Steeds meer gemeenten in Nederland versoepelen de regels voor woningsplitsing. Zo besloot de gemeente Rotterdam onlangs om de minimale oppervlakte-eis voor gesplitste woningen te verlagen naar 50 m², met uitzondering van enkele wijken. Dit soort beleidswijzigingen kan grote gevolgen hebben voor appartementseigenaren en Verenigingen van Eigenaars (VvE’s). Maar wat houdt woningsplitsing precies in? En wat zijn de gevolgen – én kansen – voor VvE’s?
Wat is woningsplitsing?
Woningsplitsing houdt in dat een bestaande woning wordt opgesplitst in twee of meer zelfstandige wooneenheden. Deze eenheden krijgen elk een eigen toegang, huisnummer en voorzieningen, en kunnen afzonderlijk worden bewoond of verhuurd. Het is iets anders dan kamergewijze verhuur, waarbij bewoners ruimtes delen zoals de keuken of badkamer.
Er zijn grofweg twee vormen van splitsing:
Fysieke splitsing – een woning wordt bouwkundig opgedeeld in meerdere zelfstandige woningen.
Juridische splitsing – een woning wordt juridisch gesplitst, bijvoorbeeld in appartementsrechten, zodat de delen afzonderlijk kunnen worden verkocht.
Bij beide vormen is een vergunning van de gemeente vereist, en vaak gelden er strikte voorwaarden.
Waarom versoepelen gemeenten de regels?
De woningnood is in veel steden hoog. Er is grote vraag naar kleine, betaalbare woningen voor alleenstaanden, starters en ouderen. Tegelijkertijd zijn er veel (grotere) woningen die slechts gedeeltelijk worden gebruikt. Door splitsing mogelijk te maken, kunnen gemeenten het woningaanbod efficiënter inzetten zonder nieuwbouwlocaties aan te hoeven wijzen.
In het geval van Rotterdam heeft de gemeenteraad nu besloten om het minimumoppervlak voor gesplitste woningen te verlagen naar 50 m². Dit maakt splitsing aantrekkelijker voor investeerders én particuliere eigenaren.
Wat betekent dit voor uw VvE?
Voor VvE’s kan een toename van woningsplitsing impact hebben op meerdere vlakken. Denk aan de samenstelling van de bewoners, het gebruik van de gemeenschappelijke delen, en de financiële administratie. Hieronder de belangrijkste aandachtspunten:
1. Toename van bewoners
Door splitsing kunnen er meer huishoudens in het gebouw komen wonen. Dit kan leiden tot meer gebruik van liften, trappenhuizen, fietsenstallingen en parkeerruimte. Ook de kans op geluidsoverlast of andere vormen van overlast kan toenemen.
2. Meer appartementseigenaren
Als een woning juridisch wordt gesplitst, komen er meer appartementsrechten bij in de splitsingsakte. De nieuwe eigenaren worden automatisch lid van de VvE. Dit vereist aanpassing van de splitsingsakte en het breidt de ledenlijst uit, wat invloed kan hebben op besluitvorming in de ALV (algemene ledenvergadering).
3. Aanpassing van het huishoudelijk reglement
Bij toename van bewoners kan het nuttig zijn het huishoudelijk reglement te actualiseren. Denk aan regels voor geluid, gebruik van gemeenschappelijke ruimten en gedragsregels.
4. Verzekeringen en onderhoud
Meer bewoners betekent mogelijk ook meer risico’s. Denk aan hogere onderhoudskosten of een andere risico-inschatting voor de opstalverzekering. De VvE doet er goed aan dit met de verzekeraar te bespreken.
5. Financiële voordelen
Er zijn ook voordelen: met meer eigenaren kunnen de vaste kosten over meer mensen worden verdeeld. Dat kan leiden tot lagere bijdragen per eigenaar of een betere financiële buffer.
Wat kunt u als VvE doen?
Het is belangrijk dat VvE’s zich voorbereiden op woningsplitsing, zeker in gemeenten waar regels versoepeld worden. Hier zijn enkele stappen die u als bestuur of beheerder kunt overwegen:
Informeer uzelf over de gemeentelijke regels. Controleer of woningsplitsing mogelijk is in uw wijk en onder welke voorwaarden.
Check de splitsingsakte. Staat daarin dat splitsing van bestaande appartementen niet is toegestaan? Dan moet die akte eerst worden aangepast via de notaris.
Stel kaders op binnen de VvE. U kunt in het huishoudelijk reglement opnemen dat splitsing eerst moet worden voorgelegd aan de ALV, ook al is dit juridisch niet altijd afdwingbaar.
Wees alert op verbouwingen. Als u signalen krijgt dat een eigenaar gaat verbouwen, vraag dan of er sprake is van splitsing. Soms is voor splitsing ook toestemming van de VvE nodig (bijvoorbeeld bij aantasting van gemeenschappelijke delen).
Zoek professionele ondersteuning. Woningsplitsing heeft juridische, bouwkundige én administratieve kanten. Een goede VvE-beheerder of jurist kan u helpen bij het beoordelen van de gevolgen.
Slotgedachte
De woningmarkt verandert, en gemeenten proberen creatieve oplossingen te vinden om het woningtekort aan te pakken. Voor veel eigenaren biedt woningsplitsing een kans op rendement of het beter benutten van hun woning. Voor VvE’s betekent dit: alert zijn, goed beleid maken en vooral: in gesprek blijven met alle leden.
Versoepelde regels kunnen een impuls geven aan leefbaarheid en diversiteit in wooncomplexen – mits goed gereguleerd en begeleid. Wilt u als VvE voorbereid zijn op deze ontwikkeling? Zorg dan voor een actueel huishoudelijk reglement, duidelijke communicatie met leden en een goed beheer van de administratie en eigendomsrechten.
