Airbnb in een VvE: mag de VvE het verbieden? Regels 2026

Kort antwoord: ja, een VvE mag verhuur via Airbnb en andere korte verhuur verbieden, en in de meeste gebouwen is dat al zo zonder apart verbod. De splitsingsakte geeft je appartement de bestemming "woning", en korte verhuur aan toeristen tegen betaling is volgens de rechter geen gebruik als woning maar bedrijfsmatige exploitatie (Hof Amsterdam 10 september 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2857). Dat geldt ook voor een logeerkamer terwijl je zelf thuis bent (Hof Amsterdam 24 september 2024, in stand gelaten door de Hoge Raad op 12 december 2025, ECLI:NL:HR:2025:1891). Het modelreglement 2017 verbiedt verhuur voor recreatie zelfs letterlijk (artikel 27.2 onder b). Een verbod hoort in de akte, niet in het huishoudelijk reglement. Daarnaast stelt de gemeente eigen regels op grond van de Huisvestingswet 2014: registratienummer, maximum aantal nachten, meldplicht en soms een vergunning. Amsterdam staat maximaal 30 nachten per jaar toe, in aangewezen wijken 15 of 0; Den Haag 30; Rotterdam en Utrecht 60.

Dit artikel gaat over korte verhuur: vakantieverhuur van de hele woning, een bed and breakfast in een kamer, en short stay. De Huisvestingswet 2014 noemt dat toeristische verhuur: tegen betaling verblijf bieden aan personen die niet in de gemeente zijn ingeschreven (artikel 1 lid 1 onder i). Je leest wat akte, rechter en gemeente zeggen, hoe het zit met boetes, overlast, verzekering en belasting, en wat je stap voor stap doet. Reguliere verhuur staat in Is het verhuren van een appartement in een VvE toegestaan?.

De splitsingsakte bepaalt: bestemming woning

Je mag je privégedeelte zelf gebruiken of aan een ander in gebruik geven (artikel 5:120 lid 1 BW), maar alleen volgens de bestemming in de akte. Elk modelreglement legt dat vast:

Modelreglement	Gebruik volgens bestemming	Over korte verhuur
1992, artikel 17 lid 4	Verplicht gebruik overeenkomstig de bestemming in de akte; afwijkend gebruik alleen met toestemming van de vergadering	Niets expliciets; de rechter leidt het verbod af uit de bestemming "woning"
2006, artikel 25 lid 1	Zelfde verplichting en toestemmingseis	Niets expliciets; zelfde uitleg
2017, artikel 27.1 en 27.2 onder b	Zelfde verplichting; afwijkend gebruik dat "bij Reglement is verboden" mag ook met toestemming niet	Letterlijk verbod op "het pensionbedrijf" en "verhuur voor recreatie": het "gedurende één of meer nachten tegen betaling ter beschikking stellen" van het privégedeelte, met of zonder ontbijt, en in gebruik geven tijdens afwezigheid "anders dan krachtens een huurovereenkomst voor zes maanden of langer"

Het modelreglement 2017 laat een opening: de vergadering kan pension of verhuur voor recreatie toestaan, mits dat niet in strijd is met de gemeentelijke regels en de andere eigenaars niet onredelijk in hun woongenot worden beperkt (artikel 27.2 onder b en 27.3). Dat besluit vraagt twee derde van de stemmen bij een quorum van twee derde (artikel 56.5 onder d), en het huishoudelijk reglement moet dan omschrijven welk gebruik is toegestaan en onder welke voorwaarden. Welk reglement voor jouw gebouw geldt, staat in de akte; zie Splitsingsakte uitgelegd en Het modelreglement binnen de splitsingsakte.

Alle reglementen eisen bovendien dat wie je appartement in gebruik krijgt, vooraf een verklaring tekent en aan het bestuur afgeeft dat hij het reglement naleeft (artikel 24 MR 1992, artikel 35 MR 2006, artikel 37 MR 2017); jij blijft aansprakelijk voor de gedragingen van de gebruiker (artikel 35 lid 6 MR 2006). Bij een gast die twee nachten blijft, is die verklaring onuitvoerbaar; Hof Amsterdam leidde daar in 2013 uit af dat de regeling voor huurders is geschreven, niet voor toeristen.

