Verstopping in VvE-appartement: wie betaalt de kosten?

Kort antwoord: wie betaalt bij een verstopping hangt af van de leiding waarin de prop zit. Zit de verstopping in je eigen afvoer, van gootsteen, douche of toilet tot aan de gemeenschappelijke standleiding, dan betaal jij. Zit de verstopping in de standleiding, de verzamelleiding of het riool onder het gebouw, dan betaalt de VvE uit de gezamenlijke kas. Dat volgt uit het modelreglement bij je splitsingsakte: de modelreglementen van 1992, 2006 en 2017 rekenen leidingen die meer dan één appartement bedienen tot de gemeenschappelijke zaken en leggen het ontstoppen van sanitair en leidingen in het privégedeelte bij de eigenaar. Is de verstopping veroorzaakt door één bewoner, bijvoorbeeld met vochtige doekjes of vet, dan kan de VvE de kosten op die bewoner verhalen. Gevolgschade zoals een ondergelopen keuken valt meestal onder de verzekering, de ontstoppingsrekening zelf niet.

In dit artikel lees je hoe je bepaalt of een leiding gemeenschappelijk of privé is, wat de drie modelreglementen zeggen, hoe het zit met een veroorzaker en de verzekering, en wat je doet bij een acute verstopping.

Gemeenschappelijke leiding of privéleiding: hier ligt de grens

De riolering van een appartementengebouw bestaat uit drie delen. Ten eerste de korte afvoeren in je eigen woning: sifon, douche-, bad- en wastafelafvoer en de afvoerbuis van het toilet, tot het punt waar ze op de standleiding uitkomen. Ten tweede de standleiding: de verticale buis die door alle verdiepingen loopt en het afvalwater van meerdere appartementen naar beneden brengt. Ten derde de verzamel- en grondleidingen onder of achter het gebouw, richting erfgrens en gemeentelijk riool.

Het eerste deel bedient alleen jouw appartement en is privé. Het tweede en derde deel bedienen meerdere appartementen en zijn gemeenschappelijk. Die indeling staat niet in de wet zelf, maar de wet verplicht wel dat het reglement bij de splitsingsakte regelt welke kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen en hoe gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten zijn geregeld (artikel 5:112 lid 1 onder a en c BW). Vrijwel elke splitsingsakte verwijst daarvoor naar een van de modelreglementen van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Welk modelreglement voor jouw gebouw geldt, staat in de akte. Hoe je die leest, staat in Splitsingsakte uitgelegd en Het modelreglement binnen de splitsingsakte.

Wat de modelreglementen zeggen over afvoerleidingen

De drie meest gebruikte modelreglementen zeggen in de kern hetzelfde, met steeds preciezere bewoordingen. De tabel geeft de artikelen weer zoals ze in de tekst van de reglementen staan.

Modelreglement	Gemeenschappelijk	Privé (eigenaar ontstopt zelf)
1992, artikel 9 lid 1 onder b en artikel 18 lid 1	De leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering, voor zover die niet uitsluitend ten dienste van één privégedeelte strekken	Het schoonhouden en ontstoppen van alle sanitair en leidingen, met uitzondering van de gemeenschappelijke leidingen uit artikel 9
2006, artikel 17 lid 1 onder g, lid 2 onder a en artikel 28 lid 1	De leidingen voor de afvoer van hemelwater, gootwater en fecaliën, voor zover niet uitsluitend dienstbaar aan één privégedeelte	Diezelfde leidingen voor zover ze wel uitsluitend één privégedeelte bedienen, plus het schoonhouden en ontstoppen van alle sanitair en leidingen in het privégedeelte
2017, artikel 11.1 onder g, artikel 12 (ii) onder f en g en artikel 30.1	De leidingen en buizen voor de afvoer van hemelwater en afvalwater, behalve de leidingen die onder artikel 12 vallen	Het schoonhouden en ontstoppen van alle sanitaire voorzieningen en de bijbehorende afvoerleidingen tot de begrenzing van het privégedeelte, en onderhoud, herstel en vervanging van afvoerbuizen die uitsluitend jouw privégedeelte bedienen

Het criterium is dus steeds: bedient de leiding alleen jouw appartement, dan is hij van jou. Bedient hij ook andere appartementen, dan is hij van de VvE. De standleiding bedient per definitie meerdere appartementen en is daarmee altijd gemeenschappelijk, ook het stuk dat door jouw badkamer of keuken loopt.

