Kleine VvE: verplichtingen, besturen en 2 eigenaren

Kort antwoord: een kleine VvE van twee tot ongeveer vijf appartementen heeft dezelfde wettelijke verplichtingen als een grote: inschrijving bij de KVK (artikel 6 Handelsregisterwet 2007), een reservefonds op een aparte rekening met een jaarlijkse reservering volgens een meerjarenonderhoudsplan of minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde (artikel 5:126 BW), een bestuur (artikel 5:131 BW), een jaarrekening en een jaarvergadering binnen zes maanden na het boekjaar (artikel 2:48 via artikel 5:135 BW) en een verzekering van het gebouw volgens het reglement (artikel 5:112 lid 1 onder d BW). Wat wel eenvoudiger mag: één bestuurder of alle eigenaren samen als bestuur, vergaderen aan de keukentafel met notulen, geen beheerder en besluiten buiten vergadering als iedereen schriftelijk instemt. Sinds 2021 bestaat er een Modelreglement kleine VvE's voor twee of drie eigenaren, maar het geldt alleen als jouw splitsingsakte ernaar verwijst.

Hieronder: wat een kleine VvE is, welke verplichtingen ook voor jullie gelden (met wetsartikel), wat eenvoudiger mag, een stappenplan voor een slapende kleine VvE, wat je doet als bij twee eigenaren de stemmen staken, de kostenposten en de veelgemaakte fouten. Of een VvE überhaupt verplicht is, lees je in Is een VvE verplicht?; dit artikel gaat over het besturen en organiseren.

Wat is een kleine VvE?

De wet kent geen aparte categorie "kleine VvE". Boek 5 titel 9 van het Burgerlijk Wetboek geldt voor elke splitsing in appartementsrechten, of het gebouw nu twee of tweehonderd appartementen telt. In de praktijk bedoelen we een gebouw met twee tot ongeveer vijf appartementsrechten: de boven- en benedenwoning, het gesplitste herenhuis, het blokje met vier of vijf woningen.

Die grens sluit aan bij het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten kleine vereniging van eigenaars 2021, vastgesteld bij notariële akte van 16 augustus 2021 door de Werkgroep Modernisering Appartementsrecht Nederland (WMANL), waarin ook de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie deelneemt. Volgens de toelichting is het geschreven voor twee of drie appartementsrechten en desgewenst bruikbaar bij vier of vijf. Het neemt Modelreglement 2017 als uitgangspunt en laat weg wat een kleine VvE niet nodig heeft.

Volgens het CBS (peildatum 1 januari 2025, gepubliceerd 13 augustus 2026) telt Nederland 149.625 VvE's met minimaal één woning. Daarvan hebben er 38.525 precies twee woningeigenaren en 33.835 drie tot en met vijf: samen 72.360, bijna de helft.

Wat ook voor een kleine VvE verplicht is

Het misverstand is dat de regels pas tellen bij een "echte" flat. Dat klopt niet. De tabel zet de verplichtingen op een rij, met het wetsartikel en wat het voor twee of drie eigenaren praktisch betekent.

