Koper van appartement met gebreken kan met lege handen staan door ouderdomsclausule

Als je na de levering van een appartement wordt geconfronteerd met ernstige verborgen gebreken, is het extra zuur als je zelf voor de herstelkosten opdraait. Toch kan je dat overkomen. Zelfs als er sprake is van zodanige problemen dat die het ‘normaal gebruik’ van het appartement in de weg staan, kan je als koper achter het net vissen. Dat is het geval als de gebreken bij aankoop kenbaar waren, of als er bijvoorbeeld een ouderdomsclausule in het koopcontract is opgenomen.

Advocaat: verborgen gebreken leiden niet altijd tot schadevergoeding

Robert van Ewijk is advocaat bij Lexys Advocaten en gespecialiseerd in VvE-recht en vastgoedrecht. Daardoor krijgt hij veel te maken met problemen bij koop- en verkoop van woningen. Hij heeft vaak met succes geprocedeerd voor kopers van woningen of appartementen over verborgen gebreken, maar heeft ook verkopers bijgestaan. Vaak gaat het om de vraag wat de koper of verkoper wist of behoorde te weten. Maar ook de tekst van de koopovereenkomst kan beslissend zijn.

Koper van een woning kan verkoper aansprakelijk stellen voor verborgen gebreken

Het grootste probleem van de koper is natuurlijk het verborgen gebrek zelf. Als het gebrek niet verborgen is, maar eenvoudigweg zichtbaar, kan de koper dat meestal niet aan de verkoper verwijten. De koper had dan van het gebrek behoren te weten. Als het gebrek verborgen is en het normale gebruik van de woning in de weg staat, dan spreken we van non-conformiteit. Vaak moet de verkoper dan de gebreken verhelpen of schadevergoeding betalen aan de koper.

Geschil over ouderdomsclausule

Dat is anders als er een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst is opgenomen. Die clausule wordt vaak opgenomen bij de verkoop van oudere woningen. Door die clausule is de verkoper niet aansprakelijk voor gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning. Zelfs niet als die gebreken het normale gebruik verhinderen.

Schending mededelingsplicht versus beroep op ouderdomsclausule

Een beroep van de verkoper op de ouderdomsclausule strandt vaak als de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden. De mededelingsplicht houdt in dat de verkoper alles moet vertellen wat hij weet over de woning en wat relevant kan zijn voor de koper. Als hij bijvoorbeeld wist van het bestaan van het gebrek of daarvan moest weten, dan moest hij dat mededelen. Doet hij dat niet, dan kan hij op grond van de redelijkheid en billijkheid geen beroep doen op de ouderdomsclausule.

Schakel een advocaat in bij geschil over verborgen gebreken woning of appartement

Het recht hangt van regels en uitzonderingen aan elkaar. Het begint met een verborgen gebrek waarvoor de verkoper aansprakelijk kan zijn, maar de ouderdomsclausule vormt daar weer een uitzondering op. Daarop is weer een uitzondering mogelijk als de verkoper de mededelingsplicht heeft geschonden. En dan behandel ik in dit blog maar een tweetal elementen waar je als verkoper of koper mee te maken kan krijgen. Goed juridisch advies kan het verschil maken tussen wel of geen schadevergoeding moeten betalen of krijgen. Neem daarom contact op met een gespecialiseerde advocaat vastgoed voor goed advies.