VvE-bijdrage berekenen: van begroting en MJOP naar bedrag

Kort antwoord: de VvE-bijdrage per appartement bereken je in vijf stappen. Tel de verwachte exploitatiekosten voor het komende jaar op, tel daar de jaarlijkse reservering uit het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) bij op, en verdeel het totaal over de eigenaren volgens de breukdelen of verdeelsleutels in de splitsingsakte. Deel het jaarbedrag per appartement door twaalf en je hebt de maandelijkse voorschotbijdrage. De ledenvergadering stelt de begroting en de bijdrage vast (Modelreglement 2017, artikel 15). Zonder MJOP moet de VvE minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar reserveren (Burgerlijk Wetboek artikel 5:126 lid 2).

Dit artikel gaat over het rekenwerk: van begroting en MJOP naar een bedrag per appartement, met een uitgewerkt voorbeeld voor een gebouw met twintig appartementen, een variant met een afwijkende verdeelsleutel voor de lift, en de regels voor vaststellen, verrekenen en een eenmalige extra bijdrage. Wat een gemiddelde VvE-bijdrage is en welke kosten er onder vallen, lees je in VvE-bijdrage 2026: wat is gemiddeld en waar betaal je voor?

Waar de berekening op rust: wet, splitsingsakte en reglement

• Burgerlijk Wetboek Boek 5. Artikel 5:113 lid 1: de aandelen die door de splitsing ontstaan zijn gelijk, tenzij de splitsingsakte een andere verhouding bepaalt; dan moet uit de akte blijken op welke grondslag die verhouding berust. Lid 2: eigenaren dragen voor elk appartementsrecht een gelijk deel bij in de gezamenlijke schulden en kosten, tenzij het reglement een andere verhouding bepaalt. Artikel 5:112 verplicht tot een regeling voor de jaarlijkse exploitatierekening en de periodieke bijdragen (lid 1 onder b en lid 2 onder c). Artikel 5:126 regelt het reservefonds en de minimale reservering.
• De splitsingsakte. Daarin staan de breukdelen per appartementsrecht en de grondslag ervan, soms met aparte verdeelsleutels voor bepaalde kosten. Hoe je de akte leest, staat in Splitsingsakte uitgelegd.
• Het splitsingsreglement. Meestal verwijst de akte naar een modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). Dit artikel citeert het Modelreglement 2017. Oudere VvE's vallen onder het modelreglement van 1973, 1983, 1992 of 2006, met andere artikelnummers maar een vergelijkbare systematiek. Controleer dus welk reglement voor jouw VvE geldt; zie Het modelreglement binnen de splitsingsakte.

Breukdelen en verdeelsleutels: wat is het verschil?

Het breukdeel is je aandeel in de gemeenschap, dus in het gebouw en de grond. Het staat in de splitsingsakte als een breuk, bijvoorbeeld 35/1.000. Volgens artikel 8 van het Modelreglement 2017 vermeldt de akte op welke grondslag het breukdeel berust; in de praktijk is dat meestal de oppervlakte van het privégedeelte, soms de bouwsom of de waarde bij splitsing.

De verdeelsleutel is de verhouding waarin je meebetaalt aan een bepaalde kostensoort. Standaard is dat hetzelfde breukdeel: artikel 10.1 van het Modelreglement 2017 verplicht eigenaren om naar rato van de breukdelen bij te dragen in de gezamenlijke kosten en in de jaarlijkse reservering voor het reservefonds. Maar artikel 10.3 laat toe dat het reglement voor bepaalde gemeenschappelijke gedeelten of zaken een andere verhouding bepaalt, of de kosten bij een deel van de eigenaren legt. Het klassieke voorbeeld is de lift die alleen door de bovenwoningen wordt betaald. Andere voorbeelden zijn een parkeergarage of een winkel die niet meebetaalt aan het trappenhuis. Bij de meeste VvE's vallen breukdeel en verdeelsleutel samen; bij gemengde gebouwen lopen ze uiteen.

