Veel Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) hebben een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP), maar lang niet altijd is dat plan actueel of volledig. En dat kan vervelende financiële gevolgen hebben. In dit artikel leggen we uit wat een MJOP precies is, waarom het belangrijk is dat het actueel blijft, wat er vaak misgaat in de praktijk, en wat er gebeurt als plotseling groot onderhoud nodig is dat niet in het MJOP stond.
Wat is een MJOP?
Een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is een planning waarin het onderhoud van het gebouw van de VvE is opgenomen voor de komende jaren — meestal voor een periode van 10 tot 30 jaar. In een MJOP staat welk onderhoud nodig is, wanneer het moet worden uitgevoerd en wat het naar verwachting gaat kosten. Denk aan schilderwerk, dakonderhoud, vervanging van liften of installaties, en herstel van gevels of galerijen.
Het MJOP vormt de basis voor het opbouwen van het reservefonds, ook wel het onderhoudsfonds genoemd. Elke VvE is volgens de wet verplicht om zo’n reservefonds aan te houden (artikel 5:126 lid 3 BW), om toekomstige onderhoudskosten van het gebouw te kunnen betalen. De hoogte van het bedrag dat jaarlijks aan het reservefonds moet worden toegevoegd, moet gebaseerd zijn op een actueel MJOP of — als dat ontbreekt — op een wettelijk minimumpercentage van de herbouwwaarde van het gebouw.
Een MJOP is dus niet alleen een handig planningsdocument, maar speelt een centrale rol in de financiële structuur van de VvE. Zonder actueel MJOP is het lastig om op verantwoorde wijze te reserveren en voldoet de VvE mogelijk niet aan haar wettelijke verplichtingen.
De relatie tussen MJOP en de VvE-bijdrage
De maandelijkse bijdrage die eigenaren betalen aan de VvE bestaat vaak uit twee delen:
Kosten voor lopende uitgaven, zoals verzekeringen, schoonmaak en energieverbruik van gemeenschappelijke delen.
Bijdrage aan het reservefonds groot onderhoud, gebaseerd op het MJOP.
Als het MJOP goed is opgesteld en actueel wordt gehouden, spaart de VvE geleidelijk voor het verwachte onderhoud. Zo voorkom je dat er ineens grote bedragen moeten worden opgebracht. Een MJOP is daarom niet alleen een technisch document, maar ook een financieel instrument dat de stabiliteit van de VvE-bijdragen helpt waarborgen.
Wat gaat er vaak mis in de praktijk?
1. Het MJOP is verouderd
Veel VvE’s laten één keer een MJOP opstellen en kijken er vervolgens jarenlang niet meer naar om. Maar de werkelijkheid verandert: prijzen stijgen, materialen verouderen sneller of juist trager dan gedacht, en plannen van de gemeente (zoals een nieuwe riolering of isolatie-eisen) kunnen impact hebben. Een MJOP zou daarom idealiter elke 3 tot 5 jaar worden geactualiseerd.
2. Onderhoudsposten ontbreken
Niet alle onderdelen van het gebouw worden altijd opgenomen. Denk aan balkons, galerijen, liftinstallaties of technische installaties zoals rookmelders, intercomsystemen of zonnepanelen. Als deze posten niet in het MJOP staan, wordt er ook geen geld voor gereserveerd — en ontstaat er een probleem als vervanging plots nodig is.
3. Kostenramingen zijn onrealistisch
Soms zijn de geraamde kosten in het MJOP verouderd of te optimistisch. Zeker met de recente prijsstijgingen in de bouwsector kan een schilderbeurt of dakrenovatie duizenden euro’s duurder uitvallen dan voorzien. Als de reservering daarop niet is aangepast, komt de VvE tekort.
4. Geen doorkijk naar verduurzaming
Een MJOP dat enkel gericht is op herstel en vervanging zonder een plan voor verduurzaming (zoals isolatie of energiezuinige installaties) loopt het risico om kansen op subsidie en waardevermeerdering te missen. Steeds meer VvE’s combineren onderhoud met energiemaatregelen, juist omdat dat financieel aantrekkelijker is.
Wat als er plotseling groot onderhoud nodig is?
Stel dat tijdens een inspectie blijkt dat het dak onverwacht moet worden vervangen, terwijl dat niet in het MJOP stond en er onvoldoende geld in kas is. Wat dan?
De wet biedt VvE’s de mogelijkheid om in zulke gevallen een extra bijdrage van de leden te vragen. In de praktijk betekent dat vaak dat tijdens een Algemene Ledenvergadering (ALV) wordt voorgesteld om een eenmalige extra bijdrage (ook wel “bijstorting” genoemd) te vragen van bijvoorbeeld € 1.000 per eigenaar.
Kan dat zomaar?
In principe wel — mits het besluit volgens de regels van de VvE wordt genomen. De volgende voorwaarden zijn van belang:
Het bestuur moet het voorstel agenderen voor de ALV.
In de vergadering moet het besluit worden goedgekeurd door een meerderheid van stemmen. Vaak is dat een gewone meerderheid (50%+1), maar controleer altijd het splitsingsreglement.
Het besluit moet zorgvuldig worden vastgelegd in de notulen.
Soms wordt de extra bijdrage in termijnen geïnd, bijvoorbeeld over drie of zes maanden, om de impact voor eigenaren te beperken.
En als iemand weigert te betalen?
Zodra de ALV het besluit heeft genomen volgens de juiste procedure, is het bindend voor alle leden. Een eigenaar kan zich dus niet beroepen op het feit dat hij of zij het er niet mee eens was. De VvE kan in het uiterste geval juridische stappen nemen om betaling af te dwingen, net zoals bij achterstand in de reguliere VvE-bijdrage.
Hoe houdt u het MJOP actueel?
Om problemen te voorkomen is het verstandig om het MJOP actief te beheren. Hier zijn enkele tips:
Laat elke 3 tot 5 jaar een update uitvoeren door een bouwkundige of onderhoudsdeskundige.
Neem alle relevante bouwdelen en installaties op — ook liften, kozijnen, daken, galerijen en installaties.
Houd prijsontwikkelingen bij en actualiseer de kostenramingen waar nodig.
Betrek verduurzaming in het plan, zeker nu er subsidies zijn voor isolatiemaatregelen en energiezuinige systemen.
Gebruik VvE-software waarmee u MJOP en begroting met elkaar kunt koppelen en het reservefonds kunt monitoren.
Tot slot: een actueel MJOP is geen luxe, maar noodzaak
Een actueel en realistisch MJOP voorkomt financiële verrassingen, spreidt de lasten over meerdere jaren en voorkomt gedoe bij plotselinge uitgaven. Het is niet alleen een technisch plan, maar een onmisbare basis voor het gezond functioneren van de VvE.
Zorg daarom dat uw MJOP geen vergeten document is in een map, maar een levend instrument dat wordt meegenomen in het beleid en de besluitvorming van de VvE. En als u merkt dat het plan verouderd is of niet meer aansluit bij de werkelijkheid: maak het bespreekbaar in de ALV en onderneem actie.
