Airco in een VvE-appartement: toestemming, regels en geluid

Kort antwoord: voor een airco met buitenunit heb je in vrijwel elke VvE vooraf toestemming van de vergadering van eigenaars nodig, ook als de unit op je eigen balkon komt. Gevel, dak en balkon zijn gemeenschappelijke gedeelten en de modelreglementen van 2006 en 2017 verbieden het aanbrengen van koelinstallaties zonder toestemming van de vergadering of regels in het huishoudelijk reglement. Het bestuur mag die toestemming niet zelf geven. De buitenunit mag bij de buren maximaal 40 dB veroorzaken (Besluit bouwwerken leefomgeving, artikel 4.107 lid 2 en 4.108 lid 3). Weigert de VvE zonder redelijke grond, dan kun je de kantonrechter om een vervangende machtiging vragen (artikel 5:121 BW). In vijf van zes uitspraken tussen 2021 en 2026 bleef de weigering overeind, omdat de eigenaar de bezwaren van de VvE niet weerlegde.

In dit artikel lees je waarom je toestemming nodig hebt, welke reglementsartikelen gelden, hoe de geluidseis van 40 dB werkt, of je een omgevingsvergunning nodig hebt, hoe je een kansrijke aanvraag indient, wat de rechter doet bij een weigering en wat een gebruikersovereenkomst regelt.

Waarom je toestemming van de VvE nodig hebt

De binnenunit van een split-airco hangt in je eigen appartement. De buitenunit hangt aan de gevel, staat op het dak of op je balkon, en daar begint het gemeenschappelijke deel van het gebouw. Volgens artikel 5:112 lid 1 onder c BW regelt het splitsingsreglement het gebruik en beheer van die gedeelten. Modelreglement 2017 rekent in artikel 11.1 onder a de gevels, balkons, galerijen, daken en dakkapellen daartoe. De modelreglementen zeggen expliciet wat je niet zonder toestemming mag doen:

• Modelreglement 2017, artikel 24.3: het zichtbaar aanbrengen van luchtbehandelings- en koelinstallaties en andere uitstekende voorwerpen mag alleen met toestemming van de vergadering of volgens regels in het huishoudelijk reglement. Dit geldt ook voor buitenruimten die bij je privégedeelte horen, zoals een balkon of dakterras.
• Modelreglement 2017, artikel 24.4: geen veranderingen in de gemeenschappelijke gedeelten zonder toestemming van de vergadering, ook als die zich in privégedeelten bevinden. Een leidingdoorvoer door de gevel is zo'n verandering.
• Modelreglement 2017, artikel 25.1: geen verandering van het architectonisch uiterlijk of de constructie zonder toestemming. Toestemming kan niet worden verleend als de hechtheid van het gebouw in gevaar komt.
• Modelreglement 2006, artikel 22 lid 2 en 3 en artikel 23 lid 1: dezelfde regels in bijna dezelfde woorden. Oudere reglementen ook: in een zaak uit 2023 gold artikel 6 van het modelreglement van 1973, dat uitstekende voorwerpen aan gemeenschappelijke gedeelten verbiedt zonder toestemming.

Welk reglement voor jouw gebouw geldt, staat in de splitsingsakte. Lees Splitsingsakte uitgelegd en Het modelreglement binnen de splitsingsakte.

Ook op je eigen balkon

Veel eigenaren denken dat het balkon privé is. Artikel 24.3 van Modelreglement 2017 geldt echter uitdrukkelijk ook voor de buitenruimten van je privégedeelte, de vloer- en plafondafwerking van balkons is volgens artikel 11.1 onder c gemeenschappelijk, en boren in de gevel raakt altijd een gemeenschappelijk deel. De kantonrechter in Amsterdam bevestigde in juli 2025 dat een VvE in redelijkheid mocht weigeren dat een eigenaar een airco en een cv-ketel op het balkon plaatste (ECLI:NL:RBAMS:2025:4857).

Het bestuur mag niet zelf beslissen

De toestemming is een besluit van de vergadering, niet van het bestuur. In februari 2024 verklaarde de kantonrechter in Haarlem een bestuursbesluit nietig waarin het bestuur een airco-aanvraag had afgewezen: alleen de ledenvergadering was bevoegd (ECLI:NL:RBNHO:2024:971). Het omgekeerde geldt ook: een "ja" van het bestuur geeft je geen geldige toestemming, tenzij de vergadering die bevoegdheid via het huishoudelijk reglement aan het bestuur heeft gegeven. Lees Hoe gaat de besluitvorming in een VvE en wanneer is deze geldig?

