Onderhoud gemeenschappelijke ruimtes VvE: zo regel je het

Kort antwoord: de VvE voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en draagt de zorg voor het onderhoud daarvan (artikel 5:126 lid 1 BW; artikel 20.1 modelreglement 2017): trappenhuis, hal, gangen en galerijen, bergingen, dak, gevel en gemeenschappelijke tuin. Terugkerend werk zoals schoonmaak, tuinonderhoud en verlichting staat in de jaarbegroting; niet-jaarlijks onderhoud en vervanging horen in het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) dat hoogstens vijf jaar oud is en minstens tien jaar vooruitkijkt (artikel 5:126 lid 2 BW). Het bestuur mag alleen onderhoud opdragen dat op de vastgestelde begroting staat; daarbuiten is een besluit of machtiging van de vergadering nodig (artikel 56.2 modelreglement 2017).

Hieronder lees je welke ruimtes de VvE onderhoudt, wat je per jaar regelt, hoe het zit met verlichting en noodverlichting, wat in het MJOP hoort en wat in de begroting, wie welk besluit neemt, hoe je een onderhoudscontract of aannemer uitvraagt en hoe je een gebrek meldt. Wie welke kosten draagt, de VvE of jij als eigenaar, staat in Wie betaalt de onderhoudskosten: de VvE of jij?

Welke ruimtes onderhoudt de VvE?

Gemeenschappelijke ruimten zijn de ruimten die volgens de splitsingsakte niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (artikel 1 onder n modelreglement 2017). Alles wat op de splitsingstekening niet als privégedeelte is ingetekend, is dus gemeenschappelijk. Het reglement noemt onder meer de (vlucht)trappen, entrees, hallen, gangen, trappenhuizen, galerijen, hellingbanen, algemene bergingen, fietsenbergingen, containerruimten en ruimten voor de energievoorzieningen, plus bouwdelen als funderingen, dragende muren, gevels, daken en lift- en leidingschachten (artikel 11.1 modelreglement 2017; artikel 17 lid 1 modelreglement 2006). De grond hoort erbij voor zover die geen privégedeelte is, dus ook de gemeenschappelijke tuin en het parkeerterrein. Je akte kan afwijken en gaat dan voor: zie Splitsingsakte uitgelegd.

Ruimte of bouwdeel	Terugkerend werk (jaarbegroting)	Niet-jaarlijks werk (MJOP)
Trappenhuis, hal en entree	Schoonmaak, lampen, sloten en deurdrangers	Binnenschilderwerk, vloerafwerking, entreedeur
Gangen, galerijen en bergingsgangen	Schoonmaak, losse tegels, verlichting	Betonherstel, galerijvloeren, hekwerk
Fietsenberging en containerruimte	Schoonmaak, ongedierte, hang- en sluitwerk	Deuren, vloer, ventilatie
Dak	Goten reinigen, jaarlijkse inspectie	Dakbedekking, dakveiligheidsvoorzieningen
Gevel	Inspectie, voegwerk bijhouden, reiniging	Buitenschilderwerk, voegwerk, gevelherstel
Gemeenschappelijke tuin en terrein	Maaien, snoeien, onkruid, bestrating	Herbestrating, bomen, riolering terrein
Lift en installaties	Onderhoudsbeurten, keuringen, storingen	Modernisering of vervanging

Deze indeling is een richtlijn: de grens tussen jaarlijks en niet-jaarlijks bepaalt de vergadering zelf bij het vaststellen van begroting en MJOP. Lees verder in Dakonderhoud en dakveiligheid en Het belang van gevelonderhoud. De lift is een geval apart: daarvoor geldt het Warenwetbesluit liften 2016, met een keuring in de gebruiksfase (artikel 18) en eisen aan de staat van onderhoud (artikel 22). Zie Liftonderhoud in de VvE.

Schoonmaak en klein onderhoud: wat je per jaar regelt

De wet schrijft geen schoonmaakfrequentie voor. Wat je wel vastlegt, is wie het doet, hoe vaak en waarop je afrekent. Onder de modelreglementen mag de vergadering het gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten nader regelen in het huishoudelijk reglement (artikel 20.2 modelreglement 2017; artikel 16 lid 2 modelreglement 2006). Daar leg je bijvoorbeeld vast dat de trappenhuizen wekelijks worden gedweild, de galerijen maandelijks en de bergingsgangen per kwartaal. Zie Het huishoudelijk reglement van de VvE.