Verplichting	Wetsartikel	Wat het in een kleine VvE praktisch betekent
De VvE bestaat en iedere eigenaar is lid	Artikel 5:124 lid 1 en 5:125 lid 2 BW	De VvE is met de splitsingsakte opgericht, ook als niemand er iets mee doet. Uitstappen kan niet zolang je eigenaar bent.
Inschrijving in het Handelsregister	Artikel 6 lid 1 onder b en artikel 18 lid 1 Handelsregisterwet 2007	Een bestuurder schrijft de VvE in bij de KVK, ook bij twee eigenaren. Zonder inschrijving geen bankrekening op naam van de VvE.
Reservefonds voor groot onderhoud	Artikel 5:126 lid 1 en 2 BW	Jaarlijks reserveren volgens een meerjarenonderhoudsplan (maximaal vijf jaar oud, minstens tien jaar vooruit) of minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde.
Reservefonds op een aparte rekening	Artikel 5:126 lid 3 BW	Een afzonderlijke betaal- of spaarrekening op naam van de VvE. Sparen op de privérekening van de bovenbuurman mag niet.
Een bestuur	Artikel 5:131 lid 1 en 2 BW	Eén bestuurder is genoeg, tenzij de akte er meer voorschrijft. De vergadering benoemt het bestuur, uit de eigenaren of daarbuiten.
Administratie en jaarcijfers	Artikel 2:10 BW via artikel 5:124 lid 2 BW; artikel 5:112 lid 1 onder b BW	Het bestuur houdt de boekhouding bij, maakt binnen zes maanden na het boekjaar balans en exploitatierekening en bewaart de stukken zeven jaar.
Jaarvergadering met verantwoording	Artikel 2:48 lid 1 BW via artikel 5:135 BW; artikel 5:127 lid 1 BW	Binnen zes maanden na het boekjaar legt het bestuur de jaarcijfers voor. Aan de keukentafel mag, zolang iedereen is uitgenodigd en er notulen zijn.
Controle van de jaarcijfers	Artikel 2:48 lid 2 BW via artikel 5:135 BW	Zonder accountantsverklaring een kascommissie van minstens twee niet-bestuurders. Bij twee eigenaren knelt dat; zie de veelgestelde vragen.
Begroting en periodieke bijdrage	Artikel 5:112 lid 2 onder c en artikel 5:113 lid 2 BW	Jaarlijks een begroting en een bijdrage per eigenaar, verdeeld volgens de breukdelen in de akte (of gelijk als de akte niets anders zegt).
Verzekering van het gebouw	Artikel 5:112 lid 1 onder d BW; artikel 12 Modelreglement kleine VvE's	Het reglement bepaalt wie verzekert en waartegen. Onder het Modelreglement kleine VvE's sluit het bestuur een opstal- en aansprakelijkheidsverzekering af voor de herbouwkosten.

Welk modelreglement bij jouw gebouw hoort, staat in de splitsingsakte; zie Splitsingsakte uitgelegd.

Wat in een kleine VvE eenvoudiger mag

De wet stelt eisen aan het resultaat, niet aan de omvang van de organisatie. Vijf dingen die je bij twee tot vijf eigenaren klein kunt houden.

1. Geen beheerder

De wet kent alleen de vergadering en het bestuur (artikel 5:124 tot en met 5:135 BW); een beheerder komt er niet in voor. Het Modelreglement kleine VvE's laat uitbesteden toe (artikel 37), maar de toelichting verwacht dat kleine VvE's dat vanwege de kosten meestal niet doen. Wanneer het wel zinvol is, lees je in VvE-beheer zelf doen of uitbesteden.

2. Eén bestuurder, of iedereen bestuurder

Volgens artikel 5:131 lid 1 BW bestaat het bestuur uit één bestuurder, tenzij de statuten er meer voorschrijven. Bij een boven- en benedenwoning kan één van jullie dus bestuurder zijn. Het Modelreglement kleine VvE's kiest het omgekeerde: alle appartementseigenaars zijn tevens bestuurder, tenzij de vergadering anders besluit (artikel 35 lid 1), om een scheve machtsverdeling te voorkomen. Ook dan is een benoeming nodig, en na een verkoop benoemt de vergadering de nieuwe eigenaar opnieuw. Wat het bestuur moet doen, staat in VvE-bestuur: taken, plichten en aansprakelijkheid.

3. Vergaderen aan de keukentafel

De wet schrijft geen zaal, geen notaris en geen beheerder voor. Het Modelreglement kleine VvE's zegt alleen dat de vergadering plaatsvindt in de gemeente van de zetel, tenzij de eigenaars anders bepalen (artikel 30 lid 1), en schrapt de verplichte voorzitter. Wat wel moet: iedereen uitnodigen, de jaarrekening behandelen en het besluit over décharge in de notulen vastleggen (artikel 29 lid 1). Bewaar die notulen; de KVK vraagt erom bij de inschrijving en bij een bestuurswissel. De eisen aan oproeping en agenda staan in Waar moet een VvE-vergadering aan voldoen?