Welke regels gelden voor jouw gebouw

Document	Wat je zoekt	Waar het staat
Splitsingsakte	Welk modelreglement geldt, welke onderdelen gemeenschappelijk zijn, afwijkende bepalingen	Kadaster of notaris; vaak bij bestuur of beheerder
Modelreglement	Toestemmingsvereiste (2017: art. 24 en 25; 2006: art. 22 en 23), voorwaarden aan de toestemming (2017: art. 26; 2006: art. 24), verbod op onredelijke hinder door trillingen en geluid (2017: art. 2.2)	Tekst van de KNB, zie bronnen
Huishoudelijk reglement	Eventueel airco-beleid: vaste plekken, maximale geluidswaarde, kleur, omkasting, aanvraagprocedure	Bij het bestuur

Het huishoudelijk reglement is voor airco's belangrijk, omdat artikel 24.3 van Modelreglement 2017 en artikel 22 lid 2 van Modelreglement 2006 de vergadering de keuze geven tussen toestemming per geval of algemene regels in het huishoudelijk reglement. Artikel 5:128 lid 1 BW geeft de vergadering daarnaast de bevoegdheid om regels te stellen over het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten waar het reglement zwijgt. Meer in Het huishoudelijk reglement van de VvE: alles wat je moet weten.

De geluidseis: maximaal 40 dB bij de buren

Sinds 1 april 2021 gelden wettelijke geluidseisen voor buiten opgestelde installaties voor warmte- of koudeopwekking, dus voor warmtepompen en airco's. Ze staan in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl):

• Artikel 4.107 lid 2: op de perceelgrens met een ander woonperceel maximaal 40 dB.
• Artikel 4.108 lid 3: bij woningen op hetzelfde perceel, zoals in een appartementencomplex, geldt de 40 dB bij een te openen raam of deur van een verblijfsgebied van de buren.
• Artikel 5.14 lid 2: dezelfde norm geldt bij verbouw van een bestaand gebouw, dus ook voor een nieuwe unit aan een bestaand appartementengebouw.

De 40 dB wordt berekend volgens de Omgevingsregeling; het ministerie van BZK heeft daarvoor een rekentool met handleiding gepubliceerd. Je installateur kan met het geluidsvermogen van de unit, de afstand tot het dichtstbijzijnde raam van de buren en eventuele afscherming vooraf aantonen dat je aan de eis voldoet. Een unit van 46 dB op één meter kan bij het raam van de buren onder de 40 dB blijven, maar dat moet je laten berekenen.

Rechters gebruiken de 40 dB als toetssteen. In Rotterdam (maart 2026) noemde de kantonrechter 40 dB "de wettelijke norm voor geluidshinder". In Amsterdam (juli 2025) was een cv-ketel van 58 dB op het balkon een reden om de weigering redelijk te vinden. In Haarlem (november 2021) kreeg een eigenaar wél een machtiging, onder de voorwaarde dat de unit op vier meter afstand niet boven 40 dB uitkomt. Daarnaast verbiedt artikel 2.2 van Modelreglement 2017 onredelijke hinder door trillingen en geluid; trillingdempers en een omkasting horen daarom bij een goede aanvraag. Zie ook Geluidsoverlast binnen de VvE.

Heb je een omgevingsvergunning nodig?

Onder de Omgevingswet bestaat de vergunningplicht uit twee delen. Het technische deel is volgens artikel 2.27 lid 1 onder b Bbl vergunningvrij als de draagconstructie niet wijzigt, wat bij een buitenunit meestal zo is. Voor het ruimtelijke deel geldt artikel 2.29 onder r Bbl: een unit die op de grond staat, niet hoger is dan 1 meter en niet meer dan 2 m² beslaat, is vergunningvrij. Een unit aan de gevel, op het dak of op een balkon voldoet daar niet aan. Of je dan een vergunning nodig hebt, hangt af van het omgevingsplan van je gemeente; bij een monument of beschermd stadsgezicht gelden extra regels. Doe daarom altijd de Vergunningcheck in het Omgevingsloket voor je adres en de beoogde plek. Ook zonder vergunning moet de installatie aan het Bbl voldoen, dus ook aan de geluidseis.

