Glasbreuk in een VvE: wie betaalt en wat is verzekerd?

Kort antwoord: de ruiten in de buitengevel van een appartementengebouw zijn gemeenschappelijk volgens alle drie de gangbare modelreglementen (artikel 9 lid 1 onder a van 1992, artikel 17 lid 1 onder d van 2006, artikel 11.1 onder d van 2017). Toch betaal je een gebroken ruit van je eigen appartement zelf als de VvE geen glasverzekering heeft: dezelfde reglementen leggen glasschade in of aan een privégedeelte bij de eigenaar zolang er geen verzekering bestaat (artikel 18 lid 6, artikel 28 lid 6 en artikel 30.7). Is glas wel verzekerd via de VvE, dan regelt het bestuur de reparatie. Binnenglas, zoals een douchewand, is altijd voor jou. Lekkend isolatieglas, krassen en zonnepanelen vallen niet onder een glasverzekering; een thermische breuk verschilt per polis.

In dit artikel lees je welk glas gemeenschappelijk is, wat de glasschadebepaling betekent, wie in welke situatie betaalt, wat een glasverzekering wel en niet dekt, hoe je een glasschade meldt en hoe glasvervanging naar HR++ via de VvE loopt.

Welk glas is gemeenschappelijk en welk glas is privé?

De wet zegt niets over ruiten, maar artikel 5:112 lid 1 BW verplicht dat het reglement bij de splitsingsakte regelt welke kosten voor de gezamenlijke eigenaars zijn (onder a), hoe onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten is geregeld (onder c) en tegen welke gevaren het gebouw moet worden verzekerd (onder d). Vrijwel elke akte verwijst daarvoor naar een modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Welk reglement voor jouw gebouw geldt, staat in de akte; zie Splitsingsakte uitgelegd en Het modelreglement binnen de splitsingsakte.

Modelreglement	Gemeenschappelijk	Privé
1992, artikel 9 lid 1 onder a en artikel 18 lid 1	De buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, en de deuren in de buitengevel	Onderhoud van de binnenzijde van die kozijnen, voor zover geen vernieuwing; ramen en deuren binnen het privégedeelte
2006, artikel 17 lid 1 onder d en artikel 28 lid 1	De raamkozijnen met de glazen ramen en de deurkozijnen met deuren (inclusief schuifpuien) in de gevels en in de wanden naar gemeenschappelijke gedeelten	De privé binnendeuren en het schilderwerk van de binnenzijde van de gevelkozijnen
2017, artikel 11.1 onder d en artikel 12 (ii) onder c	De raamkozijnen inclusief ramen en het daarin aanwezige glas, en de deurkozijnen met deuren in de gevels en in de scheidingswanden met gemeenschappelijke ruimten	Onderhoud, herstel en vervanging van de inpandige raamkozijnen inclusief het glas en de inpandige deurkozijnen

De vuistregel: zit het glas in de gevel of in een wand naar een gemeenschappelijke ruimte, dan is het gemeenschappelijk, ook al kijk je er vanuit je woonkamer tegenaan. Zit het glas binnen je appartement, zoals een douchewand of een binnendeur met glas, dan is het van jou. Bij twijfel, bijvoorbeeld over glazen balkonschermen, beslist onder de reglementen van 1992 en 2006 de vergadering (artikel 10 respectievelijk artikel 18); onder het reglement van 2017 geldt de uitleg die naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (artikel 22.1). De kantonrechter in Alkmaar liet op 12 februari 2013 om die reden een besluit in stand om draadglaspanelen tussen balkons uit het reservefonds te betalen.

De glasschadebepaling: zonder verzekering betaal je je eigen ruit

Dat de gevelruit gemeenschappelijk is, betekent niet dat de VvE automatisch de rekening van een gebroken ruit betaalt. De drie modelreglementen hebben een aparte regel voor glasschade. Het reglement van 2017 zegt het zo in artikel 30.7: glasschade in of aan een privégedeelte komt voor rekening van iedere betrokken eigenaar en gebruiker indien en voor zover er geen verzekering bestaat in de zin van artikel 19; indien en voor zover wel een zodanige verzekering bestaat, draagt het bestuur zorg voor de reparatie. Artikel 18 lid 6 (1992) en artikel 28 lid 6 (2006) zeggen hetzelfde, met een verwijzing naar artikel 8 respectievelijk artikel 15 over de verzekeringen.

