Appartementsrecht: wat koop je precies in een VvE?

Kort antwoord:
Met een appartementsrecht koop je geen volledig zelfstandig stuk van een gebouw. Je koopt een aandeel in een gesplitst gebouw of perceel, samen met het exclusieve recht om een bepaald privégedeelte te gebruiken. Je wordt automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE) en bent mede verantwoordelijk voor de gemeenschappelijke gedeelten. Dit is geregeld in artikel 5:106 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Welke ruimten precies bij jouw appartementsrecht horen, staat in de splitsingsakte en op de splitsingstekening.

Wat is een appartementsrecht?

Een appartementsrecht is een juridisch eigendomsrecht waarmee je een deel van een gebouw exclusief mag gebruiken en tegelijk mede-eigenaar bent van het geheel. Denk aan een appartement in een flatgebouw, een bovenwoning of een bedrijfsruimte in een complex.

Het woord appartementsrecht kan verwarrend zijn. Je denkt misschien dat je alleen de woning achter je voordeur koopt. Juridisch zit het anders.

Een appartementsrecht bestaat uit twee onderdelen:

1. Een aandeel in de gemeenschap. Je bent samen met de andere appartementseigenaren gerechtigd tot het gebouw en de bijbehorende grond, of tot het recht waarop de splitsing betrekking heeft.

2. Een exclusief gebruiksrecht. Je mag een bepaald gedeelte van het gebouw zelfstandig gebruiken. Dit is meestal je woning, maar het kan ook een berging of bedrijfsruimte zijn.

Deze twee onderdelen horen bij elkaar. Je kunt het aandeel in de gemeenschap niet zomaar los verkopen van het exclusieve gebruiksrecht.

Waarom bestaat het appartementsrecht?

In een gebouw met meerdere woningen delen eigenaren vaak voorzieningen. Denk aan het dak, de fundering, de gevel en het trappenhuis.

Zonder een juridische verdeling zou het lastig zijn om vast te stellen wie welk gedeelte mag gebruiken en wie verantwoordelijk is voor het onderhoud.

Het appartementsrecht zorgt voor die verdeling. Iedere eigenaar krijgt een eigen recht, terwijl de gemeenschappelijke eigendommen gezamenlijk worden beheerd.

Je wordt automatisch lid van de VvE

Wanneer je een appartementsrecht koopt, word je van rechtswege lid van de VvE. Dit volgt uit artikel 5:125 lid 2 BW.

De VvE beheert de gemeenschappelijke gedeelten en behartigt de gezamenlijke belangen van de appartementseigenaren.

Dat betekent bijvoorbeeld dat je:

• Bijdraagt aan de gezamenlijke kosten.

• Meebeslist tijdens de vergadering van eigenaars.

• Je houdt aan de splitsingsakte en het toepasselijke reglement.

• Te maken krijgt met gezamenlijke besluiten over onderhoud en beheer.

Je kunt je lidmaatschap niet afzonderlijk opzeggen zolang je appartementseigenaar bent.

Het verschil met het eigendom van een gewoon huis

Bij een gewone koopwoning koop je doorgaans de eigendom van een perceel met de woning die daarop staat. Je beslist in beginsel zelf over onderhoud, verbouwingen en het gebruik, binnen de grenzen van de wet en eventuele andere verplichtingen.

Bij een appartementsrecht ligt dat anders. Je hebt een exclusief gebruiksrecht voor jouw privégedeelte, maar deelt de juridische eigendom van het gesplitste geheel met andere appartementseigenaren.

Onderwerp	Gewoon koophuis	Appartementsrecht
Eigendom	Meestal eigen grond en woning	Aandeel in een gesplitste gemeenschap
Gebruik	Gebruik van eigen woning en perceel	Exclusief gebruik van aangewezen privégedeelte
Onderhoud	Meestal zelf verantwoordelijk	Privéonderhoud en gezamenlijk onderhoud
Besluiten	Vaak zelfstandig	Voor gemeenschappelijke zaken via de VvE
Kosten	Eigen onderhoudskosten	Eigen kosten en VvE-bijdrage
Regels	Wet en eventuele bijzondere verplichtingen	Daarnaast splitsingsakte en VvE-reglement

Kun je alles veranderen in je eigen appartement?

Niet altijd. Ook binnen je woning kunnen beperkingen gelden.

