Funderingsproblemen binnen een VvE: wie is verantwoordelijk en wat moet je doen?

Funderingsproblemen zijn de laatste tijd regelmatig in het nieuws. Vooral oudere woningen in delen van Nederland blijken kwetsbaar door bodemdaling, droogte en verouderde funderingen. Voor eigenaren van een eengezinswoning is vaak duidelijk dat zij zelf verantwoordelijk zijn voor herstel. Maar hoe zit dat als je in een appartement woont? Geldt dat ook voor een Vereniging van Eigenaars (VvE)?

Het korte antwoord is: ja, funderingsproblemen kunnen ook VvE's treffen. De aanpak is echter anders, omdat de fundering in de meeste gevallen een gemeenschappelijk onderdeel van het gebouw is.

De fundering is meestal van de VvE

Bij appartementsgebouwen behoort de fundering doorgaans tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Dat betekent dat niet één appartementseigenaar verantwoordelijk is, maar de gezamenlijke eigenaren via de VvE. De juridische basis hiervoor ligt in de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Hierin staat welke onderdelen gemeenschappelijk zijn en hoe de kosten worden verdeeld. In de meeste gevallen gebeurt dat op basis van de breukdelen van de appartementsrechten.

Hoewel uitzonderingen mogelijk zijn, is de fundering vrijwel altijd een gezamenlijke verantwoordelijkheid. Daarom is het verstandig om bij twijfel altijd eerst de splitsingsakte te raadplegen.

Hoe herken je funderingsproblemen?

Funderingsproblemen ontstaan meestal geleidelijk. Mogelijke signalen zijn:

• scheuren in gevels of binnenmuren;
• deuren en ramen die gaan klemmen;
• verzakkende vloeren;
• scheefstand van het gebouw;
• terugkerende scheurvorming na eerdere reparaties.

Deze signalen betekenen niet automatisch dat de fundering de oorzaak is. Wel zijn ze aanleiding om nader onderzoek te laten uitvoeren door een deskundige.

Wat moet een VvE doen?

Wanneer er een vermoeden bestaat van funderingsproblemen, is het belangrijk om niet af te wachten. Hoe eerder een probleem wordt onderzocht, hoe groter de kans dat verdere schade en hogere herstelkosten worden voorkomen.

Een logische aanpak is:

1. Laat een bouwkundige of funderingsspecialist onderzoek uitvoeren.
2. Bespreek de uitkomsten in de Algemene Ledenvergadering (ALV).
3. Stel vast welke maatregelen noodzakelijk zijn.
4. Maak een plan voor financiering en uitvoering.

Omdat funderingsherstel vaak een omvangrijke investering is, vraagt dit vrijwel altijd om een formeel besluit van de ledenvergadering. Het bestuur kan dit niet zelfstandig besluiten als de kosten de normale onderhoudsbevoegdheid overstijgen.

Hoe worden de kosten betaald?

Dat is vaak de grootste zorg van appartementseigenaren. Funderingsherstel kan immers aanzienlijk duurder zijn dan regulier onderhoud.

De kosten kunnen op verschillende manieren worden gefinancierd:

• uit het reservefonds van de VvE;
• via een extra bijdrage van de appartementseigenaren;
• met een lening die de VvE gezamenlijk afsluit;
• eventueel in combinatie met subsidiemogelijkheden of gemeentelijke regelingen, afhankelijk van de locatie.

Een goed gevuld reservefonds maakt een groot verschil. Daarom is het belangrijk dat VvE's niet alleen sparen voor zichtbaar onderhoud, zoals schilderwerk of dakvervanging, maar ook rekening houden met minder zichtbare constructieve onderdelen van het gebouw.

Wordt funderingsschade vergoed door de verzekering?

Veel mensen gaan ervan uit dat de opstalverzekering van de VvE funderingsherstel dekt. Dat is meestal niet het geval.

Schade die ontstaat door normale slijtage, bodemdaling of verzakking valt doorgaans buiten de dekking van een reguliere opstalverzekering. Alleen wanneer de schade het gevolg is van een plotselinge, verzekerde gebeurtenis kan er soms dekking bestaan. Het is daarom verstandig om de polisvoorwaarden regelmatig te controleren en hierover advies in te winnen bij de verzekeraar of tussenpersoon.

Voorkomen is beter dan genezen

Niet ieder gebouw loopt hetzelfde risico op funderingsproblemen. Vooral oudere gebouwen in gebieden met een slappe bodem of houten paalfunderingen verdienen extra aandacht.

Voor VvE's is preventief onderhoud daarom essentieel. Door periodieke inspecties uit te voeren, een actueel Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) te hebben en voldoende reserves op te bouwen, kunnen onverwachte financiële tegenvallers beter worden opgevangen.

Conclusie

Funderingsproblemen zijn niet alleen een aandachtspunt voor particuliere huiseigenaren, maar zeker ook voor VvE's. Omdat de fundering meestal een gemeenschappelijk onderdeel van het gebouw is, ligt de verantwoordelijkheid doorgaans bij de vereniging. Dat vraagt om gezamenlijke besluitvorming, een goede financiële voorbereiding en tijdig onderzoek wanneer er signalen van verzakking zijn.

Twijfelt uw VvE over de staat van de fundering? Wacht dan niet tot kleine scheuren grote problemen worden. Een tijdige inspectie geeft duidelijkheid en helpt om weloverwogen keuzes te maken voor de toekomst van het gebouw.