Stap 1: de exploitatiebegroting voor het komende jaar

Begin met alle kosten die de VvE elk jaar maakt. Artikel 10.2 van het Modelreglement 2017 somt ze op: onderhoud, gebruik en behoud van de gemeenschappelijke gedeelten, verzekeringspremies, administratie en beheer, verwarmings- en waterkosten voor zover niet individueel afgerekend, publiekrechtelijke lasten, de kosten van het opstellen van het MJOP en overige kosten die voortvloeien uit besluiten van de vergadering. Gebruik de jaarrekening van vorig jaar als basis en corrigeer voor bekende wijzigingen.

Artikel 15.1 eist dat de begroting vier posten apart laat zien: de gewone schulden en kosten, de bedragen die dit boekjaar uit het MJOP volgen, de toevoegingen aan het reservefonds met ieders aandeel daarin, en de baten. Hoe je zo'n begroting opbouwt, lees je in Waarom een goede begroting onmisbaar is voor elke VvE.

Stap 2: de jaarlijkse reservering uit het MJOP

Het tweede deel van de bijdrage is de storting in het reservefonds. Artikel 5:126 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek geeft voor gebouwen die geheel of gedeeltelijk voor bewoning bestemd zijn twee opties voor de minimale jaarlijkse reservering:

1. het bedrag dat de vergadering heeft vastgesteld ter uitvoering van een MJOP dat maximaal vijf jaar oud is, minstens tien jaar vooruitkijkt, de benodigde onderhouds-, herstel- en vernieuwingswerkzaamheden bevat, met een kostenberekening en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de jaren; of
2. minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw. Die herbouwwaarde staat volgens Rijksoverheid.nl op het polisblad van de opstalverzekering.

Artikel 14.2 van het Modelreglement 2017 herhaalt deze keuze en laat de vergadering besluiten op welke van de twee manieren de eigenaren bijdragen. Kiest de vergadering voor het MJOP, dan moet het bestuur een MJOP laten opstellen en ter vaststelling voorleggen (artikel 14.4). De reservering bereken je door de totale kosten over de planperiode gelijkmatig over de jaren te verdelen, rekening houdend met wat er al in het fonds zit. De 0,5 procent is een wettelijk minimum, geen richtbedrag: bij een ouder gebouw met lift komt een MJOP vaak hoger uit. Waar een MJOP aan moet voldoen, lees je in MJOP: waar een meerjarenonderhoudsplan aan moet voldoen; de werking van het fonds in Reservefonds VvE uitgelegd.

Stap 3: tel op en verdeel naar breukdelen

Exploitatiekosten plus reservering, minus eventuele baten zoals rente of huur van een gemeenschappelijke ruimte, is het totaal dat de VvE dit jaar van de eigenaren nodig heeft. Jaarbedrag per appartement = totaal x breukdeel. Deel door twaalf voor het maandbedrag. Artikel 15.3 van het Modelreglement 2017 bepaalt dat eigenaren vanaf de eerste maand van het boekjaar maandelijks bij vooruitbetaling een twaalfde van hun aandeel betalen, tenzij de vergadering anders besluit.

Rekenvoorbeeld: gebouw met twintig appartementen en een lift

Alle bedragen hieronder zijn fictief en dienen alleen om de methode te laten zien. Het gebouw heeft twintig appartementen in drie groottes, een lift en een herbouwwaarde van 5.600.000 euro volgens de opstalpolis. De breukdelen tellen op tot 1.000.

Exploitatiebegroting (stap 1)

Kostenpost	Bedrag per jaar
Opstal-, aansprakelijkheids- en bestuurdersverzekering	€ 6.000
Elektra en water gemeenschappelijke ruimtes	€ 3.500
Schoonmaak en glasbewassing	€ 7.000
Liftonderhoud en keuring	€ 4.000
Klein onderhoud en storingen	€ 3.500
Beheer, administratie en bankkosten	€ 5.000
Onvoorzien	€ 1.000
Totaal exploitatie	€ 30.000

Reservering uit het MJOP (stap 2)

