VvE-verzekeringen: wat moet je als bestuur weten?

Een lekkage die meerdere appartementen beschadigt, een stuk gevel dat losraakt of brand in een gemeenschappelijke ruimte. Je hoopt dat het nooit gebeurt, maar als VvE moet je voorbereid zijn op schade. Een goede verzekering hoort daarom bij een goed beheer van het appartementencomplex.

Toch roepen verzekeringen binnen een VvE regelmatig vragen op. Welke verzekeringen heeft een VvE nodig? Wat is verplicht? Wie betaalt het eigen risico bij schade? En hoe zit het met een VvE die jarenlang nauwelijks actief is geweest?

We zetten de belangrijkste aandachtspunten op een rij.

Welke verzekeringen heeft een VvE nodig?

De belangrijkste verzekering voor een appartementencomplex is de opstalverzekering, ook wel gebouwenverzekering genoemd. Deze verzekering is bedoeld voor schade aan het gebouw, bijvoorbeeld door brand, storm of water.

Het belangrijke verschil met een gewone woning is dat appartementseigenaren niet ieder afzonderlijk een stukje van het gebouw verzekeren. De VvE sluit de verzekering af voor het gezamenlijke gebouw.

Daarnaast is een aansprakelijkheidsverzekering voor de VvE belangrijk. Stel dat een onderdeel van de gevel losraakt en schade veroorzaakt aan een geparkeerde auto of dat iemand gewond raakt door iets waarvoor de VvE aansprakelijk is. De financiële gevolgen kunnen aanzienlijk zijn.

Welke verzekeringen verplicht zijn, moet altijd worden beoordeeld aan de hand van de wet én het splitsingsreglement dat voor de VvE geldt. In veel VvE-reglementen zijn eisen opgenomen over het verzekeren van het gebouw.

Naast de basisverzekeringen kan een VvE aanvullende verzekeringen afsluiten, zoals een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering en een rechtsbijstandverzekering.

En hoe zit het met de bestuurder zelf?

Bestuursleden nemen namens de VvE beslissingen, soms over aanzienlijke bedragen. Daarbij kan iets misgaan. Een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering kan bescherming bieden wanneer een bestuurder persoonlijk aansprakelijk wordt gesteld voor financiële schade die voortkomt uit het besturen van de VvE.

Dat betekent niet dat iedere verkeerde beslissing automatisch tot persoonlijke aansprakelijkheid leidt. Maar zeker bij grotere VvE's, omvangrijke onderhoudsprojecten of grote financiële verplichtingen is het verstandig om als bestuur te onderzoeken welke risico's er zijn en hoe deze zijn verzekerd.

Een rechtsbijstandverzekering kan eveneens nuttig zijn. Bijvoorbeeld wanneer er een conflict ontstaat met een aannemer over slecht uitgevoerd onderhoud, met een leverancier of in een ander juridisch geschil.

Praktische tip: kijk als bestuur niet alleen óf er verzekeringen zijn, maar bespreek eens per jaar of de dekking nog past bij de VvE en het gebouw.

Wie betaalt het eigen risico bij schade?

Een veel voorkomende vraag ontstaat pas wanneer er daadwerkelijk schade is: wie betaalt het eigen risico?

Omdat de verzekering door de VvE is afgesloten, ligt het eigen risico in beginsel bij de VvE. Dat betekent echter niet dat de kosten in iedere situatie automatisch voor rekening van alle eigenaren gezamenlijk moeten blijven. Binnen een VvE kunnen hierover afspraken gelden of worden gemaakt.

Denk bijvoorbeeld aan een schade die uitsluitend betrekking heeft op één appartement of een schade waarbij het handelen van één eigenaar een rol speelt. Dan kan discussie ontstaan over de vraag wie uiteindelijk het eigen risico moet dragen.

Kijk daarom bij schade niet alleen naar de polis, maar ook naar het splitsingsreglement, eventuele besluiten van de vergadering en de precieze oorzaak van de schade.

