Is een VvE verplicht? Wat de wet zegt, ook bij 2 eigenaren

Kort antwoord: ja. Zodra een gebouw bij de notaris is gesplitst in appartementsrechten, bestaat er een Vereniging van Eigenaars. De splitsingsakte moet de oprichting van die vereniging bevatten (artikel 5:112 lid 1 onder e Burgerlijk Wetboek) en iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid (artikel 5:125 lid 2 BW). Je hoeft je dus niet aan te melden en je kunt ook niet weigeren of opzeggen. Dat geldt bij een flat met tweehonderd appartementen net zo goed als bij een boven- en benedenwoning met twee eigenaren. Een VvE die niets doet, een zogeheten slapende VvE, is niet toegestaan: elke VvE moet sinds 1 mei 2008 een reservefonds hebben, sinds 2018 een wettelijk minimum reserveren en ingeschreven staan in het Handelsregister van de KVK.

In dit artikel lees je wanneer een VvE precies ontstaat, welke verplichtingen de wet aan een VvE stelt en sinds wanneer, hoe het zit bij twee of drie eigenaren, wat een slapende VvE is en hoe je die in acht stappen activeert, en wat je kunt doen als je buren niet willen meewerken.

Wanneer is een VvE verplicht?

Een VvE is verplicht bij elke splitsing in appartementsrechten. Zo werkt dat juridisch:

1. Een eigenaar van een gebouw kan zijn eigendom splitsen in appartementsrechten (artikel 5:106 BW). Dat gebeurt bijvoorbeeld als een pand wordt opgedeeld in een boven- en benedenwoning, of als een nieuwbouwflat wordt verkocht per appartement.
2. De splitsing gebeurt met een notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster (artikel 5:109 lid 1 BW).
3. Die splitsingsakte moet een reglement bevatten (artikel 5:111 onder d BW). Meestal verwijst de akte naar een modelreglement van de notarissen.
4. Het reglement moet de oprichting van een vereniging van eigenaars bevatten, met de statuten van die vereniging (artikel 5:112 lid 1 onder e BW). De naam moet beginnen met "Vereniging van Eigenaars" (artikel 5:112 lid 2 onder a BW).
5. De VvE is een rechtspersoon (artikel 5:124 lid 1 BW) en iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid. Het lidmaatschap eindigt pas als je geen eigenaar meer bent (artikel 5:125 lid 2 BW).

Je wordt dus lid op het moment dat je eigenaar wordt, of je nu koopt, erft of het appartement geschonken krijgt. Ook als er nooit een vergadering is geweest, bestaat de VvE. Hoe de splitsingsakte is opgebouwd, lees je in Splitsingsakte uitgelegd. Wil je zelf een pand splitsen, kijk dan bij VvE oprichten: neem de juiste stappen.

Wat de wet van elke VvE verplicht

Dat de VvE bestaat is één ding. De wet stelt ook eisen aan wat de VvE doet. Dit zijn de verplichtingen met het wetsartikel en de datum waarop ze gingen gelden.