Onderdeel in het MJOP (tien jaar)	Geraamde kosten
Buitenschilderwerk, twee beurten	€ 80.000
Dakbedekking vervangen	€ 75.000
Liftrenovatie	€ 70.000
Kozijnen en hang- en sluitwerk	€ 45.000
Installaties en intercom	€ 30.000
Totaal tien jaar	€ 300.000
Gelijkmatige reservering per jaar	€ 30.000

Controle op het wettelijk minimum: 0,5 procent van 5.600.000 euro is 28.000 euro. De MJOP-reservering van 30.000 euro ligt daarboven, dus het MJOP is leidend. We gaan ervan uit dat het reservefonds bij de start toereikend is voor de eerste werkzaamheden; anders moet de reservering in de eerste jaren hoger liggen.

Verdeling naar breukdelen (stap 3)

Totaal benodigd: 30.000 + 30.000 = 60.000 euro per jaar.

Type appartement	Aantal	Oppervlakte	Breukdeel	Bijdrage per jaar	Bijdrage per maand
Klein	8	60 m²	35/1.000	€ 2.100	€ 175,00
Middel	8	80 m²	50/1.000	€ 3.000	€ 250,00
Groot (begane grond)	4	110 m²	80/1.000	€ 4.800	€ 400,00
Totaal	20		1.000/1.000	€ 60.000

Controle: 8 x 2.100 + 8 x 3.000 + 4 x 4.800 = 60.000 euro. De som van alle bijdragen moet altijd precies gelijk zijn aan de begroting. Klopt dat niet, dan is er een breukdeel verkeerd overgenomen of een post dubbel geteld.

Stap 4: wat als de akte een afwijkende verdeelsleutel heeft?

Stel dat de splitsingsakte bepaalt dat alle liftkosten alleen voor rekening komen van de zestien bovenwoningen, naar rato van hun breukdelen. De vier grote appartementen op de begane grond gebruiken de lift niet. Dan splits je de begroting in liftkosten en overige kosten. Artikel 10.3 van het Modelreglement 2017 bepaalt dat bij zo'n regeling ook de bijdrage aan het reservefonds jaarlijks met inachtneming van die regeling wordt bepaald. De liftreservering uit het MJOP (70.000 euro over tien jaar, dus 7.000 euro per jaar) volgt dus dezelfde sleutel als het liftonderhoud.

• Liftkosten: 4.000 euro onderhoud en keuring + 7.000 euro reservering = 11.000 euro per jaar, te verdelen over de bovenwoningen. Hun breukdelen tellen op tot 8 x 35 + 8 x 50 = 680.
• Overige kosten: 60.000 - 11.000 = 49.000 euro per jaar, te verdelen over alle twintig appartementen naar de gewone breukdelen (1.000).

Type appartement	Aandeel overige kosten	Aandeel liftkosten	Bijdrage per jaar	Bijdrage per maand
Klein (35/1.000; lift 35/680)	€ 1.715,00	€ 566,18	€ 2.281,18	€ 190,10
Middel (50/1.000; lift 50/680)	€ 2.450,00	€ 808,82	€ 3.258,82	€ 271,57
Groot (80/1.000; geen lift)	€ 3.920,00	€ 0	€ 3.920,00	€ 326,67

Controle: 8 x 2.281,18 + 8 x 3.258,82 + 4 x 3.920 = 60.000 euro. De begane grond betaalt nu ruim 73 euro per maand minder, de kleine bovenwoningen 15 euro per maand meer. Zo'n splitsing vraagt dat de boekhouding per verdeelsleutel een aparte begroting en reservering bijhoudt, anders kun je aan het einde van het jaar niet correct afrekenen.

Belangrijke valkuil: een afwijkende sleutel geldt alleen als hij in de akte of het reglement staat. Een vergaderbesluit om "de begane grond niet mee te laten betalen aan de lift" is niet genoeg als de akte daar niets over zegt. Daarvoor moet de akte gewijzigd worden, met medewerking van alle eigenaren of met een besluit van minstens vier vijfde van de stemmen en medewerking van het bestuur (Burgerlijk Wetboek artikel 5:139). Lees meer in Wanneer is een wijziging van de splitsingsakte nodig?