4. Besluiten zonder te vergaderen

Zijn jullie het eens, dan hoef je niet bij elkaar te zitten. Een voorstel waarmee alle stemgerechtigden schriftelijk of per e-mail hebben ingestemd, geldt als besluit van de vergadering, mits het bestuur er vooraf van op de hoogte is (artikel 33 lid 3 Modelreglement kleine VvE's; artikel 54.3 Modelreglement 2017; artikel 5:125 lid 3 in verbinding met artikel 2:40 lid 2 BW). De jaarvergadering zelf blijft verplicht.

5. Reserveren met de 0,5-procentregel

Een meerjarenonderhoudsplan laten maken kost geld. De wet biedt het alternatief: jaarlijks minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde reserveren (artikel 5:126 lid 2 onder b BW). De herbouwwaarde staat op de polis van de opstalverzekering. Rekenvoorbeeld: bij een herbouwwaarde van 600.000 euro is dat 3.000 euro per jaar, bij gelijke breukdelen 1.500 euro per eigenaar. Wil je preciezer sparen, dan blijft een MJOP de betere route; zie Hier moet een MJOP aan voldoen en Reservefonds VvE uitgelegd. Hoe je van begroting naar bijdrage per eigenaar komt, staat in VvE-bijdrage berekenen.

Slapende kleine VvE activeren in acht stappen

Veel kleine VvE's zijn "slapend": opgericht bij de splitsing, maar zonder bestuur, rekening of vergadering. De verplichtingen hierboven gelden echter vanaf de splitsing. Zo zet je de VvE in gang, in de volgorde waarin de stappen van elkaar afhangen.

1. Haal de splitsingsakte op bij het Kadaster of de notaris. Noteer de breukdelen, het modelreglement, het aantal stemmen per appartement en het boekjaar.
2. Nodig alle eigenaren uit voor een eerste vergadering met agenda: bestuur, bankrekening, verzekering, begroting, reservering, KVK. Onder het Modelreglement kleine VvE's mag iedere eigenaar bijeenroepen (artikel 29 lid 2); volgens de wet de voorzitter en het bestuur (artikel 5:127 lid 2 BW).
3. Benoem het bestuur en leg dat vast in notulen en een presentielijst die iedereen tekent.
4. Schrijf de VvE in bij de KVK met formulier 5 en formulier 22, een kopie identiteitsbewijs, de splitsingsakte, de notulen en de presentielijst, binnen een week na de benoeming (artikel 20 Handelsregisterwet 2007). De eenmalige inschrijfvergoeding is 85,15 euro (KVK, tarief 2026). Stap voor stap: VvE inschrijven bij KVK.
5. Open een bankrekening op naam van de VvE met het KVK-uittreksel, plus een tweede rekening of spaarrekening voor het reservefonds (artikel 5:126 lid 3 BW).
6. Regel de verzekering: het hele gebouw op naam van de VvE voor de herbouwwaarde, plus aansprakelijkheid. Twee losse opstalpolissen per woning is niet wat het reglement bedoelt. Zie De opstalverzekering voor VvE's uitgelegd.
7. Stel begroting, reservering en bijdrage vast: jaarlijkse kosten plus de reservering volgens MJOP of 0,5 procent van de herbouwwaarde, verdeeld volgens de breukdelen, maandelijks te betalen.
8. Zet de jaarcyclus vast. Binnen zes maanden na het boekjaar: jaarcijfers, controle, jaarvergadering, décharge, nieuwe begroting.

Is het pand nog niet gesplitst, dan gaat er een notariële splitsing aan vooraf; zie VvE oprichten.

VvE met 2 eigenaren: wat als de stemmen staken?

Bij een boven- en benedenwoning heeft ieder appartement meestal één stem. Besluiten worden genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen (artikel 5:127 lid 1 BW). Eén voor en één tegen is geen meerderheid: er is geen besluit, en het dak blijft lekken. Twee uitwegen, afhankelijk van je reglement.

