Waterschade door storm, lekkages of verstoppingen kan grote gevolgen hebben voor zowel individuele appartementseigenaren als de Vereniging van Eigenaars (VvE). Een belangrijk aspect van het VvE-beheer is het onderhouden van het pand en de gemeenschappelijke ruimtes. Tegelijkertijd is iedere eigenaar verantwoordelijk voor het onderhoud van zijn eigen appartement. Maar hoe wordt bepaald wie verantwoordelijk is voor lekkageschade binnen een VvE? In dit artikel beantwoorden we deze en andere veelgestelde vragen over waterschade.
Leidingen en verantwoordelijkheden: splitsingsakte en huishoudelijk reglement
Binnen een appartementencomplex lopen verschillende leidingen die onderhouden en waar nodig gerepareerd moeten worden. Het is essentieel om te weten wie verantwoordelijk is voor welke leidingen. Dit wordt vaak beschreven in de splitsingsakte en verduidelijkt op de splitsingstekeningen. Hierop staan de breukdelen aangegeven, die het aandeel van iedere eigenaar in het pand weergeven.
Daarnaast kunnen in het Huishoudelijk Reglement (HR) specifieke bepalingen zijn opgenomen over het onderhoud van leidingen. Het is daarom belangrijk om zowel de splitsingsakte als het HR te raadplegen wanneer er onduidelijkheid is over verantwoordelijkheden. Vaak geldt dat leidingen die door meerdere appartementen lopen (bijvoorbeeld standleidingen) onder de verantwoordelijkheid van de VvE vallen, terwijl leidingen die uitsluitend het eigen appartement bedienen, de verantwoordelijkheid van de eigenaar zijn.
Onderhoud binnen de VvE
De eigenaren binnen een VvE zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het onderhoud van het pand en de gemeenschappelijke ruimtes. Tijdens de Algemene Ledenvergadering (ALV) wordt besproken welk onderhoud noodzakelijk is. Voor het goedkeuren van onderhoudsuitgaven is meestal een meerderheid van de stemmen nodig. Veel VvE’s maken gebruik van een MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP), waarmee de kosten van onderhoud over meerdere jaren worden gespreid. Dit plan helpt onverwachte uitgaven te voorkomen en zorgt voor een goede planning van het onderhoud.
Voor het onderhoud van een privégedeelte is de eigenaar zelf verantwoordelijk. Dit betekent dat je als eigenaar zelf zorg moet dragen voor het onderhoud van leidingen en andere installaties binnen je appartement. Problemen zoals lekkages kunnen echter ook voortkomen uit gemeenschappelijke leidingen of andere appartementen. Het is daarom cruciaal om snel te achterhalen waar een probleem vandaan komt.
Wat te doen bij lekkageschade?
Bij lekkageschade is het belangrijk om zo snel mogelijk te bepalen waar de lekkage vandaan komt. Probeer eerst zelf te achterhalen of de lekkage uit een gemeenschappelijke leiding, een andere woning of je eigen appartement komt. Als je dit niet kunt vaststellen, neem dan contact op met het bestuur van de VvE. Het bestuur kan een deskundige inschakelen om de oorzaak van de schade te onderzoeken.
Wanneer de oorzaak duidelijk is, kan worden vastgesteld wie verantwoordelijk is voor het herstellen van de schade. Als de lekkage afkomstig is van een gemeenschappelijke leiding, is de VvE doorgaans verantwoordelijk voor het herstel. Is de lekkage veroorzaakt door nalatigheid van een andere eigenaar, dan kan diegene aansprakelijk worden gesteld.
Wie is verantwoordelijk voor de schade?
De verantwoordelijkheid voor schade door lekkages hangt af van de oorzaak:
Gemeenschappelijke leidingen: Als de lekkage afkomstig is van gemeenschappelijke leidingen, zoals standleidingen of verticale afvoeren, is de VvE verantwoordelijk voor de schade. Dit geldt ook voor schade aan gemeenschappelijke ruimtes.
Privégedeelten: Als de lekkage voortkomt uit een leiding of installatie die uitsluitend jouw appartement bedient, ben jij als eigenaar verantwoordelijk voor het herstel en de kosten.
