Modelreglement VvE: welke editie geldt en wat verschilt

Kort antwoord: het modelreglement is de standaardtekst van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) waarnaar bijna elke splitsingsakte verwijst. De wet staat dat uitdrukkelijk toe: de akte moet een reglement bevatten, en daartoe worden ook de bepalingen gerekend van een nauwkeurig aangeduid modelreglement dat is ingeschreven in de openbare registers (artikel 5:111 onder d BW). Welke editie voor jouw VvE geldt, staat letterlijk in de akte, met een jaartal en een datum. In gebruik zijn 1972, 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 en het model voor kleine VvE's uit 2021. Een nieuwere editie gaat niet vanzelf gelden; daarvoor moet de splitsingsakte worden gewijzigd.

Hieronder lees je hoe het modelreglement zich verhoudt tot de akte en het huishoudelijk reglement, welke van de drie voorgaat, welke edities er zijn, hoe je uitzoekt welke voor jouw VvE geldt en welke verschillen echt geld schelen.

Wat is een modelreglement?

Een splitsingsakte moet een reglement bevatten (artikel 5:111 onder d BW). Dat regelt welke kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen, de exploitatierekening en de bijdragen, het gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten, de verzekering en de statuten van de VvE (artikel 5:112 lid 1 BW). Om te voorkomen dat elke notaris die tekst opnieuw schrijft, heeft de KNB standaardteksten laten vaststellen bij akte en laten inschrijven in de openbare registers. Zo'n tekst heet een modelreglement of splitsingsreglement.

In de akte staat dan één zin die het model van toepassing verklaart, gevolgd door de afwijkingen voor dit gebouw. Die afwijkingen gaan voor de modeltekst. Model plus afwijkingen vormen samen het reglement van splitsing van jouw VvE, en dat bindt iedere eigenaar, ook wie later koopt. Wat er verder in de akte staat, lees je in Splitsingsakte uitgelegd.

Drie lagen: akte, modelreglement, huishoudelijk reglement

Veel discussies lopen vast omdat er in het verkeerde document wordt gekeken. Er zijn drie lagen, met verschillende status.

Laag	Wat het is	Wie stelt het vast
Splitsingsakte	Notariële akte met tekening, breukdelen, stemmen en reglement; maatwerk voor één gebouw	Notaris, bij wijziging de eigenaars (artikel 5:139 BW)
Modelreglement	KNB-standaardtekst waarnaar de akte verwijst	KNB, ingeschreven in de openbare registers
Huishoudelijk reglement	Apart document met praktische regels; hoort niet bij de akte	De vergadering van eigenaars

De akte gaat voor het model: wijkt de notaris in de akte af, dan geldt de akte. Het model gaat voor het huishoudelijk reglement: bepalingen daarin die strijden met de wet of het reglement worden voor niet geschreven gehouden (artikel 44 lid 1 in 1992, artikel 59 lid 3 in 2006, artikel 64.3 in 2017). De vergadering mag alleen gebruiksregels stellen voor zover het reglement daarover niets bepaalt (artikel 5:128 lid 1 BW).

Dat onderscheid telt. Voor de toepassing van artikel 2:14 BW wordt de akte gelijkgesteld met de statuten (artikel 5:129 lid 1 BW), dus een besluit in strijd met de akte of het daarin opgenomen modelreglement is nietig. Botst een besluit alleen met het huishoudelijk reglement, dan is het vernietigbaar en moet je binnen een maand na kennisname naar de kantonrechter (artikel 5:130 lid 2 BW). Meer in Het huishoudelijk reglement uitgelegd.

Welke modelreglementen zijn er?

Elke editie is vastgesteld bij een notariële akte met een datum. Die datum staat ook in jouw splitsingsakte, dus daarmee weet je zeker welke editie geldt.