• De VvE heeft glas verzekerd. Het bestuur meldt de schade en regelt de reparatie. Jij betaalt hooguit een eigen risico, en alleen als de vergadering heeft besloten dat dit bij de betrokken eigenaar ligt.
• De VvE heeft glas niet verzekerd. De ruit van jouw appartement is voor jouw rekening, ook al is hij gemeenschappelijk. Je mag zelf een aanvullende verzekering sluiten (artikel 8 lid 8 van 1992, artikel 15 lid 8 van 2006, artikel 19.8 van 2017).

Jouw splitsingsakte kan van het modelreglement afwijken; de akte gaat altijd voor.

Wie betaalt in welke situatie

Situatie	Wie betaalt	Welke verzekering
Gevelruit breekt door storm, een bal of vandalisme	De VvE als glas is meeverzekerd; anders jijzelf	Glasverzekering of glasdekking op de opstalverzekering van de VvE; anders je eigen aanvullende glasdekking
Ruit breekt door brand, ontploffing of inbraak	De VvE	Opstalverzekering van de VvE; brand en inbraak vallen niet onder de glasverzekering
Douchewand, glazen binnendeur, spiegel, aquarium	Jijzelf	Eigen inboedelverzekering of eigen glasdekking als die dit glas dekt; spiegels en aquaria zijn meestal uitgesloten
Ruit gebroken door een bewoner, huisgenoot of bezoeker	De veroorzaker; VvE of verzekeraar verhaalt	Aansprakelijkheidsverzekering van de veroorzaker
Je huurder breekt een ruit	De huurder als de schade aan hem is toe te rekenen; anders jij als verhuurder	Aansprakelijkheids- of inboedelverzekering van de huurder; verder de VvE-dekking
Isolatieglas lek of "blind geslagen": condens tussen de ruiten	De VvE, als onderhoud van gemeenschappelijk glas, via begroting of MJOP	Geen: gebrek van het glas zelf, geen breuk
Thermische breuk: barst vanaf de rand zonder inslagpunt	Hangt van de polis af	Sommige glasdekkingen wel, andere niet

De veroorzaker betaalt

Iedere eigenaar en gebruiker is aansprakelijk voor schade aan het gebouw die aan hemzelf, zijn huisgenoten, bezoekers of personeel kan worden toegerekend (artikel 3 van 2006 en 2017; artikel 16 van 1992 noemt huisgenoten en personeel), naast de wettelijke regel over onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW). Betaalt de verzekeraar van de VvE de ruit, dan verhaalt die de kosten op de veroorzaker; diens aansprakelijkheidsverzekering vangt dat meestal op.

Glasverzekering van de VvE: apart of in de opstalverzekering

De modelreglementen verplichten het bestuur het gebouw te verzekeren tegen water-, storm-, brand- en ontploffingsschade en een aansprakelijkheidsverzekering te sluiten (artikel 8 lid 1 van 1992, artikel 15 lid 1 van 2006, artikel 19.1 van 2017). Glas staat daar niet bij; de vergadering mag wel besluiten tot verzekeringen tegen andere gevaren. De premie komt dan ten laste van de gezamenlijke eigenaars (artikel 10.2 onder f van 2017) en wordt naar breukdelen verdeeld (artikel 5:113 lid 2 BW). Er zijn drie varianten:

1. Glas is meeverzekerd op de opstalverzekering van de VvE. Bij particuliere woonverzekeringen zit glas bij een derde van de verzekeraars standaard in de opstalverzekering (Consumentenbond, 2 juni 2026); bij VvE-polissen is het vaak een aparte rubriek die de vergadering aan of uit zet.
2. De VvE heeft een losse glasverzekering voor al het glas in het gebouw, dus ook de gevelruiten van de appartementen.
3. Glas is niet verzekerd via de VvE. Dan geldt de glasschadebepaling en betaal je de ruit van je eigen appartement zelf.

