Brandveiligheid appartementen: regels Bbl en vluchtroutes

Kort antwoord: de brandveiligheid van appartementengebouwen staat sinds 1 januari 2024 in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), de opvolger van het Bouwbesluit 2012. Sinds 1 juli 2024 gelden voor alle bestaande en nieuwe woongebouwen twee gebruiksregels: in een gemeenschappelijke gang, portiek of trappenhuis waardoor een vluchtroute loopt mogen geen brandgevaarlijke objecten staan, zoals meubels, fietsen, scootmobielen, afval en decoratie (artikel 6.15a Bbl), en er blijft altijd 0,85 meter vrije breedte over (artikel 6.23a Bbl). De VvE beheert de gemeenschappelijke gedeelten (artikel 5:126 lid 1 BW); de gemeente houdt toezicht en kan een last onder dwangsom opleggen (artikel 5:32 Awb). In 2024 vielen in Nederland 30 doden bij 27 woningbranden (NIPV, 31 maart 2025) en het aantal fatale branden in appartementen stijgt (NIPV, 12 december 2024).

Je leest hier welke Bbl-regels gelden voor bestaande bouw, nieuwbouw en gebruik, wat er wel en niet in de gang mag, hoe het zit met zelfsluitende deuren, noodverlichting en rookmelders, wie verantwoordelijk is en handhaaft, wat de VvE van bewoners mag eisen en wat de verzekeraar verwacht, met aan het eind een checklist van tien controles.

Waarom vluchtroutes in een woongebouw het verschil maken

Bij brand is rook het grootste gevaar; Brandweer Nederland houdt bewoners voor dat je vaak maar drie minuten hebt om buiten te komen, en in een appartementengebouw delen de meeste bewoners één route naar buiten. In de nieuwjaarsnacht van 2020 stak klein vuurwerk in een galerijflat in Arnhem een bankstel aan dat kort daarvoor in de entreehal was gezet. Een gezin dat met de lift naar beneden kwam, werd overvallen door hitte en giftige rook; de vader en het jongste kind overleefden het niet. De Onderzoeksraad voor Veiligheid concludeerde op 14 juli 2021 dat de brand woedde op de enige vluchtroute en dat het met kunststofschuim gevulde bankstel razendsnel veel giftige rook produceerde. Zijn aanbevelingen leidden tot de gebruiksregels die op 1 juli 2024 in het Bbl kwamen.

Het Nederlands Instituut Publieke Veiligheid (NIPV) telde in 2024 30 doden bij 27 fatale woningbranden; de brandweer redde dat jaar 262 mensen bij 108 woningbranden. Over 2008 tot en met 2022 vielen gemiddeld 31 doden per jaar, met een stijgende trend bij appartementen. Het Verbond van Verzekeraars telde over 2024 bijna 47.000 woningbrandclaims en ongeveer 220 miljoen euro schade; in 5 procent van de gevallen was een accu of batterij de vermoedelijke oorzaak.

Welke wet geldt: het Bbl sinds 1 januari 2024

Het Bbl is een uitwerking van de Omgevingswet en verving op 1 januari 2024 het Bouwbesluit 2012. Drie hoofdstukken tellen voor een VvE: hoofdstuk 3 met de minimumeisen voor bestaande bouw, hoofdstuk 4 voor nieuwbouw en hoofdstuk 6 met de gebruiksregels, die voor elk woongebouw gelden.

Onderwerp	Bestaande bouw (hoofdstuk 3)	Nieuwbouw (hoofdstuk 4)	Gebruik, alle woongebouwen (hoofdstuk 6)
Vrije doorgang	Artikel 3.59, tabel 3.55: 0,5 meter breed, 1,7 meter hoog	Artikel 4.78: 0,85 meter breed, 2,1 meter hoog	Artikel 6.23a: objecten mogen de doorgang niet inperken tenzij 0,85 meter overblijft
Brandgevaarlijke spullen	Artikel 3.58: permanente vuurlast beperkt	Artikel 4.76	Artikel 6.15a: geen brandgevaarlijke objecten op de vluchtroute; artikel 6.4: algemene zorgplicht
Zelfsluitende deuren	Artikel 3.123: deuren in brand- en rookwerende scheidingen zijn zelfsluitend, behalve de voordeur van een woning	Artikel 4.218: idem; de voordeur is zelfsluitend bij brand (lid 4)	Artikel 6.13: niet open vastzetten tenzij hij bij brand automatisch loslaat; artikel 6.21: zonder sleutel te openen
Rookmelders	Artikel 3.117: op iedere bouwlaag van een woning (sinds 1 juli 2022)	Artikel 4.211	Artikel 2.6: aanwezige installaties beheren, onderhouden, controleren
Noodverlichting en vluchtrouteaanduiding	Artikel 3.101 en 3.120 gelden volgens tabel 3.99 en 3.118 niet voor de woonfunctie	Artikel 4.195 geldt volgens tabel 4.193 niet voor de woonfunctie	Artikel 2.6: is de installatie er, dan moet hij werken