Stappenplan: zo vraag je toestemming aan

1. Lees de splitsingsakte en het modelreglement. Welk reglement geldt en welke artikelen gaan over uitstekende voorwerpen en veranderingen aan de gevel?
2. Vraag het huishoudelijk reglement en eerdere besluiten op. Heeft de vergadering eerder een airco toegestaan of geweigerd, en onder welke voorwaarden?
3. Laat een installateur een plan maken met locatie, bevestiging, leidingdoorvoer, condensafvoer, trillingdempers en eventuele omkasting.
4. Laat het geluid vooraf berekenen met de rekentool van het ministerie, naar het dichtstbijzijnde te openen raam van de buren.
5. Doe de Vergunningcheck in het Omgevingsloket en voeg de uitkomst toe.
6. Dien het verzoek schriftelijk in bij het bestuur en vraag agendering voor de eerstvolgende vergadering. Zie Het belang van agenda's in VvE-vergaderingen.
7. Bied een gebruikersovereenkomst aan voor onderhoud, aansprakelijkheid, verwijdering bij gevelonderhoud en verkoop (zie verderop).
8. Wacht met plaatsen tot het besluit in de notulen staat.

Wat zet je in je verzoek

In november 2025 vond de kantonrechter in Zeeland-West-Brabant een weigering redelijk omdat de eigenaar onvoldoende informatie had aangeleverd (ECLI:NL:RBZWB:2025:7670). Zet in je verzoek: type unit met geluidsvermogen en afmetingen, tekening of foto van de locatie, bevestiging en doorvoer, de geluidsberekening bij het raam van de buren, maatregelen tegen trillingen en zicht, de uitkomst van de vergunningcheck, wie plaatsing, onderhoud en schade betaalt, en je bereidheid om een gebruikersovereenkomst te tekenen.

Mag de VvE een airco weigeren?

Ja, maar niet op onredelijke gronden. Artikel 26 van Modelreglement 2017 bepaalt dat de toestemming uit artikel 24 en 25 niet op onredelijke gronden mag worden geweigerd, gewijzigd of ingetrokken, en dat er geen onredelijke voorwaarden aan verbonden mogen worden. Gronden die rechters accepteren: onvoldoende onderbouwing van het geluid, een unit die de norm overschrijdt, aantasting van het gevelbeeld, risico voor gevel of dak, en precedentwerking. De rechter toetst "marginaal": niet of een beter besluit mogelijk was, maar of de vergadering bij afweging van alle belangen in redelijkheid tot het besluit kon komen.

Uitspraak	Situatie	Uitkomst
Rechtbank Noord-Holland, 30 november 2021 (ECLI:NL:RBNHO:2021:12767)	Unit op dakkapel van bovenste appartement; VvE weigerde met 2.594 tegen 627 stemmen uit vrees voor geluid, ontsiering en precedent	Besluit vernietigd, machtiging verleend met voorwaarde van maximaal 40 dB op vier meter; VvE betaalt proceskosten
Rechtbank Noord-Holland, 7 februari 2023 (ECLI:NL:RBNHO:2023:748)	Unit aan gezamenlijke buitengevel, modelreglement 1973	Weigering redelijk; machtiging afgewezen
Rechtbank Noord-Holland, 26 februari 2024 (ECLI:NL:RBNHO:2024:971)	Bestuur wees aanvraag zelf af	Bestuursbesluit nietig; machtiging niet-ontvankelijk omdat de vergadering nog niet had beslist
Rechtbank Amsterdam, 14 juli 2025 (ECLI:NL:RBAMS:2025:4857)	Airco en cv-ketel op balkon; ketel 58 dB tegenover 40 dB uit het Bbl	Weigering redelijk; verzoeken afgewezen
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 5 november 2025 (ECLI:NL:RBZWB:2025:7670)	Eigenaar leverde onvoldoende informatie aan	Weigering redelijk; eigenaar betaalt 677 euro proceskosten
Rechtbank Rotterdam, 6 maart 2026 (ECLI:NL:RBROT:2026:4156)	Unit op loggia in complex met hoofd- en ondersplitsing; unit 46 dB op één meter	Verzoeken afgewezen; eigenaar betaalt 864 euro proceskosten

De rode draad: wie de bezwaren van de VvE met feiten weerlegt, maakt kans. Woon je in een complex met hoofd- en ondersplitsingen, richt je verzoek dan aan de juiste vereniging.