Zo'n werkprogramma is belangrijker dan het uurtarief. Zet er per ruimte in: de handeling, de frequentie, wie het materiaal levert, wie de containers naar de weg brengt en wie de sleutels beheert. Er is geen betrouwbare openbare bron met marktprijzen voor VvE-schoonmaak, dus vraag drie offertes op hetzelfde programma en vergelijk de posten, niet het totaalbedrag.

Losse spullen in de gangen zijn geen onderhoud, maar horen wel in hetzelfde gesprek: obstakels op vluchtwegen zijn niet toegestaan (artikel 23.6 modelreglement 2017) en huisvuil op galerijen, gangen en in trappenhuizen evenmin (artikel 23.7). Zie Het plaatsen van spullen in gemeenschappelijke ruimtes en Losliggende tegels in gemeenschappelijke ruimtes.

De gemeenschappelijke tuin valt onder de zorg van de VvE omdat de grond tot de gemeenschappelijke gedeelten hoort, behalve het deel dat volgens de akte bij een privégedeelte hoort (artikel 1 onder m en x modelreglement 2017). Tuinen die wel bij een appartement horen, onderhoudt de eigenaar zelf (artikel 33). Meer in Tuinonderhoud bij een VvE.

Verlichting en noodverlichting

Lampen vervangen in het trappenhuis, de gang en de berging is klein onderhoud uit de jaarbegroting; de elektrische installatie in de gemeenschappelijke ruimten is van de VvE. Het stroomverbruik komt uit de gezamenlijke kosten, ook als je zelf nooit door die gang loopt: zie Moet ieder lid betalen voor de elektriciteit van de gemeenschappelijke ruimtes? en Elektra in de VvE.

Noodverlichting ligt anders dan veel mensen denken. Het Besluit bouwwerken leefomgeving stelt eisen aan noodverlichting (artikel 3.101 voor bestaande bouw, artikel 4.195 voor nieuwbouw), maar de aansturingstabellen bij die artikelen sluiten de woonfunctie uit. Een woongebouw hoeft op grond van het Bbl dus geen noodverlichting te hebben. Hangt die installatie er wel, dan moet zij het doen: de eigenaar zorgt dat een op grond van de wet aanwezige bouwwerkinstallatie functioneert en adequaat wordt beheerd, onderhouden en gecontroleerd (artikel 2.6 Bbl). Zet die controle in het jaarprogramma en check de omgevingsvergunning op eigen voorschriften. Meer in Brandveiligheid appartementen.

Wat hoort in het MJOP en wat in de jaarbegroting?

De VvE houdt een reservefonds in stand voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten (artikel 5:126 lid 1 BW). Voor een gebouw dat geheel of gedeeltelijk voor bewoning is bestemd, bedraagt de jaarlijkse reservering ten minste het bedrag dat volgt uit een door de vergadering vastgesteld onderhoudsplan, of ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde (artikel 5:126 lid 2 BW). Dat geld staat op een aparte betaal- of spaarrekening op naam van de VvE (artikel 5:126 lid 3 BW), wat de Rijksoverheid in haar uitleg over reserveren voor groot onderhoud bevestigt.

Het onderhoudsplan is aan eisen gebonden: hoogstens vijf jaar oud, ten minste tien jaar vooruit, met de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden en de geplande vernieuwingen, een kostenberekening en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de jaren (artikel 5:126 lid 2 onder a BW; artikel 14.3 modelreglement 2017). Staat die bepaling niet in jouw modelreglement omdat dat uit 1992 of 2006 komt, dan geldt de wet toch.

De praktische scheidslijn: wat elk jaar terugkomt staat in de jaarbegroting, wat met tussenpozen terugkomt staat in het MJOP en wordt uit het reservefonds betaald. De begroting laat die posten apart zien: de gewone lasten, de aan dat boekjaar toe te rekenen bedragen uit het MJOP en de toevoegingen aan het reservefonds (artikel 15.1 modelreglement 2017). Lees verder in Waar een MJOP aan moet voldoen, Is het MJOP van je VvE actueel?, Waarom een goede begroting onmisbaar is en Groot onderhoud buiten het MJOP.

