Rookmelders VvE: verplichting, wie betaalt en waar hangen

Kort antwoord: sinds 1 juli 2022 moet elke woning in Nederland op iedere bouwlaag met een verblijfsruimte minstens één rookmelder hebben die voldoet aan EN 14604. Die regel staat sinds 1 januari 2024 in artikel 3.117 lid 1 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), de opvolger van het Bouwbesluit 2012, en geldt ook voor appartementen. In een VvE plaats en betaal jij de melders in je eigen appartement; bij verhuur zorgt de verhuurder daarvoor. De VvE gaat over de gemeenschappelijke ruimten, maar het Bbl verplicht in een bestaand woongebouw geen rookmelders in het trappenhuis. Handhaving ligt bij de gemeente. Verzekeraars bepalen zelf of ze eisen stellen aan rookmelders; bij de invoering in 2022 bleef brandschade zonder rookmelder gedekt. Bij 45 procent van de fatale woningbranden in 2008 tot en met 2022 was geen rookmelder aanwezig (NIPV, december 2024).

In dit artikel lees je wat het Bbl precies eist, wie in een VvE wat plaatst en betaalt, waar de melders moeten hangen, hoe je ze onderhoudt, wat de VvE in het huishoudelijk reglement mag afspreken en hoe je het in acht stappen op orde brengt.

Wat de wet eist: artikel 3.117 Bbl

De rookmelderplicht voor bestaande woningen stond tot 2024 in artikel 6.21 lid 6 van het Bouwbesluit 2012 en staat nu in hoofdstuk 3 van het Bbl, het hoofdstuk voor bestaande bouw. Artikel 3.117 lid 1 luidt: "Een woonfunctie heeft op iedere bouwlaag met een verblijfsruimte of met een besloten ruimte waardoor een vluchtroute voert tussen de uitgang van een verblijfsruimte en de uitgang van de woonfunctie een rookmelder die voldoet aan EN 14604." Tabel 3.114 wijst dit lid aan voor "andere woonfunctie", dus voor gewone koop- en huurwoningen, appartementen inbegrepen.

Drie begrippen bepalen wat dat voor jouw appartement betekent:

• Woonfunctie is jouw woning, niet het hele gebouw. Het trappenhuis en de galerij vallen erbuiten.
• Verblijfsruimte is volgens bijlage I van het Bbl een ruimte "voor het verblijven van personen": woonkamer, slaapkamer, keuken. Een zolder of kelder die alleen als berging dient telt niet mee, zo licht de Rijksoverheid toe.
• Bouwlaag is een woonverdieping. Een appartement op één verdieping heeft dus minstens één rookmelder nodig; een maisonnette op elke woonlaag één.

De melder hangt in de vluchtroute, in de praktijk de hal of gang waardoor je van de slaapkamer naar de voordeur loopt. Voor bestaande woningen stelt het Bbl geen eisen aan voeding of koppeling: een melder op batterijen die aan EN 14604 voldoet is voldoende. Lid 5 maakt een uitzondering voor een woonfunctie met een brandmeldinstallatie als bedoeld in artikel 3.115; dan vervalt de losse rookmelderplicht.

Nieuwbouw en verbouw: NEN 2555

Voor nieuwbouw geldt sinds 2003 een strengere eis. Artikel 4.211 lid 1 Bbl vraagt in de vluchtroute binnen de woning rookmelders die voldoen aan en geplaatst zijn volgens de primaire inrichtingseisen van NEN 2555, de Nederlandse norm voor rookmelders in woonfuncties (huidige versie NEN 2555:2023). Dezelfde eis geldt bij een wijziging van de gebruiksfunctie, bijvoorbeeld als een kantoor tot appartementen wordt verbouwd (artikel 5.24 Bbl). Ook melders uit de bouw moeten na tien jaar worden vervangen.

Wie is verantwoordelijk in een VvE

De wet legt de rookmelderplicht bij de woning, niet bij de vereniging. Wie hem uitvoert en betaalt volgt uit de splitsingsakte en het modelreglement. De tabel geeft per ruimte aan of een rookmelder verplicht of geadviseerd is en wie hem plaatst en betaalt.