Wil je bijvoorbeeld een draagmuur verwijderen, leidingen verleggen of een constructieve wijziging uitvoeren? Dan kun je te maken krijgen met gemeenschappelijke onderdelen waarvoor toestemming van de VvE nodig is.

Ook voor wijzigingen aan de buitenkant van het gebouw, zoals kozijnen, balkons of gevels, kunnen regels gelden.

Controleer daarom altijd eerst de splitsingsakte en het toepasselijke reglement voordat je een verbouwing laat uitvoeren.

Privégedeelten en gemeenschappelijke gedeelten: wat is van jou?

Een belangrijk onderdeel van het appartementsrecht is het onderscheid tussen privégedeelten en gemeenschappelijke gedeelten.

Dit onderscheid bepaalt welke ruimten je exclusief mag gebruiken, wie het onderhoud regelt en wie de kosten betaalt.

Wat is een privégedeelte?

Een privégedeelte is een gedeelte van het gebouw dat volgens de splitsingsakte bestemd is om afzonderlijk te worden gebruikt.

Meestal gaat het om je woning, inclusief de ruimten die daarbij horen.

Voorbeelden zijn:

• De woonkamer en slaapkamers.

• De keuken en badkamer.

• Een inpandige berging die bij het privégedeelte hoort.

• Een afzonderlijke berging die volgens de splitsing bij jouw appartementsrecht hoort.

Let op: exclusief gebruik betekent niet automatisch dat alle bouwkundige onderdelen binnen of rondom die ruimte jouw individuele verantwoordelijkheid zijn.

Een dragende muur of een gemeenschappelijke leiding kan bijvoorbeeld door jouw woning lopen, terwijl het onderhoud volgens de splitsingsakte bij de VvE hoort.

Wat zijn gemeenschappelijke gedeelten?

Gemeenschappelijke gedeelten zijn de onderdelen die volgens de splitsingsakte niet bestemd zijn voor afzonderlijk gebruik.

Denk bijvoorbeeld aan:

• Het dak en de fundering.

• De buitengevel.

• Het gezamenlijke trappenhuis.

• De lift.

• Gemeenschappelijke gangen.

• Centrale installaties en leidingen.

Welke onderdelen daadwerkelijk gemeenschappelijk zijn, hangt af van de splitsingsakte en het toepasselijke reglement.

Een balkon kan bijvoorbeeld exclusief door één eigenaar worden gebruikt, terwijl bepaalde constructieve onderdelen gemeenschappelijk zijn.

Wie betaalt het onderhoud?

De kostenverdeling volgt uit de splitsingsakte en het reglement. Gemeenschappelijke kosten worden doorgaans via de VvE betaald.

Daarvoor betalen appartementseigenaren een periodieke VvE-bijdrage. Die bijdrage hoeft niet voor iedereen gelijk te zijn.

De verdeling kan bijvoorbeeld afhangen van de breukdelen die in de splitsingsakte staan.

Praktijkvoorbeeld

Stel dat je een appartement koopt op de bovenste verdieping. Na enkele maanden ontstaat er een lekkage door het dak.

Omdat het dak meestal een gemeenschappelijk onderdeel is, ligt het beheer en onderhoud doorgaans bij de VvE. Maar de precieze verantwoordelijkheid en kostenverdeling hangen af van de splitsingsakte, het reglement en de oorzaak van de schade.

Daarom is het verstandig om niet alleen te kijken waar het probleem ontstaat, maar ook hoe het betreffende onderdeel juridisch is aangemerkt.

Waar staat je appartementsrecht vastgelegd? Kadaster, akte, splitsingstekening

Je appartementsrecht is juridisch vastgelegd in verschillende documenten en registraties.

De belangrijkste zijn de openbare registers, de splitsingsakte en de splitsingstekening.

Het Kadaster

Bij het Kadaster kun je nagaan welk appartementsrecht geregistreerd staat en welke documenten daarbij horen.

Een appartementsrecht heeft een eigen kadastrale aanduiding. Daarmee kan de notaris vaststellen welk recht wordt overgedragen.

Het Kadaster registreert ook relevante notariële akten, waaronder de akte waarmee het gebouw in appartementsrechten is gesplitst.

De splitsingsakte

De splitsingsakte is het notariële document waarmee het gebouw juridisch is verdeeld in appartementsrechten.

