Reservefonds VvE bij verkoop: je aandeel, notaris en box 3

Kort antwoord: bij verkoop van je appartement krijg je je aandeel in het reservefonds van de VvE niet uitbetaald. Het fonds is eigendom van de VvE als rechtspersoon (artikel 5:124 en 5:126 Burgerlijk Wetboek) en je lidmaatschap eindigt automatisch op de dag van de overdracht (artikel 5:125 lid 2 BW). Je aandeel gaat met het appartement over op de koper. De notaris hecht aan de leveringsakte een verklaring van het VvE-bestuur met de omvang van het reservefonds, je aandeel daarin en een eventuele betalingsachterstand (artikel 5:122 lid 5 en 6 BW). Tot de overdracht telt het aandeel voor jou mee in box 3, daarna voor de koper. Dat volgt uit twee arresten van de Hoge Raad (13 augustus 2010 en 23 juni 2023).

In dit artikel lees je waarom je het geld niet terugkrijgt, wat de notaris precies bij de VvE opvraagt, wie een achterstand betaalt, hoe het aandeel doorwerkt in de verkoopprijs, de overdrachtsbelasting en de WOZ-waarde, hoe je het aandeel opgeeft in box 3 en welke stukken je als verkoper klaar moet hebben.

Waarom je je aandeel in het reservefonds niet terugkrijgt

Elke VvE is verplicht een reservefonds aan te houden voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten, zoals een nieuw dak, schilderwerk of vervanging van de lift (artikel 5:126 lid 1 BW). Het geld in dat fonds is niet jouw geld op een aparte rekening. Het is vermogen van de vereniging. De VvE is een rechtspersoon (artikel 5:124 lid 1 BW) en de bijdragen staan op een betaal- of spaarrekening op naam van de VvE (artikel 5:126 lid 3 BW).

Als eigenaar ben je van rechtswege lid van de VvE. Houd je op appartementseigenaar te zijn, dan eindigt je lidmaatschap ook van rechtswege (artikel 5:125 lid 2 BW). Je kunt het lidmaatschap niet los van het appartement verkopen en je kunt bij vertrek geen uitkering uit het fonds eisen. De Hoge Raad heeft het zo samengevat: het lidmaatschap vloeit voort uit het appartementsrecht, is niet afzonderlijk vervreemdbaar en eindigt wanneer een lid ophoudt eigenaar te zijn (Hoge Raad 13 augustus 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL7268).

Wat er bij verkoop dus gebeurt: de overgang van het appartementsrecht omvat ook de rechten die je als appartementseigenaar had (artikel 5:122 lid 1 BW). De koper wordt lid van de VvE en krijgt daarmee jouw economische aandeel in het reservefonds. Er is geen aparte betaling tussen koper en verkoper voor nodig. Hoe het fonds zelf werkt en waarvoor het bedoeld is, lees je in Reservefonds VvE uitgelegd.

Wat de notaris bij de VvE opvraagt

De notaris mag de leveringsakte niet passeren zonder een verklaring van het bestuur van de VvE. De wet schrijft voor wat daarin moet staan (artikel 5:122 lid 5 en 6 BW). Het Modelreglement 2017 van de KNB werkt dat uit in artikel 42.2 en verplicht het bestuur de verklaring zo snel mogelijk af te geven als een notaris erom vraagt (artikel 59.4).

Onderdeel van de verklaring	Grondslag	Wat het voor jou betekent
Wat jij op de dag van overdracht aan de VvE schuldig bent aan bijdragen over het lopende en het vorige boekjaar	Artikel 5:122 lid 3 en 5 BW, Modelreglement 2017 artikel 42.2 onder a en b	Een achterstand komt op tafel bij de notaris en moet worden geregeld
Schulden van de VvE uit een geldlening waarvoor jij aansprakelijk bent, en jouw aandeel daarin	Artikel 5:122 lid 5 en 5:126 lid 4 BW, Modelreglement 2017 artikel 42.2 onder c	De koper neemt dat aandeel over, jij wordt eruit ontslagen voor zover het in de opgave staat (artikel 5:113 lid 5 BW)
De omvang van het reservefonds en jouw aandeel daarin	Artikel 5:122 lid 6 BW, Modelreglement 2017 artikel 42.2 onder d	De koper ziet hoeveel er is gespaard; dit bedrag gebruikt de notaris ook voor de overdrachtsbelasting
De overige schulden van de VvE	Artikel 5:122 lid 6 BW, Modelreglement 2017 artikel 42.2 onder e	Geeft de koper zicht op de financiële positie van de vereniging