Praktische tip: leg vooraf duidelijk vast hoe de VvE met het eigen risico omgaat. Dat voorkomt discussie op het moment dat er al schade en vaak ook ergernis is.

Let op de herbouwwaarde

Een ander belangrijk punt is de waarde waarvoor het gebouw is verzekerd. De verkoopwaarde van alle appartementen bij elkaar is niet hetzelfde als de herbouwwaarde.

De herbouwwaarde is het bedrag dat nodig is om het gebouw na ernstige schade opnieuw op te bouwen. Bij stijgende bouwkosten, verbouwingen en verduurzaming kan die waarde veranderen.

Heeft de VvE bijvoorbeeld zonnepanelen laten plaatsen, een lift vernieuwd of andere grote verbeteringen aan het gebouw aangebracht? Controleer dan of deze veranderingen gevolgen hebben voor de verzekering.

Onderverzekering kan bij grote schade zeer vervelende financiële consequenties hebben.

Praktische tip: controleer na grote verbouwingen of verduurzamingsmaatregelen altijd of de verzekeraar geïnformeerd moet worden.

Kan een slapende VvE zich verzekeren?

Ook bij een slapende VvE kan verzekeren een belangrijk onderwerp zijn. Een VvE bestaat juridisch zodra het gebouw in appartementsrechten is gesplitst. Maar in de praktijk zijn er VvE's waarin jarenlang nauwelijks wordt vergaderd, geen actief bestuur is of nauwelijks geld wordt gereserveerd.

Een slapende VvE kan bij sommige verzekeraars wel een verzekering afsluiten, maar er kunnen voorwaarden gelden. Zo geeft Centraal Beheer aan dat een slapende VvE een VvE-verzekering kan afsluiten wanneer deze bij de Kamer van Koophandel staat ingeschreven.

Dat betekent overigens niet dat iedere verzekering vervolgens automatisch mogelijk is. Voor bepaalde aanvullende verzekeringen kunnen strengere acceptatievoorwaarden gelden. Zo kan de situatie rond bestuur, reservefonds en financiële positie een rol spelen.

Het opnieuw activeren van een slapende VvE is daarom meer dan alleen een verzekering afsluiten. Er moet een bestuur zijn, er moet worden vergaderd, er moet een financiële administratie zijn en er moet worden nagedacht over onderhoud en reserveringen.

Wanneer kun je géén VvE-verzekering afsluiten?

Een verzekeraar bepaalt uiteindelijk op basis van zijn acceptatievoorwaarden of een VvE kan worden verzekerd. Daarbij kan onder meer worden gekeken naar de inschrijving van de VvE, het schadeverleden, de staat en het gebruik van het gebouw en het risico dat moet worden verzekerd.

Bij Centraal Beheer is voor het online afsluiten bijvoorbeeld informatie nodig over het KvK-nummer, de herbouwwaarde en het schadeverleden van de VvE.

Ga er daarom niet vanuit dat iedere VvE onder alle omstandigheden en bij iedere verzekeraar zonder meer kan worden geaccepteerd. Zeker bij een VvE die lange tijd niet actief is geweest, veel schade heeft gehad of een bijzondere situatie kent, is het verstandig om vooraf contact op te nemen met een verzekeraar of adviseur.

Verzekeren is ook een bestuurstaak

Een verzekering verdwijnt gemakkelijk in een digitale map zodra de polis is afgesloten. Totdat er schade ontstaat.

Een goed VvE-bestuur kijkt daarom periodiek naar de verzekeringen. Past de dekking nog bij het gebouw? Klopt de herbouwwaarde? Zijn verbouwingen en verduurzamingsmaatregelen meegenomen? Is duidelijk wat eigenaren zelf moeten verzekeren? En weten bestuur en beheerder wat er moet gebeuren wanneer schade ontstaat?

Verzekeren gaat uiteindelijk niet alleen over het betalen van een premie. Het gaat over het beschermen van het gezamenlijke bezit en het voorkomen dat een onverwachte gebeurtenis grote financiële gevolgen heeft voor de VvE en haar eigenaren.

Meer weten over verzekeringen?