verplicht?

Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) maakt onderscheid tussen nieuwbouw en bestaande bouw. Voor nieuwbouw eist artikel 4.239 lid 2 dat een hoofdtoegang van een woongebouw aan de buitenkant een voorziening heeft om een signaal te geven dat in de woning waarneembaar is, een spreekinstallatie heeft die vanuit de woning bediend kan worden, en vanuit de woning geopend kan worden. Bel, intercom en deuropener zijn daar dus verplicht. Voor bestaande bouw eist artikel 3.141 lid 2 alleen een voorziening aan de buitenkant om een signaal naar de individuele woningen te geven, als de woningen alleen via een afsluitbare gemeenschappelijke ruimte bereikbaar zijn. Een spreekverbinding en deuropener schrijft het Bbl in bestaande bouw niet voor.

Toch mag een VvE een kapotte intercom niet laten hangen. Artikel 5:108 BW verplicht de eigenaars het gebouw in stand te houden overeenkomstig de akte, en de akte rekent de intercom tot de gemeenschappelijke installaties die de VvE onderhoudt. Een bestaande intercom moet dus gewoon werken.

Besluitvorming over een nieuw systeem

Wie beslist, hangt af van de aard van de uitgave. Onder Modelreglement 2017:

• Reparatie en onderhoud binnen de begroting: het bestuur beslist zelf (artikel 56.2).
• Vervanging die in het MJOP staat en uit het reservefonds wordt betaald: een gewoon vergaderbesluit met meer dan de helft van de uitgebrachte stemmen (artikel 54.1).
• Een nieuwe installatie die niet als onderhoud geldt en niet in het MJOP staat, een uitgave uit het reservefonds die niet in het MJOP is voorzien, of een verplichting boven 5.000 euro (of een ander door de vergadering vastgesteld drempelbedrag): twee derde van de uitgebrachte stemmen, in een vergadering waar minstens twee derde van alle stemmen aanwezig of vertegenwoordigd is (artikel 56.5). Haalt de eerste vergadering dat quorum niet, dan volgt na vijftien dagen tot zes weken een tweede vergadering waar twee derde van de aanwezige stemmen volstaat (artikel 56.6).

De vergadering stelt bij zo'n besluit ook de eventuele extra bijdrage vast, en de uitvoering mag pas starten als het geld er is (artikel 56.7). Oudere modelreglementen kennen vergelijkbare regels met andere artikelnummers en drempels; kijk in je eigen akte. De algemene spelregels staan in Hoe gaat de besluitvorming in een VvE?

Veelgestelde vragen over de intercom in een VvE

Is de intercom gemeenschappelijk eigendom van de VvE?

Ja. Alle modelreglementen van 1973 tot en met 2017 rekenen de huisbel- en deuropenerinstallatie tot de gemeenschappelijke zaken. Sinds Modelreglement 2006 staat er uitdrukkelijk bij dat dit ook geldt voor de binnenposten in de privégedeelten. Alleen als je eigen splitsingsakte iets anders bepaalt, geldt dat.

Wie betaalt een kapotte binnenpost in mijn appartement?

De VvE, tenzij je akte de binnenpost bij de eigenaar legt of je de schade zelf hebt veroorzaakt. Kosten van gemeenschappelijke zaken worden over alle eigenaars verdeeld naar breukdeel (artikel 5:113 lid 2 BW).

Mag ik zelf mijn intercom vervangen door een ander toestel?

Niet zonder toestemming van de vergadering. Artikel 24.4 Modelreglement 2017 verbiedt veranderingen aan gemeenschappelijke gedeelten, ook als die in je privégedeelte zitten. Een afwijkend toestel veroorzaakt bovendien vaak juist de storingen waar anderen last van hebben.

Wat als het bestuur niets doet met mijn melding?

Meld schriftelijk, vraag daarna agendering op de ledenvergadering en wijs op de beheerplicht van de VvE (artikel 5:126 lid 1 BW) en de instandhoudingsplicht (artikel 5:108 BW). Als laatste stap kun je de kantonrechter om een vervangende machtiging vragen (artikel 5:121 BW).

Moet een appartementengebouw een intercom hebben?

Bij nieuwbouw wel: het Bbl eist bij een hoofdtoegang een belsignaal, een spreekinstallatie en een deuropener die vanuit de woning bediend worden (artikel 4.239). Voor bestaande bouw eist het Bbl alleen een belsignaal naar de woningen (artikel 3.141). Een bestaande intercom moet de VvE wel in stand houden, omdat de akte hem tot de gemeenschappelijke installaties rekent.

Ik huur mijn appartement. Bij wie meld ik een intercomstoring?

Bij je verhuurder. Die moet gebreken aan het gehuurde verhelpen (artikel 7:206 BW) en is als eigenaar lid van de VvE. In veel complexen mag je ook direct bij de beheerder melden; houd je verhuurder dan wel op de hoogte.

Kan de bestaande bekabeling worden hergebruikt bij een nieuw systeem?

Meestal wel. 2-draads systemen gebruiken twee aders voor voeding, spraak en beeld en werken in de meeste bestaande complexen op de aanwezige stamleiding. Alleen voor een volledig IP-systeem is nieuwe netwerkbekabeling per woning nodig.

Intercomstoringen en vervanging regelen in de VvE-app

In de VvE-app van VvE.nl melden bewoners een storing aan de intercom met foto en omschrijving, ziet het bestuur direct of meerdere woningen dezelfde klacht hebben en volgt iedereen de afhandeling. De splitsingsakte en het modelreglement staan bij de documenten, het MJOP toont het geplande vervangingsjaar, en de begroting en het reservefonds laten zien of het geld er is. Het besluit over een nieuw systeem bereid je voor en leg je vast in de vergaderingenmodule. Bekijk hoe de VvE-app werkt.

Bronnen

• KNB, Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2017, artikelen 1, 8, 10, 11, 12, 23, 24, 54 tot 57. Geraadpleegd 9 september 2026.
• KNB, Modelreglement 2006 (akte 17 januari 2006), artikel 17 lid 1 onder h.
• KNB, Modelreglement 1992, artikel 9; Modelreglement 1983, artikel 9; Modelreglement 1973.
• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 5:108, 5:112, 5:113, 5:120, 5:121, 5:126 en 5:130, wetten.overheid.nl, geraadpleegd 9 september 2026.
• Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 7:204 en 7:206, wetten.overheid.nl, geraadpleegd 9 september 2026.
• Besluit bouwwerken leefomgeving, artikel 4.239 en artikel 3.141, wetten.overheid.nl; toelichting iplo.nl, Bouwwerkinstallaties. Geraadpleegd 9 september 2026.
• Mauriks Solutions, Intercomsysteem technologieën vergeleken, 1 mei 2026 (alleen techniek).
• Camerainstallatie.nl, Intercomsysteem voor appartementsgebouw VvE, 26 augustus 2026 (verloop vervanging, hergebruik stamleiding, eigendom, levensduur).