Na de overdracht moet de koper zijn verkrijging direct schriftelijk aan de VvE melden (artikel 5:122 lid 2 BW). Informatie- of toetredingskosten die de VvE rekent, komen volgens het Modelreglement 2017 voor rekening van de nieuwe eigenaar en mogen alleen de werkelijke kosten dekken (artikel 42.9).

Wie betaalt een achterstand in de VvE-bijdrage?

Voor bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog worden, zijn koper en verkoper hoofdelijk aansprakelijk (artikel 5:122 lid 3 BW). De VvE mag dus bij beiden aankloppen. Het reglement kan bepalen dat alleen de oude of alleen de nieuwe eigenaar aansprakelijk is (artikel 5:122 lid 4 BW). De koper is tegenover de VvE nooit verder aansprakelijk dan het bedrag dat in de verklaring van het bestuur staat (artikel 5:122 lid 5 BW). Staat er een te laag bedrag in, dan is dat het risico van de VvE.

Voor jou als verkoper betekent dit: los een achterstand af voor je bij de notaris zit. Anders staat de schuld in de verklaring, kan de koper erop worden aangesproken en zal hij die bij jou willen verhalen. Wat een VvE kan doen tegen leden die niet betalen, lees je in Wat te doen als bewoners hun VvE-bijdrage niet betalen.

De maandelijkse bijdrage zelf loopt gewoon door tot de overdracht. Vanaf die dag betaalt de koper, inclusief het deel dat naar het reservefonds gaat. Wat er in die bijdrage zit, staat in Wat je moet weten over de maandelijkse VvE-bijdrage.

Hoe groot is jouw aandeel in het reservefonds?

Je aandeel volgt uit de breukdelen in de splitsingsakte. De aandelen in de gemeenschap zijn gelijk, tenzij de akte een andere verhouding bepaalt, en in dat geval staat in de akte op welke grondslag die verhouding berust (artikel 5:113 lid 1 BW). Ook de verdeling van kosten en bijdragen volgt die breukdelen, tenzij het reglement anders bepaalt (artikel 5:113 lid 2 BW). Waar je die breukdelen vindt, lees je in Splitsingsakte uitgelegd.

Een rekenvoorbeeld. Het reservefonds van de VvE staat op de balans voor 120.000 euro. Jouw appartement heeft een breukdeel van 8/100. Je aandeel is dan 120.000 × 8/100 = 9.600 euro. Dit is een eigen berekening ter illustratie; de bedragen in jouw VvE staan in de jaarrekening. Let op: de Belastingdienst kijkt niet alleen naar het reservefonds, maar naar je aandeel in het hele eigen vermogen van de VvE, dus ook in een algemene reserve, een bestemmingsreserve of het nog niet verdeelde resultaat. Heeft je VvE meerdere fondsen met verschillende verdeelsleutels, bijvoorbeeld een aparte liftreserve voor de bovenste verdiepingen, dan bereken je het aandeel per fonds.

Het saldo van het reservefonds moet op de balans bij de jaarrekening staan. Wat er verder in die jaarrekening hoort, staat in Jaarrekening VvE: waar moet deze aan voldoen?

Het reservefonds en de verkoopprijs

Je krijgt je aandeel niet terug, maar het zit wel in de prijs. Zo kijkt de overheid er zelf ook naar. De Waarderingskamer, toezichthouder op de WOZ, schrijft voor dat bij de analyse van verkoopprijzen van appartementen het bedrag dat is betaald voor de overname van het aandeel in de VvE-reserve van de koopsom wordt afgetrokken. Een appartement dat voor 200.000 euro is verkocht met een aandeel van 10.000 euro in de reserve, telt voor de WOZ-taxatie dus mee voor 190.000 euro. De Hoge Raad oordeelde al in 1993 dat het deel van de verkoopprijs dat op de onderhoudsreserve betrekking heeft geen deel uitmaakt van de prijs voor de onroerende zaak zelf (Hoge Raad 8 september 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC5446, aangehaald in het arrest van 13 augustus 2010).