Wat als de VvE weigert

• Vernietiging van het besluit (artikel 5:130 BW). Je vraagt de kantonrechter het weigeringsbesluit te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Dat moet binnen een maand na de dag waarop je van het besluit kennis hebt genomen of had kunnen nemen.
• Vervangende machtiging (artikel 5:121 BW). Je vraagt de kantonrechter de toestemming te vervangen door een machtiging. Die wordt verleend als de toestemming zonder redelijke grond is geweigerd of als de VvE zich niet uitspreekt. De rechter kan voorwaarden stellen, bijvoorbeeld over geluid, en bepalen wie de kosten draagt.

Een machtiging vraag je pas nadat de vergadering heeft beslist; heeft alleen het bestuur geweigerd, dan ben je niet-ontvankelijk. Wie verliest, betaalt de proceskosten van de ander (677 en 864 euro in de zaken uit 2025 en 2026).

Wat is een gebruikersovereenkomst voor een airco?

De VvE mag aan de toestemming voorwaarden verbinden (Modelreglement 2017 artikel 26, Modelreglement 2006 artikel 24). Veel VvE's leggen die vast in een overeenkomst tussen VvE en eigenaar, de gebruikersovereenkomst of gebruiksovereenkomst; VvE Belang adviseert dat ook. Het reglement geeft de richting: volgens artikel 24.2 van Modelreglement 2017 komen de kosten van aanleg, onderhoud, herstel en vernieuwing van een aanbouw, en de schade en extra verzekeringspremies die daaruit volgen, voor rekening van de eigenaar en zijn rechtsopvolgers. Een goede overeenkomst regelt:

• type, locatie en bevestiging van de unit, met tekening;
• de geluidsgrens en wat er gebeurt bij overschrijding;
• onderhoud en herstel van de unit en van gevel of dak rondom;
• aansprakelijkheid voor schade, bijvoorbeeld door lekkage of condenswater;
• tijdelijke verwijdering op kosten van de eigenaar bij gevel- of dakonderhoud;
• verwijdering en herstel in oude staat bij intrekking van de toestemming of verkoop;
• een kettingbeding, zodat de afspraken ook gelden voor een volgende eigenaar.

Zonder kettingbeding is een koper van het appartement niet aan de afspraken gebonden. Afspraken via de notaris aan het appartement koppelen met een opstalrecht kan ook, maar Modelreglement 2006 artikel 22 lid 1 vraagt ook daarvoor toestemming van de vergadering; voor een airco volstaat meestal een gebruikersovereenkomst met kettingbeding.

Al geplaatst zonder toestemming?

Artikel 5:108 lid 1 BW verplicht appartementseigenaars tegenover elkaar om het gebouw in overeenstemming met de splitsingsakte in stand te houden. Een unit die zonder toestemming aan de gevel hangt, schendt het reglement; de VvE kan verwijdering vragen. In de Haarlemse zaak uit 2021 had de eigenaar de unit al geplaatst, verwijderde hem na bezwaar van de VvE en vroeg daarna alsnog toestemming. Een voldongen feit werkt in de vergadering en bij de rechter tegen je.

Tips voor VvE-besturen: maak airco-beleid

Steeds meer eigenaren willen koelen, en ook verwarmen met een lucht-lucht warmtepomp, zie Airco als verwarming in je VvE-appartement. Aanvragen per geval leiden tot willekeur en precedentdiscussies. Beter is beleid in het huishoudelijk reglement, zoals artikel 24.3 van Modelreglement 2017 toestaat: toegestane locaties, maximaal 40 dB bij het raam van de buren, eisen aan kleur en omkasting, een verplichte geluidsberekening en vergunningcheck bij de aanvraag, een standaard gebruikersovereenkomst met kettingbeding, en tijdelijke verwijdering op kosten van de eigenaar bij gevelonderhoud. Lees ook Airco in een VvE: hoe voorkom je conflicten over de buitenunit? en Verbouwen in een VvE: waar moet je aan denken?

Veelgestelde vragen over een airco in een VvE

Heb ik toestemming van de VvE nodig voor een airco op mijn balkon?

Ja. Artikel 24.3 van Modelreglement 2017 (en artikel 22 lid 2 van Modelreglement 2006) verbiedt het zichtbaar aanbrengen van koelinstallaties zonder toestemming van de vergadering, ook op buitenruimten die bij je privégedeelte horen. De gevel waar de leidingen doorheen gaan is bovendien gemeenschappelijk.