Hierin staan onder andere de omschrijving van de appartementsrechten, de breukdelen en het reglement dat voor de VvE geldt.

Wil je weten hoe je dit document opvraagt en leest? Bekijk dan het artikel Splitsingsakte VvE.

De splitsingstekening

Bij de splitsingsakte hoort een splitsingstekening. Hierop zie je hoe het gebouw is verdeeld en welke gedeelten voor afzonderlijk gebruik zijn bestemd.

De tekening helpt bijvoorbeeld om vast te stellen of een berging, zolderruimte of ander gedeelte bij jouw appartementsrecht hoort.

Ga niet uitsluitend af op de verkoopadvertentie of de feitelijke situatie. Controleer of de omschrijving overeenkomt met de juridische documenten.

Wat als een gebouw meerdere VvE's heeft?

Bij grotere complexen kan sprake zijn van een hoofdsplitsing en een ondersplitsing. Daardoor kunnen verschillende niveaus van gemeenschappelijk beheer ontstaan.

Meer hierover lees je in Hoofd- en ondersplitsing.

Kopen, verkopen en hypotheek op een appartementsrecht

Een appartementsrecht kun je kopen, verkopen en met een hypotheek belasten.

De overdracht verloopt via een notaris, net als bij een gewone koopwoning.

Toch zijn er extra aandachtspunten. Je koopt namelijk niet alleen een woning, maar krijgt ook te maken met de financiële situatie en verplichtingen van de VvE.

Wat controleer je voordat je koopt?

Bij de aankoop is het verstandig om meer te bekijken dan alleen de woning.

Vraag bijvoorbeeld naar:

• De splitsingsakte en het toepasselijke reglement.

• De hoogte van de maandelijkse VvE-bijdrage.

• De jaarrekening en begroting.

• Het beschikbare reservefonds.

• Het meerjarenonderhoudsplan (MJOP).

• De notulen van recente vergaderingen.

• Eventuele leningen, achterstanden en geplande grote uitgaven.

Een lage VvE-bijdrage lijkt aantrekkelijk, maar kan ook betekenen dat er onvoldoende wordt gereserveerd voor toekomstig onderhoud.

Kun je een hypotheek krijgen op een appartementsrecht?

Ja. Een appartementsrecht is een registergoed waarop een hypotheekrecht kan worden gevestigd. Dit volgt uit artikel 5:117 BW in samenhang met artikel 3:227 BW.

De hypotheekverstrekker kijkt niet alleen naar jouw financiële situatie en de waarde van het appartement, maar kan ook informatie over de VvE opvragen.

Een slecht onderhouden gebouw of financiële problemen binnen de VvE kunnen gevolgen hebben voor de beoordeling van een hypotheekaanvraag.

Wat gebeurt er bij verkoop?

Bij verkoop wordt het appartementsrecht via een notariële akte overgedragen en wordt de overdracht ingeschreven in de openbare registers.

De koper wordt daarmee ook lid van de VvE.

De notaris vraagt doorgaans informatie op bij het VvE-bestuur of de beheerder over de financiële verplichtingen die bij het appartement horen.

Voor bepaalde opeisbare VvE-bijdragen kan de koper naast de verkoper aansprakelijk zijn, binnen de grenzen van artikel 5:122 BW. Daarom is een correcte opgave bij de overdracht belangrijk.

Ook het aandeel in het reservefonds verdient aandacht. Lees hierover Wat gebeurt er met mijn reservefonds bij verkoop?.

Kettingbeding en gebruiksbeperkingen: wat gaat mee naar de koper?

Wanneer je een appartementsrecht koopt, krijg je te maken met bestaande regels. Sommige volgen rechtstreeks uit de splitsingsakte en het reglement. Andere kunnen voortkomen uit aanvullende afspraken, zoals een kettingbeding.

Het is belangrijk om die verschillen te begrijpen.

Wat is een kettingbeding binnen een VvE?

Een kettingbeding is een contractuele afspraak waarbij een eigenaar verplicht wordt om een bepaalde verplichting bij verkoop opnieuw aan de volgende koper op te leggen.

Zo ontstaat een keten van afspraken tussen opeenvolgende eigenaren.

Een kettingbeding kan bijvoorbeeld betrekking hebben op:

• Het gebruik van bepaalde ruimten.