Wie beslist: het bestuur of de vergadering?

Hier gaat het in de praktijk het vaakst mis. De verdeling onder het modelreglement 2017 is als volgt; de artikelnummers in de tabel verwijzen naar dat reglement.

Situatie	Wie beslist	Grondslag
Onderhoud dat op de vastgestelde begroting staat	Het bestuur, zonder nieuw besluit	Artikel 56.2
Onderhoud dat niet op de begroting staat	Het bestuur, na voorafgaande machtiging van de vergadering	Artikel 56.2
Uitgaven buiten het reguliere onderhoud, of uit het reservefonds maar niet in het MJOP	De vergadering, met twee derde van de uitgebrachte stemmen en een quorum van twee derde	Artikel 56.5 onder a en b
Een verplichting of duurovereenkomst boven het drempelbedrag	De vergadering, met dezelfde versterkte meerderheid	Artikel 56.5 onder i
Een grote opdracht tekenen boven het drempelbedrag	Het bestuur, na machtiging van de vergadering	Artikel 57.5
Spoedeisende maatregelen, zoals een lekkage stoppen	Het bestuur direct; boven het drempelbedrag met machtiging van de voorzitter	Artikel 57.6
De kleur van het buitenschilderwerk	De vergadering	Artikel 56.3

Het drempelbedrag staat in het modelreglement 2017 op vijfduizend euro, tenzij de vergadering een ander bedrag vaststelt (artikel 56.5 onder i en artikel 57.5); de bedragen uit dat reglement worden jaarlijks herzien met de consumentenprijsindex van het CBS (artikel 68). Spreek het geldende bedrag dus expliciet af en leg het vast in de notulen. Onder het modelreglement 1992 ligt de grens anders: daar mag het bestuur geen onderhoudswerk opdragen boven een door de vergadering vast te stellen bedrag (artikel 38 lid 2), terwijl 2006 en 2017 de begroting als grens nemen (artikel 52 lid 2 modelreglement 2006).

Haal je het quorum van twee derde niet, dan is er geen geldig besluit en schrijf je een tweede vergadering uit: niet eerder dan vijftien dagen en niet later dan zes weken na de eerste, met in de oproeping de vermelding dat het een tweede vergadering is. Daar volstaat twee derde van de uitgebrachte stemmen, ongeacht het aantal aanwezige stemmen (artikel 56.6 modelreglement 2017; onder het modelreglement 2006 is de ondergrens twee weken, artikel 52 lid 6). Let ook op de kasregel: een besluit tot een uitgave kan pas worden uitgevoerd als de VvE over het geld beschikt (artikel 56.7). Een besluit in strijd met het reglement is vernietigbaar, maar het verzoek moet binnen een maand na kennisname bij de kantonrechter liggen (artikel 5:130 lid 2 BW). Zie verder Hoe gaat de besluitvorming in een VvE? en Het quorum en de VvE-vergadering.