Stap 5: de vergadering stelt de bijdrage vast

De begroting wordt vastgesteld door de vergadering van eigenaars, niet door het bestuur. Daarbij bepaalt de vergadering ook het bedrag van de voorschotbijdragen en het aandeel van iedere eigenaar daarin (Modelreglement 2017, artikel 15.2), uiterlijk in de jaarvergadering die binnen zes maanden na afloop van het boekjaar wordt gehouden (artikelen 15.1 en 49.1). Besluiten worden genomen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten anders bepalen (Burgerlijk Wetboek artikel 5:127 lid 1). Zolang er nog geen nieuwe voorschotbijdrage is vastgesteld, blijven eigenaren het laatst vastgestelde bedrag betalen; dat wordt daarna verrekend (artikel 15.3). Zie Hoe organiseer je een VvE-vergadering?

Voorschotbijdrage, definitieve bijdrage en verrekening

Wat je maandelijks betaalt, is een voorschot. Na afloop van het boekjaar maakt het bestuur de jaarrekening op, met een exploitatierekening en een balans waaruit de omvang van het reservefonds blijkt (Modelreglement 2017, artikel 16.1). Bij het vaststellen van de jaarrekening bepaalt de vergadering de definitieve bijdragen (artikel 16.3). Heb je meer voorschot betaald dan je definitieve bijdrage, dan krijg je het verschil terug, tenzij de vergadering anders besluit. Heb je te weinig betaald, dan moet je het tekort binnen een maand na vaststelling van de exploitatierekening aanzuiveren, tenzij de vergadering anders besluit (artikel 16.4). Zie Jaarrekening VvE: waar moet deze aan voldoen?

Indexatie: houd de begroting en het MJOP actueel

Een MJOP raamt de kosten in het prijspeil van het jaar waarin het is opgesteld. Stijgen de bouwkosten, dan is de reservering na een paar jaar te laag. De wet dwingt tot een controle: een MJOP dat als basis voor de reservering dient, mag maximaal vijf jaar oud zijn (Burgerlijk Wetboek artikel 5:126 lid 2 onder a; Modelreglement 2017 artikel 14.3). Veel VvE's laten het plan om de drie tot vijf jaar herzien en passen de reservering tussentijds aan met een indexpercentage. Leg percentage en grondslag vast in het begrotingsbesluit. Neem aan de exploitatiekant de nieuwe tarieven van verzekeraar, energieleverancier en beheerder over in plaats van het bedrag van vorig jaar te kopiëren. Zie Is het MJOP van je VvE actueel?

Eenmalige extra bijdrage: wanneer en hoe?

Soms is er geld nodig voor iets dat niet in de begroting of het MJOP staat: een onverwachte lekkage, een verduurzamingsproject of een dakrenovatie die eerder nodig is dan gepland. Het Modelreglement 2017 regelt dat in artikel 56.5 tot en met 56.7. Besluiten tot uitgaven buiten het gewone onderhoud, of ten laste van het reservefonds voor zover niet voorzien in het MJOP, vragen een meerderheid van minstens twee derde van de uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin minstens twee derde van het totale aantal stemmen aanwezig of vertegenwoordigd is. Is dat quorum er niet, dan volgt een tweede vergadering tussen vijftien dagen en zes weken later, waarin met twee derde van de uitgebrachte stemmen kan worden besloten ongeacht de opkomst (artikel 56.6).

Bij zo'n besluit bepaalt de vergadering tegelijk de extra voorschotbijdrage, en de uitgave mag pas worden gedaan als de VvE het geld daadwerkelijk heeft (artikel 56.7). De verdeling volgt dezelfde sleutel als de kostensoort: een extra bijdrage voor de lift volgt de liftsleutel. Meer opties lees je in Groot onderhoud buiten het MJOP: wat kan een VvE-bestuur doen?