Wat de rechter zegt: korte verhuur is geen wonen

• Hof Amsterdam 10 september 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:2857). Modelreglement 1992, woning regelmatig korter dan een maand verhuurd: "bedrijfsmatige exploitatie en niet gebruik als woning", dus in strijd met de akte.
• Hof Amsterdam 13 september 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:3750) en 25 oktober 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:4274). Bestemming "partikulier woongebruik". De akte wordt objectief uitgelegd op basis van de openbare registers; het bestemmingsplan en jarenlang gedogen tellen niet mee. Recreatieve verhuur is met die bestemming in strijd, ook als bed and breakfast waarbij de eigenaar vrijwel de hele woning aan gasten geeft. De VvE mocht toestemming weigeren.
• Hof Amsterdam 24 september 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:2685), bevestigd door de Hoge Raad op 12 december 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1891). Een bewoner gaf zijn logeerkamer twee tot vier dagen per keer aan Airbnb-gasten terwijl hij zelf thuis was, met een B&B-vergunning van de gemeente Amsterdam waarin stond dat toestemming van de VvE apart geregeld moest worden. Het hof: ook "het kortstondig in gebruik geven van een gedeelte van de woning, waarbij de reguliere bewoner aanwezig is, tegen betaling van een vergoeding" is in strijd met "particulier woongebruik", omdat dit "dermate grote gelijkenis met een hotel of pension" vertoont. De Hoge Raad verwierp het cassatieberoep met artikel 81 lid 1 RO, dus zonder motivering; het oordeel van het hof staat vast.

De rode draad: bij de bestemming "woning" of "particulier woongebruik" is korte verhuur tegen betaling niet toegestaan zonder toestemming van de vergadering, ook niet met een gemeentelijke vergunning.

Waarom een verbod niet in het huishoudelijk reglement hoort

Het huishoudelijk reglement mag het gebruik van de privégedeelten alleen "nader regelen" (artikel 17 lid 2 MR 1992, artikel 25 lid 2 MR 2006, artikel 27.4 MR 2017): regels van orde over geluid, sleutels en afval. Een principiële beperking hoort in het splitsingsreglement. Hof 's-Hertogenbosch verklaarde op 9 mei 2019 om die reden een algeheel huisdierenverbod in een huishoudelijk reglement nietig: zo'n verbod "is geen regel van orde maar een principiële beperking van de gebruiksmogelijkheid van het appartementsrecht" en "kan uitsluitend in het splitsingsreglement worden opgenomen" (ECLI:NL:GHSHE:2019:1722, artikel 5:129 BW in samenhang met artikel 2:14 lid 1 BW). Bepalingen in het huishoudelijk reglement die in strijd zijn met het reglement "worden voor niet geschreven gehouden" (artikel 64.3 MR 2017).

Een apart verbod is meestal ook overbodig: de bestemming "woning" is het verbod al. Het huishoudelijk reglement is wél de plek voor de hoogte van de boete (artikel 64.1 onder i MR 2017) en voor de voorwaarden als de vergadering korte verhuur toestaat; zie Het huishoudelijk reglement van de VvE uitgelegd.

Wat de gemeente regelt: Huisvestingswet 2014

Sinds 1 januari 2021 kan de gemeenteraad toeristische verhuur reguleren in de huisvestingsverordening (paragraaf 1a van hoofdstuk 4 Huisvestingswet 2014): een registratienummer dat je bij elke advertentie vermeldt (artikel 23a), een maximum aantal nachten per jaar en een meldplicht per verhuring (artikel 23b), en een vergunningplicht (artikel 23c). Elke gemeente kiest zelf welke instrumenten zij inzet; volgens de Rijksoverheid volstaat soms registratie en is elders een vergunning nodig. De vier grote steden in september 2026:

Gemeente	Maximum nachten per jaar (hele woning)	Registratie, melding, vergunning	Bijzonderheden
Amsterdam (Huisvestingsverordening 2024, geldend per 1 januari 2026)	30 (artikel 3.7.3 lid 1); in aangewezen gebieden 15 of 0 (lid 3)	Registratienummer (3.7.2), melding vooraf (3.7.3 lid 2), vergunning voor vakantieverhuur, B&B en short stay (3.7.3a)	Maximaal 4 personen, alleen door de ingeschreven hoofdbewoner (3.9.5); per 1 april 2026 in wijken in Centrum en Zuid 15 nachten (beleidsregel escalatieladder)
Rotterdam	60	Registratienummer, nachten vooraf melden	Alleen je eigen woning; logiesbelasting 6,5 procent; B&B zonder nachtenmaximum; gemeente wijst op toestemming van de VvE
Den Haag	30	Vergunning (3 jaar, 131,20 euro), registratienummer, elke verhuring melden	Alleen zelfstandige woningen waar je ingeschreven staat; gemeente wijst op toestemming van de VvE
Utrecht	60	Registratienummer sinds 1 juli 2021, meldplicht sinds 1 juli 2022	Maximaal 6 personen (woning tot 200 m2) of 8 (groter)