Editie	Vastgesteld bij akte van	Tekst
1972 (niet erfpacht)	24 november 1972	pdf
1973	22 februari 1973	pdf
1983	22 november 1983	pdf
1992	2 januari 1992	pdf
2006	17 januari 2006	pdf
2017	19 december 2017	pdf
Kleine VvE 2021	16 augustus 2021	pdf

Tot en met 1973 heet de tekst "reglement van splitsing van eigendom", vanaf 1983 "modelreglement bij splitsing in appartementsrechten". Er bestaan ook aparte modellen voor ondersplitsing en serviceflats; die staan niet online. Wat een ondersplitsing is, lees je in Hoofd- en ondersplitsing in een VvE-complex.

Zo zoek je uit welk modelreglement voor jouw VvE geldt

1. Pak de splitsingsakte erbij. Het bestuur of de beheerder heeft hem; anders bestel je een kopie bij het Kadaster.
2. Zoek de bepaling waarin de notaris het reglement vaststelt. Die noemt het model met de datum waarop het is vastgesteld. Let op die datum, niet alleen op het jaartal: 1972 is vastgesteld op 24 november 1972 en 1973 op 22 februari 1973, en die twee worden vaak verwisseld.
3. Lees de bladzijden direct na die verwijzing. Daar staan de afwijkingen voor jouw gebouw, bijvoorbeeld een andere kostenverdeling of stemverhouding. Die gaan voor de modeltekst.
4. Controleer of er latere wijzigingsakten zijn. Een VvE kan bij een wijziging op een nieuwer model zijn overgestapt.
5. Download de modeltekst van het gevonden jaartal en bewaar hem naast de akte. Pas met beide documenten kun je een vraag beantwoorden.

Staat er geen verwijzing, dan heeft de notaris een volledig eigen reglement in de akte opgenomen. Dat komt vooral voor bij oudere en bij zeer kleine splitsingen.

De verschillen die in de praktijk echt uitmaken

In opzet lijken de edities op elkaar, maar op een handvol punten lopen ze zo uiteen dat het bedrag op de eindafrekening of de uitkomst van een geschil ervan afhangt.

Onderwerp	1972 en 1973	1983 en 1992	2006	2017
Reservefonds	Verplicht (artikel 31 lid 1)	Alleen na besluit van de vergadering (artikel 32 lid 1)	Verplicht, plus onderhoudsplan (artikel 10)	Verplicht, gekoppeld aan het MJOP (artikel 14)
Harde vloeren	Geen regeling	Pas in 1992 (artikel 17 lid 5)	Normen via vergadering (artikel 26)	Norm van tien decibel (artikel 28.1)
Recreatieverhuur	Geen regeling	Alleen via de bestemming (artikel 17 lid 4 in 1992)	Geen eigen verbod	Verboden (artikel 27.2 onder b)
Boete zonder besluit	Alleen via de akte (artikel 27 lid 2)	1983 via de akte, 1992 via de vergadering (artikel 29 lid 2)	Via de vergadering (artikel 41 lid 2)	€ 500 eenmalig, € 150 per dag (artikel 45.2)
Huishoudelijk reglement vaststellen	Drie vierde (artikel 28 lid 1)	1983 drie vierde, 1992 twee derde (artikel 44 lid 2)	Twee derde (artikel 59 lid 4)	Twee derde (artikel 64.4)
Huishoudelijk reglement publiceren	Niet	Niet	Verplicht (artikel 59 lid 6)	Verplicht (artikel 64.6)
Wijziging van de akte	Niet geregeld	Niet geregeld	Artikel 60	Artikel 65

Wat is gemeenschappelijk en wat is van jou

Dit verschil kost het vaakst geld. De modellen van 1972 en 1973 hebben een korte opsomming in artikel 2, waarin de radiatoren en radiatorkranen in de privégedeelten juist zijn uitgezonderd. In 1983 is die uitzondering omgedraaid: daar zijn ze wel gemeenschappelijk (artikel 9 lid 1). Het model van 1992 rekent de vloeren gemeenschappelijk met uitzondering van de afwerklagen in de privégedeelten (artikel 9 lid 1). Het model van 2006 heeft een veel langere lijst, noemt ook de grond, en voegt een negatieve lijst toe van wat juist niet gemeenschappelijk is (artikel 17 lid 1 en 2). Het model van 2017 verlaat die opzet: artikel 11 somt op waarvan de kosten voor de gezamenlijke eigenaars zijn, artikel 12 waarvan die voor de individuele eigenaar zijn.