Ruimte	Verplicht of geadviseerd	Wie plaatst en betaalt
Hal of gang naar de voordeur van het appartement	Verplicht, artikel 3.117 lid 1 Bbl	De eigenaar van het appartement; bij verhuur de verhuurder
Elke extra woonlaag binnen het appartement (maisonnette)	Verplicht per bouwlaag met een verblijfsruimte	Eigenaar of verhuurder
Slaapkamers en woonkamer	Geadviseerd door Brandweer Nederland en de Brandwonden Stichting	Eigenaar of bewoner
Keuken	Geadviseerd, gekoppeld aan de melder in de hal of als hittemelder	Eigenaar of bewoner
Badkamer	Afgeraden: stoom geeft vals alarm	Niet van toepassing
Zolder of kelder die alleen als berging dient	Niet verplicht (Rijksoverheid)	Niet van toepassing
Gemeenschappelijk trappenhuis, galerij, entree	Niet verplicht in een bestaand woongebouw zonder brandmeldinstallatie; geadviseerd in een besloten trappenhuis	De VvE, uit de gezamenlijke kas (modelreglement 2006 artikel 17 lid 1 onder f, modelreglement 2017 artikel 11.1 onder f, artikel 5:126 lid 1 BW)
Gemeenschappelijke berging, fietsenstalling, parkeergarage	Geen rookmelderplicht; een parkeergarage kan afhankelijk van omvang en hoogte een brandmeldinstallatie nodig hebben (artikel 3.115 Bbl met bijlage II)	De VvE
Bestaande brandmeldinstallatie in het gebouw	Vervangt de losse rookmelderplicht (artikel 3.117 lid 5); moet werken en onderhouden worden (artikel 2.6 Bbl)	De VvE

In het appartement: de eigenaar

Modelreglement 2006 noemt "de rook- en branddetectie en de brandbestrijding" gemeenschappelijk voor zover die niet uitsluitend aan één privégedeelte dienstbaar zijn (artikel 17 lid 1 onder f) en rekent alles wat wel uitsluitend één privégedeelte dient tot dat privégedeelte (artikel 17 lid 2 onder c en lid 3). Modelreglement 2017 doet hetzelfde in artikel 11.1 onder f en legt de kosten van onderhoud van het privégedeelte bij de individuele eigenaar (artikel 12 onder i). Iedere eigenaar moet zijn privégedeelte bovendien behoorlijk onderhouden (modelreglement 2006 artikel 28 lid 1). Een rookmelder in je hal is dus jouw zaak: kopen, ophangen, testen en na tien jaar vervangen. Welk reglement geldt lees je af in de akte, zie Splitsingsakte uitgelegd.

Gemeenschappelijke ruimten: de VvE

De VvE voert het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de privégedeelten (artikel 5:126 lid 1 BW), en het reglement regelt gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten (artikel 5:112 lid 1 onder c BW). Rookmelders of een brandmeldinstallatie in het trappenhuis, de entree of de garage zijn daarmee een gemeenschappelijke zaak: de vergadering besluit, de VvE betaalt.

Let op het verschil tussen verplicht en verstandig. Artikel 3.117 Bbl geldt voor de woonfunctie, niet voor de gemeenschappelijke verkeersruimten van een bestaand woongebouw. Die ruimten moeten wel als vluchtroute bruikbaar en vrij blijven, zie Veilige vluchtroutes in appartementen en Spullen in gemeenschappelijke ruimtes. Heeft het gebouw een brandmeldinstallatie, dan moet de eigenaar die laten functioneren, beheren, onderhouden en controleren (artikel 2.6 Bbl): voor een VvE een onderhoudscontract en een plek in het MJOP.

Bij verhuur: de verhuurder

Verhuur je je appartement, dan blijf jij als eigenaar degene die aan het Bbl moet voldoen. De Rijksoverheid zegt het kort: huur je een woning, dan moet de verhuurder zorgen dat er rookmelders zijn. Ontbrekende rookmelders zijn een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, dat de verhuurder op verzoek van de huurder moet verhelpen (artikel 7:206 lid 1 BW). Kleine herstellingen komen voor rekening van de huurder (artikel 7:217 BW). Het Besluit kleine herstellingen noemt rookmelders niet, maar volgens de Woonbond heeft de wetgever bij de invoering aangegeven dat de huurder kan worden aangesproken op het vervangen van de batterijen. Leg dat vast in de huurovereenkomst.