• Het naleven van specifieke afspraken over voorzieningen.

• Het doorgeven van bepaalde onderhoudsverplichtingen.

• Het opleggen van beperkingen aan opvolgende kopers.

Een kettingbeding is niet hetzelfde als een regel in de splitsingsakte.

Gaat een kettingbeding automatisch mee bij verkoop?

Niet zonder meer.

Een kettingbeding is in beginsel contractueel van aard. De verkoper moet ervoor zorgen dat de verplichting op de voorgeschreven manier aan de koper wordt opgelegd.

Vaak gebeurt dit via de leveringsakte. Soms is aan het niet doorgeven van het beding een boete verbonden.

Of een verplichting ook zonder nieuwe contractuele aanvaarding tegen een opvolgende eigenaar kan worden ingeroepen, hangt af van de juridische vorm. Denk bijvoorbeeld aan een kwalitatieve verplichting volgens artikel 6:252 BW of aan verplichtingen die rechtstreeks uit het appartementsrecht voortvloeien.

Welke gebruiksbeperkingen gelden voor je appartement?

Niet iedere beperking is een kettingbeding. De splitsingsakte en het toepasselijke reglement kunnen eveneens regels bevatten over het gebruik van privégedeelten.

Denk aan beperkingen rond:

• Verhuur of toeristische verhuur.

• Het gebruik van een woning als bedrijfsruimte.

• Verbouwingen die gemeenschappelijke onderdelen raken.

• Het plaatsen van installaties aan de gevel.

• Het gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen.

De geldigheid en afdwingbaarheid van een beperking hangen af van de inhoud, de juridische grondslag en de toepasselijke wetgeving.

Een VvE kan niet zomaar iedere gewenste beperking opleggen. Een besluit of huishoudelijke regel moet passen binnen de bevoegdheden van de VvE.

Praktijkvoorbeeld: een appartement met een verhuurbeperking

Stel dat je een appartement koopt met het plan om het later te verhuren.

Tijdens de aankoop ontdek je dat de splitsingsakte een woonbestemming bevat en dat er aanvullende regels gelden voor verhuur.

Daarnaast staat in een eerdere leveringsakte een kettingbeding over een specifieke gebruiksverplichting.

Je moet dan afzonderlijk onderzoeken welke beperkingen uit de splitsingsakte voortvloeien, welke uit contractuele afspraken komen en welke daadwerkelijk voor jou gelden.

Laat bij twijfel de notaris of een juridisch adviseur de documenten beoordelen voordat je de koop afrondt.

Checklist: controleer dit voordat je een appartementsrecht koopt

Een appartementsrecht kopen betekent dat je ook verantwoordelijkheden binnen een VvE krijgt. Met deze checklist voorkom je dat belangrijke informatie pas na de overdracht duidelijk wordt.

• Controleer de kadastrale aanduiding. Komt het appartementsrecht overeen met de woning die je denkt te kopen?
• Bekijk de splitsingstekening. Horen de berging, het balkon en eventuele andere ruimten juridisch bij het aangeboden recht?
• Lees de gebruiksregels. Zijn er beperkingen voor verhuur, verbouwingen of het gebruik van de woning?
• Controleer eventuele kettingbedingen. Welke verplichtingen moet je als koper overnemen?
• Bekijk de financiële positie van de VvE. Zijn er voldoende reserves en welke verplichtingen lopen er?
• Vraag naar gepland onderhoud. Staan er grote werkzaamheden of extra bijdragen op de planning?
• Controleer de notulen. Zijn er lopende geschillen, besluiten of onderhoudsproblemen?
• Vraag de notaris om uitleg. Laat onduidelijke bepalingen vóór de overdracht toelichten.

Bewaar de belangrijkste documenten na aankoop op een centrale plek. Zo kun je ze terugvinden bij onderhoud, verbouwingen of een toekomstige verkoop.

Veelgestelde vragen over het appartementsrecht

Ben je eigenaar van je appartement als je een appartementsrecht hebt?

Ja. Je bent eigenaar van een appartementsrecht. Dat geeft je een aandeel in de gesplitste gemeenschap en het exclusieve recht om jouw privégedeelte te gebruiken. Je bent dus niet op dezelfde manier eigenaar van een afzonderlijk stuk gebouw als bij een gewone woning met eigen grond.