Verplichting	Wettelijke basis	Geldt sinds
Reservefonds in stand houden voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten	Artikel 5:126 lid 1 BW	1 mei 2005 voor nieuwe splitsingen; 1 mei 2008 voor VvE's die toen al bestonden (artikel 172 lid 6 Overgangswet)
Jaarlijks minimaal reserveren: het bedrag uit een meerjarenonderhoudsplan van maximaal vijf jaar oud dat minstens tien jaar vooruitkijkt, of anders minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde	Artikel 5:126 lid 2 BW, Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars	1 januari 2018; voor bestaande VvE's die nog niet reserveerden 1 januari 2021 (artikel 172 lid 7 Overgangswet)
Reservefonds op een aparte betaal- of spaarrekening op naam van de VvE	Artikel 5:126 lid 3 BW	1 januari 2018
Inschrijving in het Handelsregister, door de notaris of door het bestuur, binnen een week	Artikel 6 lid 1 onder b, 18 en 20 Handelsregisterwet 2007	Handelsregisterwet 2007
Het gebouw verzekeren: het reglement bepaalt door wiens zorg en tegen welke gevaren	Artikel 5:112 lid 1 onder d BW; de modelreglementen schrijven een opstal- en aansprakelijkheidsverzekering voor	Bij elke splitsing
Jaarlijkse exploitatierekening en bijdragen van de eigenaars, ten minste jaarlijks	Artikel 5:112 lid 1 onder b en lid 2 onder c BW	Bij elke splitsing
Een bestuur, benoemd door de vergadering van eigenaars	Artikel 5:131 BW	Bij elke splitsing
Jaarvergadering binnen zes maanden na afloop van het boekjaar	Modelreglement kleine VvE's 2021, artikel 29 lid 1 (vergelijkbaar in de andere modelreglementen)	Volgens het reglement van je VvE

Niet inschrijven is niet vrijblijvend: artikel 47 Handelsregisterwet verbiedt het, en overtreding is een economisch delict (artikel 1 onder 4 Wet op de economische delicten). De KVK stelt dat een VvE ook ingeschreven moet worden als alle appartementsrechten van één eigenaar zijn. Zie KvK-inschrijving VvE, Reservefonds VvE verplicht sinds 1 januari 2021 en Hier moet een MJOP aan voldoen.

Is een VvE verplicht bij 2 eigenaren?

Ja. De wet maakt geen uitzondering voor kleine gebouwen. Een boven- en benedenwoning die is gesplitst in twee appartementsrechten heeft een VvE met twee leden, en die VvE moet aan dezelfde regels voldoen als een grote: reservefonds, aparte rekening, KVK-inschrijving, verzekering, begroting en bijdrage.

Omdat dat in de praktijk knelde, hebben de Werkgroep Modernisering Appartementsrecht Nederland en de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie op 16 augustus 2021 het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten kleine vereniging van eigenaars 2021 vastgesteld. Het is geschreven voor splitsingen met twee of drie appartementsrechten en kan ook worden gebruikt bij vier of vijf. Het regelt de typische knelpunten van een kleine VvE:

• Alle appartementseigenaars zijn automatisch bestuurder, tenzij de vergadering anders besluit (artikel 35 lid 1).
• Besluiten worden genomen met gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen (artikel 33 lid 1).
• Staken de stemmen, dan wordt op verzoek van een eigenaar een deskundige om advies gevraagd. Komen de eigenaren niet binnen twee weken samen tot een deskundige, dan kan de kantonrechter die benoemen (artikel 33 lid 2).
• Het bestuur moet het gebouw verzekeren tegen water-, storm-, brand- en ontploffingsschade en een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten; het verzekerde bedrag moet overeenkomen met de herbouwkosten (artikel 12).
• Jaarlijks binnen zes maanden na het boekjaar een jaarvergadering, en verder zo vaak als het bestuur of een van de eigenaars dat nodig vindt (artikel 29).

Dit modelreglement geldt alleen als jouw splitsingsakte ernaar verwijst; oudere akten verwijzen meestal naar het modelreglement van 1973, 1983, 1992 of 2006. Praktische tips vind je in Kleine VvE oprichten en besturen en Kleine VvE's kunnen het beheer prima zelf regelen.

Wanneer is een VvE niet verplicht?

Alleen als er geen splitsing in appartementsrechten is. Een rijtjeshuis of vrijstaande woning op eigen grond heeft geen VvE. Ook een gebouw dat volledig eigendom is van één persoon of één verhuurder en nooit is gesplitst, heeft geen VvE.