Waar hang je de rookmelders

Brandweer Nederland en de Rijksoverheid geven dezelfde plaatsingsregels:

• Op elke woonverdieping minimaal één melder, bij voorkeur in de hal of overloop op de vluchtroute.
• Tegen het plafond, minimaal 50 centimeter van een muur of hoek en minimaal 30 centimeter van een lamp.
• Niet op de tocht, niet bij een ventilatierooster of mechanische afzuiging en niet boven een verwarmingsbron.
• Niet in de badkamer; stoom zet een optische melder in alarm. Hang hem dan in de gang bij de badkamerdeur.
• Aanvullend in slaapkamers, de woonkamer en bij plekken waar accu's van e-bikes worden opgeladen.

Gekoppelde rookmelders

Bij gekoppelde melders gaan alle melders af zodra één melder rook detecteert. Voor bestaande woningen is koppeling niet verplicht; artikel 3.117 lid 1 Bbl noemt alleen EN 14604. Brandweer Nederland en de Brandwonden Stichting adviseren draadloos gekoppelde melders wel, zeker in een maisonnette of bij een lange gang. De herziene NEN 2555 legt meer nadruk op koppeling, maar geldt alleen voor nieuwbouw en functiewijziging.

Onderhoud, testen en vervangen

Een rookmelder is een sensor met een houdbaarheidsdatum. Brandweer Nederland en de Brandwonden Stichting adviseren:

• Testen: elke maand met de testknop, bijvoorbeeld op de eerste maandag van de maand. Controleer of het alarm in de slaapkamer hoorbaar is met de deur dicht.
• Schoonmaken: maandelijks stofzuigen; stof in de meetkamer geeft vals alarm of juist geen alarm.
• Batterij: koop melders met een vaste batterij van tien jaar. Bij losse batterijen: vervangen op een vaste dag per jaar en bij elk piepsignaal.
• Vervangen: na tien jaar de hele melder, ongeacht het type batterij. Schrijf de datum van plaatsing op de melder.

Voor een brandmeldinstallatie of melders in de gemeenschappelijke ruimten is dit een taak van de VvE. Artikel 2.6 Bbl legt bij de eigenaar van het bouwwerk de zorgplicht dat een wettelijk aanwezige installatie functioneert en "adequaat wordt beheerd, onderhouden en gecontroleerd". Neem de vervanging na tien jaar op in het MJOP en de jaarlijkse controle in de begroting; hoe je dat plant lees je in Waar een MJOP aan moet voldoen.

Handhaving en verzekering

Handhaving. Brandweer Nederland zei bij de invoering in januari 2022: "Handhaving is niet aan de brandweer. Daarvoor zijn vanuit het Bouwbesluit de gemeenten verantwoordelijk." In de praktijk controleert een gemeente niet achter de voordeur. Het risico zit in de situatie na een brand: dan kan het ontbreken van een verplichte melder meewegen bij de vraag wie aansprakelijk is, zie Wie is aansprakelijk bij brand in een VvE.

Verzekering. Het Verbond van Verzekeraars schreef op 30 juni 2022 dat verzekeraars zelf bepalen hoe zij de rookmelderplicht in de inboedel- en opstalverzekering meenemen en dat zij klanten informeren als polisvoorwaarden veranderen. Directeur Richard Weurding: "Je hangt een rookmelder niet op voor de verzekeraar, maar voor je eigen veiligheid en die van je gezin." Bij een rondgang langs zeven grote verzekeraars in oktober 2022 sloot geen van hen brandschade uit bij ontbrekende rookmelders. Dat kan per polis anders zijn: staat in de voorwaarden van jouw inboedelverzekering of de opstalverzekering van de VvE een rookmeldereis, dan telt die. Wat de opstalverzekering van de VvE dekt staat in De opstalverzekering voor VvE's uitgelegd.

Wat de VvE mag afspreken

De vergadering kan een huishoudelijk reglement vaststellen over gebruik, beheer en onderhoud van zowel de gemeenschappelijke gedeelten als de privégedeelten (modelreglement 2006 artikel 59 lid 1 onder a en b; modelreglement 2017 artikel 64.1 onder a en b en artikel 27.4). Daarmee kan de VvE bijvoorbeeld vastleggen:

• dat iedere eigenaar in zijn appartement aan artikel 3.117 Bbl voldoet en dat op verzoek van het bestuur aantoont;
• wie de melders in het trappenhuis en de bergingen plaatst, test en vervangt, en hoe vaak;
• dat nieuwe bewoners bij de sleuteloverdracht informatie over rookmelders en vluchtroutes krijgen;
• dat de VvE collectief inkoopt en iedere eigenaar de melders voor zijn woning zelf afrekent, want de kosten van het privégedeelte blijven voor de individuele eigenaar (modelreglement 2017 artikel 12).

