Waarom de splitsingsakte zo belangrijk is binnen een VvE

Wie een appartement koopt, wordt automatisch lid van een Vereniging van Eigenaars (VvE). Daarbij horen rechten, plichten en gezamenlijke verantwoordelijkheden. Toch weten veel appartementseigenaren eigenlijk niet precies welke regels binnen hun VvE gelden en waar deze zijn vastgelegd. Het belangrijkste document binnen iedere VvE is de splitsingsakte.

De splitsingsakte vormt namelijk de juridische basis van het appartementencomplex én van de VvE zelf. Hierin staat onder andere welke delen van het gebouw privébezit zijn, welke delen gemeenschappelijk eigendom zijn en hoe de kosten en verantwoordelijkheden zijn verdeeld.

In de praktijk blijkt dat veel eigenaren de splitsingsakte nooit hebben gelezen. Dat kan later voor vervelende verrassingen zorgen, bijvoorbeeld bij verbouwingen, onderhoud, verhuur of discussies over gemeenschappelijke voorzieningen. Ook binnen VvE-besturen ontstaat regelmatig onduidelijkheid doordat niet iedereen weet wat er precies in de akte staat.

In dit artikel leggen we uit waarom de splitsingsakte zo belangrijk is, waar je deze kunt vinden, hoe je hem kunt inzien en waar je als eigenaar of bestuurder goed op moet letten. Daarnaast bespreken we de rol van het huishoudelijk reglement en leggen we uit hoe een hoofd-VvE en onder-VvE werken.

Wat is een splitsingsakte?

Een splitsingsakte is het officiële juridische document waarmee een gebouw wordt opgesplitst in appartementsrechten. Zonder splitsingsakte bestaat er juridisch gezien geen appartementencomplex en dus ook geen VvE.

De akte wordt opgesteld door een notaris en vervolgens ingeschreven bij het Kadaster. Bij de splitsingsakte hoort meestal ook een splitsingstekening. Op die tekening staat precies aangegeven welke gedeelten privé zijn en welke delen gezamenlijk eigendom zijn.

In de splitsingsakte staat onder andere:

• welke appartementen er zijn;
• welke ruimtes privébezit zijn;
• welke delen gemeenschappelijk eigendom zijn;
• hoe de kosten verdeeld worden;
• hoe het stemrecht binnen de VvE is geregeld;
• welke rechten en verplichtingen eigenaren hebben;
• hoe besluitvorming plaatsvindt;
• welke regels gelden voor gebruik van het gebouw.

Daarnaast verwijst de splitsingsakte vaak naar een modelreglement. Dat modelreglement bevat algemene VvE-regels die landelijk worden gebruikt.

Waarom is de splitsingsakte zo belangrijk?

De splitsingsakte is juridisch leidend binnen de VvE. Bij discussies of conflicten wordt vrijwel altijd eerst gekeken naar wat er precies in de akte staat.

Veel onderwerpen waar binnen VvE’s discussie over ontstaat, blijken hierin al geregeld te zijn. Denk bijvoorbeeld aan:

• wie verantwoordelijk is voor onderhoud van kozijnen;
• of zonnepanelen geplaatst mogen worden;
• wie het dak moet onderhouden;
• of een appartement verhuurd mag worden;
• welke regels gelden voor balkons of dakterrassen;
• wie verantwoordelijk is voor lekkages;
• hoe gezamenlijke kosten worden verdeeld.

Voor appartementseigenaren is het daarom belangrijk om de splitsingsakte goed te kennen voordat er plannen worden gemaakt voor een verbouwing of verduurzaming.

Ook voor VvE-besturen is kennis van de splitsingsakte essentieel. Besluiten die in strijd zijn met de akte kunnen juridisch ongeldig blijken te zijn.

Waar kun je de splitsingsakte vinden?

De splitsingsakte is een openbaar document en kan worden opgevraagd via het Kadaster. Daarnaast ontvangt een koper meestal een kopie bij aankoop van het appartement via de notaris.

Ook het VvE-bestuur of de beheerder heeft doorgaans een exemplaar beschikbaar voor eigenaren.

Belangrijk is dat je niet alleen kijkt naar de oorspronkelijke akte, maar ook naar:

• de splitsingstekening;
• het modelreglement;
• het huishoudelijk reglement;
• eventuele wijzigingen van de akte;
• aanvullende besluiten die later zijn vastgelegd.

Bij oudere appartementencomplexen zijn er soms meerdere wijzigingen doorgevoerd. Daardoor kunnen documenten uit verschillende jaren naast elkaar bestaan.

Het verschil tussen de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement

Binnen veel VvE’s worden de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement regelmatig met elkaar verward. Toch hebben beide documenten een andere functie.

De splitsingsakte vormt de juridische basis van de VvE en is officieel vastgelegd bij het Kadaster. Het huishoudelijk reglement bevat vooral praktische afspraken over het dagelijks gebruik van het gebouw en het samenleven binnen het complex.