Checklist: zo controleer je de berekening van je VvE

1. Klopt de som? Alle bijdragen samen zijn precies gelijk aan begroting plus reservering minus baten.
2. Zijn de breukdelen uit de akte overgenomen? Vergelijk de administratie met de splitsingsakte.
3. Zijn afwijkende sleutels apart begroot? Elke kostensoort met een eigen sleutel heeft een eigen kolom, ook in de reservering.
4. Is de reservering minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde? Kijk op het polisblad en reken na.
5. Is het MJOP jonger dan vijf jaar en kijkt het minstens tien jaar vooruit? Anders voldoet het niet als basis voor de reservering.
6. Staat de begroting met de bijdrage per appartement op de agenda van de jaarvergadering? En is de afrekening van vorig jaar erin verwerkt?

Veelgestelde vragen over het berekenen van de VvE-bijdrage

Hoe bereken je het breukdeel van een appartement?

Je berekent het niet zelf; het staat in de splitsingsakte. De notaris heeft het bij de splitsing vastgesteld op een grondslag die in de akte staat, meestal de oppervlakte. Wil je controleren of het klopt, deel dan de oppervlakte van jouw appartement door de totale oppervlakte van alle privégedeelten en vergelijk dat met het breukdeel.

Mag de VvE de kosten anders verdelen dan volgens de breukdelen?

Alleen als het reglement of de akte dat bepaalt (Burgerlijk Wetboek artikel 5:113 lid 2; Modelreglement 2017 artikel 10.3). Een gewoon vergaderbesluit is niet genoeg. Wil de VvE structureel een andere verdeling, dan moet de splitsingsakte worden gewijzigd (artikel 5:139).

Wat als er geen MJOP is?

Dan geldt voor woongebouwen de ondergrens van 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar (artikel 5:126 lid 2 onder b). Bij een herbouwwaarde van 5.600.000 euro is dat 28.000 euro per jaar, te verdelen over de breukdelen zoals een MJOP-reservering. Een MJOP blijft verstandig, omdat het laat zien of dat bedrag echt genoeg is.

Wie stelt de hoogte van de VvE-bijdrage vast?

De vergadering van eigenaars, bij het vaststellen van de begroting (Modelreglement 2017, artikel 15.2). Het bestuur bereidt de begroting voor en doet een voorstel, maar zonder besluit van de vergadering is er geen nieuwe bijdrage.

Krijg ik geld terug als de VvE minder heeft uitgegeven dan begroot?

Volgens artikel 16.4 van het Modelreglement 2017 wordt een overschot op de voorschotbijdragen terugbetaald, tenzij de vergadering anders besluit. Veel VvE's storten het overschot in het reservefonds of verrekenen het met het volgende jaar. Kijk in de notulen van de jaarvergadering wat er bij jouw VvE is besloten.

Kan ik weigeren een extra bijdrage te betalen?

Nee. Is het besluit geldig genomen, dan geldt het voor alle eigenaren, ook wie tegen heeft gestemd. Vind je dat het besluit niet klopt, dan kun je binnen een maand nadat je er kennis van hebt kunnen nemen de kantonrechter om vernietiging vragen (Burgerlijk Wetboek artikel 5:130 lid 2). Zolang het besluit staat, moet je betalen; bij te late betaling ben je zonder ingebrekestelling in verzuim en is rente verschuldigd (Modelreglement 2017, artikel 17.1). Zie Wat te doen als bewoners hun VvE-bijdrage niet betalen.

De berekening in de VvE-app

In de VvE-app van VvE.nl maak je de begroting met een of meer verdeelsleutels, neem je de jaarlijkse reservering uit het MJOP op als post voor het reservefonds, en berekent de app na "Appartementen updaten" automatisch de bijdrage per appartement op basis van de breukdelen. De vastgestelde bijdragen kun je daarna via automatische incasso innen. Bekijk hoe de VvE-app werkt.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 5:112, 5:113, 5:126, 5:127, 5:130 en 5:139, wetten.overheid.nl, tekst geldend op 1 januari 2026, geraadpleegd 9 september 2026.
• Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2017 (pdf), artikelen 8, 10, 14, 15, 16, 17, 49 en 56, geraadpleegd 9 september 2026.
• Rijksoverheid, Hoeveel geld moeten vve's reserveren voor groot onderhoud?, geraadpleegd 9 september 2026.