Modelreglement 2017: de bereikbaarheidstoets

Het reglement van 2017 voegt een praktische toets toe. Afvoerbuizen die in een vloer of wand rond jouw privégedeelte liggen, zijn alleen privé als ze bereikbaar zijn zonder schade van betekenis aan die vloer of wand toe te brengen, en als ze uitsluitend jouw privégedeelte bedienen (artikel 12 (ii) onder g). Schade van betekenis is schade die je niet eenvoudig zelf kunt herstellen. Een afvoer die in het beton van de verdiepingsvloer is gestort en alleen met hak- en breekwerk bereikbaar is, is onder dit reglement dus gemeenschappelijk, ook als hij alleen jouw appartement bedient.

Bij twijfel beslist onder de reglementen van 1992 en 2006 de vergadering van eigenaars of iets gemeenschappelijk is (artikel 10 respectievelijk artikel 18); onder het reglement van 2017 geldt de uitleg die naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is, in het uiterste geval vastgesteld door de rechter (artikel 22.1). Jouw splitsingsakte kan van het modelreglement afwijken; de akte gaat altijd voor.

Wie betaalt in welke situatie

Situatie	Wie betaalt het ontstoppen	Waarom
Gootsteen, douche of toilet in één appartement loopt niet weg, de buren hebben nergens last van	De eigenaar van dat appartement	Privéleiding tot de standleiding; ontstoppen van eigen sanitair en leidingen is onderhoud van het privégedeelte
Meerdere appartementen boven elkaar hebben last, water komt omhoog bij de onderste woning	De VvE	Standleiding of verzamelleiding bedient meerdere appartementen en is gemeenschappelijk
Riool onder het gebouw of op het eigen terrein tot de erfgrens zit dicht	De VvE	Gemeenschappelijke leiding; het particuliere riool tot de erfgrens hoort bij het perceel en dus bij de gezamenlijke eigenaars
Verstopping in de perceelaansluiting of het openbare riool voorbij de erfgrens	De gemeente	Beheer en onderhoud van de perceelaansluitleiding en het openbare riool liggen bij de gemeente; de precieze grens staat in de gemeentelijke aansluitverordening
Verstopping in een gemeenschappelijke leiding, aantoonbaar veroorzaakt door één bewoner	Eerst de VvE, die de kosten verhaalt op de veroorzaker	Aansprakelijkheid voor toegebrachte schade in de modelreglementen en onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW)
Hemelwaterafvoer van dak of galerij zit dicht	De VvE	Leidingen voor de afvoer van hemelwater die meer dan één privégedeelte bedienen zijn gemeenschappelijk

Betaalt de VvE, dan betaal jij mee via je VvE-bijdrage: de kosten van gemeenschappelijke zaken worden over alle eigenaars verdeeld volgens de breukdelen in de splitsingsakte (artikel 5:113 lid 2 BW), ook over wie zelf geen last had.

De grens met het gemeentelijke riool

Op eigen terrein loopt het riool tot de erfgrens, waar meestal een erfscheidingsput of ontstoppingsstuk zit. Gemeenten leggen in een aansluitverordening vast waar het particuliere riool eindigt. De gemeente Hoeksche Waard bijvoorbeeld definieert het aansluitpunt als de erfscheidingsput op of binnen 0,5 meter van de kadastrale eigendomsgrens, beheert zelf de perceelaansluitleiding en legt het particuliere riool bij de rechthebbende (Aansluitverordening riolering 2026, artikelen 1 en 10). De details verschillen per gemeente. Staat de erfscheidingsput vol water, dan zit de verstopping meestal aan de kant van de gemeente; is de put leeg, dan is het een zaak van de VvE.