Bij de meeste verzekeraars geldt geen eigen risico voor glasschade (Consumentenbond, 2 juni 2026); VvE-polissen kunnen afwijken. Wil je weten hoe het bij jouw VvE zit: vraag het bestuur om het polisblad en de voorwaarden, kijk in de begroting naar de post verzekeringen (een aparte glaspremie is daar zichtbaar) en lees de uitsluitingen voor thermische breuk, binnendeuren en balkonbeglazing. Meer over de opbouw van de VvE-polis in De opstalverzekering voor VvE's uitgelegd; wat je zelf verzekert staat in De inboedelverzekering: wat is wel en niet verzekerd en Eigenaarsbelang en verzekering.

Wat valt wel en niet onder een glasverzekering

Een glasverzekering dekt breuk van ruiten, glazen deuren, dakramen en lichtkoepels en vaak ook glas als gevelbeplating of een douchecabine, afhankelijk van de polis. Volgens de consumentenwebsite van het Verbond van Verzekeraars is glasbreuk vrijwel altijd gedekt, met deze standaarduitsluitingen: schade door catastrofes zoals aardbeving, overstroming of oorlog; schade tijdens verbouwingswerkzaamheden; schade bij het verplaatsen of bewerken van het glas; een gebrek van het glas zelf; en meestal het glas van spiegels en aquaria. Brand, ontploffing en inbraak lopen via de opstalverzekering. Krassen zijn geen breuk en zijn niet verzekerd. Zonnepanelen zijn geen ruiten en verzeker je apart, zie Zonnepanelen, laadpalen en VvE's.

Lekkend isolatieglas of "blind slaan"

Bij dubbel glas en HR++ glas kan de randverbinding na jaren gaan lekken: er komt vocht tussen de ruiten en de isolatiewaarde loopt terug. Dat is geen breuk maar een gebrek van het glas zelf en valt buiten de glasverzekering. De Geschillencommissie van Kifid bevestigde op 6 november 2024 (uitspraak 2024-0974) dat een opstalverzekering bij een eigen gebrek alleen de gevolgschade dekt en niet het herstel van het gebrek zelf; die zaak ging over een vloer, maar de regel is dezelfde. Omdat gevelglas gemeenschappelijk is, is vervanging van blind geslagen ruiten onderhoud van de VvE, via de begroting of bij een hele gevel via het MJOP. Lees ook Condens, schimmel en vervanging: zo houd je ramen in topconditie.

Thermische breuk

Een thermische breuk ontstaat door een groot temperatuurverschil binnen één ruit: zon op een deel van het glas terwijl de rand in de schaduw van het kozijn blijft, of een radiator, donkere zonwering, folie of een meubelstuk dicht tegen het glas. Je herkent hem aan een barst die aan de rand begint en recht of licht golvend naar binnen loopt, zonder inslagpunt; het komt vooral voor bij isolatieglas. Sommige glasdekkingen noemen thermische breuk uitdrukkelijk als gedekt, andere sluiten breuk zonder oorzaak van buitenaf uit. Vraag het bestuur om de polisvoorwaarden.

Glasschade melden: zes stappen

1. Maak het veilig en dek het gat tijdelijk af; bewaar de bon van de noodvoorziening.
2. Leg de schade vast met foto's van de hele ruit, het breukpatroon en de oorzaak, en noteer naam en adres van een eventuele veroorzaker.
3. Meld het schriftelijk bij het bestuur of de beheerder. Bij belangrijke schade in een privégedeelte ben je verplicht het bestuur onverwijld te waarschuwen (artikel 18 lid 5 van 1992, artikel 4 van 2017).
4. Laat het bestuur de verzekering inschakelen. Bestaat er een glasverzekering, dan zorgt het bestuur voor de reparatie (artikel 30.7 van 2017 en de gelijkluidende bepalingen van 1992 en 2006). Geef niet zelf opdracht voordat je weet of de verzekeraar een vaste hersteller voorschrijft.
5. Geef toegang als het bestuur dat nodig oordeelt; schade die daaruit voortvloeit vergoedt de VvE (artikel 18 lid 3 van 1992, artikel 28 lid 3 van 2006, artikel 30.3 van 2017).
6. Is glas niet verzekerd via de VvE? Dan betaal jij je eigen ruit. Meld het bij je eigen verzekeraar als je een aanvullende glasdekking hebt en zet glasverzekering op de agenda van de volgende vergadering.

