Aandeel in het reservefonds van een VvE: wat betekent dit voor eigenaren?

Binnen iedere Vereniging van Eigenaars (VvE) wordt gesproken over reserves. Maar wat betekenen die reserves precies voor individuele appartementseigenaren? Hoe ontstaan ze, wat zegt de wet, hoe kijkt de Belastingdienst ernaar en hoe bereken je het aandeel per appartement? In dit artikel zetten we het overzichtelijk op een rij.

---

Hoe ontstaan reserves in een VvE?

Reserves ontstaan doordat eigenaren maandelijks een bijdrage betalen aan de VvE. Een deel daarvan is bedoeld voor lopende kosten (zoals schoonmaak, verzekeringen en energie voor algemene ruimtes) en een deel wordt apart gezet voor toekomstig onderhoud.

De belangrijkste reserve is het reservefonds voor groot onderhoud. Denk hierbij aan kosten voor:

• Dakvervanging

• Gevelonderhoud

• Schilderwerk

• Liftrevisie

• Vervanging van installaties

Het doel van deze reserve is om grote uitgaven op te vangen zonder dat eigenaren ineens geconfronteerd worden met een hoge eenmalige extra bijdrage.

---

Wat zegt de wet over VvE-reserves?

De wet verplicht VvE’s om een reservefonds aan te houden. Dit is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek (Boek 5). Sinds 2018 geldt dat VvE’s minimaal moeten reserveren op basis van:

• Een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP), óf

• Minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw per jaar

Deze verplichting is ingevoerd om achterstallig onderhoud en financiële problemen binnen VvE’s te voorkomen.

Belangrijk om te weten: de reserves zijn juridisch eigendom van de VvE als rechtspersoon. Individuele eigenaren hebben dus geen aparte “spaarrekening” binnen de VvE. Wel heeft iedere eigenaar een economisch aandeel in het totale reservevermogen.

---

Hoe gaat de Belastingdienst om met VvE-reserves?

Voor particuliere eigenaren vallen VvE-reserves in principe onder het vermogen in box 3.

De Belastingdienst beschouwt het aandeel in de VvE-reserves als onderdeel van het vermogen van de eigenaar. Dit betekent dat het aandeel moet worden meegenomen bij de aangifte inkomstenbelasting, voor zover het boven het heffingsvrije vermogen uitkomt.

Belangrijk aandachtspunt:

• Het gaat om het aandeel per 1 januari van het belastingjaar.

• De VvE kan vaak een overzicht verstrekken van het aandeel per appartement.

Voor verhuurders of eigenaren met meerdere appartementen kan dit fiscaal extra relevant zijn.

---

Waarom moeten eigenaren hun aandeel weten?

Het kennen van het eigen aandeel in de reserves is om meerdere redenen belangrijk:

1. Bij verkoop van het appartement

Bij verkoop gaat het aandeel in de reserves automatisch over op de nieuwe eigenaar. De verkoper krijgt dit bedrag dus niet “uitbetaald”. Kopers willen vaak weten hoe gezond de VvE financieel is.

2. Voor belastingaangifte

Zoals hierboven genoemd moet het aandeel worden opgegeven in box 3.

3. Voor inzicht in financiële gezondheid

Een lage reserve kan betekenen dat er in de toekomst extra bijdragen nodig zijn. Een gezonde reserve geeft stabiliteit en voorkomt verrassingen.

4. Voor besluitvorming binnen de VvE

Bij grote onderhoudsplannen of verduurzamingsprojecten is het belangrijk te weten hoeveel vermogen er al aanwezig is.

---

Hoe bereken je het aandeel per appartement?

Het aandeel in de reserves wordt meestal verdeeld op basis van de breukdelen zoals vastgelegd in de splitsingsakte.

Stap 1: Bepaal het totale reservebedrag

Dit is het saldo van het reservefonds op de balans (bijvoorbeeld € 120.000).

Stap 2: Bekijk het breukdeel van het appartement

In de splitsingsakte staat bijvoorbeeld dat een appartement recht heeft op 8/100e aandeel in de gemeenschap.

Stap 3: Bereken het aandeel

Voorbeeld:

Totale reserve: € 120.000
Breukdeel: 8/100

Aandeel eigenaar:
120.000 × (8 / 100) = € 9.600

Dit bedrag is het economische aandeel in de VvE-reserves.

Let op: sommige VvE’s werken met verschillende reservefondsen (bijvoorbeeld een algemeen reservefonds en een liftreserve). In dat geval moet per fonds worden gekeken naar de verdeelsleutel.

---

Automatisch berekenen met VvE-software

In de praktijk kan het handmatig berekenen van aandelen foutgevoelig zijn, zeker bij grotere VvE’s met meerdere fondsen of afwijkende verdeelsleutels.

Moderne VvE-software, zoals VvE.nl, biedt standaard tools waarmee:

• Het totale reservevermogen automatisch wordt bijgehouden

• Breukdelen correct worden toegepast

• Het aandeel per appartement direct inzichtelijk is

• Overzichten per eigenaar eenvoudig kunnen worden gegenereerd

Dit bespaart tijd voor bestuurders en beheerders en voorkomt discussies over berekeningen.

---

Conclusie

Het aandeel in de VvE-reserves is een belangrijk, maar soms onderschat onderdeel van appartementseigendom. Reserves ontstaan uit gezamenlijke bijdragen, zijn wettelijk verplicht en spelen een rol bij belastingaangifte, verkoop en financieel beleid.

Met duidelijke administratie — en eventueel slimme VvE-software — wordt dit overzichtelijk en professioneel geregeld. Dat draagt bij aan vertrouwen, financiële stabiliteit en een gezonde VvE.