Kleinere gemeenten hebben vaak alleen een registratieplicht of geen regels; check je eigen gemeente.

Boetes: van de VvE en van de gemeente

De VvE. Het bestuur stuurt eerst een aangetekende waarschuwing. Volg je die binnen een maand niet op, dan kan het bestuur een boete opleggen tot het bedrag dat de vergadering heeft vastgesteld (artikel 29 MR 1992, artikel 41 MR 2006, artikel 45 MR 2017). MR 2017 geeft standaardbedragen zolang de vergadering niets anders besluit: maximaal 500 euro eenmalig, of 150 euro per dag tot 5.000 euro (artikel 45.2). Oudere reglementen noemen geen bedrag; zonder besluit van de vergadering kan het bestuur dan geen boete opleggen. In de Amsterdamse zaak van de Hoge Raad stond in de akte een dagboete van 120 euro, en de rechter legde daarnaast een dwangsom op per verhuring korter dan een maand.

De gemeente. De Huisvestingswet maximeert de bestuurlijke boete op de derde boetecategorie van artikel 23 lid 4 Wetboek van Strafrecht voor adverteren zonder nummer of niet melden, de vierde voor te veel nachten of verhuur zonder vergunning, en de vijfde bij herhaling binnen vier jaar (artikel 35); per 1 januari 2026 is dat 11.000, 27.500 en 110.000 euro. De gemeenteraad legt de werkelijke bedragen vast in een boetetabel. Amsterdam (bijlage 3, tabel 4, geldend per 1 januari 2026) rekent voor een particulier bij een eerste overtreding 1.500 euro voor adverteren zonder registratienummer, verhuren zonder vergunning of zonder melding, 2.500 tot 5.000 euro bij te veel nachten of personen, en 9.000 euro bij vakantieverhuur zonder feitelijke bewoning; bedrijfsmatig het dubbele, met een maximum van 25.750 euro. Die differentiatie volgde op de uitspraak van de Raad van State van 21 augustus 2024 (ECLI:NL:RVS:2024:3416), die de oude tabel onverbindend verklaarde en een boete van 11.600 euro voor één gast te veel verlaagde naar 2.900 euro. Utrecht meldde in juni 2022 boetes van 150 euro bij een eerste overtreding tot 21.750 euro bij herhaling.

Overlast en aansprakelijkheid

Wisselende gasten met een sleutelcode zijn de praktische reden waarom VvE's korte verhuur tegenhouden. Juridisch ben jij het aanspreekpunt: je gebruiker mag geen onredelijke hinder toebrengen (artikel 17 lid 1 MR 1992) en jij blijft aansprakelijk voor zijn gedragingen (artikel 35 lid 6 MR 2006). Het huishoudelijk reglement mag regels bevatten "ter voorkoming van geluidshinder of andere vormen van hinder" (artikel 27.4 MR 2017). Amsterdam verbindt aan de vergunning de voorwaarde dat er geen onaanvaardbare inbreuk op het woon- en leefmilieu ontstaat (artikel 3.9.5 lid 1 onder f). Hoe je met overlast omgaat, staat in Overlast in de VvE: hoe ga je hiermee om?.

Verzekering en belasting

De VvE sluit de opstalverzekering (artikel 5:112 lid 1 onder d BW); inboedel en aansprakelijkheid verzeker je zelf. Het Verbond van Verzekeraars waarschuwde in 2018 dat schade door een Airbnb-huurder niet standaard is verzekerd, omdat het "om een heel ander risico gaat", en adviseert de polisvoorwaarden vooraf na te kijken. Meld je plannen dus aan je verzekeraar én aan het bestuur, zodat de VvE de opstalpolis kan nagaan; zie De opstalverzekering voor VvE's uitgelegd.

