Overlast kan overal voorkomen; of je nu in een luxe nieuwbouwwijk woont of in een volkswijk, een flatgebouw, een studentencomplex of op een vakantiepark. Overlast door buren kan nadelige effecten op het woongenot hebben. In de wet wordt beschreven dat men geen onrechtmatige hinder mag veroorzaken ten nadelen van de buurt en buurtbewoners. Ook in appartementencomplexen van een Vereniging van Eigenaren (VvE) kan overlast voorkomen. Overlast heb je in verschillende vormen – van geluidsoverlast tot burenruzies en van overlast door verbouwingen tot blaffende honden, stank en afvalstorting door derden. In dit artikel geven we een aantal tips hoe je met overlast in de VvE kan omgaan.
Leef- en omgangsregels opnemen in het huishoudelijk regelement en/of de splitsingsakte
Ter preventie van overlast in de VvE is het ten eerste van belang dat de leef- en omgangsregels eenduidig worden vastgesteld en beschreven in het huishoudelijk regelement. Eventueel kunnen de regels en eventuele consequenties ook worden opgenomen in de splitsingsakte of – indien aanwezig – een gebruikersverklaring. Daarnaast is het ook belangrijk dat alle leden van de VvE op de hoogte zijn van deze regels. Aangeraden wordt om de regels en het huishoudelijk reglement jaarlijks als agendapunt op te nemen in de ledenvergadering. Mocht er sprake zijn van overlast – in welke vorm dan ook, zoals beschreven in het huishoudelijk regelement, dan kan hier altijd een beroep op worden gedaan door (het bestuur van) de VvE.
Waarschuwing of boete?
Het is belangrijk dat voor alle leden van de VvE duidelijk is wat de consequenties zijn bij het niet naleven van de regels en afspraken. Wanneer er sprake is van (ernstige) overlast, kan er worden besloten om een waarschuwing of boete aan de overlastgever op te leggen. In het uiterste geval kan het bestuur van de VvE besluiten om de overlastgever het gebruik en toegang van het VvE-appartement en/of het volledige complex te ontzeggen. Wederom is het hier van belang dat duidelijk wordt vastgesteld en beschreven wat de consequenties per soort overtreding zijn.
Probeer eerst samen tot een oplossing te komen
Voordat er wordt overgegaan tot een uitgebreide klachtenprocedure met eventuele (zware) consequenties voor de overlastgever, is het verstandig om het overlastprobleem eerst in goed overleg op te lossen. Soms heeft de overlastgever zelf geen notie van de overlast die hij/zij veroorzaakt. Vind je het lastig om de overlast bespreekbaar te maken? Dan kan een mediator, een buurtbemiddelaar, een bestuurslid van de VvE of de wijkagent vaak uitkomst bieden. Ga rustig in gesprek, leg de aard van de overlast uit en probeer samen tot een oplossing te komen. Mocht er niet tot een oplossing worden gekomen, dan is het altijd nog mogelijk om een andere (juridische) procedure op te starten.
Dossiervorming overlast in de VvE
Wanneer je er in een gesprek met de overlastgever niet uitkomt of wanneer er sprake blijft van overlast, dan is het belangrijk dat er een dossier met betrekking tot de overlast wordt aangelegd. Eventueel kan dit in samenwerking met de VvE, wanneer bijvoorbeeld ook andere VvE-leden overlast ervaren. Uit het dossier moet blijken wat de aard is van de overlast en wie er verantwoordelijk is voor de overlast. Ook is het van belang om eventuele bewijsmaterialen, zoals foto’s, opnames en correspondentie, toe te voegen aan het dossier. Wanneer alles overzichtelijk en concreet in een dossier wordt opgenomen, sta je sterker bij een eventuele waarschuwing of boeteoplegging door de VvE of een juridische procedure.
Voorbeelden van overlast in de VvE
Er zijn tal van voorbeelden te bedenken waardoor men overlast in de VvE kan ervaren. Wat voor de één als ‘gezellige achtergrondmuziek’ klinkt, kan voor een ander als ernstige geluidshinder worden ervaren. We zetten een aantal voorbeelden van overlast in de VvE op een rij:
- Geluidsoverlast
Geluidsoverlast is veruit de meest voorkomende vorm van overlast. Van luidruchtige honden tot bouwwerkzaamheden in de late uren en van krijsende kinderen tot continue harde muziek. Geluidsoverlast kan voor sommige bewoners het woongenot ernstig schaden.
- Pesterijen, agressie en intimidatie (door buren)
De uitspraak beter een goede buur dan een verre vriend gaat helaas niet altijd op. Overlast door buren kan over de kleinste zaken gaan; een overhangende rozenstruik, een overvolle brievenbus, een losliggende stoeptegel… Er worden volledige televisieprogramma’s mee gevuld. In sommige gevallen kunnen de kleine ruzies tot grote gevolgen leiden; pesterijen, agressie en intimatie.
- Stankoverlast
Stankoverlast kan verschillende oorzaken hebben, bijvoorbeeld door huisdieren of exotische kookgeuren. Ook hier geldt dat in sommige gevallen de overlastgever zelf geen last of notie heeft van de stank. Je doet er daarom goed aan om de stankoverlast bespreekbaar te maken.
- Vervuiling
Rondslingerende poststukken, volle vuilniszakken in de gezamenlijke ruimte, kauwgom… vervuiling waar direct actie op moet worden ondernomen. Maar wie veroorzaakt deze overlast? Je doet er goed aan om een dossier aan te leggen. Maak foto’s en noteer tijd en data. Vervuiling kan het woongenot ernstig bederven.