In het huishoudelijk reglement staan vaak regels over:

• geluidsoverlast;
• gebruik van gemeenschappelijke ruimtes;
• huisdieren;
• parkeren;
• afval;
• gebruik van balkons;
• verbouwingen;
• rook- of barbecuebeleid.

Het huishoudelijk reglement mag echter nooit in strijd zijn met de splitsingsakte of het modelreglement. Wanneer dat wel gebeurt, is de splitsingsakte juridisch bepalend.

Voor bewoners is het verstandig om beide documenten goed door te nemen. Veel discussies binnen VvE’s ontstaan doordat bewoners de regels niet kennen of verschillende interpretaties hebben van wat wel en niet is toegestaan.

Waar moet je specifiek op letten?

1. Privé en gemeenschappelijk eigendom

Een van de belangrijkste onderdelen van de splitsingsakte is de verdeling tussen privé en gemeenschappelijk eigendom.

Dat bepaalt namelijk wie verantwoordelijk is voor onderhoud en kosten van bijvoorbeeld:

• gevels;
• daken;
• balkons;
• kozijnen;
• leidingen;
• galerijen;
• parkeerplaatsen.

Juist hierover ontstaan binnen VvE’s regelmatig discussies.

2. Breukdelen en kostenverdeling

In de akte staat ook welk aandeel iedere eigenaar heeft binnen de VvE. Dit wordt het breukdeel genoemd.

Het breukdeel bepaalt:

• hoeveel servicekosten iemand betaalt;
• hoeveel stemrecht iemand heeft;
• welk aandeel iemand draagt in gezamenlijke kosten.

Grotere appartementen hebben vaak een groter breukdeel dan kleinere appartementen.

3. Verhuur en gebruik van appartementen

Steeds meer VvE’s krijgen te maken met tijdelijke verhuur, Airbnb of beleggers.

In sommige splitsingsakten staan beperkingen opgenomen rondom:

• vakantieverhuur;
• kamerbewoning;
• bedrijfsactiviteiten;
• commerciële exploitatie.

Deze regels kunnen grote invloed hebben op wat eigenaren wel of niet mogen doen met hun appartement.

4. Verduurzaming en modernisering

Ook verduurzaming speelt een steeds grotere rol binnen VvE’s. Denk aan:

• zonnepanelen;
• laadpalen;
• isolatie;
• warmtepompen;
• gezamenlijke energievoorzieningen.

Niet iedere oudere splitsingsakte sluit goed aan op moderne verduurzamingsplannen. Soms moet de akte worden aangepast voordat bepaalde voorzieningen mogelijk zijn.

Hoe zit het met een hoofd-VvE en een onder-VvE?

Bij grotere complexen bestaat vaak een structuur met een hoofd-VvE en één of meerdere onder-VvE’s.

Dat komt bijvoorbeeld voor bij:

• grote appartementencomplexen;
• gebouwen met winkels én woningen;
• complexen met meerdere woontorens;
• projecten met parkeergarages of commerciële ruimtes.

De hoofd-VvE en de onder-VvE hebben ook verschillende splitsingsaktes

De hoofd-VvE

De hoofd-VvE beheert de gedeelten die voor het hele complex gezamenlijk zijn, zoals:

• de fundering;
• het dak;
• liften;
• parkeergarages;
• gevels;
• gezamenlijke installaties.
• winkels.

De onder-VvE

Een onder-VvE beheert een specifiek gedeelte van het gebouw, bijvoorbeeld:

• één woontoren;
• een apart woonblok;
• een parkeergarage.

De onder-VvE is dan meestal deel-eigenaar van de hoofd VvE en betaalt beheervergoeding.

Waarom is dit belangrijk voor eigenaren?

Bij een constructie met een hoofd- en onder-VvE is het extra belangrijk om goed te begrijpen:

• wie verantwoordelijk is voor welk onderhoud;
• welke kosten waar thuishoren;
• welke besluiten door welke VvE genomen worden;
• hoe stemrechten zijn geregeld.

In de praktijk zorgt onduidelijkheid hierover regelmatig voor verwarring of discussies.

Voor kopers van appartementen is het daarom verstandig om vooraf goed te bekijken hoe de VvE-structuur in elkaar zit en welke financiële verplichtingen daarbij horen.

Conclusie

De splitsingsakte is één van de belangrijkste documenten binnen iedere VvE. Het document bepaalt niet alleen hoe het gebouw juridisch is verdeeld, maar ook welke rechten, verplichtingen en kostenverdelingen gelden voor appartementseigenaren.

Of het nu gaat om onderhoud, verbouwingen, verduurzaming, verhuur of stemrechten: vrijwel alles binnen een VvE begint bij de splitsingsakte.

Samen met het huishoudelijk reglement vormt de splitsingsakte de basis voor goed functioneren van de VvE en duidelijke afspraken tussen bewoners.