Gemeentelijke belastingen en de VvE: wie betaalt wat?

Gemeentelijke belastingen zijn voor veel Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) en appartementseigenaren een terugkerend punt van verwarring. De ene aanslag komt bij het VvE-bestuur binnen, de andere valt op de mat bij individuele eigenaren. Daarnaast speelt de WOZ-waarde een belangrijke rol, waarbij met name bij appartementen regelmatig vragen ontstaan over de invloed van het VvE-reservefonds.

In deze blog leggen we helder uit welke gemeentelijke belastingen voor rekening van de VvE zijn, welke voor de appartementseigenaar, en waar eigenaren extra alert op moeten zijn bij de WOZ-waardering.

---

Twee belastingniveaus: VvE versus appartementseigenaar

Een VvE is een rechtspersoon en kan daarom zelfstandig belastingplichtig zijn. Tegelijkertijd blijven appartementseigenaren individueel belastingplichtig voor hun privé-appartement. Gemeenten leggen belastingen daarom op twee niveaus op:

1. Gebouwniveau – aanslagen voor de gemeenschappelijke delen, gericht aan de VvE

2. Woningniveau – aanslagen voor het privé-appartement, gericht aan de eigenaar of gebruiker

Een goed begrip van dit onderscheid voorkomt misverstanden over doorbelasting via servicekosten en voorkomt discussies binnen de VvE.

---

Gemeentelijke belastingen voor rekening van de VvE

1. Onroerendezaakbelasting (OZB – eigenaarsdeel gemeenschappelijke delen)

Voor de gemeenschappelijke ruimtes van het complex kan de gemeente een OZB-aanslag opleggen aan de VvE. Het gaat dan om delen die niet tot één specifiek appartement behoren, zoals:

• trappenhuizen en gangen

• liften

• technische ruimten

• gezamenlijke bergingen

De VvE betaalt deze aanslag en verdeelt de kosten via de VvE-bijdrage over de leden, meestal op basis van breukdelen.

2. Rioolheffing (eigenarendeel)

In veel gemeenten ontvangt de VvE het eigenarendeel van de rioolheffing voor het gebouw en de gemeenschappelijke delen. Dit is een vaste last die onderdeel is van de jaarlijkse begroting van de VvE.

3. Afvalstoffenheffing (bij gezamenlijke inzameling)

Wanneer een complex één gezamenlijke afvalvoorziening heeft, kan de afvalstoffenheffing aan de VvE worden opgelegd. Dit komt vooral voor bij appartementencomplexen met centrale afvalinzameling. De kosten worden dan via de servicekosten verdeeld.

4. Overige gemeentelijke heffingen

Daarnaast kan een VvE incidenteel te maken krijgen met:

• leges voor vergunningen (bijvoorbeeld bij verbouwingen of verduurzaming)

• precariobelasting bij gebruik van gemeentegrond

Deze kosten zijn meestal niet jaarlijks, maar kunnen wel aanzienlijk zijn.

---

Gemeentelijke belastingen voor rekening van de appartementseigenaar

1. OZB – eigenaarsdeel privé-appartement

Elke appartementseigenaar ontvangt een eigen OZB-aanslag voor het privé-appartement. Deze aanslag is gebaseerd op de WOZ-waarde van de woning.

2. OZB – gebruikersdeel (indien van toepassing)

In de meeste gemeenten is het gebruikersdeel van de OZB voor woningen afgeschaft. Als dit nog wel geldt, wordt deze belasting opgelegd aan de bewoner (eigenaar of huurder).

3. Afvalstoffenheffing (gebruikersdeel)

De afvalstoffenheffing voor huishoudelijk afval wordt vrijwel altijd opgelegd aan de bewoner van het appartement, niet aan de VvE.

4. Rioolheffing (gebruikersdeel)

Ook het gebruikersdeel van de rioolheffing komt meestal rechtstreeks bij de eigenaar-bewoner of huurder terecht.

---

De WOZ-waarde bij appartementen: belangrijk aandachtspunt

De WOZ-waarde vormt de basis voor verschillende belastingen, waaronder:

• de OZB

• het eigenwoningforfait

• soms waterschapslasten

Bij appartementen speelt een extra aandachtspunt dat vaak over het hoofd wordt gezien: het aandeel in het VvE-reservefonds.

---

Let op: VvE-reservefonds en de WOZ-waarde

De WOZ-waarde van een appartement wordt meestal vastgesteld via de vergelijkingsmethode. De gemeente kijkt daarbij naar verkoopprijzen van vergelijkbare appartementen rond de waardepeildatum.

Belangrijk om te weten is dat bij de verkoop van een appartement:

• de koper niet alleen het appartement koopt,

• maar meestal ook het aandeel in het reservefonds van de VvE overneemt.

Dat reserve-aandeel maakt geen onderdeel uit van de onroerende zaak zelf. Het is feitelijk een financiële overdracht binnen de VvE. Daarom hoort dit aandeel niet in de WOZ-waarde te zitten.

Praktisch voorbeeld

Wordt een appartement verkocht voor €200.000 en bedraagt het aandeel in de VvE-reserve €10.000, dan is in feite €190.000 betaald voor het appartement zelf. Bij de bepaling van de WOZ-waarde moet de gemeente deze reserve-invloed corrigeren.

Waar het mis kan gaan

In de praktijk lukt het gemeenten niet altijd om dit correct en consequent te doen, bijvoorbeeld omdat:

• gegevens over de hoogte van reserves ontbreken

• verkoopinformatie onvolledig is

• modelmatige aannames worden gebruikt

Het gevolg kan zijn dat de WOZ-waarde te hoog wordt vastgesteld, met hogere belastingen tot gevolg.

---

Wanneer is bezwaar tegen de WOZ-waarde zinvol?

Voor appartementseigenaren kan bezwaar zinvol zijn als:

• het taxatieverslag geen duidelijke correctie laat zien voor het VvE-reservefonds

• het complex grote onderhoudsplannen heeft die nog uitgevoerd moeten worden

• er sprake is van achterstallig onderhoud

• de vastgestelde WOZ-waarde dicht bij of zelfs boven de koopsom ligt

Het helpt daarbij om:

• het MJOP te raadplegen

• inzicht te hebben in de stand van de reserves

• eventueel samen met andere eigenaren bezwaar te maken

 

---

Conclusie

Gemeentelijke belastingen binnen een VvE vragen om duidelijk onderscheid tussen wat voor rekening van de VvE komt en wat de individuele appartementseigenaar betaalt. Met name de WOZ-waarde verdient extra aandacht bij appartementen, omdat het aandeel in het VvE-reservefonds niet tot de waarde van de woning behoort.