Deskundige of beheerder beslist (Modelreglement kleine VvE's)

Staken de stemmen, dan wordt op verzoek van een eigenaar het advies ingewonnen van de aangewezen beheerder, of van een deskundige die de eigenaren binnen twee weken samen aanwijzen. Lukt dat niet, dan benoemt de kantonrechter de deskundige. Zijn beslissing geldt als besluit van de vergadering, de VvE draagt de kosten en wie geen toegang of inzage geeft, riskeert een boete van 5.000 euro (artikel 33 lid 2). Voor andere geschillen wijst artikel 38 op bemiddeling, arbitrage of bindend advies.

Vervangende machtiging van de kantonrechter (elk reglement)

Weigert de andere eigenaar zonder redelijke grond mee te werken aan onderhoud of beheer van de gemeenschappelijke delen, dan kun je de kantonrechter om een vervangende machtiging vragen (artikel 5:121 lid 1 BW). De rechter kan ook de kostenverdeling bepalen (lid 2). De rechtbank Midden-Nederland deed dat op 20 maart 2024 in een VvE met twee leden: de ene eigenaar wilde de verrotte balkonconstructie, de dakgoot en de daklijst laten herstellen, de andere weigerde de nieuwe offerte. De kantonrechter oordeelde dat de toestemming zonder redelijke grond werd geweigerd, verleende de machtiging, verplichtte de weigerende eigenaar om toegang te geven en verdeelde de kosten na de eerste 1.000 euro gelijk over beiden (ECLI:NL:RBMNE:2024:1763).

Een procedure kost tijd, griffierecht en de relatie met je buur. Leg het geschil eerst aan een onafhankelijke derde voor: een bouwkundige of een mediator. De oudere modelreglementen regelen stakende stemmen alleen bij de verkiezing van personen, waar het lot beslist (artikel 54 Modelreglement 2017).

Wat kost een kleine VvE?

Er bestaat geen betrouwbaar onderzoek naar de gemiddelde kosten van een VvE met twee tot vijf appartementen; bedragen op websites van beheerders zijn commerciële tarieven zonder methode. Daarom alleen de kostenposten, met het enige bedrag uit een officiële bron.

• KVK-inschrijving: eenmalig 85,15 euro (KVK, tarief 2026).
• Bankrekening: een zakelijke rekening op naam van de vereniging, meestal met een maandbedrag, plus een tweede rekening voor het reservefonds.
• Opstal- en aansprakelijkheidsverzekering: premie afhankelijk van herbouwwaarde, bouwjaar en dekking.
• Reservering groot onderhoud: minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar, of het bedrag uit het MJOP.
• Klein onderhoud en energie van gemeenschappelijke delen: trapverlichting, schoonmaak, dakgoot.
• Administratie: gratis in een spreadsheet, of VvE-software; de actuele tarieven van de VvE-app staan op de prijzenpagina. Een beheerder alleen als je uitbesteedt; zie Wat kost een VvE-beheerder?

Veelgemaakte fouten in kleine VvE's

1. Sparen op een privérekening. Het reservefonds hoort op een rekening op naam van de VvE (artikel 5:126 lid 3 BW). Bij verkoop of overlijden van de "spaarder" is het geld anders niet van de VvE.
2. Geen notulen. Zonder notulen kun je een bestuurswissel niet bij de KVK doorgeven en een besluit niet bewijzen als de buurman van gedachten verandert.
3. Ieder een eigen opstalverzekering. Het gebouw is één zaak; het reglement wil één verzekering op naam van de VvE voor de herbouwkosten.
4. Vergeten dat een koper opvolgt. Bij verkoop moet het bestuur een opgave doen van achterstanden en van het reservefonds (artikel 5:122 lid 5 en 6 BW) en, onder het Modelreglement kleine VvE's, de nieuwe eigenaar tot bestuurder benoemen.

Veelgestelde vragen over de kleine VvE

Is een VvE verplicht bij 2 eigenaren?

