Condens, schimmel en vervanging: zo houd je ramen in topconditie binnen de VvE

Ramen zijn een essentieel onderdeel van elk appartement. Ze zorgen voor licht, ventilatie en dragen bij aan de energieprestatie van een gebouw. Voor Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) spelen ramen bovendien een rol bij onderhoud, vervanging en het waarborgen van een uniforme uitstraling van het complex. Maar welke soorten ramen en beglazing zijn er eigenlijk? Wanneer is vervanging verstandig? En hoe zit het met schimmel, condens of beslagen ramen? In dit artikel geven we een overzicht van de belangrijkste aandachtspunten én bespreken we of een VvE regels mag stellen aan ramen.

Soorten ramen en beglazing

De afgelopen decennia zijn er grote stappen gezet op het gebied van isolatie en energiebesparing. Dat zie je duidelijk terug in de verschillende soorten beglazing:

Enkel glas
Dit komt nog voor in oudere gebouwen, maar is inmiddels sterk verouderd. Enkel glas isoleert nauwelijks en zorgt vaak voor koudebruggen en condens.
Dubbel glas (HR, HR+)
Vanaf de jaren ’80 werd dubbel glas de standaard. Hierbij zitten twee glasplaten tegen elkaar met een dunne luchtlaag ertussen. HR en HR+ glas zijn verbeterde varianten, waarbij een coating en edelgasvulling zorgen voor betere isolatie.
HR++ glas
Tegenwoordig is HR++ de minimale norm bij vervanging. Dit type glas bestaat uit twee glasplaten met een speciale coating en een vulling met edelgas (meestal argon). Het isoleert aanzienlijk beter dan standaard dubbel glas.
Triple glas (HR+++)
De nieuwste standaard is triple glas, met drie glasplaten en twee gaslagen. Het isoleert uitstekend en wordt vaak toegepast bij nieuwbouw of bij renovaties gericht op hoge energieprestaties.

Het type glas dat in een appartement wordt geplaatst, hangt vaak samen met de bouwperiode en de afspraken binnen de VvE.

Wanneer moet je ramen vervangen?

Ramen gaan jarenlang mee, maar slijtage is onvermijdelijk. Vervanging kan nodig zijn in de volgende situaties:

Veroudering: ramen met enkel glas of standaard dubbel glas voldoen vaak niet meer aan de huidige isolatienormen.
Vochtproblemen: als er condens tussen de glasplaten verschijnt, betekent dit dat de kitnaden lek zijn en de isolerende werking verloren is gegaan.
Schade: bij scheuren, krassen of aantasting van het kozijn is vervanging vaak de enige oplossing.
Energieprestatie: als de VvE of eigenaar wil verduurzamen, kan het plaatsen van HR++ of triple glas een belangrijke stap zijn.

Veel VvE’s nemen vervanging van ramen op in het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP), zodat kosten en planning vooraf duidelijk zijn.

Onderhoud van ramen

Goed onderhoud verlengt de levensduur van ramen en voorkomt problemen. Denk hierbij aan:

Regelmatig schoonmaken van glas en kozijnen om vuil, stof en vochtophoping te voorkomen.
Kozijnen controleren: houten kozijnen moeten periodiek geschilderd worden, aluminium of kunststof kozijnen vragen vooral om reiniging.
Ventilatie: door goed te ventileren verklein je de kans op condens en schimmelvorming rondom de ramen.

Condens en schimmel op ramen

Condensvorming is een veelvoorkomend probleem, vooral in de herfst en winter. Er zijn verschillende situaties:

Condens aan de binnenkant: dit duidt meestal op een te hoge luchtvochtigheid binnenshuis. Oplossingen zijn beter ventileren, vaker luchten en eventueel een luchtontvochtiger gebruiken.
Condens tussen de glasplaten: dit is een teken dat de isolatieruit lek is. De glasunit moet vervangen worden.
Condens aan de buitenkant: dit komt vaak voor bij HR++ en triple glas. Het is eigenlijk een goed teken, want het laat zien dat het raam warmte goed binnenhoudt. Het verdwijnt meestal vanzelf.

Schimmelvorming rondom ramen ontstaat vaak door vochtophoping en onvoldoende ventilatie. Tijdig schoonmaken en structurele oplossingen zoals ventilatieroosters of mechanische ventilatie zijn belangrijk om dit te voorkomen.

Mag een VvE regels stellen aan ramen?

Ja, een VvE mag regels stellen aan ramen en kozijnen. Dit heeft vooral te maken met:

Onderhoud en verantwoordelijkheid
Volgens de splitsingsakte en het modelreglement behoren kozijnen en ramen meestal tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Dit betekent dat de VvE verantwoordelijk is voor onderhoud en vervanging. In sommige gevallen (bijvoorbeeld bij draaiende delen) kan het onderhoud voor rekening van de individuele eigenaar komen.
Uniforme uitstraling
Een VvE mag voorschrijven welk type ramen, glas of kozijnen wordt gebruikt, zodat het gebouw eenheid en uitstraling behoudt. Denk aan dezelfde kleur kozijnen of dezelfde glassoort.
Besluitvorming
Grote aanpassingen, zoals het vervangen van alle ramen naar HR++ glas, moeten via de Algemene Ledenvergadering (ALV) worden besloten. Vaak is hiervoor een gekwalificeerde meerderheid nodig (bijvoorbeeld 2/3 van de stemmen).

Het is dus niet zo dat een individuele eigenaar zomaar zijn ramen mag vervangen naar eigen voorkeur. Dit moet in overleg en volgens de regels van de VvE.

Praktische tips voor VvE’s

Maak duidelijke afspraken in het huishoudelijk reglement over onderhoud en vervanging van ramen.
Neem ramen op in het MJOP zodat de kosten eerlijk verdeeld en gepland worden.
Overweeg verduurzaming: bij vervanging loont het om direct te kiezen voor HR++ of triple glas.
Stimuleer ventilatie: bespreek met bewoners hoe zij condens en schimmel kunnen voorkomen.
Zorg voor eenheid: leg vast welke kleuren en materialen gebruikt mogen worden.

Conclusie

Ramen zijn meer dan alleen een doorkijk naar buiten: ze bepalen de energieprestatie, het wooncomfort én de uitstraling van een appartementencomplex. Voor een VvE is het belangrijk om goede afspraken te maken over onderhoud, vervanging en uniformiteit. Problemen zoals condens en schimmel kunnen vaak worden opgelost door beter te ventileren, maar verouderde of lekke ramen vragen om vervanging. Door dit gezamenlijk en planmatig op te pakken, zorgt de VvE voor een duurzaam en comfortabel gebouw waar bewoners jarenlang plezier van hebben.