Groot onderhoud buiten het MJOP: wat kan een VvE-bestuur doen?

Een goed Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is de ruggengraat van het onderhoudsbeleid van een Vereniging van Eigenaars (VvE). Het biedt overzicht, voorspelbaarheid en financiële rust. Toch komt het in de praktijk regelmatig voor dat er plotseling groot onderhoud nodig blijkt te zijn dat níet in het MJOP is opgenomen. Denk aan onverwachte gebreken aan de fundering, gevel, dak of installaties — met prijskaartjes die kunnen oplopen tot enkele tonnen.

Stel: de VvE krijgt te horen dat er dringend onderhoud nodig is, met een kostenraming van € 300.000. Wat doe je als bestuur in zo’n situatie? Hoe ga je om met een dergelijke financiële en organisatorische uitdaging?

In dit artikel bespreken we de mogelijke stappen, keuzes en valkuilen.

---

1. Blijf kalm, maar handel snel

De eerste reflex kan paniek zijn, zeker als de kosten hoog oplopen en het MJOP hier niet in voorziet. Toch is het belangrijk om niet overhaast te handelen. Verzamel eerst alle relevante informatie:

• Wat is precies het probleem?

• Wat is de urgentie (veiligheid, schadebeperking, wettelijke eisen)?

• Zijn er alternatieven of tijdelijke oplossingen?

• Wat zijn de risico’s als er niets gebeurt?

Laat altijd een onafhankelijk onderzoek uitvoeren, bij voorkeur door een bouwkundig adviseur of constructeur die géén direct belang heeft bij de uitvoering van het werk. Zo voorkom je dat de VvE onnodig grote kosten maakt of te veel betaalt.

---

2. Actualiseer het MJOP

Een MJOP is geen statisch document. Zodra blijkt dat er groot onderhoud nodig is dat niet eerder was voorzien, moet het plan worden geactualiseerd. Dat betekent:

• De nieuwe onderhoudspost opnemen, inclusief kostenraming en planning;

• De financiële paragraaf herzien (hoeveel moet er jaarlijks worden gereserveerd?);

• Eventuele andere posten herzien, omdat de nieuwe situatie invloed kan hebben op de rest van het onderhoudsschema.

Laat de update uitvoeren door een gekwalificeerde onderhoudsplanner. Die kan ook beoordelen of eerdere aannames nog kloppen, bijvoorbeeld over levensduur van materialen of inflatiecorrecties.

Wil je als bestuur eenvoudig een betrouwbare partij vinden voor het opstellen of actualiseren van een MJOP? Vraag dan vrijblijvend offertes aan via vve.nl/offerte-aanvragen. Zo kun je meerdere aanbieders vergelijken en een plan laten opstellen dat past bij de situatie van jouw VvE.

---

3. Inventariseer de financiële positie van de VvE

Voordat het bestuur besluiten kan nemen, moet duidelijk zijn hoeveel geld er beschikbaar is. Dat betekent:

• De actuele stand van het reservefonds;

• Eventuele lopende verplichtingen;

• De jaarlijkse bijdrage van de leden;

• Eventuele achterstanden in betalingen.

Bij veel VvE’s blijkt het reservefonds niet toereikend te zijn om onverwachte kosten van deze omvang op te vangen. In dat geval zijn er een aantal alternatieven.

---

4. Mogelijke financieringsopties

a. Extra bijdrage van de leden (eenmalige heffing)

De meest directe oplossing is een eenmalige bijdrage (‘bijstorting’) van de eigenaars. Dit vereist een besluit van de ledenvergadering.
Voordeel: geen rente- of bankkosten.
Nadeel: niet alle leden kunnen of willen direct zo’n groot bedrag betalen, wat kan leiden tot spanningen.

b. VvE-lening

Steeds meer banken en fondsen bieden leningen aan speciaal voor VvE’s, bijvoorbeeld voor groot onderhoud of verduurzaming.
Voordelen:

• De kosten worden over meerdere jaren uitgesmeerd;

• Leden hoeven niet direct een groot bedrag op te hoesten.
  Nadelen:

• Er moet rente worden betaald;

• De VvE moet voldoen aan strikte voorwaarden (zoals een gezonde begroting en geen grote betalingsachterstanden).