De veroorzaker betaalt: verhaal op een bewoner

Een verstopte standleiding heeft vaak een aanwijsbare oorzaak: vochtige doekjes, kattenbakvulling, frituurvet, bouwafval. Is aantoonbaar dat één bewoner de prop heeft veroorzaakt, dan kan de VvE de kosten op die bewoner verhalen, op twee grondslagen.

1. Het reglement. Iedere eigenaar en gebruiker is aansprakelijk voor de schade die hij aan het gebouw of de gemeenschappelijke zaken toebrengt, voor zover die schade aan hemzelf, zijn huisgenoten, bezoekers of personeel kan worden toegerekend (artikel 3 van de modelreglementen 2006 en 2017; artikel 16 van het modelreglement 1992). De eigenaar staat er ook voor in dat zijn huurder de regels naleeft.
2. De wet. Wie een ander onrechtmatig schade toebrengt en aan wie dat kan worden toegerekend, is verplicht die schade te vergoeden (artikel 6:162 BW).

Het knelpunt is het bewijs. Vraag het ontstoppingsbedrijf daarom altijd om een schriftelijk verslag met de locatie van de prop, de aard van het materiaal en foto's uit de camera-inspectie. Zonder zo'n verslag blijft de rekening bij de VvE. Veel VvE's leggen in het huishoudelijk reglement vast wat niet door de afvoer mag. Zie Het huishoudelijk reglement van de VvE.

Wat de verzekering wel en niet betaalt

Maak onderscheid tussen de oorzaak en het gevolg. Het ontstoppen zelf is onderhoud. Een opstalverzekering dekt plotselinge en onverwachte schade en vergoedt geen schade door achterstallig onderhoud (Consumentenbond, 2 juni 2026). Ook de consumentenwebsite van het Verbond van Verzekeraars wijst erop dat de verzekeraar verwacht dat de schade niet aan achterstallig onderhoud te wijten is. Reken er dus niet op dat de rekening van het ontstoppingsbedrijf door een verzekeraar wordt betaald, tenzij de polis dat uitdrukkelijk noemt.

De gevolgschade ligt anders. Komt er door de verstopping rioolwater in een woning en raken vloer, keuken of inboedel beschadigd, dan is dat in de regel wel een verzekerde gebeurtenis: de opstalverzekering van de VvE voor het gebouw en de afwerking, de inboedelverzekering van de bewoner voor de spullen. Een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 12 november 2019 laat zien hoe dat loopt. In een Rotterdams complex kwam bij het verhelpen van een verstopping, in opdracht van de VvE, rioolwater in een appartement terecht. De inboedelverzekeraar van de bewoners vergoedde de inboedel, de verzekeraar van de VvE vloer en keuken, behalve schade door slecht kitwerk: achterstallig onderhoud was ook daar uitgesloten. Het restant moest de VvE zelf bijbetalen, omdat zij aansprakelijkheid had erkend.

Meld schade dus direct bij het bestuur en je eigen verzekeraar, met foto's. Welke polis wat dekt, lees je in Is waterschade aan mijn VvE-appartement goed verzekerd? en De opstalverzekering voor VvE's uitgelegd.