Twee situaties worden vaak verward met "geen VvE":

• Eén eigenaar bezit alle appartementsrechten. Bijvoorbeeld een belegger die na splitsing beide woningen aanhoudt. De VvE bestaat dan wel, met één lid, en moet volgens de KVK gewoon ingeschreven worden.
• De VvE doet niets. Dat is een slapende VvE. De vereniging bestaat, maar er is geen bestuur, geen vergadering, geen rekening en geen reservefonds. Daarover gaat de volgende sectie.

Of jouw woning een appartementsrecht is, zie je in je eigendomsakte en in de splitsingsakte bij het Kadaster.

Wat is een slapende VvE en mag dat?

Een slapende VvE is een VvE die op papier bestaat maar in de praktijk niets doet: geen jaarvergadering, geen bestuur, geen bankrekening, geen reservefonds en vaak ook geen inschrijving bij de KVK. De term staat niet in de wet. De wet kent alleen VvE's, en die moeten allemaal aan artikel 5:126 BW en de Handelsregisterwet voldoen. Een slapende VvE is dus per definitie in overtreding, ook als er niemand op controleert.

De problemen komen op drie momenten naar boven:

• Bij groot onderhoud. Er is niet gespaard, dus dak, gevel of fundering moet in één keer worden betaald door eigenaren die dat niet allemaal kunnen of willen.
• Bij verkoop. De notaris moet aan de leveringsakte een verklaring van het VvE-bestuur hechten met de achterstand van de verkoper, de omvang van het reservefonds en de schulden van de VvE (artikel 5:122 lid 5 en 6 BW). Zonder bestuur is er niemand die die verklaring kan afgeven.
• Bij schade. Zonder opstalverzekering via de VvE is er discussie over wie de schade aan gemeenschappelijke delen betaalt.

De Rijksoverheid schrijft dat je als appartementseigenaar actie kunt ondernemen om een VvE weer actief te krijgen. Hoe dat gaat, lees je hieronder. Achtergrond vind je in Slapende VvE's: de vergeten entiteiten binnen vastgoed.

Slapende VvE activeren in acht stappen

1. Haal de splitsingsakte op. Bij het Kadaster kun je een kopie van de splitsingsakte bestellen. Daarin staan de breukdelen, het toepasselijke modelreglement en de regels voor vergaderen en stemmen.
2. Roep een vergadering bijeen. De voorzitter en het bestuur zijn daartoe bevoegd (artikel 5:127 lid 2 BW); onder het modelreglement kleine VvE's ook elke eigenaar die het nodig vindt (artikel 29 lid 2). Is er niets, nodig dan alle mede-eigenaren schriftelijk uit met een agenda: bestuur, bankrekening, verzekering, begroting, reservefonds, KVK.
3. Benoem een bestuur en een voorzitter. De vergadering benoemt het bestuur, uit de leden of daarbuiten (artikel 5:131 lid 2 BW). Leg dit vast in getekende notulen met een presentielijst; de KVK vraagt daarom bij de inschrijving.
4. Schrijf de VvE in bij de KVK. Met formulier 5 en formulier 22, plus kopie identiteitsbewijs, splitsingsakte, notulen en presentielijst, binnen een week na de benoeming (artikel 20 Handelsregisterwet).
5. Open een bankrekening op naam van de VvE. Het reservefonds moet op een afzonderlijke betaal- of spaarrekening op naam van de vereniging staan (artikel 5:126 lid 3 BW). Voor het openen heb je het KVK-uittreksel nodig.
6. Regel de opstalverzekering. Controleer of het gebouw als geheel verzekerd is en of het verzekerde bedrag overeenkomt met de herbouwwaarde. Zie De opstalverzekering voor VvE's uitgelegd.
7. Stel een begroting en een reservering vast. Laat een meerjarenonderhoudsplan maken of reserveer minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar (artikel 5:126 lid 2 BW). Verdeel het totaal volgens de breukdelen in de akte (artikel 5:113 lid 2 BW) en stel de maandelijkse bijdrage vast. Meer in VvE-bijdrage: wat is gemiddeld en waar betaal je voor?
8. Vergader elk jaar. Binnen zes maanden na afloop van het boekjaar legt het bestuur de jaarrekening voor en verleent de vergadering decharge. Zie De jaarvergadering van een VvE.