Ja. Zodra een gebouw is gesplitst in appartementsrechten bestaat de VvE en is iedere eigenaar van rechtswege lid (artikel 5:125 lid 2 BW), ook bij een boven- en benedenwoning. Alle verplichtingen uit de tabel hierboven gelden dan.

Hoeveel appartementen heeft een kleine VvE?

Een wettelijke grens is er niet. Het Modelreglement kleine VvE's 2021 is geschreven voor twee of drie appartementsrechten en bruikbaar tot vijf. Volgens het CBS had op 1 januari 2025 bijna de helft van de 149.625 VvE's met woningen twee tot en met vijf woningeigenaren.

Moet een kleine VvE een beheerder hebben?

Nee. De wet kent geen beheerder; alleen een vergadering en een bestuur zijn verplicht (artikel 5:125 en 5:131 BW). Uitbesteden is een keuze van de vergadering, geen plicht.

Moet een kleine VvE een MJOP hebben?

Niet per se. De wet vraagt een jaarlijkse reservering volgens een MJOP van maximaal vijf jaar oud of minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde (artikel 5:126 lid 2 BW). Kies je het percentage, dan heb je geen MJOP nodig.

Wat als mijn buurman niet wil meewerken aan onderhoud?

Vraag de kantonrechter om een vervangende machtiging (artikel 5:121 BW). Die kan ook de kostenverdeling vaststellen. Onder het Modelreglement kleine VvE's kun je eerst een deskundige laten beslissen (artikel 33 lid 2).

Heeft een kleine VvE een kascommissie nodig?

Volgens artikel 2:48 lid 2 BW (via artikel 5:135 BW) benoemt de vergadering een commissie van minstens twee niet-bestuurders, tenzij een accountant de cijfers controleert. Het Modelreglement kleine VvE's gaat ervan uit dat dit niet nodig is als alle eigenaars als bestuurder de jaarrekening samen vaststellen (toelichting bij artikel 10). Modelreglement 2006 (artikel 58 lid 2) en 2017 (artikel 63.2) kennen de plicht wel; onder 2017 mogen de leden "al dan niet uit haar midden" komen, dus een niet-bestuurder van buiten kan. Meer in Is een kascommissie ook nodig voor kleine VvE's? en Kascommissie VvE: taken en verantwoordelijkheden.

Kleine VvE beheren met de VvE-app

Voor twee tot vijf eigenaren hoeft de administratie niet groter te zijn dan een paar schermen: ledenadministratie met breukdelen, begroting en reservefonds, boekhouding, de jaarvergadering met agenda en notulen, het MJOP, documenten zoals splitsingsakte en polis op één plek, en een storingsmelding voor de lekkende dakgoot. Bekijk wat de VvE-app voor een kleine VvE doet.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, titel 9 (artikelen 112, 113, 121, 122, 124 tot en met 127, 131 en 135), wetten.overheid.nl, geldend vanaf 1 januari 2024; Boek 2, artikelen 10, 40 en 48, wetten.overheid.nl, geldend vanaf 1 juli 2026; beide geraadpleegd 13 september 2026.
• Handelsregisterwet 2007, artikelen 6, 18 en 20, wetten.overheid.nl, geldend vanaf 16 juli 2025, geraadpleegd 13 september 2026.
• Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten kleine vereniging van eigenaars 2021, akte van 16 augustus 2021 (Hypotheken 4, deel 81953, nummer 24); WMANL, toelichting; KNB, nieuwsbericht, 1 september 2021.
• KNB, Modelreglement 2017 en Modelreglement 2006, geraadpleegd 13 september 2026.
• KVK, Inschrijven vereniging van eigenaars, bijgewerkt 6 juli 2026, en Inschrijfvergoeding, bijgewerkt 11 juni 2026.
• Rijksoverheid, Hoeveel geld moeten vve's reserveren voor groot onderhoud?, geraadpleegd 13 september 2026.
• CBS, Aantallen en kenmerken van Verenigingen van Eigenaren 2025, tabel 1, peildatum 1 januari 2025, gepubliceerd 13 augustus 2026.
• Rechtbank Midden-Nederland 20 maart 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:1763.