Kan een hotel met verschillende eigenaren een VvE zijn?

Het komt steeds vaker voor: gebouwen waarin een hotel wordt geëxploiteerd, maar de kamers of suites eigendom zijn van verschillende particuliere investeerders. De exploitant beheert het hotel, verhuurt de kamers en verzorgt de dienstverlening, terwijl de individuele eigenaren rendement ontvangen uit de verhuur.

De vraag die dan opkomt: is zo’n hotel ook een Vereniging van Eigenaars (VvE)? En zo ja — hoe werkt dat juridisch en praktisch?

Een hotel als appartementsgebouw

Een hotel met verschillende eigenaren kan juridisch worden gesplitst in appartementsrechten. Dat betekent dat het gebouw één geheel blijft, maar dat elk eigenaarschap betrekking heeft op een bepaald gedeelte (bijvoorbeeld een hotelkamer) én een aandeel in de gemeenschappelijke delen (zoals het dak, de gangen, de receptie en de installaties).

Zodra er een splitsingsakte is opgesteld en ingeschreven bij het Kadaster, ontstaat automatisch een Vereniging van Eigenaars (VvE). Dat is wettelijk verplicht (artikel 5:112 BW). De VvE beheert en onderhoudt de gemeenschappelijke delen van het gebouw.

Hoe werkt dat in de praktijk?

In zo’n constructie koopt elke eigenaar een appartement (hotelkamer of suite) met het doel om het te verhuren via de hotelorganisatie. De exploitant — meestal een professionele hotelketen of beheermaatschappij — sluit een exploitatieovereenkomst met de eigenaren of met de VvE.

Die overeenkomst regelt zaken zoals:

• Wie het onderhoud van de kamers uitvoert (vaak de exploitant).

• Hoe de opbrengsten van de verhuur worden verdeeld.

• Wie verantwoordelijk is voor de personeelskosten, schoonmaak en marketing.

• Welke rechten en plichten de individuele eigenaren hebben.

De VvE zelf blijft verantwoordelijk voor het beheer van het gebouw als geheel — dus voor de gevel, liften, trappenhuizen, technische installaties, dak, fundering en gemeenschappelijke ruimtes.

Wat zijn de regels en verhoudingen?

De splitsingsakte en het modelreglement bepalen hoe de rechten en plichten zijn verdeeld. Vaak wordt daarbij verwezen naar het Modelreglement 2017, eventueel aangevuld met een eigen reglement dat beter past bij een hotelconcept.

De belangrijkste spelregels zijn:

• Iedere eigenaar is automatisch lid van de VvE.

• De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer van de gemeenschappelijke delen.

• De exploitant mag geen beslissingen nemen over de gemeenschappelijke delen, tenzij dat in de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement is vastgelegd.

• De vergadering van eigenaars is het hoogste besluitvormende orgaan — maar in een hotel-VvE kan dit ingewikkeld zijn, omdat er soms tientallen of zelfs honderden eigenaren zijn die hun kamer niet zelf gebruiken.

In veel gevallen heeft de exploitant een machtiging of stemvolmacht om namens de eigenaren te stemmen tijdens vergaderingen. Dat maakt besluitvorming werkbaarder, maar brengt ook risico’s met zich mee (bijvoorbeeld belangenverstrengeling).

Wie is waarvoor verantwoordelijk?

Het onderscheid tussen verantwoordelijkheden van de exploitant en de VvE is cruciaal. In hoofdlijnen:

De exploitant beheert doorgaans de exploitatie via een huurovereenkomst of managementcontract. De eigenaar ontvangt een vergoeding (huur of deel van de winst). De VvE blijft een zelfstandige rechtspersoon, die toeziet op het onderhoud van het gebouw en de naleving van de regels uit het reglement.

Juridische aandachtspunten

1. Splitsingsakte en bestemming
   In de splitsingsakte moet duidelijk staan dat de appartementen bestemd zijn voor hotelgebruik. Als dit niet expliciet is opgenomen, kan er discussie ontstaan of de exploitatie wel is toegestaan.
   Sommige gemeenten eisen bovendien een vergunning voor “short stay” of hotelmatige verhuur.

2. Exploitatieovereenkomst
   Deze overeenkomst bepaalt de verhouding tussen eigenaar en exploitant. Belangrijk is dat deze in lijn blijft met de splitsingsakte. De exploitant mag geen zeggenschap krijgen over zaken die exclusief bij de VvE horen.

3. Kostenverdeling
   De exploitatiekosten en de bijdrage aan de VvE (servicekosten) moeten helder van elkaar gescheiden zijn. De exploitant betaalt meestal een deel van de gemeenschappelijke lasten via de eigenaren, maar dit moet goed worden vastgelegd om dubbele betalingen te voorkomen.

4. Belangenafweging
   De belangen van individuele eigenaren (rendement) en die van de exploitant (bedrijfsvoering) lopen niet altijd parallel. Daarom is transparantie in de VvE-besluitvorming belangrijk.

Waar moet je rekening mee houden?

Wie overweegt te investeren in een hotelconcept met appartementsrechten, moet zich realiseren dat dit geen klassiek appartement is. Je koopt niet een woning om zelf te bewonen, maar een vastgoeddeel in een exploitatiebedrijf.
Belangrijk om te weten:

• Je hebt beperkte zeggenschap over het gebruik van je kamer (de exploitant bepaalt de verhuur).

• Je bent mede-eigenaar van het hele gebouw via de VvE.

• De waarde van je investering hangt af van de prestaties van de exploitant én van het onderhoud door de VvE.

• Een goed functionerende VvE is essentieel — achterstallig onderhoud kan de waarde van alle kamers drukken.

Daarnaast kan de Belastingdienst de exploitatie als ondernemingsactiviteit aanmerken, afhankelijk van de afspraken. Dat heeft gevolgen voor de btw en inkomstenbelasting.

Samenvatting

Ja, een hotel met verschillende eigenaren kan juridisch een VvE zijn — en vaak is dat zelfs noodzakelijk bij een gesplitst eigendom. De VvE beheert het gebouw; de exploitant runt het hotel.

Succesvolle samenwerking vereist heldere afspraken in de splitsingsakte, exploitatieovereenkomst en het huishoudelijk reglement.
Wie als eigenaar instapt, doet er goed aan de juridische structuur, verantwoordelijkheden en financiële afspraken zorgvuldig te laten toetsen.