Het samenvoegen of fuseren van twee VvE’s: wat houdt het in en wat komt erbij kijken?

Binnen grotere wooncomplexen of naast elkaar gelegen gebouwen komt het regelmatig voor dat er meerdere Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) actief zijn. Soms is dat historisch zo gegroeid, bijvoorbeeld doordat een complex in fases is gebouwd of omdat parkeerplaatsen en bergingen in een aparte splitsing zijn ondergebracht. In zulke situaties kan het samenvoegen of fuseren van twee VvE’s een aantrekkelijke optie zijn. Maar wat betekent dat precies? En welke stappen en aandachtspunten spelen daarbij een rol?

Samenvoegen of fuseren: wat is het verschil?

In het dagelijks taalgebruik lopen de termen samenvoegen en fuseren vaak door elkaar, maar juridisch is er een verschil. Bij samenvoegen worden twee bestaande VvE’s opgeheven en ontstaat er één nieuwe VvE. Bij een fusie blijft één VvE bestaan en gaat de andere daarin op. Welke vorm mogelijk is, hangt af van de huidige splitsingsaktes, de eigendomsstructuur en de wensen van de betrokken eigenaren.

Waarom kiezen VvE’s voor één gezamenlijke vereniging?

Een belangrijke reden voor een fusie is het streven naar efficiënter en overzichtelijker beheer. Met één VvE is er één bestuur, één administratie en één meerjarenonderhoudsplan. Dit voorkomt dubbel werk en kan leiden tot lagere kosten. Ook bij het onderhoud van gemeenschappelijke onderdelen, zoals daken, gevels of installaties, biedt één VvE meer duidelijkheid. Daarnaast kan gezamenlijk inkopen van diensten, zoals verzekeringen en onderhoudscontracten, schaalvoordelen opleveren.

De centrale rol van de splitsingsakte

De juridische basis van elke VvE ligt vast in de splitsingsakte. Hierin is onder meer geregeld welke gedeelten privé zijn, welke gemeenschappelijk, hoe de stemverhoudingen zijn en hoe de kosten worden verdeeld. Bij het samenvoegen of fuseren van VvE’s moet deze akte vrijwel altijd worden gewijzigd of opnieuw opgesteld. Dit is een formele handeling die uitsluitend via een notaris kan plaatsvinden. Zonder aanpassing van de splitsingsakte is een juridische fusie niet mogelijk.

Besluitvorming en draagvlak onder eigenaren

Omdat een fusie directe gevolgen heeft voor eigendomsrechten, stemverhoudingen en financiële verplichtingen, is de besluitvorming een gevoelig punt. In veel gevallen is unanieme instemming van alle appartementseigenaren vereist. Dit maakt het traject soms tijdrovend, maar onderstreept ook het belang van goede communicatie. Eigenaren moeten tijdig worden geïnformeerd over de gevolgen, voordelen en mogelijke nadelen, zodat er voldoende draagvlak ontstaat.

Financiële gevolgen en kosten van het fusietraject

Naast de structurele financiële gevolgen zijn er ook eenmalige kosten verbonden aan het samenvoegen van VvE’s. Denk hierbij aan notariskosten voor het wijzigen of opstellen van splitsingsaktes en eventuele kosten voor inschrijving bij het Kadaster. Daarnaast worden vaak externe adviseurs ingeschakeld, zoals een juridisch adviseur gespecialiseerd in appartementsrecht, een VvE-beheerder of een financieel deskundige. Deze kosten worden in principe door de VvE’s gedragen en dus indirect door de eigenaren. Het is daarom verstandig om vooraf een helder kostenoverzicht te maken en deze kosten mee te nemen in de besluitvorming.

Reservefondsen en onderhoud

Een ander belangrijk aandachtspunt is de omgang met bestaande reservefondsen. Wanneer VvE’s verschillende financiële posities hebben, kan dit leiden tot vragen of discussie. Ook de onderhoudsstaat van de gebouwen speelt een rol. Als het ene gebouw recent is gerenoveerd en het andere achterstallig onderhoud heeft, moet duidelijk worden hoe hiermee wordt omgegaan binnen de nieuwe VvE. Vaak wordt hiervoor een nieuw gezamenlijk meerjarenonderhoudsplan (MJOP) opgesteld.

Bestuur en organisatie na de fusie

Na de fusie ontstaat één grotere VvE, met een bijbehorende organisatiestructuur. Dat betekent dat er een nieuw bestuur wordt gekozen of dat een bestaand bestuur wordt uitgebreid. Ook het huishoudelijk reglement en de interne afspraken moeten worden aangepast aan de nieuwe situatie. Door deze organisatorische aspecten al in een vroeg stadium te bespreken, kan een soepele overgang worden gerealiseerd.

Deskundige begeleiding is onmisbaar

Het samenvoegen of fuseren van VvE’s is juridisch en organisatorisch complex. Daarom is het raadzaam om het traject te begeleiden door deskundigen, zoals een notaris, juridisch adviseur en een ervaren VvE-beheerder. Zij zorgen ervoor dat het proces correct verloopt en dat risico’s en valkuilen tijdig worden onderkend.

Conclusie

Het samenvoegen of fuseren van twee VvE’s kan leiden tot efficiënter beheer, lagere kosten en meer duidelijkheid over onderhoud en verantwoordelijkheden. Tegelijkertijd is het een ingrijpend traject met juridische, financiële en organisatorische consequenties, waaronder kosten voor aktewijzigingen en externe adviseurs. Een zorgvuldige voorbereiding, transparante communicatie en deskundige begeleiding zijn essentieel om van een fusie een succes te maken.