Glas vervangen via de VvE: van enkel glas naar HR++

Omdat gevelglas gemeenschappelijk is, beslis je niet alleen over vervanging: de vergadering besluit en de kosten worden naar breukdelen over alle eigenaars verdeeld (artikel 5:113 lid 2 BW). Vervanging aan het einde van de levensduur is onderhoud; de VvE betaalt uit het reservefonds dat gevoed wordt op basis van het meerjarenonderhoudsplan (artikel 5:126 lid 2 BW). Een verbouwing die niet uit onderhoud voortvloeit en niet in het MJOP staat, vraagt een meerderheid van twee derde in een vergadering waarin twee derde van de stemmen aanwezig is (artikel 38 lid 5 en 8 van 1992, artikel 52 lid 5 en 8 van 2006, artikel 56.5 onder j van 2017).

De kantonrechter in Amsterdam oordeelde op 17 april 2025 over een gebouw uit 1939 met enkel glas in versleten kozijnen. De vergadering besloot tot nieuwe kozijnen met HR++ glas; de eigenaar van de winkel beneden, wiens ramen niet werden vervangen, wilde niet meebetalen. De rechter liet het besluit in stand: HR++ glas is inmiddels de standaard, de vervanging valt onder de kosten van behoud van de gemeenschappelijke zaken, en niet het profijtbeginsel maar de breukdelen in de akte bepalen wie meebetaalt. Wat het oplevert blijkt uit cijfers van Milieu Centraal (18 augustus 2026): van dubbel glas naar HR++ bespaart ongeveer 70 kubieke meter gas per jaar, ongeveer € 90 bij een gasprijs van € 1,37; van enkel glas naar HR++ ongeveer 260 kubieke meter en ongeveer € 350. Die cijfers gelden voor een gemiddelde hoekwoning en zijn voor een appartement een bovengrens. Voor collectieve vervanging heeft de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland een subsidieregeling voor VvE's (SVVE); de voorwaarden staan op rvo.nl. Hoe je vervanging in het onderhoudsplan opneemt lees je in Waar een MJOP aan moet voldoen; de kostenverdeling bij ander onderhoud in Wie betaalt de onderhoudskosten: de VvE of jij?

Veelgestelde vragen over glasbreuk in een VvE

Is het glas in mijn raam gemeenschappelijk of privé?

Glas in de buitengevel is gemeenschappelijk: de raamkozijnen met glas horen bij de gemeenschappelijke gedeelten (artikel 9 lid 1 onder a van 1992, artikel 17 lid 1 onder d van 2006, artikel 11.1 onder d van 2017). Glas binnen je appartement, zoals een douchewand of een binnendeur, is privé.

De VvE heeft geen glasverzekering. Wie betaalt mijn gebroken ruit?

Jijzelf. Glasschade in of aan een privégedeelte komt voor rekening van de betrokken eigenaar zolang er geen verzekering bestaat (artikel 18 lid 6 van 1992, artikel 28 lid 6 van 2006, artikel 30.7 van 2017). Je mag zelf een aanvullende glasdekking sluiten.

Mag de VvE de glasrekening bij mij neerleggen als glas wel verzekerd is?

Nee. Bestaat er een glasverzekering, dan zorgt het bestuur voor de reparatie. De kantonrechter in Maastricht verklaarde op 22 maart 2018 een besluit nietig waarbij een eigenaar de kosten van een gerepareerde ruit aan de VvE moest terugbetalen, omdat glasschade aan een privégedeelte onder de verzekering van de VvE viel (de VvE voerde geen verweer). Een eigen risico kan wel bij jou liggen als de vergadering dat heeft besloten; kijk ook in het huishoudelijk reglement.