Let op het verschil tussen bouweis en gebruikseis. De bouwkundige doorgang van een bestaand woongebouw hoeft maar 0,5 meter te zijn, maar zodra er spullen staan geldt artikel 6.23a: er blijft 0,85 meter beschikbaar, dezelfde maat als voor een nieuwbouwvluchtroute. In de praktijk betekent dat voor de meeste bestaande gebouwen een lege gang; een onbrandbare metalen bank mag alleen in een brede hal.

Wat mag er wel en niet in de gang, het portiek en het trappenhuis

Artikel 6.15a Bbl noemt zelf wat in ieder geval brandgevaarlijk is en welke uitzonderingen gelden. Brandweer Nederland vertaalt de maat van 0,5 vierkante meter naar maximaal 70 bij 70 centimeter.

Niet toegestaan (artikel 6.15a lid 1)	Wel toegestaan (artikel 6.15a lid 2 en 3)
Meubilair van brandbaar materiaal: bank, stoel, houten kastje	Meubilair en decoratie van metaal, steen of glas, of van onbrandbaar materiaal (NEN 6064 of brandklasse A1), zoals een aardewerken bloempot
Fietsen, elektrische fietsen en scootmobielen	Bewegwijzering en informatie voor bewoners, zoals een mededelingenbord
Afvalstoffen en kratten: huisvuil, grofvuil, oud papier, dozen	Een foto, schilderij of andere afbeelding van ten hoogste 0,5 vierkante meter bij de voordeur
Brandbare decoratie: stoffen, kunstplanten, kerstversiering, kleden	Een deurmat van ten hoogste 0,5 vierkante meter bij de voordeur

De regel geldt voor elke gemeenschappelijke verkeersruimte waar een vluchtroute doorheen loopt: entreehal, gangen, portiek, galerij, trappenhuis en de doorgang naar de bergingen. In je eigen woning en berging geldt hij niet, maar daar blijft de zorgplicht van artikel 6.4 Bbl: wie weet of kan vermoeden dat zijn gebruik brandgevaar oplevert of het vluchten belemmert, moet dat voorkomen. Wat je buiten de vluchtroute kunt toestaan, lees je in Het plaatsen van spullen in gemeenschappelijke ruimtes.

Scootmobielen: verboden op de vluchtroute, maar zoek een oplossing

Scootmobielen staan letterlijk in de wet als brandgevaarlijk object (artikel 6.15a lid 1 onder b), terwijl bewoners die ervan afhankelijk zijn een reëel probleem hebben. Het NIPV adviseerde een VvE met een last onder dwangsom om met gemeente en brandweer te overleggen over stallen en laden in de woning, of over een afzonderlijke stalling die brand- en rookwerend van de vluchtroute is afgescheiden; gebruikers kunnen doorgaans nog zo'n 50 meter lopen, dus de stalling hoeft niet naast de voordeur. Het modelreglement 2017 geeft een bewoner die thuis geen geschikte plek heeft recht op een stallingsplek in een gemeenschappelijke ruimte; de vergadering mag alleen weigeren als de VvE een geschikt alternatief aanwijst of aantoont dat weigeren nodig is voor de veiligheid (artikel 23.4). Het Gerechtshof Amsterdam vernietigde op 5 maart 2019 een VvE-besluit dat een bewoonster zonder alternatief de containerruimte ontzegde, wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid (artikel 2:15 lid 1 onder b BW; ECLI:NL:GHAMS:2019:767). Sinds 1 juli 2024 is de vluchtroute zelf geen optie meer.

Zelfsluitende deuren en brandwerendheid

Een appartementengebouw bestaat uit brandcompartimenten: elke woning is er een, en het trappenhuis of de gang is een beschermde route daartussen. De scheidingen moeten brand en rook een bepaalde tijd tegenhouden (artikel 3.47 en 3.57 Bbl) en een deur in zo'n scheiding is zelfsluitend (artikel 3.123 lid 1). De voordeur van een woning is de uitzondering: bij bestaande bouw hoeft die niet zelfsluitend te zijn (lid 2), bij nieuwbouw alleen bij brand, met een vrijloopdranger (artikel 4.218 lid 4).