Acute verstopping: dit doe je in zeven stappen

1. Stop met water gebruiken en waarschuw de buren. Vraag de bewoners boven je om even niet te spoelen of te douchen. Bij een verstopte standleiding komt hun water bij jou omhoog.
2. Bepaal of het alleen bij jou is. Loopt één afvoer niet weg en zijn andere afvoeren in je woning in orde, dan zit de prop waarschijnlijk in je eigen leiding. Loopt alles slecht weg, borrelt het toilet als de buren spoelen of ruik je rioollucht, dan wijst dat op de standleiding.
3. Meld het bij het bestuur of de beheerder. Bij belangrijke schade of dreigende schade in een privégedeelte ben je verplicht het bestuur of de beheerder onverwijld te waarschuwen (artikel 4 modelreglement 2017). Doe dat schriftelijk, met foto's en tijdstip.
4. Laat de VvE de opdracht geven bij een gemeenschappelijke leiding. De VvE voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten (artikel 5:126 lid 1 BW). Veel VvE's hebben een vast ontstoppingsbedrijf of een servicecontract. Geef je zelf opdracht voor werk aan een gemeenschappelijke leiding zonder overleg, dan loop je het risico dat je de rekening niet vergoed krijgt.
5. Geef toegang als dat nodig is. Je moet de gemeenschappelijke leidingen in je woning bereikbaar houden en toegang verlenen als het bestuur dat nodig oordeelt voor werk aan gemeenschappelijke gedeelten; schade die daaruit voortvloeit vergoedt de VvE (artikel 28 lid 2 en 3 modelreglement 2006; artikel 30.2 en 30.3 modelreglement 2017). Meer in Moet een bewoner toegang verlenen bij schade of renovatie?
6. Vraag een verslag van het ontstoppingsbedrijf. Locatie van de prop, oorzaak, foto's van de camera-inspectie. Dat verslag bepaalt wie betaalt en is het bewijs bij verhaal op een veroorzaker.
7. Meld gevolgschade bij de verzekeraars. Schade aan het gebouw bij de opstalverzekeraar van de VvE via het bestuur, schade aan je spullen bij je eigen inboedelverzekeraar.

Terugkerende verstoppingen: onderhoud in plaats van brandjes blussen

Komt een verstopping in de standleiding elke paar maanden terug, dan is dat zelden toeval. Oude gietijzeren standleidingen roesten van binnen ruw en vernauwen, waardoor vet en vezels blijven hangen. Periodiek reinigen helpt tijdelijk, uiteindelijk is renovatie of vervanging nodig. Dat is groot onderhoud aan een gemeenschappelijke zaak: de vergadering besluit erover en de VvE betaalt uit het reservefonds, dat gevoed wordt op basis van een meerjarenonderhoudsplan (artikel 5:126 lid 2 BW). Staan de standleidingen nog niet in het MJOP, zet het dan op de agenda. Veel VvE's sluiten daarnaast een servicecontract voor periodiek reinigen en het verhelpen van verstoppingen in gemeenschappelijke leidingen. Lees meer in Rioolleidingen in de VvE: onderhoud, verstoppingen en verantwoordelijkheden, Standleidingen renoveren en Waar een MJOP aan moet voldoen.

Wat je zelf kunt doen om verstoppingen te voorkomen

• Geen vochtige doekjes, tampons, kattenbakvulling of luiers door het toilet, ook niet als op de verpakking "doorspoelbaar" staat.
• Geen frituurvet of bakvet door de gootsteen. Laat het stollen en gooi het bij het restafval.
• Gebruik een zeefje in gootsteen en douche en maak de sifon af en toe schoon.
• Bij een verbouwing: laat de aannemer geen specie, gips of tegellijm door de afvoer spoelen. Dat is de klassieke oorzaak van een dichtgezette standleiding, en de eigenaar die laat verbouwen is daarvoor aansprakelijk.

De kostenverdeling buiten de riolering lees je in Wie betaalt de onderhoudskosten: de VvE of jij?

Veelgestelde vragen over verstoppingen in een VvE

Is de standleiding gemeenschappelijk of privé?

Gemeenschappelijk. De standleiding voert het afvalwater van meerdere appartementen af en valt daarmee onder de leidingen die niet uitsluitend één privégedeelte bedienen (artikel 9 modelreglement 1992, artikel 17 modelreglement 2006, artikel 11 modelreglement 2017). Dat geldt ook voor het stuk standleiding dat door jouw woning loopt.

Mijn toilet borrelt als de buren doorspoelen. Wie betaalt?

Borrelen, terugstromend water en rioollucht bij meerdere afvoeren tegelijk wijzen op een verstopping of vernauwing in de standleiding. Dat is een gemeenschappelijke leiding, dus de VvE geeft opdracht en betaalt. Meld het bij het bestuur of de beheerder.

De afvoer van mijn balkon is verstopt. Is dat voor mij of voor de VvE?