Bepalingen in strijd met de wet of het reglement gelden niet (modelreglement 2006 artikel 59 lid 3): de VvE kan een eigenaar houden aan wat de wet eist, maar niet zonder grondslag in de akte melders in een woning uit de gezamenlijke kas betalen. Zie Huishoudelijk reglement uitgelegd en, voor de bredere taakverdeling, Brandveiligheid appartementencomplex: regels voor de VvE.

Koolmonoxidemelders en brandblussers

Een koolmonoxidemelder is niet wettelijk verplicht, maar Brandweer Nederland adviseert er een in elke ruimte met een verbrandingstoestel (cv-ketel, geiser, gaskachel, open haard), volgens NEN-EN 50291 en te vervangen na vijf tot tien jaar. Bij een gemeenschappelijke stookruimte is dat een punt voor de VvE, zie Koolmonoxidemelders: onmisbaar voor elke VvE. Draagbare brandblussers zijn in bestaande woningen alleen verplicht bij kamergewijze verhuur (artikel 3.127 lid 1 Bbl); voor een gewone VvE is een blusser in de gemeenschappelijke ruimten een keuze van de vergadering, met een jaarlijkse keuring in de begroting.

Rookmelders in 8 stappen op orde

1. Inventariseer per appartement. Vraag alle eigenaars of op elke woonlaag een melder hangt die aan EN 14604 voldoet en hoe oud die is.
2. Loop de gemeenschappelijke ruimten na. Trappenhuis, entree, bergingen, garage, stookruimte. Noteer wat er hangt, of het werkt en wanneer het is geplaatst.
3. Controleer de akte. Welk modelreglement geldt en staat er iets over rook- en branddetectie? Bij twijfel beslist de vergadering wat gemeenschappelijk is (modelreglement 2006 artikel 18).
4. Leg de taakverdeling vast. Zet in het huishoudelijk reglement wie wat plaatst, test en vervangt, en laat de vergadering dat vaststellen.
5. Kies een type. Melders met een vaste tienjaarsbatterij, bij voorkeur draadloos koppelbaar; voor slechthorenden een uitvoering met trilkussen of flitslicht.
6. Plaats volgens de regels. Plafond, 50 centimeter van muur of hoek, 30 centimeter van een lamp, niet in de badkamer. Schrijf de plaatsingsdatum op de melder.
7. Test en registreer. Maandelijks de testknop, jaarlijks een ronde door het gebouw, met de datum in het logboek van de VvE.
8. Plan de vervanging. Zet de melders en de eventuele brandmeldinstallatie in het MJOP met een cyclus van tien jaar en reserveer ervoor in het reservefonds (artikel 5:126 lid 2 BW).

Veelgestelde vragen over rookmelders in een VvE

Zijn rookmelders verplicht in een appartement?

Ja. Sinds 1 juli 2022 moet elke woning, dus ook een appartement, op iedere bouwlaag met een verblijfsruimte een rookmelder hebben die voldoet aan EN 14604 (artikel 3.117 lid 1 Bbl). Voor een appartement op één verdieping is dat minimaal één melder in de hal of gang naar de voordeur.

Hoeveel rookmelders moet ik in mijn appartement ophangen?

Wettelijk minimaal één per woonlaag met een woonkamer, slaapkamer of keuken. Een maisonnette met twee woonlagen heeft er dus minstens twee nodig. Brandweer Nederland adviseert daarnaast melders in de slaapkamers, de woonkamer en bij de keuken.

Moet de VvE rookmelders in het trappenhuis ophangen?

Niet op grond van artikel 3.117 Bbl; dat geldt voor de woonfunctie, niet voor de gemeenschappelijke verkeersruimten van een bestaand woongebouw. Heeft het gebouw een brandmeldinstallatie, dan moet de VvE die wel laten werken en onderhouden (artikel 2.6 Bbl). Melders in een besloten trappenhuis zijn verstandig; de vergadering besluit erover en de VvE betaalt ze als gemeenschappelijke zaak.