De gebruiksregel is simpel: een zelfsluitende deur mag niet open worden vastgezet, tenzij hij bij brand en rook automatisch loslaat (artikel 6.13 Bbl). Een wig onder de branddeur is een overtreding; een kleefmagneet aan de rookmelding mag. Een deur op een vluchtroute moet bovendien zonder sleutel te openen zijn zolang er mensen in het gebouw zijn (artikel 6.21 lid 1). Brandwerendheid gaat vaak ongemerkt verloren: een niet afgedichte kabeldoorvoer, een gedemonteerde dranger of een brandwerende deur die bij een verbouwing is vervangen door een gewone deur. Neem herstel van brandscheidingen op in elke opdracht voor werk in gemeenschappelijke gedeelten.

Noodverlichting, vluchtrouteaanduiding en rookmelders

Hier gaat het in veel uitleg mis. Het Bbl eist noodverlichting en vluchtrouteaanduiding voor ruimten met veel mensen, maar de aansturingstabellen sluiten de woonfunctie uit (tabel 3.99 en 3.118 voor bestaande bouw, tabel 4.193 voor nieuwbouw). Een woongebouw hoeft ze op grond van het Bbl dus niet te hebben. Is de installatie er wel, dan geldt artikel 2.6 Bbl: de eigenaar zorgt dat zij werkt en wordt beheerd, onderhouden en gecontroleerd.

Rookmelders zijn wel verplicht, ook in bestaande woningen: sinds 1 juli 2022 heeft iedere woning op elke bouwlaag met een verblijfsruimte of vluchtroute een rookmelder volgens EN 14604 (artikel 3.117 lid 1 Bbl). Die plicht rust op de eigenaar van de woning, niet op de VvE. Wat de VvE wel kan doen, staat in Rookmelders in de VvE.

Wie is verantwoordelijk en wie handhaaft

Rol	Wie	Grondslag
Beheer en instandhouding van gangen, trappenhuis, deuren en installaties	De VvE, via het bestuur	Artikel 5:126 lid 1 en 5:108 lid 1 BW; artikel 2.6 en 3.5 Bbl
Brandveilig gebruik	Iedere gebruiker: eigenaars, huurders, bezoekers; de VvE voor de gemeenschappelijke ruimten	Artikel 6.4, 6.13, 6.15a en 6.23a Bbl; artikel 23 MR 2017, 21 MR 2006, 12 MR 1992
Toezicht en handhaving	De gemeente als bevoegd gezag onder de Omgevingswet, met advies van brandweer of veiligheidsregio; de brandweer handhaaft zelf niet	Artikel 5:21, 5:31d en 5:32 Awb; Brandweer Nederland, 2 juli 2024

De zorgplicht van artikel 6.4 Bbl raakt de bewoner die zijn fiets in de hal zet, maar ook het bestuur dat er wekenlang langs loopt zonder in te grijpen. Constateert de gemeente een overtreding, dan legt zij meestal een last onder dwangsom op: herstel binnen een termijn, anders verbeurt een geldsom (artikel 5:31d en 5:32 Awb). Zij kan ook bestuursdwang toepassen en de spullen laten verwijderen op kosten van de overtreder (artikel 5:21 Awb): bij spullen van een bewoner de bewoner, bij een structureel geblokkeerde gang of vastgezette branddeur de VvE als beheerder. De hoogte van de dwangsom bepaalt de gemeente per geval; een landelijk tarief bestaat niet.

Wat de VvE van bewoners mag eisen

De VvE hoeft niet op de gemeente te wachten: het reglement bij de splitsingsakte geeft het bestuur de bevoegdheid om bewoners aan te spreken. Welk modelreglement geldt, staat in de akte; zie Splitsingsakte uitgelegd en Het modelreglement binnen de splitsingsakte.