Ook de beslisregel bij twijfel verschilt. Onder 1972, 1973, 1983 en 1992 beslist de vergadering (artikel 3 in 1972 en 1973, artikel 10 in 1983 en 1992). Onder 2017 geldt objectieve uitleg: bepalend is wat derden uit de akte en de tekening kunnen opmaken, in het uiterste geval vastgesteld door de rechter (artikel 22.1). Wie wat betaalt, staat in Wie betaalt de onderhoudskosten.

Toestemming voor veranderingen

Vanaf 1992 geldt een harde regel: zonder toestemming van de vergadering mag je niets veranderen aan de gemeenschappelijke gedeelten, ook niet als die zich in je eigen woning bevinden (artikel 9 lid 2 in 1992, artikel 24.4 in 2017). Het model van 2017 gaat verder: het verbiedt op-, aan-, onder- of bijbouw (artikel 24.1), regelt zonweringen, zonnepanelen, schotelantennes en koelinstallaties apart (artikel 24.3), verbiedt wijziging van het architectonisch uiterlijk of de constructie (artikel 25.1) en bepaalt dat toestemming niet op onredelijke gronden mag worden geweigerd (artikel 26). Nieuw is dat een oplaadpunt in een eigen stallingsplaats juist geen toestemming vraagt (artikel 28.3). Voor airco's zie Airco installeren binnen een VvE.

Geluid en vloerbedekking

Hier is het gat het grootst. De modellen van 1972 en 1973 kennen geen vloerbepaling en verbieden alleen muziek en andere storende geluiden tussen middernacht en zeven uur 's morgens (artikel 13). Het model van 1983 verbiedt geluiden die onredelijke hinder veroorzaken op tijdstippen die bij reglement of huishoudelijk reglement worden vastgesteld (artikel 20). Pas 1992 regelt de vloer zelf (artikel 17 lid 5); 2006 verlegt het oordeel naar vastgestelde normen en laat bestaande situaties ten tijde van de splitsing in stand (artikel 26). Het model van 2017 is het concreetst: buiten keuken en sanitaire ruimten mogen harde vloeren alleen volgens vastgestelde normen, en ontbreken die, dan is alleen vloerbedekking toegestaan die de isolatie-index voor contactgeluid met meer dan tien decibel verbetert, gemeten volgens NEN 1070 of NEN 5077 (artikel 28.1). Meer in Burenleed door loopgeluiden.

Verhuur, bestemming en gebruik

Vanaf 1992 moet je het privégedeelte gebruiken volgens de bestemming in de akte; afwijkend gebruik mag alleen met toestemming van de vergadering (artikel 17 lid 4 modelreglement 1992). Het model van 2017 verbiedt daarnaast horeca, pensionbedrijf en verhuur voor recreatie: tegen betaling ter beschikking stellen voor een of meer nachten, of in gebruik geven anders dan op een huurovereenkomst van zes maanden of langer (artikel 27.2 onder b). De vergadering kan daarvoor toestemming verlenen met de meerderheid van artikel 56.5. Het model voor kleine VvE's kent hetzelfde verbod (artikel 18 lid 4). Bij verhuur eisen 1992 en 2006 een gebruikersverklaring in tweevoud (artikel 24 lid 1 respectievelijk artikel 35 lid 1); 2017 maakt er drie van en verplicht het bestuur een register van gebruikers bij te houden (artikel 37.1 en 37.2). Zie Verhuur via Airbnb in een VvE.