Schade door nalatigheid: Als de schade ontstaat door nalatigheid van een eigenaar, bijvoorbeeld door slecht onderhoud of een fout tijdens een verbouwing, kan die eigenaar aansprakelijk worden gesteld voor de schade. Dit is vastgelegd in het splitsingsreglement en het Burgerlijk Wetboek (artikel 6:174 BW).
Verzekeringen en dekking
Een goed verzekeringspakket is cruciaal voor een VvE. Er zijn twee belangrijke verzekeringen die van toepassing zijn bij waterschade:
Opstalverzekering: Deze verzekering dekt schade aan het gebouw, zoals schade door storm, brand of lekkages. De opstalverzekering is verplicht voor iedere VvE sinds 1973. Schade aan gemeenschappelijke delen en de constructie van het pand valt onder deze verzekering. Het herstellen van de oorzaak van de lekkage (bijvoorbeeld een kapotte waterleiding) wordt vaak niet gedekt, maar de gevolgschade wel.
Inboedelverzekering: Deze verzekering dekt schade aan de inboedel, zoals meubels en persoonlijke bezittingen. Voor de gemeenschappelijke ruimtes kan de VvE een gezamenlijke inboedelverzekering afsluiten. Let op dat de mate van dekking afhankelijk is van het gekozen pakket.
Het is belangrijk om bij schade direct contact op te nemen met de verzekeraar. Zorg ervoor dat je foto’s maakt van de schade en de situatie goed documenteert. Dit helpt bij het afhandelen van de schadeclaim.
Onderhoudsplicht van eigenaren
Appartementseigenaren hebben een onderhoudsplicht voor hun eigen appartement. Dit betekent dat zij ervoor moeten zorgen dat hun woning in goede staat verkeert. Wanneer een eigenaar deze plicht verzaakt en daardoor schade veroorzaakt aan gemeenschappelijke ruimtes of andere appartementen, is hij of zij verantwoordelijk voor de kosten van het herstel.
Een voorbeeld: stel dat een lekkage ontstaat doordat een eigenaar een slecht onderhouden waterleiding niet tijdig heeft gerepareerd. Als hierdoor schade ontstaat aan de gemeenschappelijke ruimtes of het appartement van een buur, kan de VvE of de getroffen eigenaar de kosten verhalen op de nalatige eigenaar.
Bijzondere situaties: schade door verbouwingen
Lekkageschade kan ook ontstaan door verbouwingen. Stel dat een eigenaar tijdens een verbouwing een leiding beschadigt, waardoor water in een ander appartement terechtkomt. In dat geval is de eigenaar die de verbouwing uitvoert verantwoordelijk voor het herstellen van de schade.
Het splitsingsreglement kan aanvullende regels bevatten over de onderhoudsverplichtingen en aansprakelijkheid bij verbouwingen. Het is daarom verstandig om voorafgaand aan een verbouwing te controleren wat de regels zijn en de VvE op de hoogte te stellen.
Preventie van waterschade
Om waterschade te voorkomen, is goed onderhoud essentieel. Zowel de VvE als individuele eigenaren kunnen hieraan bijdragen:
Voor de VvE: Zorg voor een actueel MJOP en plan regelmatig onderhoud aan het dak, de gevels en de gemeenschappelijke leidingen. Controleer na een storm op mogelijke schade.
Voor eigenaren: Controleer regelmatig de leidingen en installaties in je appartement. Repareer kleine defecten op tijd om grotere problemen te voorkomen.
Daarnaast is het verstandig om duidelijke afspraken te maken binnen de VvE over de verantwoordelijkheden en procedures bij schade. Dit kan worden vastgelegd in het Huishoudelijk Reglement.
Conclusie
Lekkageschade binnen een VvE kan complex zijn, omdat de verantwoordelijkheid vaak afhankelijk is van de oorzaak en de locatie van de schade. Door de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement en het MJOP goed te gebruiken, kunnen veel problemen worden voorkomen. Bij schade is het belangrijk om snel te handelen, de oorzaak vast te stellen en de juiste verzekeringen in te schakelen. Zo kan de schade effectief worden afgehandeld en blijft het wooncomfort binnen het appartementencomplex gewaarborgd.