Hetzelfde principe zie je bij de overdrachtsbelasting. In leveringsakten wordt het aandeel van de verkoper in het reservefonds apart genoemd en wordt de overdrachtsbelasting berekend over de netto koopprijs: de koopprijs verminderd met dat aandeel. Het Gerechtshof Den Haag citeert in een uitspraak van 30 oktober 2019 drie zulke akten, met aandelen van bijvoorbeeld 5.789,88 euro en 3.240,05 euro (ECLI:NL:GHDHA:2019:2863). De Kennisgroep overdrachtsbelasting van de Belastingdienst gaat er in een standpunt van 30 juli 2025 ook van uit dat een koper een aandeel in de onderhoudsreserve in mindering kan brengen, en concludeert alleen voor een VvE met een leeg reservefonds dat er niets af te trekken is (KG:052:2025:2). Zorg dus dat de notaris het aandeel in de akte opneemt. Dat scheelt de koper geld en maakt je appartement aantrekkelijker.

Daarnaast kijken kopers en hypotheekverstrekkers naar de jaarrekening en het meerjarenonderhoudsplan. Zit er te weinig in het fonds, dan dreigt een eenmalige extra bijdrage en dat drukt de prijs. Welke vragen een koper stelt, staat in Appartement kopen? Gebruik de VvE-checklist. Loop die als verkoper zelf vooraf door.

Belasting: je aandeel in het reservefonds in box 3

Waarom het aandeel in box 3 valt

De Hoge Raad besliste op 13 augustus 2010 dat het lidmaatschapsrecht van een VvE geen onderdeel is van de eigen woning in box 1, maar een afzonderlijk vermogensrecht dat in box 3 wordt belast voor de waarde in het economische verkeer (artikel 5.3 lid 2 onderdeel f Wet inkomstenbelasting 2001). Bij die waarde telt mee dat de VvE uit bijdragen van de leden een eigen vermogen heeft gevormd (ECLI:NL:HR:2010:BL7268). Een eigenaar probeerde dat in 2023 opnieuw aan te vechten met het argument dat het reservefonds sinds 2018 een wettelijke verplichting is en daarom geen waarde heeft. De Hoge Raad wees dat af: de wettelijke verplichting verandert niets aan de aard van het reservefonds als vermogensrecht (Hoge Raad 23 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:952).

Hoe je het opgeeft

Peildatum 1 januari. Je geeft je aandeel in het vermogen van de VvE aan op 1 januari van het belastingjaar. Wie op 1 januari eigenaar is, geeft het aandeel op. Verkoop je op 15 maart, dan staat het aandeel over dat jaar nog in jouw aangifte; de koper geeft het pas op vanaf 1 januari daarna.
Rubriek bank- en spaarrekeningen. Volgens de aangiftetoelichting 2026 van de Belastingdienst valt je aandeel in de VvE onder bank- en spaarrekeningen. Dat geldt met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2023 (Belastingplan 2024). Voor eerdere jaren was het een overige bezitting, wat een hoger forfaitair rendement betekende (Kennisgroepstandpunt KG:202:2023:31).
Welk bedrag. De Belastingdienst wijst naar de jaarrekening van de VvE: neem je aandeel in het eigen vermogen, inclusief alle reserves. Geld dat al is geoormerkt voor gepland onderhoud maar nog niet is uitgegeven, telt gewoon mee (Kennisgroepstandpunt KG:202:2024:4).
Heffingsvrij vermogen. Je betaalt pas box 3-belasting als je totale vermogen boven het heffingsvrij vermogen uitkomt. Voor 2026 is dat 59.357 euro zonder en 118.714 euro met fiscale partner.

Vraag het bestuur of de beheerder om een opgave van je aandeel per 1 januari. Veel VvE's zetten dat bedrag standaard bij de jaarstukken. Hoe het lidmaatschap verder doorwerkt in je aangifte, lees je in Belastingaangifte voor VvE-leden.

Kan de VvE de verkoop tegenhouden?