Fiscaal blijft een tijdelijk verhuurde eigen woning je eigen woning in box 1. Je geeft de huurinkomsten min de kosten (energie van de gast, schoonmaak, advertenties, provisie) op als inkomsten uit tijdelijke verhuur; de Belastingdienst belast 70 procent daarvan. Bied je ook ontbijt of dagelijkse schoonmaak, dan kan het inkomsten uit overig werk worden. De gemeente mag toeristenbelasting heffen (artikel 224 Gemeentewet); die mag je doorberekenen aan de gast.

Welke verhuur mag waar

Soort verhuur	Wat zegt de akte (bestemming woning)	Wat zegt de gemeente
Langdurige verhuur aan één huurder (zes maanden of langer)	Toegestaan als woongebruik (artikel 5:120 BW) met gebruikersverklaring; sommige akten eisen toestemming	Geen toeristische verhuur; wel opkoopbescherming en huurwetgeving
Kamerverhuur aan een vaste huurder (hospita)	Meestal woongebruik; de akte kan kamerverhuur verbieden. Zie Kamerverhuur in een VvE-appartement	Per gemeente verschillend
Bed and breakfast (kamer aan toeristen, jij thuis)	Niet zonder toestemming: Hof Amsterdam 2016 en 2024, HR 2025; MR 2017 artikel 27.2 onder b	Toeristische verhuur; Amsterdam vergunning met quotum, Rotterdam registratie zonder nachtenmaximum
Vakantieverhuur van de hele woning (Airbnb, Booking) tijdens afwezigheid	Niet zonder toestemming: Hof Amsterdam 2013 en 2016; MR 2017 artikel 27.2 onder b	Registratienummer, 30 tot 60 nachten, meldplicht, in Amsterdam en Den Haag vergunning
Short stay (weken tot maanden, expats)	Korter dan zes maanden onder MR 2017 verboden; onder oudere reglementen afhankelijk van duur en frequentie, zie Short stay huurcontracten niet zonder risico's	Amsterdam aparte vergunning (artikel 3.7.6); elders vaak als toeristische verhuur behandeld

Stappenplan voor een VvE die regels wil vastleggen

1. Lees de akte. Staat er "woning" of "particulier woongebruik", dan is korte verhuur al verboden; onder MR 2017 staat het er letterlijk.
2. Wil je het verbod expliciet in de akte, dan is een wijziging nodig: een besluit met ten minste vier vijfde van alle stemmen, een notariële akte en inschrijving (artikel 5:139 lid 2 en 5 BW); bij onredelijke weigering vervangt de kantonrechter de medewerking (artikel 5:140 BW). Zie Wanneer en hoe wijzig je de splitsingsakte?.
3. Wil je korte verhuur toestaan, dan besluit de vergadering tot toestemming voor afwijkend gebruik (artikel 17 lid 4 MR 1992, artikel 25 lid 1 MR 2006, artikel 27.3 met 56.5 MR 2017) en omschrijf je in het huishoudelijk reglement nachten, gasten en voorwaarden.
4. Stel de boete vast. Zonder besluit over de hoogte kan het bestuur onder MR 1992 en 2006 geen boete opleggen; onder MR 2017 gelden de standaardbedragen tenzij de vergadering anders besluit (artikel 64.1 onder i).
5. Leg gebruiksregels vast in het huishoudelijk reglement (sleutelbeheer, gasten melden, geluid); onder MR 2017 met twee derde van de stemmen (artikel 56.5 onder h). Zie Hoe gaat de besluitvorming in een VvE?.
6. Handhaaf consequent. Verzamel bewijs (advertentie, recensies), stuur de aangetekende waarschuwing, leg na een maand de boete op en ga zo nodig naar de rechter. Meld illegale verhuur ook bij de gemeente.

Stappenplan voor een eigenaar die wil verhuren

1. Lees de akte: bestemming en het artikel over ingebruikgeving.
2. Vraag schriftelijk toestemming aan de vergadering via het bestuur; zonder toestemming riskeer je een boete en een procedure.
3. Check de gemeente: registratienummer, vergunning, nachtenmaximum, meldplicht.
4. Bel je verzekeraar, informeer het bestuur vanwege de opstalverzekering en kijk je hypotheekvoorwaarden na.
5. Regel de belasting: box 1 en de toeristenbelasting.
6. Maak huisregels voor gasten en informeer de buren; jij blijft aansprakelijk voor wat zij doen.

