Splitsingsakte of modelreglement? Dit moet iedere VvE-eigenaar weten

Wie een appartement koopt, krijgt al snel te maken met begrippen als splitsingsakte en modelreglement. Ze worden vaak in één adem genoemd, maar betekenen niet hetzelfde. Toch is het belangrijk om het verschil te kennen. Bij veel vragen of discussies binnen een VvE vormen juist deze documenten de basis.

Wat is een splitsingsakte?

De splitsingsakte is het officiële document waarmee een gebouw juridisch wordt verdeeld in appartementsrechten. Zonder splitsingsakte bestaat er geen Vereniging van Eigenaars (VvE).

In de splitsingsakte staat onder andere:

• welke appartementen en gemeenschappelijke ruimtes er zijn;
• welk aandeel (breukdeel) ieder appartement heeft in de VvE;
• welke gedeelten privé en welke gemeenschappelijk zijn;
• welk modelreglement van toepassing is;
• eventuele aanvullende of afwijkende bepalingen.

De splitsingsakte wordt opgesteld door een notaris en ingeschreven in het Kadaster. Hierdoor is de inhoud juridisch bindend voor alle huidige én toekomstige eigenaren.

Wat is een modelreglement?

Het modelreglement is een standaard set regels die door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) is ontwikkeld. Deze regels beschrijven hoe een VvE functioneert en welke rechten en plichten appartementseigenaren hebben.

Het modelreglement regelt bijvoorbeeld:

• de taken en bevoegdheden van het bestuur;
• het gebruik van privé- en gemeenschappelijke gedeelten;
• onderhoud en beheer;
• de besluitvorming tijdens de Algemene Ledenvergadering;
• stemrechten;
• financiële verplichtingen van de eigenaren.

In de splitsingsakte wordt aangegeven welk modelreglement van toepassing is.

Wat is nu het verschil?

Het verschil is eigenlijk eenvoudig.

De splitsingsakte is het maatwerk voor één specifiek gebouw. Hierin staat hoe het gebouw juridisch is ingericht en welke bijzondere afspraken gelden.

Het modelreglement bevat de algemene spelregels voor het functioneren van een VvE.

Je kunt het vergelijken met een huurcontract en de wet. Het huurcontract bevat afspraken die specifiek zijn voor één woning, terwijl de wet de algemene regels geeft die voor iedereen gelden.

Waarom bestaan er verschillende modelreglementen?

De regelgeving rondom VvE's verandert regelmatig. Daarom zijn er door de jaren heen verschillende versies van het modelreglement verschenen.

De meest voorkomende zijn:

• Modelreglement 1973
• Modelreglement 1983
• Modelreglement 1992
• Modelreglement 2006
• Modelreglement 2017

Iedere nieuwe versie sluit beter aan op de actuele wetgeving en de praktijk. Zo zijn in latere versies onderwerpen als duurzaamheid, professioneel VvE-beheer, reservefondsen en besluitvorming uitgebreider geregeld.

Dat betekent echter niet dat iedere VvE automatisch onder het nieuwste modelreglement valt.

Geldt altijd het nieuwste modelreglement?

Nee.

Voor een VvE geldt het modelreglement dat in de splitsingsakte is opgenomen. Is in de splitsingsakte bijvoorbeeld Modelreglement 1992 opgenomen, dan blijven die regels gelden, ook al bestaat inmiddels Modelreglement 2017.

Een VvE kan alleen overstappen naar een nieuwere versie door de splitsingsakte officieel te wijzigen. Hiervoor is meestal een notariële akte nodig en moeten de appartementseigenaren daarmee instemmen. In sommige gevallen is daarnaast medewerking van hypotheekverstrekkers vereist.

Wat als de splitsingsakte afwijkt van het modelreglement?

Dat komt regelmatig voor.

Bij het opstellen van de splitsingsakte kan de notaris bepalingen uit het modelreglement aanpassen of aanvullen. Denk bijvoorbeeld aan afwijkende stemverhoudingen, een andere kostenverdeling of specifieke regels over het gebruik van parkeerplaatsen of bergingen.

In dat geval geldt de splitsingsakte altijd boven het modelreglement. De bijzondere bepalingen hebben dus voorrang op de standaardregels.

Waarom zijn deze documenten zo belangrijk?

Veel discussies binnen een VvE gaan uiteindelijk terug naar deze documenten. Mag een eigenaar een airco plaatsen? Wie betaalt het onderhoud van een balkon? Zijn zonnepanelen toegestaan? Hoe worden de servicekosten verdeeld?

Ook bij de verkoop van een appartement spelen de splitsingsakte en het modelreglement een belangrijke rol. Potentiële kopers, makelaars en notarissen willen inzicht hebben in de rechten, plichten en afspraken die binnen de VvE gelden. Het is daarom belangrijk dat deze documenten eenvoudig beschikbaar zijn en altijd actueel zijn.

Daarnaast is het verstandig dat alle appartementseigenaren toegang hebben tot deze documenten. Niet alleen het bestuur, maar ieder VvE-lid moet de splitsingsakte, het modelreglement en andere belangrijke VvE-documenten eenvoudig kunnen raadplegen. Dit voorkomt onduidelijkheid, versnelt de informatievoorziening en zorgt ervoor dat besluiten beter onderbouwd kunnen worden.

Documentenopslag bij VvE.nl

Met de documentopslag van VvE.nl kunnen deze documenten centraal worden gearchiveerd. Zo heeft het bestuur één veilige opslagplaats en hebben leden altijd toegang tot de meest actuele versie van belangrijke VvE-documenten, zoals de splitsingsakte, het modelreglement, de notulen en andere relevante stukken.

Conclusie

De splitsingsakte en het modelreglement vormen samen het juridische fundament van iedere VvE. De splitsingsakte beschrijft de specifieke situatie van het gebouw, terwijl het modelreglement de algemene spelregels bevat voor het functioneren van de vereniging.

Omdat er meerdere versies van het modelreglement bestaan, is het belangrijk om altijd te kijken welke versie in de splitsingsakte is opgenomen. Nieuwere modelreglementen gelden namelijk niet automatisch.

Door beide documenten goed te kennen én centraal beschikbaar te houden voor alle leden, voorkomt een VvE veel onduidelijkheid. Bovendien zijn de documenten direct beschikbaar wanneer dat nodig is, bijvoorbeeld bij de verkoop van een appartement of bij vragen over de rechten en plichten binnen de vereniging.