Een onderhoudscontract of aannemer uitvragen in 8 stappen

1. Bepaal de grondslag. Kijk in de akte en het reglement of het werk gemeenschappelijk is en of het in het MJOP of de begroting staat. Staat het nergens, dan begin je bij de vergadering, niet bij de offerte.
2. Schrijf een werkomschrijving. Per ruimte of bouwdeel: wat, hoe vaak, met welk resultaat, wie levert materiaal en wie verhelpt storingen binnen welke tijd. Alle aanbieders krijgen dezelfde omschrijving.
3. Vraag drie offertes. Dezelfde posten en eenheden, een vaste prijs per periode en een tarief voor meerwerk. Vraag naar referenties bij vergelijkbare complexen en naar verzekering en aansprakelijkheid.
4. Toets looptijd en opzegtermijn. Een contract dat stilzwijgend met een jaar verlengt en drie maanden opzegtermijn kent, kost je bij ontevredenheid al snel een extra jaar.
5. Controleer de bevoegdheid. Blijft het financiële belang onder het drempelbedrag en staat het werk op de begroting, dan tekent het bestuur. Daarboven, of bij een duurovereenkomst, hoort het besluit op de agenda met de versterkte meerderheid van artikel 56.5 modelreglement 2017.
6. Let op de startersregel bij nieuwbouw. Zolang na de oprichting nog geen twee derde van de appartementsrechten is overgedragen, mag de VvE geen onderhoudscontract aangaan met een looptijd langer dan een jaar (artikel 5:126 lid 7 BW). Dat beschermt kopers tegen langlopende contracten van de ontwikkelaar.
7. Leg de controle vast. Spreek af wie het werk opneemt, hoe vaak en waarop. De vergadering mag daarvoor commissies instellen en stelt hun taakomschrijving vast (artikel 63.1 modelreglement 2017). Zie De rol van de technische commissie.
8. Evalueer jaarlijks bij de begroting. Zet de werkelijke kosten en de klachten naast het contract voordat je verlengt.

Wil je het technisch beheer helemaal uitbesteden, dan kan de vergadering het technisch of bouwkundig beheer opdragen aan een beheerder (artikel 61.2 modelreglement 2017). Zie VvE-beheer zelf doen of uitbesteden?

Een gebrek of klacht melden en vastleggen

Melden is soms een plicht. Dreigt er belangrijke schade of ernstige hinder, dan moet je het bestuur of de beheerder onverwijld waarschuwen en de nodige maatregelen nemen (artikel 4 modelreglement 2017); bij onmiddellijk dreigend gevaar ben je bevoegd en verplicht direct te handelen en te waarschuwen (artikel 5). Wie weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat de staat van het gebouw tot gevaar voor gezondheid of veiligheid kan leiden, moet alle maatregelen nemen die redelijkerwijs kunnen worden gevraagd (artikel 3.5 Bbl).

1. Meld schriftelijk. Datum, plaats, wat je ziet, sinds wanneer, met foto's. Een mondelinge melding is later niet te bewijzen.
2. Vraag om een ontvangstbevestiging en een termijn. Niet "we kijken ernaar", maar een datum waarop je bericht krijgt.
3. Leg het vast in een centraal overzicht. Een meldingenlijst met status, verantwoordelijke en datum voorkomt dat dezelfde klacht drie keer binnenkomt.
4. Gebeurt er niets, zet het op de agenda. Een agendapunt met een concreet voorstel, een offerte en een dekkingsvoorstel dwingt een besluit af.
5. Wordt medewerking zonder redelijke grond geweigerd, ga naar de kantonrechter. Die kan de ontbrekende medewerking vervangen door een machtiging en bepalen hoe de kosten worden verdeeld (artikel 5:121 lid 1 en 2 BW).

Blijft noodzakelijk onderhoud liggen, dan heeft ook de gemeente instrumenten. Voldoet het gebouw niet aan de regels voor het in stand houden van bouwwerken, of dreigt dat ernstig, dan kan de gemeente de kantonrechter om een machtiging vragen om een vergadering bijeen te roepen, daar het woord te voeren en voorstellen te doen over onderhoud, bijdragen aan het reservefonds, de samenstelling van het bestuur en het uitbesteden van het beheer (artikel 5:127a BW); hebben eigenaars met ten minste de helft van de stemmen al meegewerkt en voldoet het gebouw niet aan de instandhoudingsregels, dan kan de gemeente de machtiging van artikel 5:121 BW ook zelf vragen (lid 4). Wat je als eigenaar zelf kunt doen, staat in Wat kun je doen als een VvE geen onderhoud uitvoert?

Veelgestelde vragen over onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes

Hoe vaak moet een VvE de gemeenschappelijke ruimtes laten schoonmaken?

Daar bestaat geen wettelijke frequentie voor. De vergadering bepaalt het en kan het vastleggen in het huishoudelijk reglement, dat het gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten nader mag regelen (artikel 20.2 modelreglement 2017).

Mag het bestuur zelf een schoonmaker of schilder inhuren?

Ja, als het werk op de vastgestelde begroting staat: de beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten berust bij het bestuur (artikel 56.2 modelreglement 2017). Staat het er niet op, dan is vooraf een machtiging van de vergadering nodig. Boven het drempelbedrag geldt bovendien artikel 57.5.