Veelgestelde vragen over Airbnb in een VvE

Mag een VvE Airbnb verbieden?

Ja. In de meeste akten is korte verhuur al niet toegestaan omdat de bestemming "woning" is: Hof Amsterdam noemde het in 2013 en 2016 bedrijfsmatige exploitatie, en de Hoge Raad liet in december 2025 een arrest in stand dat zelfs een logeerkamer via Airbnb strijdig verklaarde met "particulier woongebruik".

Kan de VvE een Airbnb-verbod in het huishoudelijk reglement zetten?

Meestal niet. Het huishoudelijk reglement mag alleen regels van orde bevatten; een principiële beperking hoort in het splitsingsreglement (Hof 's-Hertogenbosch 2019). Het is ook overbodig, omdat de bestemming "woning" al volstaat.

Ik heb een vergunning van de gemeente. Mag ik dan verhuren?

Nee, niet automatisch. De vergunning toetst aan de Huisvestingswet, niet aan je akte. In de zaak van de Hoge Raad van 12 december 2025 had de eigenaar een Amsterdamse B&B-vergunning; de VvE weigerde toestemming en kreeg gelijk.

Hoeveel nachten mag ik mijn woning verhuren via Airbnb?

Dat bepaalt je gemeente (artikel 23b Huisvestingswet 2014). Amsterdam 30, in aangewezen wijken 15 of 0 vanaf 1 april 2026; Den Haag 30; Rotterdam en Utrecht 60. Los daarvan moet je VvE het toestaan.

Welke boete kan ik krijgen?

Van de VvE het bedrag dat de vergadering heeft vastgesteld, onder MR 2017 standaard maximaal 500 euro eenmalig of 150 euro per dag tot 5.000 euro. Van de gemeente het bedrag uit de boetetabel; in Amsterdam voor een particulier bij een eerste overtreding 1.500 tot 9.000 euro (tabel per 1 januari 2026).

Wat kan ik doen als mijn buurman zijn appartement via Airbnb verhuurt?

Meld het bij het bestuur met bewijs, zoals de advertentie. Het bestuur stuurt een aangetekende waarschuwing en kan na een maand een boete opleggen; daarna kan de VvE bij de rechter een dwangsom vorderen. Overtreedt hij ook de gemeentelijke regels, meld dat bij de gemeente.

Wat de VvE-app hierin biedt

In de VvE-app bewaar je de akte, het modelreglement en het huishoudelijk reglement bij de documenten, zodat elke eigenaar ze kan nalezen voordat hij verhuurt. Besluiten over toestemming en boetebedragen leg je vast bij de vergaderingen, overlastmeldingen bij de storingen, en opgelegde boetes verwerk je in de boekhouding.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 5 (geldend vanaf 1 januari 2024), Huisvestingswet 2014 (geldend vanaf 1 juli 2026), Wetboek van Strafrecht artikel 23 en Gemeentewet artikel 224, wetten.overheid.nl, geraadpleegd 13 september 2026
• Modelreglement 1992, Modelreglement 2006 en Modelreglement 2017, KNB, 1992, 2006 en 2017
• Hof Amsterdam 10 september 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2857
• Hof Amsterdam 13 september 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:3750 en 25 oktober 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:4274
• Hof Amsterdam 24 september 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2685 en Hoge Raad 12 december 2025, ECLI:NL:HR:2025:1891 (conclusie A-G ECLI:NL:PHR:2025:1147, 24 oktober 2025)
• Hof 's-Hertogenbosch 9 mei 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1722
• Raad van State 21 augustus 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3416
• Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 (geldend vanaf 1 januari 2026) en Beleidsregel escalatieladder vakantieverhuur Amsterdam (14 oktober 2025)
• Gemeente Rotterdam, Gemeente Den Haag, Gemeente Utrecht en nieuwsbericht Utrecht (2 juni 2022), pagina's over toeristische verhuur, geraadpleegd 13 september 2026
• Rijksoverheid, Woning verhuren aan toeristen en Mag ik mijn appartement verhuren?, geraadpleegd 13 september 2026
• Belastingdienst, tijdelijke verhuur eigen woning, geraadpleegd 13 september 2026
• Verbond van Verzekeraars (VanAtotZekerheid), Schade door Airbnb-huurder niet standaard verzekerd, 8 augustus 2018