Nee. Een appartementsrecht kan als zelfstandig registergoed worden overgedragen (artikel 5:117 lid 1 BW). Je hebt geen toestemming van de vergadering of het bestuur nodig om te verkopen. Wel kan het reglement een regeling bevatten over het gebruik van het privégedeelte, waaronder een toestemmingsprocedure voor wie er komt wonen (artikel 5:112 lid 4 BW). Zo'n regeling gaat over het gebruik, niet over de eigendomsoverdracht. Een achterstand in de bijdrage blokkeert de verkoop ook niet; die wordt via de verklaring van het bestuur zichtbaar en afgerekend.

Wat als het reservefonds te klein is?

Sinds 1 januari 2018 geldt de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars. Voor woongebouwen moet de jaarlijkse reservering minimaal het bedrag zijn dat volgt uit een meerjarenonderhoudsplan van maximaal vijf jaar oud dat minstens tien jaar vooruitkijkt, of anders minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw (artikel 5:126 lid 2 BW). Die herbouwwaarde staat op het polisblad van de opstalverzekering. VvE's die op 1 januari 2018 nog niet reserveerden, kregen drie jaar de tijd (Staatsblad 2017, 241, artikel II). Meer over de regels in Reservefonds VvE verplicht sinds 1 januari 2021 en MJOP: waar een meerjarenonderhoudsplan aan moet voldoen.

Voldoet je VvE daar niet aan, dan is dat voor een koper een reden om lager te bieden of af te haken. Je kunt het fonds niet in je eentje bijvullen, maar je kunt wel aandringen op een actueel MJOP en een begroting die laat zien hoe het tekort wordt ingelopen. Hoe je van MJOP naar bijdrage per appartement rekent, staat in Hoe bereken je de VvE-bijdrage per appartement met het MJOP?

Checklist voor de verkoper: zeven stappen

Vraag de laatste jaarrekening op. Daarin staan het saldo van het reservefonds, het eigen vermogen en de schulden van de VvE. Dit is ook het stuk dat de koper en zijn hypotheekverstrekker willen zien.
Laat je aandeel berekenen. Breukdeel maal het eigen vermogen, per fonds als er meerdere fondsen zijn. Dit bedrag moet de notaris in de akte opnemen voor de overdrachtsbelasting.
Controleer het MJOP en de begroting. Is het plan jonger dan vijf jaar en kijkt het tien jaar vooruit? Staan er grote uitgaven of een extra bijdrage gepland? Meld dat de koper vooraf.
Los een achterstand af. Elke openstaande bijdrage over dit en vorig boekjaar komt in de verklaring van het bestuur en kan op de koper worden verhaald.
Vraag na of de VvE een lening heeft. Jouw aandeel in een VvE-lening gaat over op de koper zodra het in de opgave staat (artikel 5:113 lid 5 BW). Dat wil een koper vooraf weten.
Geef de notaris de contactgegevens van bestuur of beheerder. De notaris moet de verklaring opvragen; een snelle reactie van de VvE voorkomt dat de overdracht wacht.
Bewaar de opgave per 1 januari. Die heb je nodig voor je laatste aangifte als eigenaar.

Veelgestelde vragen over het reservefonds bij verkoop

Krijg ik mijn aandeel in het reservefonds terug bij verkoop?

Nee. Het reservefonds is vermogen van de VvE als rechtspersoon (artikel 5:124 en 5:126 BW). Je lidmaatschap eindigt van rechtswege bij de overdracht (artikel 5:125 lid 2 BW) en het aandeel gaat met het appartement over op de koper. Je krijgt het indirect terug via de verkoopprijs.

Moet de koper mij mijn aandeel in het reservefonds apart betalen?

Er is geen wettelijke verplichting tot een aparte betaling. Het aandeel gaat met het appartementsrecht mee (artikel 5:122 lid 1 BW). In de praktijk zit het in de koopprijs en vermeldt de notaris het bedrag apart in de akte, zodat de koper er geen overdrachtsbelasting over betaalt.

Wat vraagt de notaris bij de VvE op?

Een verklaring van het bestuur met de bijdragen die jij nog schuldig bent over het lopende en vorige boekjaar, de VvE-schulden en leningen waarvoor je aansprakelijk bent, de omvang van het reservefonds en jouw aandeel daarin (artikel 5:122 lid 5 en 6 BW). Het bestuur moet die verklaring zo snel mogelijk afgeven (Modelreglement 2017, artikel 59.4).