Reservefonds en meerjarenonderhoudsplan

De modellen van 1983 en 1992 maken het reservefonds optioneel (artikel 32 lid 1), en daardoor hebben veel VvE's uit die periode jarenlang niets gespaard. Het model van 2006 draait dat terug en verplicht een onderhoudsplan voor ten minste vijf jaar (artikel 10 lid 1 en 2); 2017 sluit aan op de wet (artikel 14.2 en 14.3). Die wet is beslissend: de VvE houdt een reservefonds in stand, en voor een gebouw dat geheel of gedeeltelijk voor bewoning is bestemd bedraagt de jaarlijkse reservering ten minste het bedrag uit een onderhoudsplan van ten hoogste vijf jaar oud dat ten minste tien jaar beslaat, of ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde (artikel 5:126 lid 1 en 2 BW). Een oud model dat het fonds optioneel noemt, doet daar niets meer aan af. Zie Reservefonds VvE uitgelegd en Hoe bereken je de VvE-bijdrage met het MJOP.

Besluitvorming, quorum en drempelbedragen

Het aantal stemmen per appartement staat in alle edities in de akte, niet in het model (artikel 34 lid 2 in 1992, artikel 47 lid 2 in 2006, artikel 51.2 in 2017). Zie VvE stemrecht. Voor uitgaven buiten het gewone onderhoud eisen alle drie twee derde van de uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin twee derde van alle stemmen aanwezig is (artikel 38 lid 5 in 1992, artikel 52 lid 5 in 2006, artikel 56.5 in 2017). De verschillen zitten in de details:

• Drempelbedrag. Onder 1992 en 2006 moet de vergadering zelf het bedrag vaststellen waarboven die zware meerderheid nodig is. Onder 2017 geldt automatisch € 5.000 zolang de vergadering niets anders vaststelt (artikel 56.5 onder i).
• Tweede vergadering. Zonder quorum volgt een tweede vergadering: onder 1992 en 2006 niet vroeger dan twee en niet later dan zes weken na de eerste, onder 2017 niet vroeger dan vijftien dagen (artikel 56.6).
• Uitgebrachte stemmen. Alleen 2017 zegt met zoveel woorden dat blanco stemmen, ongeldige stemmen en onthoudingen niet meetellen (artikel 56.5).
• Wie niet meebetaalt. Onder 1992 hoeft de eigenaar die van een verbouwing of nieuwe installatie geen voordeel trekt niet bij te dragen (artikel 38 lid 8). Die zin is in 2006 geschrapt: daar stelt de vergadering vast wie in welke verhouding bijdraagt, en dat mag afwijken van de breukdelen (artikel 52 lid 9).
• Digitaal stemmen. Alleen 2017 staat stemmen via een elektronisch communicatiemiddel toe, tot dertig dagen voor de vergadering (artikel 53.2), en het model voor kleine VvE's een volledig digitale vergadering (artikel 30 lid 2).

Wat doe je als het modelreglement verouderd is?

Een oud model is niet automatisch een probleem. Veel gaten vul je zonder notaris: ontbreekt er een vloerregeling, dan stelt de vergadering normen vast bij huishoudelijk reglement (artikel 5:128 lid 1 BW), en het reservefonds en het onderhoudsplan zijn hoe dan ook verplicht (artikel 5:126 BW).

Overstappen naar een nieuwer model kan alleen via een wijziging van de splitsingsakte: met medewerking van alle eigenaars, of met medewerking van het bestuur na een besluit met ten minste vier vijfde van het totale aantal stemmen (artikel 5:139 lid 1 en 2 BW; artikel 60 lid 1 en 2 in 2006; artikel 65.1 en 65.2 in 2017). Wie zonder redelijke grond weigert, kan worden gepasseerd met een machtiging van de kantonrechter (artikel 5:140 lid 1 BW). Een eigenaar die tegen stemde kan het besluit binnen drie maanden laten vernietigen (artikel 5:140b BW). De modellen van 1972 tot en met 1992 bevatten zelf geen wijzigingsregeling, dus dan val je terug op de wet. De procedure staat in Wanneer en hoe wijzig je de splitsingsakte van je VvE?

In de praktijk stappen VvE's meestal alleen over als er toch al een wijziging nodig is, bijvoorbeeld bij het samenvoegen van appartementen.

Veelgestelde vragen over het modelreglement

Hoe weet ik welk modelreglement voor mijn VvE geldt?

Dat staat letterlijk in de splitsingsakte, in de bepaling waarin de notaris het reglement vaststelt, met jaartal en met de datum van de akte waarbij het model is vastgesteld. Controleer daarna op latere wijzigingsakten. Staat er geen verwijzing, dan bevat de akte een eigen reglement.