Dat hangt af van je akte. Leidingen voor de afvoer van hemelwater die meer dan één privégedeelte bedienen zijn gemeenschappelijk. Een hemelwaterafvoer waarop de balkons van meerdere verdiepingen zijn aangesloten is dus van de VvE. Een afvoertje dat alleen jouw balkon of terras bedient kan onder het modelreglement van 2017 privé zijn (artikel 12 (ii) onder g). Bladeren en vuil uit het rooster halen mag je in elk geval zelf doen.

Mag ik zelf een ontstoppingsbedrijf bellen?

Voor je eigen afvoer tot de standleiding: ja, dat is jouw onderhoud en jouw rekening. Voor de standleiding of andere gemeenschappelijke leidingen: meld het eerst bij het bestuur of de beheerder, die vaak een vast bedrijf hebben. Alleen als niemand bereikbaar is en er water de woning instroomt, is zelf bellen te verdedigen. Leg dan vast dat je het bestuur hebt geprobeerd te bereiken.

De verstopping is veroorzaakt door de bovenbuurman. Kan de VvE de kosten op hem verhalen?

Ja, als aantoonbaar is dat hij de verstopping heeft veroorzaakt. Iedere eigenaar en gebruiker is aansprakelijk voor schade die hij aan het gebouw of de gemeenschappelijke zaken toebrengt en die aan hem, zijn huisgenoten, bezoekers of personeel kan worden toegerekend (artikel 3 modelreglement 2006 en 2017). Daarnaast geldt de regel over onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW). Het verslag van het ontstoppingsbedrijf is het bewijs.

Betaalt de opstalverzekering van de VvE het ontstoppen?

In de regel niet. Ontstoppen is onderhoud; een opstalverzekering dekt plotselinge en onverwachte schade en sluit achterstallig onderhoud uit. De gevolgschade, zoals een beschadigde vloer of keuken door rioolwater, is meestal wel gedekt: het gebouw via de opstalverzekering van de VvE, je spullen via je eigen inboedelverzekering. Controleer de polisvoorwaarden van je VvE.

Wat als de VvE weigert een verstopte standleiding te laten ontstoppen?

De eigenaars zijn tegenover elkaar verplicht het gebouw in stand te houden overeenkomstig de akte (artikel 5:108 lid 1 BW). Leg je melding schriftelijk vast, zet het punt op de agenda van de vergadering en win bij stilzitten juridisch advies in.

Verstoppingen melden en opvolgen in de VvE-app

In de VvE-app van VvE.nl meld je een verstopping als storing, met foto's en een omschrijving, zodat het bestuur of de beheerder direct ziet waar het probleem zit en de opvolging kan vastleggen. De splitsingsakte, het modelreglement en het huishoudelijk reglement staan bij de documenten van je VvE, zodat je bij een discussie over gemeenschappelijk of privé meteen het juiste artikel kunt opzoeken. Bekijk hoe de VvE-app werkt.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 5:108, 5:112, 5:113 en 5:126, wetten.overheid.nl, geldend vanaf 1 januari 2024, geraadpleegd 9 september 2026.
• Burgerlijk Wetboek Boek 6, artikel 6:162, wetten.overheid.nl, geraadpleegd 9 september 2026.
• Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2017, artikelen 3, 4, 10, 11, 12, 22 en 30.
• Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006, vastgesteld 17 januari 2006, artikelen 3, 17, 18 en 28.
• Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992, vastgesteld 2 januari 1992, artikelen 9, 10, 16 en 18.
• Gerechtshof Den Haag, 12 november 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:3707, schade in een woning na het verhelpen van een verstopping waarvoor de VvE aansprakelijk is.
• Gemeente Hoeksche Waard, Aansluitverordening riolering 2026, vastgesteld 9 december 2025, in werking 30 december 2025, artikelen 1 en 10.
• Consumentenbond, Welke schade vergoedt een opstalverzekering niet? en Wat dekt een opstalverzekering?, beide bijgewerkt 2 juni 2026.
• Verbond van Verzekeraars, VanAtotZekerheid: waterschade, geraadpleegd 9 september 2026.