Mag het bestuur van de VvE toestemming geven voor een airco?

Niet uit zichzelf. De kantonrechter verklaarde in 2024 een bestuursbesluit over een airco nietig omdat alleen de vergadering bevoegd was (ECLI:NL:RBNHO:2024:971). Alleen als de vergadering die bevoegdheid via het huishoudelijk reglement aan het bestuur heeft gegeven, kan het bestuur beslissen.

Hoeveel geluid mag een airco-buitenunit maken?

Maximaal 40 dB bij een te openen raam of deur van de buren in hetzelfde gebouw (artikel 4.108 lid 3 Bbl) of op de perceelgrens met een ander woonperceel (artikel 4.107 lid 2 Bbl). Dit geldt sinds 1 april 2021, ook bij plaatsing aan een bestaand gebouw (artikel 5.14 lid 2 Bbl).

Heb ik een omgevingsvergunning nodig voor een buitenunit?

Alleen een unit die op de grond staat, maximaal 1 meter hoog is en maximaal 2 m² beslaat, is volgens artikel 2.29 onder r Bbl voor het ruimtelijke deel vergunningvrij. Voor een unit aan gevel, dak of balkon hangt het af van het omgevingsplan van je gemeente. Doe de Vergunningcheck in het Omgevingsloket.

Kan de VvE een airco helemaal verbieden?

De vergadering mag weigeren, maar niet op onredelijke gronden (Modelreglement 2017 artikel 26). Een weigering met onderbouwde bezwaren over geluid, gevelbeeld, constructie of precedentwerking houdt bij de rechter meestal stand: in vijf van de zes uitspraken tussen 2021 en 2026 bleef de weigering overeind.

Wat kan ik doen als de VvE mijn airco weigert?

Binnen een maand na het besluit kun je de kantonrechter vragen het te vernietigen (artikel 5:130 BW) en tegelijk een vervangende machtiging vragen (artikel 5:121 BW). Die wordt alleen verleend als de weigering zonder redelijke grond is. Wie verliest, betaalt de proceskosten van de ander.

Wat staat er in een gebruikersovereenkomst voor een airco?

Locatie en type unit, de geluidsgrens, wie onderhoud en schade betaalt, tijdelijke verwijdering op eigen kosten bij gevel- of dakonderhoud, wat er gebeurt bij verkoop of intrekking van de toestemming, en een kettingbeding zodat een volgende eigenaar ook gebonden is.

Je aanvraag regelen in de VvE-app

In de VvE-app van VvE.nl dien je als eigenaar een verzoek in bij het bestuur en volg je de status. Het bestuur zet het op de agenda, leden stemmen, en het besluit met de voorwaarden en de gebruikersovereenkomst wordt bij de vergadering en in de documenten vastgelegd, zodat ook een toekomstige koper het terugvindt. Bekijk hoe de VvE-app werkt.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, titel 9, artikelen 5:108, 5:112, 5:121, 5:128 en 5:130, wetten.overheid.nl, geldend op 1 januari 2026.
• Besluit bouwwerken leefomgeving, artikelen 2.27, 2.29, 4.107, 4.108 en 5.14, wetten.overheid.nl, geldend op 1 januari 2026.
• Informatiepunt Leefomgeving, Vergunningvrije airco's en warmtepompen, geraadpleegd 9 september 2026.
• Informatiepunt Leefomgeving, Geluid van bouwwerkinstallaties, geraadpleegd 9 september 2026.
• Rijksoverheid, Rekentool geluid van buiten opgestelde installaties voor warmte- en koudeopwekking, 12 november 2020.
• KNB, Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2017 (pdf).
• KNB, Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, januari 2006 (pdf).
• Rechtbank Noord-Holland, 30 november 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:12767.
• Rechtbank Noord-Holland, 7 februari 2023, ECLI:NL:RBNHO:2023:748.
• Rechtbank Noord-Holland, 26 februari 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:971.
• Rechtbank Amsterdam, 14 juli 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:4857.
• Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 5 november 2025, ECLI:NL:RBZWB:2025:7670.
• Rechtbank Rotterdam, 6 maart 2026, ECLI:NL:RBROT:2026:4156.
• VvE Belang, Airco, geraadpleegd 9 september 2026.