Geldt automatisch het nieuwste modelreglement?

Nee. Voor jouw VvE geldt het model waarnaar de splitsingsakte verwijst. Staat daar 1992, dan blijft 1992 gelden, ook al bestaat 2017. Overstappen kan alleen door de akte te wijzigen (artikel 5:139 BW).

Wat is het verschil tussen een splitsingsreglement en een modelreglement?

Het splitsingsreglement is het reglement dat voor jouw VvE geldt: de modeltekst plus de afwijkingen uit de akte. Het modelreglement is alleen de standaardtekst van de KNB. Bij een conflict telt dat onderscheid, want de afwijkingen in de akte gaan voor.

Wat gaat voor als de akte iets anders zegt dan het modelreglement?

De akte. De notaris neemt de afwijkingen bewust op, en die vervangen of vullen de modeltekst aan. Lees daarom beide documenten naast elkaar, en begin bij de akte.

Wat zijn de grootste verschillen tussen modelreglement 2006 en 2017?

Het model van 2017 vervangt de lijst met gemeenschappelijke gedeelten door een kostenverdeling per onderdeel (artikel 11 en 12), verbiedt recreatieverhuur en pensionbedrijf (artikel 27.2 onder b), stelt een geluidsnorm voor harde vloeren (artikel 28.1), kent standaardboetes van € 500 en € 150 per dag (artikel 45.2), hanteert een drempelbedrag van € 5.000 (artikel 56.5 onder i), staat elektronisch stemmen toe (artikel 53.2) en laat een oplaadpunt toe zonder toestemming van de vergadering (artikel 28.3).

Bestaat er een modelreglement voor kleine VvE's?

Ja, vastgesteld bij akte van 16 augustus 2021. Het is korter dan 2017 (38 artikelen tegenover 69), staat een digitale vergadering toe (artikel 30 lid 2) en bevat een geschillenregeling via arbitrage, bindend advies of bemiddeling (artikel 38). Voor bestaande kleine VvE's geldt het pas na wijziging van de akte. Zie Kleine VvE oprichten en besturen.

Moet het huishoudelijk reglement worden ingeschreven bij het Kadaster?

Onder de modellen van 2006 en 2017 is het bestuur verplicht het huishoudelijk reglement en elke wijziging daarvan te publiceren in de openbare registers (artikel 59 lid 6 respectievelijk artikel 64.6). Onder de oudere modellen bestaat die plicht niet. Het model voor kleine VvE's laat de keuze tussen het Handelsregister en de openbare registers (artikel 18 lid 6).

Het modelreglement in de VvE-app

In de VvE-app van VvE.nl bewaart het bestuur de splitsingsakte, de tekening, het modelreglement en het huishoudelijk reglement bij de documenten, zodat iedere eigenaar ze kan inzien. De boekhouding rekent met de verdeelsleutel uit de akte en bij vergaderingen wordt gestemd met de stemverhouding uit de akte. Bekijk hoe de VvE-app werkt.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, titel 9, artikelen 5:111, 5:112, 5:126, 5:128, 5:129, 5:130, 5:139, 5:140 en 5:140b, wetten.overheid.nl, geldend vanaf 1 januari 2024, geraadpleegd 14 september 2026.
• KNB, reglement 1972 en reglement 1973 (artikelen 2, 3, 13, 27, 28 en 31).
• KNB, modelreglement 1983 (artikelen 9, 10, 20, 29, 32 en 44) en 1992 (artikelen 9, 10, 17, 24, 29, 32, 34, 38 en 44).
• KNB, modelreglement 2006 (artikelen 10, 17, 26, 35, 41, 47, 52, 59 en 60).
• KNB, modelreglement 2017 (artikelen 1, 11, 12, 14, 22, 24 t/m 28, 37, 45, 51, 53, 56, 64 en 65) en kleine VvE 2021 (artikelen 17, 18, 25, 30, 32 en 38). Alle zeven pdf's geraadpleegd 14 september 2026.