De positie van huurders binnen een VvE-complex

In steeds meer appartementsgebouwen worden woningen niet (meer) uitsluitend bewoond door eigenaren, maar ook door huurders. Dat roept binnen Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) regelmatig vragen op. Welke rechten en plichten hebben huurders binnen een VvE? En hoe werkt de besluitvorming wanneer niet alle bewoners ook eigenaar zijn?

In dit artikel wordt uiteengezet wat de wet en de praktijk zeggen over de positie van huurders binnen een VvE.

---

1. Mag een appartement worden verhuurd?

Het uitgangspunt in het Nederlandse appartementsrecht is dat een eigenaar zijn appartement mag verhuren, tenzij het splitsingsreglement of het huishoudelijk reglement dit beperkt of verbiedt. De meeste moderne splitsingsreglementen (bijvoorbeeld gebaseerd op de modelreglementen van 1992, 2006 of 2017) staan verhuur toe, maar stellen wel voorwaarden.

Zo kan in het reglement zijn bepaald dat de eigenaar:

• de verhuur vooraf moet melden aan het bestuur van de VvE;

• een kopie van de huurovereenkomst moet overleggen;

• of dat de huurder schriftelijk moet verklaren dat hij zich zal houden aan de regels van de VvE.

In oudere splitsingsreglementen komt nog wel eens een bepaling voor die verhuur geheel verbiedt, of alleen toestaat na toestemming van de vergadering van eigenaars. In dat geval moet de eigenaar dus eerst toestemming vragen voordat hij zijn appartement mag verhuren.

Het doel van dergelijke bepalingen is niet om verhuur te ontmoedigen, maar om te waarborgen dat de huurder op de hoogte is van – en zich houdt aan – de binnen de VvE geldende regels, zodat de leefbaarheid en veiligheid in het gebouw behouden blijven.

---

2. De juridische positie van de huurder binnen de VvE

De Vereniging van Eigenaars is, zoals de naam aangeeft, een vereniging van appartementseigenaars. Alleen eigenaren zijn van rechtswege lid van de VvE. Zij zijn bevoegd om deel te nemen aan de vergadering van eigenaars, hebben stemrecht en dragen bij aan de gemeenschappelijke kosten.

Een huurder is géén lid van de VvE en heeft daarom geen formele rechten of verplichtingen jegens de vereniging. Zijn rechtsverhouding bestaat uitsluitend tussen hem en de eigenaar/verhuurder.

Dit betekent concreet dat:

• de huurder geen stemrecht heeft in de vergadering van eigenaars;

• de huurder niet zelfstandig besluiten kan nemen of aanvechten;

• de VvE geen directe contractuele relatie heeft met de huurder.

Toch kan de huurder in de praktijk wel degelijk invloed uitoefenen op het functioneren van de VvE, zoals hieronder zal blijken.

---

3. Betrokkenheid van huurders bij de VvE

Hoewel huurders geen formele rol hebben binnen de VvE, komt het regelmatig voor dat zij toch betrokken worden bij vergaderingen of overleg. In veel complexen wonen immers vooral huurders, terwijl de eigenaren (bijvoorbeeld beleggers of woningcorporaties) elders gevestigd zijn.

De eigenaar kan zijn huurder machtigen om namens hem het woord te voeren of om te stemmen tijdens de vergadering van eigenaars. De stem blijft formeel die van de eigenaar, maar de huurder kan zo wél praktische zaken onder de aandacht brengen.

Daarnaast kan de VvE ervoor kiezen om huurders – met instemming van het bestuur – toegang te verlenen tot de vergadering als toehoorder. De huurder kan dan meeluisteren en in sommige gevallen het woord voeren, zonder stemrecht. Dit bevordert de communicatie en voorkomt misverstanden over besluiten die het dagelijks gebruik van het gebouw raken.

---

4. Rechten en plichten van huurders

Hoewel de huurder geen lid is van de VvE, is hij wel gebonden aan de regels die voor het gebouw gelden. Deze verplichting vloeit voort uit de huurovereenkomst en de wet.

Rechten

• De huurder heeft recht op ongestoord woongenot en mag gebruikmaken van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw (entree, trappenhuis, lift, binnentuin, etc.).

• Bij gebreken aan gemeenschappelijke delen (bijvoorbeeld een lekkend dak) kan de huurder de verhuurder aanspreken. De verhuurder moet op zijn beurt de VvE inschakelen voor herstel.

Plichten

• De huurder moet zich houden aan het huishoudelijk reglement en de besluiten van de VvE voor zover deze van invloed zijn op het gebruik van het appartement.

• De huurder moet overlast en hinder voor andere bewoners voorkomen.

• De huurder is verplicht aanwijzingen van het VvE-bestuur op te volgen voor zover die via de eigenaar aan hem worden doorgegeven.

Indien een huurder zich herhaaldelijk niet aan de regels houdt, kan de VvE de eigenaar aanspreken. In uiterste gevallen kan de VvE via de rechter afdwingen dat de verhuurder maatregelen neemt of de huurovereenkomst beëindigt.

---

5. De besluitvorming: eigenaars bepalen, maar overleg loont

Alle formele besluiten van de VvE worden genomen door de vergadering van eigenaars. Alleen eigenaren (of hun gemachtigden) kunnen stemmen over onderwerpen als onderhoud, verduurzaming, begroting of wijziging van het reglement.

Dat betekent dat huurders geen directe invloed hebben op de besluitvorming. Toch is er in de praktijk steeds meer aandacht voor goede communicatie tussen VvE en huurders. Zeker in complexen met veel huurwoningen kan het draagvlak voor besluiten groter worden wanneer huurders tijdig worden geïnformeerd en gehoord.

---

6. Conclusie

De positie van huurders binnen een VvE is juridisch gezien beperkt, maar in de praktijk van groot belang. Verhuur van appartementen is toegestaan, mits het reglement dat toelaat en de eigenaar zorgt dat de huurder zich aan de regels van de VvE houdt.

Hoewel huurders geen formele zeggenschap hebben, kunnen zij via hun verhuurder of in overleg met het bestuur een waardevolle bijdrage leveren aan het goed functioneren van het gebouw.