Parkeerplaats loskoppelen van het appartement: wat betekent dit voor de VvE?

Binnen veel Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) zijn parkeerplaatsen onderdeel van het appartementsrecht. Dat kan op verschillende manieren zijn geregeld: soms hoort de parkeerplaats onlosmakelijk bij het appartement, soms is het een afzonderlijk appartementsrecht dat wel aan dezelfde eigenaar toebehoort. Regelmatig komt de vraag op of een eigenaar zijn parkeerplaats wil loskoppelen van het appartement, bijvoorbeeld om deze apart te verkopen of te verhuren. Maar wat betekent dit juridisch en praktisch? En welke acties zijn nodig?

Hoe is de parkeerplaats juridisch vastgelegd?

De eerste en belangrijkste stap is vaststellen hoe de parkeerplaats is opgenomen in de splitsingsakte. Er zijn grofweg drie varianten:

1. De parkeerplaats is onlosmakelijk verbonden aan het appartement (één appartementsrecht).

2. De parkeerplaats is een afzonderlijk appartementsrecht, maar in dezelfde VvE.

3. De parkeerplaatsen vallen onder een aparte parkeergarage-VvE.

Alleen in de tweede en derde situatie is loskoppeling juridisch eenvoudiger. Als parkeerplaats en appartement één appartementsrecht vormen, is loskoppelen zonder wijziging van de splitsingsakte niet mogelijk.

Waarom wil een eigenaar loskoppelen?

Redenen voor loskoppeling kunnen zijn:

• verkoop van de parkeerplaats aan een andere eigenaar;

• verhuur van de parkeerplaats los van het appartement;

• flexibiliteit bij verkoop van de woning;

• financiële redenen (bijvoorbeeld lagere servicekosten voor een koper).

Voor de VvE is het belangrijk om niet alleen het individuele belang, maar ook het collectieve belang te beoordelen.

Wijziging van de splitsingsakte: bijna altijd nodig

In de meeste gevallen betekent loskoppeling dat de splitsingsakte moet worden gewijzigd. Dit is een formele, notariële handeling. De wijziging kan onder meer gevolgen hebben voor:

• het aantal appartementsrechten;

• de breukdelen;

• stemverhoudingen;

• verdeling van kosten en reserveringen.

Zonder notariële akte en inschrijving bij het Kadaster is een loskoppeling juridisch niet geldig.

Besluitvorming binnen de VvE

Omdat de eigendomsstructuur wijzigt, is vrijwel altijd een besluit van de algemene ledenvergadering (ALV) nodig. In veel gevallen geldt:

• unanieme instemming van alle eigenaren.

Dit maakt het traject gevoelig en soms tijdrovend. De VvE zal moeten beoordelen of de loskoppeling geen nadelige gevolgen heeft voor andere eigenaren, bijvoorbeeld bij:

• gebruik van de parkeergarage;

• toegang en veiligheid;

• verdeling van onderhoudskosten.

Financiële gevolgen voor de VvE

Loskoppeling kan ook financiële consequenties hebben. Denk aan:

• aanpassing van servicekosten;

• bijdrage aan het reservefonds;

• verdeling van onderhoudskosten voor de parkeergarage.

Daarnaast zijn er eenmalige kosten, zoals:

• notariskosten voor de aktewijziging;

• eventuele kosten voor juridisch of VvE-advies.

Gebruikelijk is dat deze kosten worden gedragen door de eigenaar die het verzoek tot loskoppeling doet, maar dit moet expliciet worden vastgelegd.

Praktische aandachtspunten

Naast de juridische kant zijn er praktische zaken waar de VvE rekening mee moet houden:

• mag de parkeerplaats worden verkocht aan iemand die geen appartement bezit?

• hoe wordt omgegaan met sleutel-, tag- of afstandsbedieningstoegang?

• verandert het gebruik of de parkeerdruk?

• zijn er bepalingen in het huishoudelijk reglement die aangepast moeten worden?

Deze punten verdienen aandacht om latere discussies of conflicten te voorkomen.

Rol van het bestuur en externe adviseurs

Het VvE-bestuur speelt een centrale rol in het proces. Van het bestuur wordt verwacht dat het:

• het verzoek zorgvuldig onderzoekt;

• de juridische haalbaarheid toetst;

• de leden correct en volledig informeert.

In vrijwel alle gevallen is het verstandig om een notaris, juridisch adviseur of VvE-beheerder te betrekken. Zij kunnen beoordelen of loskoppeling mogelijk is en het traject correct begeleiden.

Is loskoppeling altijd wenselijk?

Hoewel loskoppeling voor een individuele eigenaar voordelen kan bieden, is het niet altijd in het belang van de VvE als geheel. Soms kiest een VvE ervoor om loskoppeling niet toe te staan, bijvoorbeeld om wildgroei in verhuur of ongewenste externe gebruikers te voorkomen. Dat is toegestaan, mits het besluit zorgvuldig en gemotiveerd wordt genomen.

Conclusie

Het loskoppelen van een parkeerplaats van een appartement is een ingrijpend traject met juridische, financiële en organisatorische gevolgen. In de meeste gevallen is een wijziging van de splitsingsakte en instemming van de VvE vereist. Door het verzoek zorgvuldig te beoordelen, deskundig advies in te winnen en transparant te communiceren, kan een VvE een weloverwogen beslissing nemen die recht doet aan zowel individuele als gezamenlijke belangen.