Valt een thermische breuk onder de glasverzekering?

Dat verschilt per polis. Een thermische breuk heeft geen oorzaak van buitenaf; sommige verzekeraars sluiten dat uit, andere dekken het uitdrukkelijk. Vraag het bestuur om de voorwaarden.

Mijn dubbel glas is blind geslagen. Is dat verzekerd?

Nee. Condens tussen de ruiten komt door een lekkende randverbinding en is een gebrek van het glas zelf, geen breuk. Vervanging is onderhoud van gemeenschappelijk glas en dus een zaak van de VvE; zet het op de agenda of in het MJOP.

Ik huur een appartement in een VvE. Moet ik een gebroken ruit zelf betalen?

Alleen als de schade aan jou is toe te rekenen (artikel 7:218 lid 1 BW) of als het een kleine herstelling zonder noemenswaardige kosten is (artikel 7:217 BW en Besluit kleine herstellingen, bijlage onder h). Anders moet je verhuurder het gebrek verhelpen (artikel 7:206 lid 1 BW) en regelt hij het met de VvE. Voor schade aan de buitenzijde van het gehuurde geldt niet het vermoeden dat jij die hebt veroorzaakt (artikel 7:218 lid 2 BW).

Mag ik zelf HR++ glas laten zetten in mijn appartement?

Niet zonder toestemming van de vergadering, want het gevelglas is gemeenschappelijk, ook als je zelf betaalt. Beter is collectieve vervanging via het MJOP, zodat iedereen meebetaalt naar breukdeel en de VvE subsidie kan aanvragen.

Glasschade melden en opvolgen in de VvE-app

In de VvE-app van VvE.nl meld je een gebroken ruit als storing, met foto's, zodat het bestuur of de beheerder direct met de verzekeraar kan schakelen. De splitsingsakte, het modelreglement en de polisvoorwaarden staan bij de documenten van je VvE, en collectieve glasvervanging plan je in het MJOP met de reservering in het reservefonds. Bekijk hoe de VvE-app werkt.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 5:112, 5:113 en 5:126, wetten.overheid.nl, geldend vanaf 1 januari 2024, geraadpleegd 13 september 2026.
• Burgerlijk Wetboek Boek 6, artikel 6:162, wetten.overheid.nl, geraadpleegd 13 september 2026.
• Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 7:206, 7:217 en 7:218, wetten.overheid.nl, geraadpleegd 13 september 2026.
• Besluit kleine herstellingen, bijlage onder h, wetten.overheid.nl, geraadpleegd 13 september 2026.
• Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, Modelreglement 2017 (artikelen 3, 4, 10, 11, 12, 19, 22, 30, 32 en 56), Modelreglement 2006 (artikelen 3, 15, 17, 18, 28 en 52) en Modelreglement 1992 (artikelen 8, 9, 10, 16, 18 en 38).
• Rechtbank Amsterdam, 17 april 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:2544 (kozijnen en enkel glas vervangen door HR++).
• Rechtbank Noord-Holland, 12 februari 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:CA1152 (draadglaspanelen balkons).
• Rechtbank Limburg, 22 maart 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:2759 (terugbetaling gerepareerde ruit nietig).
• Kifid Geschillencommissie, 6 november 2024, uitspraak 2024-0974 (eigen gebrek: alleen gevolgschade).
• Consumentenbond, Hoe is het glas in je huis verzekerd? en Wat dekt een opstalverzekering?, beide bijgewerkt 2 juni 2026.
• Verbond van Verzekeraars, VanAtotZekerheid: glasverzekering, geraadpleegd 13 september 2026.
• Milieu Centraal, Dubbelglas, hr++-glas, tripleglas en vacuümglas, 18 augustus 2026.
• Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, SVVE: voorwaarden isolatiemaatregelen, geraadpleegd 13 september 2026.
• Kenmerken van een thermische breuk: Glas.nl en Univé, beide geraadpleegd 13 september 2026.

Meer weten over verzekeringen?

Centraal Beheer, partner van VvE.nl, helpt je graag verder: www.centraalbeheer.nl/vve