Short stay huurcontracten niet zonder risico's voor VvE's

Met de invoering van de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten wordt het voor verhuurders moeilijker om tijdelijke huurcontracten aan te bieden tegen een voor hen acceptabele huurprijs. Sommige verhuurders zoeken daarom naar alternatieven, zoals short stay-contracten, om de nieuwe regelgeving te omzeilen. Dit lijkt misschien een slimme oplossing, maar het brengt aanzienlijke risico’s met zich mee, zowel juridisch als voor de Vereniging van Eigenaren (VvE). In deze blog bespreken we de aandachtspunten en risico’s van short stay-verhuur in een VvE.

Wat is een short stay-contract?

Short stay-verhuur betekent dat een woning voor een korte periode wordt verhuurd, meestal aan expats, toeristen of tijdelijke werknemers. Dit type verhuur wordt vaak gepresenteerd als een alternatief voor reguliere huurcontracten, omdat het de verhuurder flexibiliteit biedt en mogelijk hogere huurinkomsten oplevert. In sommige gevallen wordt short stay ingezet om de beperkingen van de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten te omzeilen.

De Wet betaalbare huur introduceert een maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Hierdoor kunnen veel woningen in de middenhuur niet langer tegen hoge, marktconforme prijzen worden verhuurd. Tegelijkertijd beperkt de Wet vaste huurcontracten het gebruik van tijdelijke huurcontracten, waardoor verhuurders niet zomaar meer van huurders af kunnen komen.

Door woningen als short stay te verhuren, hopen verhuurders te voorkomen dat hun woning onder deze regels valt. Dit lijkt een eenvoudige oplossing, maar het is juridisch complex en kan grote consequenties hebben.

Juridische risico’s van short stay-verhuur

1. Geen geldige uitzondering op huurwetgeving
   Hoewel een verhuurder een contract als ‘short stay’ kan bestempelen, kan de rechter anders oordelen. Als de verhuurder bijvoorbeeld geen duidelijke noodzaak heeft om short stay te hanteren en de huurder feitelijk een gewone woonruimte bewoont, kan de rechter het contract als een regulier huurcontract beschouwen. Dit betekent dat de huurder alsnog huurbescherming kan krijgen en het huurcontract niet zomaar kan worden beëindigd.

2. Gemeentelijke regelgeving
   Veel gemeenten hebben strikte regels voor short stay-verhuur, zeker in stedelijke gebieden waar woningtekorten zijn. Sommige gemeenten stellen een vergunningseis voor short stay-verhuur of verbieden het volledig. Illegale short stay-verhuur kan leiden tot hoge boetes en juridische procedures.

3. Overtreding van de splitsingsakte en het VvE-reglement
   In veel appartementencomplexen gelden VvE-regels die permanente bewoning voorschrijven. Short stay kan in strijd zijn met de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement. Als een VvE overlast ervaart door short stay-verhuur (bijvoorbeeld door toeristen of wisselende bewoners), kan zij juridische stappen ondernemen om de verhuur te stoppen.

4. Belastingtechnische gevolgen
   Short stay-verhuur wordt door de Belastingdienst anders behandeld dan reguliere verhuur. Dit kan leiden tot een hogere inkomstenbelasting, en in sommige gevallen wordt de woning aangemerkt als ondernemingsactiviteit, waardoor BTW verschuldigd kan zijn. Ook kan de woning mogelijk niet meer als hoofdverblijf worden gezien, met gevolgen voor hypotheekvoorwaarden en fiscale voordelen.

Risico’s voor de VvE

Voor een VvE brengt short stay-verhuur specifieke problemen met zich mee:

1. Overlast en verhoogde kosten
   Wisselende bewoners kunnen voor overlast zorgen, bijvoorbeeld door lawaai, schade aan gemeenschappelijke ruimtes of extra druk op faciliteiten. Dit kan leiden tot hogere onderhoudskosten en conflicten tussen eigenaren.

2. Verzekeringsproblemen
   Veel VvE-verzekeringen zijn gebaseerd op permanente bewoning. Short stay-verhuur kan een uitsluitingsgrond zijn in de polis, waardoor schade mogelijk niet wordt gedekt.

3. Reputatieschade van het complex
   Als een appartementencomplex bekendstaat om veel short stay-verhuur, kan dit de waarde van de appartementen negatief beïnvloeden. Potentiële kopers en huurders kunnen worden afgeschrikt door de onzekerheid over de samenstelling van de bewoners.

Wat kan een VvE doen tegen ongewenste short stay-verhuur?

Een VvE kan op verschillende manieren optreden tegen ongewenste short stay-verhuur:

• Check de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement
  Hierin staat vaak al vastgelegd dat woningen uitsluitend voor permanente bewoning zijn bestemd. Zo niet, dan kan de VvE besluiten om short stay expliciet te verbieden via een wijziging in het huishoudelijk reglement.

• Handhaven via de VvE
  De VvE kan eigenaren aanspreken op overtredingen en sancties opleggen, zoals boetes of juridische stappen.

• Samenwerken met de gemeente
  Veel gemeenten treden streng op tegen illegale short stay-verhuur. Een VvE kan melding maken bij de gemeente als er sprake is van overtreding van gemeentelijke regelgeving.

Conclusie

Hoewel short stay-verhuur een manier lijkt om de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten te omzeilen, kleven er aanzienlijke juridische en praktische risico’s aan. Voor een VvE kan short stay tot overlast, hogere kosten en juridische conflicten leiden. Het is daarom belangrijk dat VvE’s duidelijke regels opstellen en handhaven om ongewenste short stay-verhuur te voorkomen. Verhuurders doen er goed aan om de wetgeving nauwkeurig te bestuderen en niet blind te vertrouwen op constructies die uiteindelijk niet standhouden in de praktijk.