Modelreglement	Gemeenschappelijke ruimten	Boete
1992, artikel 12	Geen voertuigen of voorwerpen op plaatsen die daarvoor niet zijn bestemd; geen decoraties aan wanden en plafonds; de vergadering kan toestemming geven en intrekken	Artikel 29: aangetekende waarschuwing, na een maand een boete tot het door de vergadering bepaalde bedrag
2006, artikel 21	Zelfde verbod, plus lid 4: vluchtwegen niet belemmeren met voertuigen, vuilniszakken of bloembakken	Artikel 41: aangetekende waarschuwing, na een maand een eenmalige of dagboete tot het door de vergadering bepaalde bedrag
2017, artikel 23	Zelfde verbod (23.1 en 23.2); 23.6: vluchtwegen niet belemmeren met kinderwagens, fietsen, voertuigen, vuilniscontainers of bloembakken; 23.4: uitzondering voor scootmobielen	Artikel 45: aangetekende waarschuwing, na een maand maximaal 500 euro eenmalig of 150 euro per dag tot 5.000 euro, tenzij de vergadering andere bedragen vaststelt

De vergadering werkt de regels uit in een huishoudelijk reglement (artikel 5:128 lid 1 BW; artikel 44 MR 1992, 59 MR 2006, 64 MR 2017): wat het Bbl verbiedt, welke onbrandbare objecten waar mogen, dat de doorgang overal 0,85 meter blijft, hoe het bestuur controleert en hoe waarschuwing en boete verlopen. Bepalingen in strijd met de wet gelden niet (artikel 44 lid 1 MR 1992), dus een huishoudelijk reglement kan geen fietsen in de gang toestaan. Huurders zijn als gebruiker aan dezelfde regels gebonden (artikel 5:128 lid 2 BW); zie Het huishoudelijk reglement van de VvE. Eén grens: het reglement geeft het bestuur geen recht om eigendommen van bewoners weg te gooien. De route is waarschuwen, beboeten en bij blijvende weigering de gemeente of de rechter inschakelen.

Verzekering: garantieclausules en preventie-eisen

De opstalverzekering dekt brandschade aan het gebouw, maar verzekeraars vertalen preventie-eisen steeds vaker in clausules. Bij een garantieclausule kan de verzekeraar dekking weigeren als aan de eisen niet is voldaan, tenzij de verzekerde aantoont dat de schade daardoor niet is ontstaan of vergroot (vakblad Brandveilig, 26 september 2022). Lees de clausules op je polisblad; zie De opstalverzekering voor VvE's uitgelegd. Raakt iemand gewond doordat de vluchtroute niet vrij was, dan komt de aansprakelijkheid van de vereniging in beeld: De aansprakelijkheidsverzekering van de VvE en Wie is er aansprakelijk bij brand in een VvE.

Brandveiligheid van je gebouw in 10 controles

Loop deze controles minstens twee keer per jaar door het gebouw en leg de uitkomst vast.

Vluchtroutes leeg. Geen fietsen, scootmobielen, meubels, dozen, afval, kinderwagens of brandbare decoratie in hal, gangen, portiek, galerij, trappenhuis en bergingsgang (artikel 6.15a Bbl).
Doorgang 0,85 meter. Meet op de smalste plek, ook langs toegestane objecten (artikel 6.23a Bbl).
Toegestane objecten binnen de maat. Deurmatten en afbeeldingen maximaal 0,5 vierkante meter; meubels van metaal, steen of glas.
Branddeuren sluiten vanzelf. Open elke deur en laat los: hij valt in het slot. Geen wiggen of haken (artikel 6.13 Bbl).
Deuren zonder sleutel te openen. Ook de entreedeur en de nooddeur, van binnenuit (artikel 6.21 Bbl).
Brandscheidingen intact. Doorvoeringen in gang, trappenhuis en meterkast brandwerend afgedicht; brandwerende deuren niet vervangen door gewone deuren.
Aanwezige installaties werken. Noodverlichting, vluchtrouteaanduiding, rookmelders in gemeenschappelijke ruimten en droge blusleiding getest en onderhouden (artikel 2.6 Bbl).
Bergingen en technische ruimten. Geen opslag tegen de meterkast, deuren dicht, geen accu's laden op de vluchtroute; zie ook Laadpalen en elektrische auto's in de parkeergarage.
Regels vastgelegd en bekend. Het huishoudelijk reglement bevat de Bbl-regels, de controle en de boete; nieuwe bewoners krijgen ze bij de sleuteloverdracht.
Dossier en MJOP op orde. Onderhoudsrapporten, keuringen, controlerondes en de polis zijn terug te vinden. Deurdrangers, brandscheidingen en een scootmobielstalling staan als post in het meerjarenonderhoudsplan, zodat het reservefonds ze dekt (artikel 5:126 lid 2 BW).

Veelgestelde vragen over vluchtroutes en brandveiligheid in appartementen

Mag mijn fiets of kinderwagen in de hal of onder de trap staan?