Een lening vereist goedkeuring van de vergadering. Daarnaast moet de VvE besluiten hoe de lasten van de lening worden verdeeld — meestal via de breukdelen, zoals ook bij andere bijdragen.

c. Combinatie van eigen middelen en lening

Een evenwichtige aanpak kan zijn om deels het reservefonds te gebruiken en deels te lenen. Dat beperkt de schuldenlast en houdt de maandelijkse bijdragen beheersbaar.

d. Fasering van het onderhoud

In sommige gevallen kan het werk in fasen worden uitgevoerd, zodat de kosten worden gespreid over meerdere jaren. Dit kan alleen als de technische staat dit toelaat. Laat een deskundige beoordelen of uitstel verantwoord is.

---

5. Subsidies en voordelige leningen

Naast reguliere leningen zijn er in Nederland enkele gunstige financierings- en subsidieregelingen die VvE’s kunnen helpen bij grote onderhouds- of verduurzamingsprojecten.

Zo biedt het Nationaal Warmtefonds de Energiebespaarlening voor VvE’s, waarmee tegen een relatief lage rente kan worden geleend voor energiebesparende maatregelen zoals isolatie, HR-glas of warmtepompen. In sommige gevallen kan onderhoud slim worden gecombineerd met verduurzaming, zodat het project (gedeeltelijk) binnen deze regeling valt.

Daarnaast beheren verschillende gemeenten en provincies samen met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) lokale laagrentende leningen voor VvE’s. Deze kunnen soms ook worden gebruikt voor noodzakelijk onderhoud of herstelwerk, zeker als er sprake is van een verbetering van de energieprestatie.

Tot slot bestaat via de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) de Subsidieregeling Verduurzaming voor Verenigingen van Eigenaars (SVVE). Deze subsidie kan een deel van de kosten dekken voor maatregelen die het gebouw energiezuiniger maken, maar ook voor proces- of bouwbegeleiding.
Hoewel deze regelingen niet alle kosten zullen afdekken, kunnen ze de totale financiële druk aanzienlijk verlichten — en maken ze het makkelijker om onderhoud en verduurzaming te combineren tot één toekomstgericht project.

---

6. Communicatie met de leden

Transparantie is cruciaal. Leden raken vaak ongerust als ze worden geconfronteerd met hoge onverwachte kosten. Zorg daarom voor duidelijke communicatie:

• Leg helder uit wat er aan de hand is, met een onafhankelijk rapport ter onderbouwing;

• Geef inzicht in de kostenraming en mogelijke opties;

• Leg uit waarom het MJOP dit onderhoud niet eerder heeft voorzien;

• Maak duidelijk welke keuzes de vergadering heeft en wat de consequenties zijn per optie.

Een extra ledenvergadering kan nodig zijn om alle informatie te bespreken en besluiten te nemen. Overweeg om experts uit te nodigen, zoals de onderhoudsplanner of een financieel adviseur, zodat leden hun vragen direct kunnen stellen.

---

7. Lessen voor de toekomst

Een onverwachte onderhoudsuitgave van deze omvang is een wake-upcall. Vaak blijkt dat het MJOP te beperkt of te verouderd was, of dat er te weinig aandacht was voor risicobeheersing.

Zorg daarom dat het bestuur:

• Het MJOP minimaal elke 3 à 5 jaar laat actualiseren;

• Regelmatig een technische inspectie laat uitvoeren;

• Een realistische reservering hanteert die rekening houdt met prijsstijgingen en onvoorziene posten;

• Communiceert met leden over de lange termijnstrategie.

Zo blijft de VvE financieel gezond en worden verrassingen in de toekomst beperkt.