Een uitgebreider stappenplan met voorbeeldagenda staat in Hoe richt je een actieve VvE op?

Wat als de buren geen VvE willen?

Dat is de meest gestelde vervolgvraag, en het antwoord is: de keuze is er niet. De VvE bestaat al door de splitsing en je buren zijn net als jij van rechtswege lid. De vraag is alleen of ze meewerken. De wet geeft je drie handvatten:

• De meerderheid beslist. Besluiten in de vergadering van eigenaars worden genomen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten anders bepalen (artikel 5:127 lid 1 BW). In een VvE met drie of meer eigenaren kun je dus met een meerderheid een bestuur benoemen, een rekening openen en een bijdrage vaststellen. Wie niet komt, stemt niet mee.
• Vervangende machtiging van de kantonrechter. Heb je voor een handeling aan de gemeenschappelijke delen de medewerking of toestemming van een andere eigenaar of van de VvE nodig en wordt die zonder redelijke grond geweigerd, dan kun je de kantonrechter vragen die medewerking te vervangen door een machtiging (artikel 5:121 lid 1 BW). Dit is de route bij een VvE van twee eigenaren waar de stemmen staken over noodzakelijk onderhoud.
• Vernietiging van een onredelijk besluit. Neemt de meerderheid een besluit dat jou onredelijk benadeelt, dan kun je binnen een maand de kantonrechter vragen het te vernietigen (artikel 5:130 lid 1 en 2 BW).

Begin praktisch: leg je buren schriftelijk uit dat de VvE wettelijk verplicht is en dat de notaris bij hun eigen verkoop een bestuursverklaring nodig heeft. Hoe besluiten geldig tot stand komen, lees je in Hoe gaat de besluitvorming in een VvE?

Wat zijn je verplichtingen als lid?

• Bijdragen betalen. Je aandeel in de gezamenlijke kosten volgens de breukdelen in de akte (artikel 5:113 lid 2 BW), ten minste jaarlijks (artikel 5:112 lid 2 onder c BW). Niet betalen omdat je het ergens niet mee eens bent, mag niet. Zie Is het betalen van de VvE-bijdrage verplicht?
• Je aan akte en reglement houden. De eigenaars zijn tegenover elkaar verplicht het gebouw in stand te houden zoals de splitsingsakte bepaalt (artikel 5:108 lid 1 BW).
• Bij aankoop en verkoop. Een nieuwe eigenaar meldt zijn verkrijging onverwijld schriftelijk aan de VvE (artikel 5:122 lid 2 BW). Koper en verkoper zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de bijdragen van het lopende en het vorige boekjaar (artikel 5:122 lid 3 BW); de notaris regelt dit via de bestuursverklaring.

Veelgestelde vragen over de verplichte VvE

Is een VvE wettelijk verplicht?

Ja. Bij elke splitsing in appartementsrechten moet het reglement in de splitsingsakte de oprichting van een vereniging van eigenaars bevatten (artikel 5:112 lid 1 onder e BW). Iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid (artikel 5:125 lid 2 BW).

Is een VvE verplicht bij 2 eigenaren?

Ja. Ook een boven- en benedenwoning met twee eigenaren vormt een VvE die moet reserveren, verzekeren en ingeschreven moet staan bij de KVK. Voor zulke kleine VvE's bestaat sinds 2021 een eigen modelreglement, dat alleen geldt als jouw splitsingsakte ernaar verwijst.

Kun je uit een VvE stappen?

Nee. Het lidmaatschap is gekoppeld aan het eigendom en eindigt pas als je geen appartementseigenaar meer bent (artikel 5:125 lid 2 BW). De VvE zelf houdt alleen op te bestaan als de splitsing bij notariële akte wordt opgeheven.