Niet als de hal deel is van een vluchtroute, en dat is in vrijwel elk woongebouw zo. Fietsen staan sinds 1 juli 2024 letterlijk in artikel 6.15a Bbl als brandgevaarlijk object; een kinderwagen is brandbaar meubilair.

Hoe breed moet een vluchtroute in een appartementengebouw zijn?

Bouwkundig eist het Bbl voor bestaande woongebouwen 0,5 meter breed en 1,7 meter hoog (artikel 3.59, tabel 3.55) en voor nieuwbouw 0,85 bij 2,1 meter (artikel 4.78). Voor het gebruik geldt sinds 1 juli 2024 overal dat objecten de doorgang niet mogen inperken tenzij 0,85 meter overblijft (artikel 6.23a).

Mag een branddeur open blijven staan?

Nee. Een zelfsluitende deur mag niet worden vastgezet, tenzij hij bij brand en rook automatisch loslaat, zoals met een kleefmagneet aan de rookmelding (artikel 6.13 Bbl).

Is noodverlichting verplicht in ons appartementengebouw?

Op grond van het Bbl niet: de artikelen over noodverlichting en vluchtrouteaanduiding gelden volgens de aansturingstabellen niet voor de woonfunctie, ook niet bij nieuwbouw. Is de installatie er wel, dan moet hij werken (artikel 2.6 Bbl). Vraag bij twijfel de bouwvergunning op bij de gemeente; daarin kan een voorschrift staan dat nog geldt.

Kan de VvE een bewoner een boete geven voor spullen in de gang?

Ja, als het reglement dat toelaat. De modelreglementen kennen sinds 1992 de route van een aangetekende waarschuwing en na een maand een boete (artikel 29 MR 1992, 41 MR 2006, 45 MR 2017). De hoogte stelt de vergadering vast; het modelreglement 2017 noemt standaard maximaal 500 euro eenmalig of 150 euro per dag tot 5.000 euro.

Mag een scootmobiel in de gemeenschappelijke ruimte staan?

Niet op de vluchtroute (artikel 6.15a Bbl). Een bewoner die ervan afhankelijk is en thuis geen plek heeft, heeft onder het modelreglement 2017 recht op een stallingsplek, tenzij de VvE een alternatief aanwijst of aantoont dat weigeren nodig is voor de veiligheid (artikel 23.4). In de praktijk: een brand- en rookwerend afgescheiden stalling, in overleg met de gemeente.

Wat de VvE-app hierin biedt

In de VvE-app bewaar je controlerondes, onderhoudsrapporten en de polis bij de documenten. Bewoners melden een kapotte deurdranger of een geblokkeerde gang als storing met foto, en het bestuur volgt de afhandeling. Brandveiligheidsposten neem je op in het MJOP en de begroting, met zicht op het reservefonds, en het huishoudelijk reglement stel je vast in een vergadering die je in de app voorbereidt en notuleert. Meer op de pagina over de VvE-app.

Bronnen

Besluit bouwwerken leefomgeving, geldend vanaf 1 januari 2026 (geraadpleegd 13 september 2026)
Burgerlijk Wetboek Boek 5, geldend vanaf 1 januari 2024
Algemene wet bestuursrecht, geldend vanaf 1 januari 2026
Objecten op vluchtroutes, IPLO, geraadpleegd 13 september 2026
Nieuwe regels met betrekking tot brandveilige vluchtroutes, Brandweer Nederland, 2 juli 2024
Vlucht met je vluchtplan, Brandweer Nederland, geraadpleegd 13 september 2026
Brandveilig beheren van woongebouwen, NIPV, geraadpleegd 13 september 2026
Veelgestelde vraag over scootmobielen en een last onder dwangsom, NIPV, geraadpleegd 13 september 2026
Woningbranden in 2024 eisen 30 dodelijke slachtoffers, NIPV, 31 maart 2025
Trendanalyse 15 jaar fatale woningbranden, NIPV, 12 december 2024
Ruim 200 miljoen schade door woningbranden in 2024, Verbond van Verzekeraars, 15 oktober 2025
Fatale flatbrand in Arnhem: lessen voor brandveiligheid, Onderzoeksraad voor Veiligheid, 14 juli 2021
Gerechtshof Amsterdam 5 maart 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:767, rechtspraak.nl
Modelreglement 1992, Modelreglement 2006 en Modelreglement 2017, KNB, vastgesteld 2 januari 1992, 17 januari 2006 en 19 december 2017
Brandverzekering: vangnet of lege huls?, vakblad Brandveilig, 26 september 2022