Valt de gemeenschappelijke tuin onder het onderhoud van de VvE?

Ja. De grond hoort tot de gemeenschappelijke gedeelten voor zover die volgens de akte geen privégedeelte is (artikel 1 onder m en x modelreglement 2017), en de VvE draagt de zorg voor het onderhoud daarvan (artikel 20.1). Een tuin die bij een appartement hoort, onderhoudt de eigenaar zelf.

Moet een onderhoudscontract langs de vergadering?

Onder het modelreglement 2017 wel bij een duurovereenkomst boven het drempelbedrag: twee derde van de uitgebrachte stemmen in een vergadering met een quorum van twee derde (artikel 56.5 onder i). Het modelreglement 1992 kent een aparte regel voor contracten langer dan een jaar, met een uitzondering voor administratief en technisch beheer en onderhoud (artikel 39). Kijk dus welk reglement in jouw akte staat.

Is noodverlichting in het trappenhuis verplicht?

Op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving niet: de artikelen over noodverlichting (3.101 voor bestaande bouw, 4.195 voor nieuwbouw) gelden volgens de aansturingstabellen niet voor de woonfunctie. Hangt de installatie er wel, dan moet zij werken en onderhouden worden (artikel 2.6 Bbl). Controleer daarnaast de omgevingsvergunning van het gebouw.

Mag ik zelf onderhoud uitvoeren in het trappenhuis of aan de gevel?

Niet op eigen initiatief. Eigenaren en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten, ook niet als die zich in hun eigen woning bevinden (artikel 24.4 modelreglement 2017). Ook aan- of bijbouw is zonder toestemming verboden (artikel 24.1). Meld het gebrek en laat de VvE de opdracht geven.

Wat als de VvE noodzakelijk onderhoud blijft uitstellen?

Zet het met een concreet voorstel en een offerte op de agenda. Wordt medewerking zonder redelijke grond geweigerd, dan kan de kantonrechter die vervangen door een machtiging en tegelijk de kostenverdeling bepalen (artikel 5:121 lid 1 en 2 BW). Voldoet het gebouw niet aan de instandhoudingsregels, dan kan ook de gemeente naar de kantonrechter (artikel 5:127a BW).

Gemeenschappelijke ruimtes in de VvE-app

In de VvE-app van VvE.nl leg je het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes op één plek vast. Bewoners melden een gebrek via storingen, zodat elke melding een status en een eigenaar heeft. Het MJOP staat naast de begroting en het reservefonds, contracten en inspectierapporten staan bij de documenten, en besluiten over onderhoud leg je vast bij vergaderingen. De boekhouding verdeelt de kosten volgens de verdeelsleutel uit de akte. Bekijk hoe de VvE-app werkt.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, titel 9, artikelen 5:121, 5:126, 5:127a en 5:130, wetten.overheid.nl, geldend vanaf 1 januari 2024, geraadpleegd 14 september 2026.
• Besluit bouwwerken leefomgeving, artikelen 2.6 (zorgplicht bouwwerkinstallatie), 3.5 (zorgplicht bestaande bouwwerken), 3.6 (onderzoeksplicht), 3.101 met tabel 3.99 en 4.195 met tabel 4.193 (noodverlichting), wetten.overheid.nl, geraadpleegd 14 september 2026.
• Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, Modelreglement 2017 (akte van 19 december 2017, artikelen 1, 4, 5, 11, 14, 15, 20, 21, 23, 24, 33, 56, 57, 61, 63 en 68), Modelreglement 2006 (akte van 17 januari 2006, artikelen 16, 17, 52 en 53) en Modelreglement 1992 (akte van 2 januari 1992, artikelen 15, 38 en 39), geraadpleegd 14 september 2026.
• Rijksoverheid, Hoeveel geld moeten vve's reserveren voor groot onderhoud?, geraadpleegd 14 september 2026.
• Warenwetbesluit liften 2016, wetten.overheid.nl, met onder meer artikel 18 (keuring gebruiksfase) en artikel 22 (staat van onderhoud lift), geraadpleegd 14 september 2026.