Het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is een cruciaal document voor Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) en vormt een verplichte richtlijn om het onderhoud van gebouwen te beheren en de financiële gezondheid van de VvE te waarborgen.
Sinds januari 2018 is het voor VvE’s verplicht om jaarlijks een minimumbedrag te reserveren voor onderhoud en herstel van het gebouw, vaak vastgesteld op 0,5% van de herbouwwaarde. Echter, een effectievere methode voor reservering is gebaseerd op een gedetailleerd MJOP. Zo’n plan geeft precies aan welk onderhoud nodig is en wat de daarmee gepaard gaande kosten zijn, waardoor eigenaren niet te veel, maar zeker ook niet te weinig reserveren in het onderhoudsfonds.
Een MJOP biedt diverse voordelen en vormt een essentiële leidraad voor VvE’s:
Inzicht in onderhoudswerk en kosten:
Het MJOP biedt een gedetailleerd overzicht van het benodigde onderhoud aan verschillende bouwdelen. Dit inzicht helpt eigenaren om realistische budgetten vast te stellen en onverwachte kosten door achterstallig onderhoud te voorkomen.
AWK-gecertificeerde kwaliteit:
Schakel een kundige en betrouwbare organisatie in voor het opstellen van een MJOP door organisaties die AWK-gecertificeerd zijn.
Het MJOP voldoet dan aan de hoogste kwaliteitseisen, waardoor het betrouwbaar is en goedkeuring verdient van alle VvE-leden.
Voorkomen van verborgen gebreken:
Door regelmatige inspecties en conditiemetingen in het MJOP kunnen potentiële problemen vroegtijdig worden opgemerkt. Dit voorkomt niet alleen onnodige overlast maar ook veiligheidsproblemen en waardeverlies van het pand.
Basis voor VvE-bijdrage:
Het MJOP vormt een solide basis voor het bepalen van de VvE-bijdrage, waarbij alle leden op een eerlijke manier bijdragen aan het onderhoud van gemeenschappelijke delen
Het opstellen van een MJOP vereist nauwkeurigheid en aandacht voor details.
Het rapport moet specifieke elementen bevatten:
Bouwdeel, cyclus en kosten:
Het MJOP moet gedetailleerd aangeven welke bouwdelen onderhoud nodig hebben, wanneer dit nodig is en wat de kosten hiervan zijn. Het omvat essentiële zaken zoals kozijnen, gevel, dak, dakgoten en meer.
Volledigheid van bouwdelen:
Alle bouwdelen moeten worden meegenomen, zelfs als hun levensduur verschilt. Bijvoorbeeld, als het dak een levensduur heeft van 15 jaar en de lift van 25 jaar, moeten beide toch worden opgenomen in het plan, om voldoende reserves te garanderen.
Een conditiemeting naast het opstellen van het MJOP is aan te raden.
Deze aanvullende inspectie geeft inzicht in de actuele staat van de bouwdelen, waardoor het MJOP nauwkeuriger wordt en onverwachte onderhoudskosten worden vermeden.
Het reservefonds van een VvE
Het vaststellen van de juiste hoogte van het reservefonds voor onderhoud is verplicht voor elke VvE. Een MJOP is de meest betrouwbare methode om deze hoogte te bepalen, in plaats van te vertrouwen op percentages van de herbouwwaarde. Het plan biedt periodieke herkeuringen om wijzigingen in grondstofprijzen, belastingpercentages en onderhoudsstaat bij te houden, waardoor het pand in optimale conditie blijft.
Het opstellen van een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) voor een Vereniging van Eigenaars (VvE) is cruciaal om ervoor te zorgen dat een appartementencomplex in goede staat blijft en om financiële verrassingen te voorkomen.
Aandachtspunten
De volgende punten moeten vermeden worden bij het opstellen van een MJOP:
* Zelf doen zonder genoeg kennis
Soms kan het verleidelijk zijn om kosten te besparen door zelf een MJOP op te stellen, maar dit kan riskant zijn. Het opstellen van een grondig en nauwkeurig MJOP vereist expertise en ervaring. Gecertificeerde bedrijven met kennis van zaken zoals Algemene Woning Keuring zijn cruciaal voor een betrouwbaar en goed onderbouwd plan. Daarnaast moet het plan worden goedgekeurd door alle leden van de VvE.
* Geen nulmeting laten uitvoeren op locatie:
Een gedetailleerde opname op locatie is van essentieel belang voor een nauwkeurig MJOP. Zonder deze informatie kunnen kosten en noodzakelijk onderhoud worden onderschat, vooral bij gebouwen met achterstallig onderhoud. Het verkrijgen van plattegronden en geveltekeningen draagt bij aan een vollediger beeld van de huidige conditie van de gebouwonderdelen.
* Niet genoeg reserveren:
Onder de helft van de VvE’s spaart onvoldoende voor onderhoud. Het vaststellen van een reservefonds is verplicht voor elke VvE. Het bedrag moet voldoende zijn om het MJOP te ondersteunen of moet jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw bedragen om onverwachte kosten door achterstallig onderhoud te voorkomen.
* Gebouwonderdelen over het hoofd zien:
Een goede MJOP houdt rekening met alle essentiële gebouwonderdelen, inclusief die achter de muren en onder de vloeren. Riolering, leidingen en andere structurele elementen kunnen cruciaal zijn voor het wooncomfort en mogen niet over het hoofd worden gezien, ook al hebben ze een langere onderhoudsperiode.
* Een MJOP niet uptodate houden:
Een MJOP is niet statisch. Tarieven, wetgeving en de staat van de gebouwonderdelen kunnen in de loop der tijd veranderen. Het is essentieel om het plan periodiek, bijvoorbeeld elke drie tot vijf jaar, te herzien en te laten herkeuren. Dit zorgt ervoor dat de onderhoudsplanning en kostenraming up-to-date blijven, wat uiteindelijk voordeliger is dan het opstellen van een geheel nieuw MJOP.
Kortom, een gedegen MJOP vormt de ruggengraat van een goed onderhouden pand en een gezonde financiële situatie voor de VvE. Het naleven van de richtlijnen en regelmatig bijwerken van het plan zijn essentieel voor een succesvolle vaststelling en uitvoering van het onderhoudsbeleid.
Binnen de communicatie-software van VvE-site.nl kunnen documenten, dus ook het MJOP, centraal worden opgeslagen. Deze zijn dan inzichtelijk voor alle leden.