Wie betaalt de rookmelders in een huurappartement?

De verhuurder. Ontbrekende rookmelders zijn een gebrek dat de verhuurder moet verhelpen (artikel 7:204 lid 2 en 7:206 lid 1 BW). Het vervangen van batterijen kan als kleine herstelling bij de huurder liggen (artikel 7:217 BW); leg dat vast in de huurovereenkomst.

Moeten rookmelders gekoppeld zijn?

In een bestaande woning niet. Artikel 3.117 lid 1 Bbl eist alleen een melder per bouwlaag die aan EN 14604 voldoet. Plaatsing volgens NEN 2555 geldt voor nieuwbouw en functiewijziging (artikel 4.211 en 5.24 Bbl). Brandweer Nederland adviseert gekoppelde melders wel.

Ben ik verzekerd als ik geen rookmelders heb?

Het Verbond van Verzekeraars laat dat aan de verzekeraars zelf; in 2022 bleef brandschade bij grote verzekeraars gedekt zonder rookmelder. Controleer de voorwaarden van je inboedelverzekering en van de opstalverzekering van de VvE, want een rookmeldereis in de polis gaat voor.

Mag de VvE rookmelders verplicht stellen in het huishoudelijk reglement?

Ja, de vergadering mag regels stellen over gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten (modelreglement 2006 artikel 59 lid 1 onder b; modelreglement 2017 artikel 64.1 onder b). De VvE kan daarmee de wettelijke plicht herhalen en controle afspreken, maar de kosten van melders in een woning blijven voor de eigenaar.

Wanneer moet ik een rookmelder vervangen?

Na tien jaar, ook als hij nog piept bij de testknop; de sensor veroudert en geeft dan vals of te laat alarm. Schrijf de plaatsingsdatum op de melder.

Rookmelders bijhouden in de VvE-app

In de VvE-app van VvE.nl zet je de afspraken over rookmelders bij de documenten van je VvE, naast de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement. De vervanging van melders en de keuring van een brandmeldinstallatie plan je in het MJOP en reserveer je in het reservefonds; een defecte melder in het trappenhuis meld je als storing, zodat het bestuur de opvolging kan vastleggen. Bekijk hoe de VvE-app werkt.

Bronnen

• Besluit bouwwerken leefomgeving, artikelen 2.6, 3.114, 3.115, 3.117, 3.127, 4.207, 4.211 en 5.24 en bijlage I, wetten.overheid.nl, in werking 1 januari 2024, geraadpleegd 13 september 2026.
• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 5:112, 5:126 en 5:128, wetten.overheid.nl, geraadpleegd 13 september 2026.
• Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 7:204, 7:206 en 7:217, wetten.overheid.nl, en Besluit kleine herstellingen, geraadpleegd 13 september 2026.
• Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, Modelreglement 2017, verleden 19 december 2017, artikelen 11, 12, 20, 27 en 64; Modelreglement 2006, vastgesteld 17 januari 2006, artikelen 17, 18, 28 en 59.
• Rijksoverheid, Hoeveel rookmelders moet ik in mijn huis hebben?, geraadpleegd 13 september 2026.
• Brandweer Nederland, Rookmelders redden levens en Koolmonoxide, geraadpleegd 13 september 2026; Vijf veelgestelde vragen over de rookmelderverplichting, 17 januari 2022.
• Nederlandse Brandwonden Stichting, Rookmelders, geraadpleegd 13 september 2026.
• NEN, Rookmelders vanaf 1 juli verplicht in alle woningen, 2022; Norm over rookmelders voor woonfuncties herzien, 12 oktober 2021; NEN 2555:2023, 1 februari 2023.
• Nederlands Instituut Publieke Veiligheid, Trendanalyse 15 jaar fatale woningbranden 2008-2022, 12 december 2024; Woningbranden in 2025 eisen 26 dodelijke slachtoffers, 8 april 2026.
• Verbond van Verzekeraars, Rookmelders redden levens: plaats ze vandaag nog!, 30 juni 2022.
• Verzekering.nl, Geen rookmelder, maar toch verzekerd?, 26 oktober 2022.
• Woonbond, Moet ik rookmelders aanschaffen?, 1 juli 2022.