Mag een VvE slapend zijn?

Nee. Elke VvE moet een reservefonds in stand houden en jaarlijks minimaal reserveren (artikel 5:126 BW) en ingeschreven staan in het Handelsregister (artikel 6 Handelsregisterwet 2007). Er is geen toezichthouder die dit actief controleert, maar bij verkoop, schade of groot onderhoud lopen de eigenaren tegen de gevolgen aan.

Wat gebeurt er als de VvE niet is ingeschreven bij de KVK?

Niet voldoen aan de inschrijvingsplicht is verboden (artikel 47 Handelsregisterwet 2007) en een economisch delict (artikel 1 onder 4 Wet op de economische delicten). Praktisch gevolg: banken en verzekeraars vragen in de praktijk om een KVK-uittreksel voordat zij een rekening of polis op naam van de VvE openen.

Moet een VvE verplicht verzekerd zijn?

De wet verplicht dat het reglement regelt door wiens zorg en tegen welke gevaren het gebouw wordt verzekerd (artikel 5:112 lid 1 onder d BW). De modelreglementen vullen dat in met een opstalverzekering tegen water-, storm-, brand- en ontploffingsschade voor de herbouwwaarde, plus een aansprakelijkheidsverzekering voor de VvE.

Hoeveel moet een VvE minimaal sparen?

Het bedrag dat volgt uit een meerjarenonderhoudsplan van maximaal vijf jaar oud dat minstens tien jaar vooruitkijkt, of anders minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw per jaar (artikel 5:126 lid 2 BW). De herbouwwaarde staat op de opstalpolis.

Kan ik mijn appartement verkopen met een slapende VvE?

Verkopen kan, maar de notaris moet een verklaring van het VvE-bestuur aan de akte hechten met de achterstand, het reservefonds en de schulden van de VvE (artikel 5:122 lid 5 en 6 BW). Zonder bestuur en administratie is die er niet. Activeer de VvE daarom ruim voor de verkoop.

Je VvE actief houden

Een VvE activeren is eenmalig werk; actief blijven is de opgave. In de VvE-app van VvE.nl zetten kleine en grote VvE's de begroting, het reservefonds, het meerjarenonderhoudsplan, de vergaderingen met besluiten en documenten zoals de splitsingsakte en polissen op één plek, zodat elk lid ziet wat er is afgesproken. Bekijk hoe de VvE-app werkt.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, titel 9 Appartementsrechten, wetten.overheid.nl, geldend vanaf 1 januari 2024, geraadpleegd 8 september 2026.
• Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars, wetten.overheid.nl, in werking 1 januari 2018; tekst in Staatsblad 2017, 241, 15 juni 2017.
• Wet van 19 februari 2005 tot wijziging van titel 5.9 (Appartementsrechten) BW, Staatsblad 2005, 89; inwerkingtreding 1 mei 2005 bij Staatsblad 2005, 160.
• Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek, artikel 172 lid 6 en 7, wetten.overheid.nl, geraadpleegd 8 september 2026.
• Handelsregisterwet 2007, artikelen 6, 18, 20 en 47, wetten.overheid.nl; Wet op de economische delicten, artikel 1 onder 4, wetten.overheid.nl, geraadpleegd 8 september 2026.
• KVK, Inschrijven vereniging van eigenaars, bijgewerkt 6 juli 2026, en Veelgestelde vragen over vve, vereniging en stichting, geraadpleegd 8 september 2026.
• Rijksoverheid, Wat houdt een vereniging van eigenaren (vve) in? en Hoeveel geld moeten vve's reserveren voor groot onderhoud?, geraadpleegd 8 september 2026.
• Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, Modelreglement splitsing appartementsrechten kleine VvE's beschikbaar, 1 september 2021.
• Werkgroep Modernisering Appartementsrecht Nederland, Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten kleine vereniging van eigenaars 2021, met toelichting, akte van 16 augustus 2021.