Is een appartementsrecht hetzelfde als lidmaatschap van een VvE?

Nee. Het appartementsrecht is het juridische recht dat je koopt. Het lidmaatschap van de VvE is een wettelijk gevolg van het bezit van dat recht. Zolang je appartementseigenaar bent, ben je automatisch lid van de VvE.

Kun je een appartementsrecht verkopen zonder toestemming van de VvE?

In beginsel wel. Artikel 5:117 BW bepaalt dat een appartementsrecht zelfstandig kan worden overgedragen. Wel kunnen bijzondere bepalingen gelden, zoals een toelatingsregeling in de splitsingsakte. Laat de notaris controleren of zulke voorwaarden van toepassing zijn.

Hoort een parkeerplaats automatisch bij je appartementsrecht?

Nee. Een parkeerplaats kan bij het appartementsrecht horen, maar kan ook een afzonderlijk appartementsrecht zijn of onder een andere gebruiksregeling vallen. Controleer daarvoor de splitsingsakte en de splitsingstekening. Meer informatie vind je in Parkeerplaats loskoppelen van het appartement.

Kun je een appartementsrecht hebben zonder VvE?

Bij een splitsing in appartementsrechten ontstaat een VvE. Ook als een VvE nauwelijks actief is, bestaat de vereniging juridisch. Je kunt als appartementseigenaar dus niet zelf kiezen om buiten de VvE te blijven.

Wie is verantwoordelijk voor schade aan gemeenschappelijke onderdelen?

Dat hangt af van de splitsingsakte, het reglement, de oorzaak van de schade en eventuele aansprakelijkheid. De VvE beheert doorgaans de gemeenschappelijke onderdelen, maar dat betekent niet dat iedere schade automatisch voor gezamenlijke rekening komt.

Kan een kettingbeding vervallen bij verkoop?

Een kettingbeding gaat niet vanzelf over op iedere volgende eigenaar. De werking hangt af van de formulering, de overdrachtsdocumenten en de juridische constructie. Soms bevat het beding bovendien een einddatum of voorwaarden waaronder de verplichting vervalt. Laat dit bij twijfel juridisch controleren.

Kun je meerdere appartementsrechten bezitten binnen één VvE?

Ja. Je kunt bijvoorbeeld twee woningen of een woning en een afzonderlijk appartementsrecht voor een andere ruimte bezitten. Welke stemrechten en kostenverplichtingen daarbij horen, volgt uit de splitsingsakte en het toepasselijke reglement.

Bronnen

Geraadpleegd op 13 oktober 2026. De onderstaande wettelijke bepalingen vormen de juridische basis van dit artikel.

1. Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 106, definitie en inhoud van het appartementsrecht.

2. Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 109, splitsing bij notariële akte en inschrijving.

3. Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 111, inhoud van de splitsingsakte.

4. Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 112, reglement en kostenverdeling.

5. Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 117, overdracht en bezwaring van appartementsrechten.

6. Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 122, aansprakelijkheid voor bijdragen bij overdracht.

7. Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 125, Vereniging van Eigenaars en verplicht lidmaatschap.

8. Burgerlijk Wetboek Boek 3, artikel 227, hypotheekrecht.

9. Burgerlijk Wetboek Boek 6, artikel 252, kwalitatieve verplichtingen.

10. Kadaster, informatie over registratie van vastgoed en appartementsrechten.

Houd je appartementsrecht en VvE-documenten overzichtelijk

Als appartementseigenaar krijg je te maken met documenten, afspraken, vergaderingen en gezamenlijke besluiten. Met de VvE-app kun je belangrijke VvE-informatie centraal beschikbaar maken, documenten delen en de communicatie tussen eigenaren en bestuur overzichtelijk houden.

 

Juridische disclaimer

Wij stellen onze artikelen met zorg samen en baseren de informatie op relevante wet- en regelgeving en betrouwbare bronnen. Ondanks deze zorgvuldigheid kunnen wij niet garanderen dat alle informatie volledig, actueel of op iedere specifieke situatie van toepassing is. Aan de inhoud van dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend.

Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene informatie en vormt geen juridisch advies. Heb je een juridische vraag of een geschil binnen je VvE? Raadpleeg dan een jurist of advocaat die gespecialiseerd is in appartementsrecht.