Wie betaalt de achterstand in de VvE-bijdrage bij verkoop?

Koper en verkoper zijn hoofdelijk aansprakelijk voor bijdragen over het lopende en het vorige boekjaar (artikel 5:122 lid 3 BW). De koper is nooit verder aansprakelijk dan het bedrag in de verklaring van het bestuur (lid 5). Betaal als verkoper de achterstand voor de overdracht, dan is er niets te verhalen.

Moet ik mijn aandeel in het reservefonds opgeven bij de belastingaangifte?

Ja. Het aandeel is een vermogensrecht in box 3 (Hoge Raad 13 augustus 2010 en 23 juni 2023). Je geeft je aandeel in het vermogen van de VvE op 1 januari op onder bank- en spaarrekeningen. Het bedrag vind je in de jaarrekening onder eigen vermogen, of je vraagt het bestuur om een opgave.

Wie geeft het aandeel op in het jaar van verkoop?

De peildatum is 1 januari. Was jij op 1 januari eigenaar, dan geef jij het aandeel over dat jaar op, ook als je in februari verkoopt. De koper doet dat vanaf de eerstvolgende 1 januari.

Betaalt de koper overdrachtsbelasting over het aandeel in het reservefonds?

Volgens de Hoge Raad hoort het deel van de prijs dat op de onderhoudsreserve betrekking heeft niet bij de prijs voor de onroerende zaak (arrest van 8 september 1993, herhaald in 2010). In leveringsakten wordt de overdrachtsbelasting daarom berekend over de koopprijs minus het aandeel in het reservefonds. Is het fonds leeg, dan valt er niets af te trekken (Kennisgroep Belastingdienst, KG:052:2025:2).

Kan de VvE mijn verkoop blokkeren?

Nee. Een appartementsrecht is zelfstandig overdraagbaar (artikel 5:117 lid 1 BW). Een toestemmingsregeling in het reglement kan alleen gaan over het gebruik van het appartement (artikel 5:112 lid 4 BW), niet over de overdracht.

De stukken voor de notaris in één keer bij de hand

In de VvE-app van VvE.nl zien alle leden het saldo van het reservefonds, de begroting, het meerjarenonderhoudsplan en de jaarstukken van hun VvE. Het bestuur vindt de documenten voor de opgave aan de notaris op één plek terug, zodat een verkoop niet op de VvE hoeft te wachten. Bekijk hoe de VvE-app werkt.

Bronnen

Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 5:112, 5:113, 5:117, 5:122, 5:124, 5:125 en 5:126, wetten.overheid.nl, versie geldend vanaf 1 januari 2024, geraadpleegd 8 september 2026.
Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars, wetten.overheid.nl, geldend vanaf 1 januari 2018, en Staatsblad 2017, 241, artikel II (overgangstermijn van drie jaar).
Hoge Raad 13 augustus 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL7268, lidmaatschapsrecht VvE is een bezitting in box 3.
Hoge Raad 23 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:952, wettelijke verplichting reservefonds verandert daar niets aan.
Gerechtshof Den Haag 30 oktober 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:2863, aandeel reservefonds uit koopsommen halen voor WOZ; leveringsakten met netto koopprijs.
Belastingdienst, Bezittingen en schulden (box 3), aangifte 2026, onderdeel aandeel in het vermogen van een VvE en heffingsvrij vermogen.
Belastingdienst, Bank- en spaartegoeden in Nederland, aandeel VvE uit de jaarrekening onder eigen vermogen.
Kennisgroepen Belastingdienst, KG:202:2023:31, 28 september 2023, en KG:202:2024:4, 14 februari 2024.
Kennisgroepen Belastingdienst, KG:052:2025:2, 30 juli 2025, maatstaf van heffing overdrachtsbelasting bij appartementsrecht.
Waarderingskamer, WOZ en VvE, geraadpleegd 8 september 2026.
Rijksoverheid, Hoeveel geld moeten vve's reserveren voor groot onderhoud?, geraadpleegd 8 september 2026.
KNB, Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2017, artikelen 42 en 59.